入居者を追い出したい！正当な手順を踏んだ3つの方法を解説！

入居者を追い出すことは可能

マンション経営やアパート経営などの賃貸経営では、どのような入居者なのか確認するための入居者審査を行います。しかし、いくら入居者審査をしっかりと行っても、家賃滞納や騒音・異臭などのトラブルを起こす入居者が居住することがあります。

「そのようなトラブルを起こす入居者は気にせず追い出せばいいのでは？」と考えている人も多いかもしれませんが、追い出すことはできるのでしょうか？

追い出される理由のない入居者をオーナーの都合で勝手に追い出すことは原則できませんが、何かしらの理由がある場合は入居者を追い出すことが可能です。では、具体的にどのような理由があれば入居者を追い出せるのか詳しく見ていきましょう。

こんなケースでは入居者を追い出せる

家賃を滞納している入居者を追い出すことは可能です。しかし、1ヵ月程度の短期の家賃滞納は口座の残高が一時的になかった、振込日を忘れていたなどの理由が考えられます。これだけで追い出されていては、入居者は安心して暮らすことができません。そのため、契約違反とは言い切れないような滞納では、オーナーの権利よりも入居者の権利が優先されるので注意が必要です。

家賃滞納が常態化（3ヵ月以上）してそれに対して電話や書面で督促を行っている、内容証明を送付して訴訟に入っているという条件を満たしている必要があります。騒音や異臭といったトラブルを起こす入居者も追い出すことができます。しかし、契約違反に該当するかどうかの判断が難しいのが家賃滞納との違いです。

訴訟によって追い出すことも可能ですが、話し合いによって退去してもらうケースがほとんどです。訴訟できないような事例や話し合いに応じてもらうことができない場合は、契約更新が到来するまで待つしかありません。契約期間は2年に設定していることが多く、更新が到来した際に更新拒否をすることで入居者を追い出すことが可能です。更新時期が近い場合には、入居者を追い出すのではなく契約更新を拒否するのも選択肢の1つと言えるでしょう。

立ち退きが認められる正当事由については、下記記事を参考にしてみてください。

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入居者を追い出す際は費用と時間がかかる

家賃滞納をしている、騒音や異臭といったトラブルを起こしているため、追い出せると思って安心した人もいるかもしれませんが、すぐに追い出せるとは限りません。

家賃滞納の場合は最低でも3ヵ月以上の滞納が続かなくてはならず、その後も裁判所に提訴する必要があるため、追い出すまでに半年以上の時間がかかる可能性があります。話し合いによって退去させる場合も、入居者が話し合いに応じない場合には応じてくれるまで時間をかけて交渉を続けなくてはなりません。

また、裁判所に提訴する際は裁判費用、弁護士に依頼する際は報酬、話し合いの際は入居者が新居の確保に必要な家賃や引っ越し費用、敷金・礼金などをオーナーが負担するため、無駄な支出が増えます。滞納家賃を回収できないケースも多いため、入居者を追い出す際は費用と時間がかかることをしっかりと理解しておきましょう。

入居者を追い出す3つの方法

入居者を追い出す方法は1つではありません。入居者を追い出す方法は、状況に合わせて以下の3つの方法の中から選びます。

時間と手間、費用を抑えられるためには、入居者と直接話し合いを行って合意解約を目指しましょう。

入居者との話し合いが進まない場合は、弁護士や司法書士に依頼します。専門家であれば入居者が話し合いに応じる可能性が高く、交渉がスムーズに進むこともあります。

弁護士や司法書士の交渉でも解決しない場合は、裁判所に申し立てて訴訟を行います。立ち退きの判決がくだり、強制執行の許可を得られれば、強制解約で入居者の同意を得ることなく追い出すことが可能です。

合意解約

合意解約では、入居者とオーナーまたは不動産会社が直接話し合い、部屋を明け渡してほしい旨を伝えます。
しかし、トラブルを起こす入居者のほとんどは、部屋を明け渡してほしい旨を伝えても素直に明け渡してくれません。

法律上、オーナーが入居者を退去させるには「正当事由」が必要とされており、その判断は個別の事案によって異なります。しかし実務上は、裁判にいたる前に合意解約で解決するケースが圧倒的多数派です。

弊社にご相談いただいたケースでも、最初は「訴訟も覚悟している」とおっしゃるオーナー様に対し、弊社が提携する弁護士等を通じて合意解約の可能性や条件をご説明した結果、そのまま専門家のサポートのもと交渉を進めるケースが大半です。これは、訴訟に比べて「時間が短い」「費用が低い」「精神的負担が少ない」というメリットが、双方にとって明らかだからです。早期に合意解約を目指すことが、結果として最も現実的で効率的な解決方法といえます。

明け渡しに応じてもらうには、立ち退き料の支払いと明け渡し期間の交渉が必要になります。立ち退き料には以下のような費用が含まれます。

以前の立退料といえば「引越し代＋賃料差額」がメインでしたが、最近の判例や実務の傾向としては、家賃債務保証会社の初回利用料なども項目に含まれるケースが目立ってきています。
近年、保証人の確保が難しい入居者が増えているため、新居での家賃債務保証会社利用が必須となるケースが多くなりました。特に高齢者や単身者の場合、保証会社加入費用も立退料に含めるべき項目として実務上認識されるようになっています。

弊社にご相談いただくオーナー様からも、「以前より立退料の見積もりが高くなっている気がする」というお声をお聞きします。これは保証会社利用がスタンダードになった現代ならではの変化と言えます。こうした実務上の変化を踏まえ、弊社では提携する弁護士等の専門家と連携しながら、入居者の属性に合わせた現実的な立退条件の整理をサポートしています。適切な条件設定が、結果として訴訟リスクを抑え、早期解決に繋がる重要なポイントです。

立ち退き料は、物件条件や入居者の状況によって異なり、数十万円から数百万円程度まで幅があるため、個別に判断する必要があります。

明け渡し期間については、更新拒絶や解約申し入れの場合には借地借家法により6ヵ月前の通知が必要とされていますが、合意解約の場合は個別の交渉によって決まります。入居者が応じてくれた場合は、期間の短縮が可能です。

退去後のトラブルを未然に防ぐため、また追い出すのにかかる時間と手間、費用を抑えるためにも、合意解約での退去に導けるようにしましょう。

入居者に立ち退きを拒否された場合の解決方法については、下記記事でも紹介しています。

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立ち退きを拒否されたら？立ち退きトラブル解決のポイント

弁護士・司法書士に相談する

話し合いがうまくまとまらない場合は弁護士や司法書士に相談するという方法が挙げられます。専門家が話し合いに加わることによって、トラブルを起こす入居者が観念するケースも多く、オーナーや不動産会社が話し合うよりもスムーズに話がまとまる可能性があります。

なお、弁護士は訴額に関わらず代理人として交渉や訴訟を行えますが、司法書士の場合は、法務大臣の認定を受けた「認定司法書士」に限り、立退料などの請求額（訴額）が140万円以下のケースで代理人として対応できます。依頼前に想定される訴額を確認し、140万円以下であれば費用を抑えられる可能性がある認定司法書士も選択肢に入れてみるとよいでしょう。

弊社が連携している弁護士や司法書士による交渉を通じても、直接交渉では難しかった合意が成立するケースが多くあります。これは、専門家という「第三者」が間に入ることで、交渉が感情的にこじれるのを防ぎ、問題解決に向けた冷静な議論が可能になることが背景にあります。

仮に話し合いがうまくまとまらなかった場合でもそこで専門家との付き合いは終わりません。訴訟を起こすことになっても最後までしっかりサポートしてくれるため、追い出すのにかかる手間と時間を省くことが可能です。ただし、認定司法書士に依頼していた場合、訴額が140万円を超える訴訟には対応できないため、その際は弁護士への切り替えが必要になります。

初回の相談のみを無料で行っている弁護士や司法書士もいるため、そのような専門家に相談すれば費用を抑えられます。弁護士や司法書士によって得意とするジャンルが異なるため、不動産紛争に強い専門家に相談しましょう。

不動産トラブルを弁護士に相談するメリットについては、下記記事を参考にしてみてください。

訴訟による強制解約

入居者が話し合いに応じない、交渉がうまくいかない場合は、訴訟による強制解約に移行します。訴訟は専門知識を必要とするため、弁護士に依頼して進めることをおすすめします。

裁判所に立ち退きを認めてもらうためには、入居者に督促をしてきたという事実の証明が必要です。そのため訴訟を行う前に、家賃滞納や迷惑行為などのトラブルの解消を求める通知書を内容証明郵便で送付します。通知書には「期限までに解消されなければ賃貸契約を解除する」「解消されなければ法的措置を行う」といった内容を記載します。なお、内容証明郵便による督促は、弁護士に依頼して送付するのが一般的です。

内容証明郵便による督促を送って反応がない場合は契約解除をし、電話や書面などで退去・明け渡しを求めます。退去しない場合は訴訟を起こすことも伝えましょう。

弊社にご相談いただいたケースでも、提携する弁護士を通じて内容証明郵便を送付した段階で、入居者が話し合いに応じるようになるケースが多くあります。つまり、形式的な法的措置の予告であっても、入居者に対しては一定の心理的効果があり、交渉の転機となることが多いということです。法的な強制力よりも「専門家による正式な通知」という事実が、相手方の態度変化を促すことは実務上の特徴と言えます。

それでも入居者が退去しない場合は、いよいよ訴訟に移ります。裁判所にこれまでに入居者が起こしたトラブルを全て申し立て、裁判所に入居者の立ち退きの判決をもらいます。判決で強制執行の許可をもらえれば、強制解約で入居者の同意を得ることなく追い出すことが可能です。

訴訟による強制解約は高い確率で入居者を追い出せる方法ですが、裁判費用に弁護士報酬を加算すると100万円前後の費用がかかる、判決が出るまでに数ヵ月の期間を要します。

少しでも早く入居者を追い出したい、なるべく費用をかけずに追い出したい人は、訴訟による強制解約ではなく話し合いによる合意解約に導きましょう。

家賃トラブルによる訴訟の詳しい流れなどは、下記記事を参考にしてみてください。

入居者トラブルを放置するデメリット

入居者を追い出す3つの方法を見て、「どの方法を選んでも費用と手間がかかるため、そのまま放置して入居者が勝手に出て行くのを待てばいいのでは？」と思っている人もいるのではないでしょうか？

確かに放置して入居者が勝手に出て行けば費用と手間を省くことが可能です。しかし、すぐに入居者が出て行くとは限らず、入居者が出て行くまでに時間がかかった場合には以下のようなデメリットが生じるので注意が必要です。

それぞれのデメリットを詳しく見ていきましょう。

空室が増加する可能性がある

騒音や異臭といった近隣住民を巻き込むようなトラブルを起こす入居者の場合は、近隣住民の不満がたまります。

不動産会社やオーナーからの指摘で改善した場合は近隣住民の不満が解消されますが、指摘に激高して状況が悪化した場合は近隣住民の不満がさらに高まります。

近隣住民の不満の矛先は退去へとつながって、安定した家賃収入を得ることが困難になるので注意しましょう。

評判が下がる可能性がある

騒音や異臭といったトラブルが生じていても、トラブルの内容が深刻ではなく外部にそれらの情報が洩れなければ入居者募集に影響が生じることはほとんどありません。しかし、騒音や異臭といったトラブルがきっかけで警察が出動するような事態になった場合はネットにそれらの情報が掲載されるため、賃貸物件の評判が下がる可能性があります。

「トラブルを起こすような入居者がいることがバレなければ特に問題ない」と考えている人も多いのではないでしょうか？しかし、契約後のトラブルを未然に防ぐためにも、賃貸契約書や重要事項説明書にそのようなトラブルを起こす入居者がいるということを記載および説明して入居希望者に伝えるのが一般的です。

入居希望者には「この賃貸物件はトラブルを起こす入居者がいる」ということがバレるため、空室が簡単には埋まりにくくなります。その結果、安定した家賃収入の確保が困難になるので注意しましょう。

経営状況が悪化する可能性がある

マンション経営やアパート経営を行う際は、賃貸用のマンションやアパートを購入しますが、自己資金だけでは購入資金が足りないので不動産ローンを契約するのが一般的です。

ローンを契約した場合は、契約内容に応じた返済を毎月行わなくてはなりません。トラブルを起こす入居者を放置して空室が生じたもしくは空室がなかなか埋まらない場合は、家賃収入が得られないのでローン返済が困難になる可能性があります。

そうなった場合は、貯金や給与からローン返済を行わなくてはなりません。貯金や給与からのローン返済を行うことができなくなった場合は、賃貸経営の継続が困難になります。安定した賃貸経営を行うには入居者トラブルを放置するのではなく、スムーズに対応することが重要と言えるでしょう。

入居者を強制的に追い出すデメリット

安定した賃貸経営を行うにはスムーズに対応することが重要と言いましたが、入居者が退去に応じない場合はどうすればいいのでしょうか？

「トラブルを起こす入居者に非があるので鍵を換えて追い出してしまえばいい」と考えているオーナーもいると思います。しかし、いくら入居者に非があっても、以下の3つのデメリットを伴う可能性があるため、強制的に追い出してはいけません。

それぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

嫌がらせを受ける可能性がある

トラブルを起こす入居者を強制的に追い出した場合は、賃貸住宅に対して何らかの嫌がらせを行う可能性があるので注意が必要です。

例えば、夜間に賃貸住宅に車でやってきて音楽を大音量で流す、クラクションを鳴らすなどの嫌がらせです。賃貸住宅やトラブルの相手方の悪口が記載された紙を郵便受けにポスティングまたは外壁や集合玄関などに貼る可能性があります。

あまりに度が過ぎている行為の場合は警察に相談すれば対応してくれる可能性がありますが、民事不介入なので必ず対応してくれるとは限りません。嫌がらせ行為が続くと入居者の不満が高まって退去へとつながるので注意しましょう。

悪い評判を流される可能性がある

ネットが普及するまでは、不動産会社に直接足を運ぶ、駅やコンビニに設置されている物件が掲載されている冊子で情報収集を行うのが一般的でした。

ネットが普及している昨今では、情報収集はネットで行うのが一般的になっており、不動産会社に直接足を運ぶことはほとんどありません。ネットで簡単に情報収集できるため、時間と手間を省けるようになりました。しかし、ネットにはデメリットもあります。

一度悪い評判をネット上に記載されると簡単には消せないという点です。単純に物件探しのためにネットを利用する人にはほとんど影響がありませんが、口コミや評判をしっかり確認する人には悪影響と言えます。悪い評判を流されてしまうと空室がなかなか埋まらない可能性があるので注意しましょう。

トラブルが悪化する可能性がある

退去の話し合いに応じないので「鍵を交換して強制的に追い出そう」と考えているオーナーも多いと思います。しかし、勝手に鍵を交換して強制的に追い出そうとする行為は、自力救済と評価される可能性が高く、法的トラブルに発展するリスクがあります。鍵を交換したオーナーが訴えられて、トラブル悪化の原因になることもあるので注意が必要です。

鍵を交換する行為が禁止されているわけではありませんが、訴えられずに鍵を交換するには、裁判所に明け渡し請求の提訴、強制執行といった手順を踏んで強制退去を認めてもらう必要があります。裁判所から強制執行の許可が出ても、勝手に鍵を交換してはなりません。鍵を交換する際は、不動産会社や裁判所の執行官、弁護士、鍵業者などの関係者が立ち会う中で行います。

ここで大事なのは、「法的な強制力」そのものよりも、「正当な手続きを踏んでいる」という事実です。不適切な方法で入居者を追い出そうとすれば、相手方はその対応を根拠に反撃する権利を得てしまいます。結果として、問題解決までの時間とコストは大幅に増加してしまう可能性があります。

トラブルの悪化を未然に防ぐためにも、双方が同意の上で退去する合意解約を目指しましょう。

まとめ

トラブルを起こす入居者を追い出さずにそのまま放置した場合、他の入居者の不満がたまって退去に至る、評判が悪くなって空室がなかなか埋まらないなどのデメリットを伴います。そのため、アパート経営やマンション経営といった賃貸経営を行っているオーナーの中には、トラブルを起こす入居者を抱えていて、「何とかして追い出したい」と考えているオーナーも多いのではないでしょうか？

トラブルを起こす入居者を追い出すことはできますが、強制的に追い出した場合は入居者から嫌がらせを受ける、反対に入居者から訴えられる可能性があるので注意が必要です。

入居者との関係性が悪化する可能性もあるため、負担を軽減したい、リスクを抑えたい人は合意解約に導けるように時間をかけて丁寧に入居者と話し合いをしましょう。

入居者トラブルの解決には、適切な法的対応が不可欠です。弁護士・司法書士・税理士などの専門家と連携することで、法的に適切かつスムーズな問題解決が可能になります。