解約条件がない場合はいつでも解約できる
賃貸管理会社との管理委託契約は「2年間」というように、あらかじめ一定の期間を設けて契約を締結するのが基本です。賃貸管理会社に不満を抱いていても契約満了までは解約できないという場合には、オーナーにとって不利な契約内容と言えます。
そのため、管理委託契約ではあらかじめ契約書に解約条件が設けられているのが一般的です。解約条件には「相手方に解約を申し出た場合には3カ月後に契約を解約する」といった内容が盛り込まれています。このように管理委託契約の契約書に解約条件が設けられている場合は、その条件に従って契約を解除できます。
契約書を確認しても解約条件が設けられていない場合は、民法第651条1項の委任契約の解除が適用されます。第1項には、いつでも契約を解除できると記載されているため、契約条件がなければ、原則としていつでも契約を解除することが可能です。
不利な解約は損害賠償請求の可能性があるので注意
契約条件がなければ、原則としていつでも契約を解除できますが、いきなり契約を解除されると賃貸管理会社は困ります。民法第651条2項では、不利な時期に委任の解除をした場合には、相手の損害を賠償しなければならないとされています。
（委任の解除）
第六百五十一条 委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。
2 前項の規定により委任の解除をした者は、次に掲げる場合には、相手方の損害を賠償しなければならない。ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。
一 相手方に不利な時期に委任を解除したとき。
二 委任者が受任者の利益（専ら報酬を得ることによるものを除く。）をも目的とする委任を解除したとき。
引用元 e-Gov法令検索「民法」
例えば、月の途中で解約に至った場合は日割りではなく月末まで、また新しい賃貸管理会社に引き継ぎが完了するまでの間の管理委託費の請求などが挙げられます。
解約条件が定められていない場合でも、即時解約は避けて一定の猶予期間を設けるなど円満な形で進めることが大切です。そうすることで無用なトラブルを防ぎ、管理会社の変更もスムーズに進みやすくなります。
「賠償を請求する」などの引き留めがあった場合
管理委託契約書に解約条件が定められていない場合、オーナーは民法第651条1項に基づいて解約を申し出ることができます。ただし、解約の申し出に対して、賃貸管理会社から「民法第651条2項に基づき損害賠償を請求する」と言われる可能性もあります。
賠償を請求すると言われた場合、「損害額がいくらになるのだろう」と不安に感じてしまい、管理委託契約の解約を踏み留まる方もいると思います。しかし、民法第651条2項で問題となるのは、あくまで不利な時期の解除によって管理会社に実際に生じた損害に限られます。
損害の有無や金額は、解約のタイミングや引き継ぎ状況、契約内容などの個別事情を踏まえて判断されます。そのため、賃貸管理会社から損害賠償について説明を受けた場合でも、必ずしも高額な請求が認められるとは限りません。
もし、賃貸管理会社の賠償請求に不安を感じている場合は、あらかじめ弁護士に相談してから解約することをおすすめします。
管理会社と契約解除する3つの方法
賃貸管理会社との間で締結した管理委託契約を解除する場合は、以下の3つの方法があります。
合意解除
合意解除とは、オーナーが契約解除を申し出て、賃貸管理会社が合意した場合に成立する契約解除です。しかし、賃貸管理会社は管理業務によって管理委託費を得ているため、特段の事情がない限り、無条件で合意解除に応じるケースは多くありません。
そのため、実務上は約定解除など、ほかの解除方法を用いられることが多いのが実情です。
ただし、契約期間の満了が近い場合や引き継ぎが円滑に行える場合は、話し合いの結果として合意解除が成立することもあります。頻繁に行われる解除方法ではありませんが、管理委託契約の解除方法のひとつとして合意解除が存在することは理解しておくとよいでしょう。
約定解除
約定解除とは、オーナーが管理委託契約書にあらかじめ定められている解除条件に従って行う契約解除です。
合意解除のように賃貸管理会社の同意を得る必要はなく、契約書の内容を満たしていれば、オーナー側の意思表示によって契約を終了できます。
管理委託契約では、基本的に「解約日の○か月前までに書面で通知する」といった条項が設けられています。この規定がある場合は、その条件に沿って解約を申し出ることで約定解除が成立します。
一方で、契約書に解約方法や通知期間などの条件が定められていない場合には、契約の定めに基づく約定解除を行うことはできません。この場合は、民法第651条に基づく解除など、法律上の規定に基づいて契約を終了できるかどうかが問題となります。
法定解除
法定解除とは、賃貸管理会社が管理委託契約書に記載されている業務内容を履行しない（契約違反）、法律違反などがあった場合の契約解除です。
賃貸住宅標準管理委託契約書では、契約違反に基づいて法定解除を行う場合には、猶予期間を設けてそれでも履行しなかった場合のみ解除を認めています。契約違反ですぐ管理委託契約を解除できるというものではありませんが、猶予期間の経過後は契約期間満了や解約条件の期間を満たしていない場合でも解除できるのがポイントです。
そのため、契約違反があったとしても改善の機会が与えられ、それでも履行されない場合に初めて解除が検討されます。
法定解除は要件や手続きのハードルが比較的高く、実務上は慎重に判断されます。そのため、解除方法としては手続きが明確でトラブルになりにくい「約定解除」が選択されるケースが多いといえます。
賃貸管理会社との契約解除手順
契約書に解約条件が定められている場合、その内容に従って解約するのが原則です。解約の進め方を誤ると、不要なトラブルや手続きの遅れにつながるおそれもあります。
賃貸管理会社の解約手順は以下の通りです。
- 現在の契約内容を確認する
- 解約条件を確認する
- 新しい賃貸管理会社を探す
- 解約通知書を送付する
- 引継ぎと入居者対応の最終チェック
現在の契約内容を確認する
賃貸管理会社を解約する際は、管理業務に対して何らかの不満を抱えているケースが多いものです。どの部分に対して不満を抱えているのかが明確になっていない場合には、解約後に新しい賃貸管理会社を選ぶ際の判断基準が定まりません。
まずは現在の管理委託契約書を確認し、管理業務の内容や管理委託費、契約終了の時期といった基本事項を整理しましょう。そうすれば、新しい賃貸管理会社に求める条件が明確になるため、スムーズに探しやすくなります。
結果として、解約後の管理会社選びをスムーズに進めやすくなり、管理体制の見直しにもつながります。
解約条件を確認する
賃貸管理会社の解約は、契約書の定めに従う約定解除を選ぶケースが一般的です。そのため、管理委託契約書に記載されている解約条件を確認する必要があります。
国土交通省の定めている賃貸住宅標準管理委託契約書では、建物オーナーが申し出てから3カ月経過後となっています。
しかし、賃貸管理会社によっては、賃貸住宅標準管理委託契約書に基づかずに独自の条件を設けていることもあります。そのため、まずは解約条件や通知期間を事前に確認しておきましょう。
新しい管理会社を探す
管理委託契約書の解約条項を確認後、すぐに解約を申し出てはいけません。解約を申し込むと、解約条項に定めている期間までに新しい賃貸管理会社と引き継ぎを行う必要があります。そのため、まずは新しく契約する賃貸管理会社を選考することからはじめます。
新しい賃貸管理会社を選考する際は、これまで整理してきた選定基準をもとに、新しく契約する賃貸管理会社を比較・検討します。
たとえば、専有部に対するサービス内容には、トラブルへの対応や家賃を滞納している入居者への督促などが挙げられます。ほかにも、居室などの専有部に対するサービス内容、エントランスホールや廊下などの共用部分に対するサービス内容をしっかり確認することが重要です。
トラブル対応の遅れは入居者満足度の低下につながるため、管理担当者と円滑にコミュニケーションを取れるのかチェックしましょう。具体的には、電話のつながりや選考における対応の速さなどが基準となり得ます。
督促は定期的に行わないと常態化するため、初期対応をしっかりと行っているのか確認することをおすすめします。
共用部に対するサービス内容には、清掃業務や点検業務などが挙げられます。共用部は入居者や訪れた人が目にする場所なので「廊下が汚い」「電球が切れている」など、清掃業務や点検業務が行き届いていないと入居者の不満が募り、退去につながる可能性があります。
また、賃貸物件の点検業務が疎かになっていると、建物の劣化が進行して資産価値も低下する可能性があるため、清掃や点検業務をしっかりと行ってくれる賃貸管理会社を選びましょう。
解約通知書を送付する
管理委託契約書に解約条件が記載されている場合は、解約方法も一緒に記載されているのが一般的です。実務では、契約の解約を口頭で申し出ても「言った」「言わない」でトラブルに発展する可能性が高いため、解約条件には書面で解約を通知することが大切です。
解約通知書を作成する際の様式が決まっているわけではありません。しかし、必要な事項が解約通知書に盛り込まれていないと効力が生じないため、以下の3つの事項がしっかり盛り込まれているかを確認しながら作成することが重要です。
・管理委託契約の契約締結日がいつなのか
・管理委託契約書の第何条に基づいた解約なのか
・いつ契約が解約されるのか
解約後に必要な引継ぎと入居者対応
解約通知を行ったあとは、新旧の賃貸管理会社が連携しながら、管理業務の引継ぎを進めます。新しい管理会社には「解約通知書の写し」を共有したうえで、書類や鍵、入居者情報などの引継ぎを依頼します。
引継ぎが不十分なまま解約日を迎えてしまうと、家賃管理や入居者対応に支障が出るおそれがあります。そのため、新管理会社と事前にスケジュールを調整し、どのタイミングで何を引き継ぐのかを明確にしておくことが重要です。
また、管理会社が変更になると、連絡先や家賃の振込先が変わる場合があります。入居者への案内が滞りなく行われるよう注意することで、混乱や問い合わせの増加を防止できます。
賃貸管理会社の解約・変更でオーナーがやること
現在の賃貸管理会社に解約通知書を送付した後、新しい賃貸管理会社との契約が完了すれば、一通りの変更手続きは終了です。しかし、賃貸管理会社の解約・変更を行う際は、トラブルを未然に防ぐためにも、以下の3つの点はオーナーも一緒に確認しておいた方が良いと言えます。
- 入居者への通知を行う
- 保証会社との契約が切れないか確認する
- 引き継ぎができているか確認する
入居者への通知を行う
賃貸管理会社を解約して変更する場合には、新しい賃貸管理会社が入居者に対して変更通知を行うのが一般的です。しかし、賃貸管理会社の変更に対して「管理が悪くなるのでは？」と入居者が不安に感じることもあります。
そのため、新しい管理会社からの案内に加えて、オーナー自身からも、管理会社を変更した理由や目的を丁寧に伝えることが重要です。
たとえば、管理品質の向上や対応体制の強化を目的とした変更であることを説明することで、入居者の不安を和らげやすくなります。
また、賃貸管理会社の変更に伴い、家賃の振込先や問い合わせ先が変更になるケースも多く見られます。中には、振込手数料がかかる契約者もいるため、不満が募る可能性があります。
入居者の負担が増えると、不満から退去へとつながる可能性があります。手数料がかからない口座への変更を予定している入居者には、振込にかかる費用をオーナーが1～2カ月負担するなど、不満が募らないようにケアをしっかりと行いましょう。
保証会社との契約が切れないか確認する
賃貸管理会社を変更する際は、家賃保証会社との契約がそのまま継続できるか事前に確認する必要があります。管理会社の変更に伴い、家賃保証契約を引き継ぎできないケースがあることが理由です。
賃貸契約を行う際は、万が一賃料を滞納した場合に備えて保証人を立てるのが基本です。しかし、契約者には保証人を立てることができない人もいるため、最近は家賃保証会社が保証人代わりになるケースが増えています。
家賃保証会社は契約者が家賃を滞納した場合、入居者に代わって賃料を支払ってくれます。しかし、賃貸管理会社を変更すると契約を引き継ぐことができない可能性があるので注意が必要です。
引き継ぐことができない場合には保証人がいないため、家賃滞納のリスクが高くなります。入居者の滞納家賃を回収できなくなるという事態を防ぐためにも、賃貸管理会社を変更しても契約を引き継ぐことができるのか事前に確認しておくことをおすすめします。
引き継ぎができているか確認する
現在の賃貸管理会社に解約通知書を送付して、新しい賃貸管理会社に契約を申し込めば、後は両社間で引き継ぎが行われます。しかし、両社間で円滑に引き継ぎが行われていない場合は、管理に必要な鍵が見当たらないといったように、トラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。
そのようなトラブルを未然に防ぐためには、賃貸管理会社に全てを任せきりにするのではなく引き継ぎが行われているのかしっかりと確認することが重要です。賃貸管理会社はあくまでも代理人で当事者は賃貸人であるため、自分の物件であるという自覚をもちながら不動産経営を行いましょう。
サブリース契約の場合は特に注意が必要
サブリース契約は、管理を任せる契約ではなく、オーナーがサブリース会社に物件を貸す「賃貸借契約」に該当します。この契約には「借地借家法」が適用されるため、借主であるサブリース会社が非常に強く保護されます。
オーナー側から解約を申し入れるには、正当事由（建物の老朽化や、どうしてもオーナー自身が使用しなければならない理由など）が必要です。単に「対応が悪いから」という理由だけでは正当事由と認められにくく、解約にあたっては多額の「立退料」の支払いを求められるケースが多いのが実情です。
途中解約を希望する場合、違約金や賃料条件の見直しについて交渉が必要です。ケース次第では、話し合いが長期化することもあります。
なお、サブリース契約を終了する場合、多くの契約では解約日の6か月前までに、書面で解約の意思を通知することが一般的です。
サブリース契約の解約や変更を検討する場合は、早い段階で契約内容を確認し、管理会社との協議を始めることが重要です。状況によっては、不動産や契約に詳しい専門家へ相談することで、不要なトラブルや想定外のリスクを防止できます。
まとめ
賃貸管理会社は管理業務の専門家ですが、賃貸管理会社によっては「担当者の対応が悪い」「管理業務の質が低い」などの理由から、契約解約や変更を検討している方もいると思います。しかし、賃貸管理会社の解約はいつでもできるわけではありません。
| 契約の状況 |
解約の考え方 |
| 解約条件がない場合 |
原則としていつでも解約できる |
| 契約書に解約条件が記載されている場合 |
契約書に記載された解約条件に従って契約解除できる |
| サブリース契約の場合 |
一方的な解約は難しく、違約金や賃料条件の見直しについて交渉が必要となることが多い |
なお、「解約をスムーズに進める」「解約後のトラブルを未然に防ぐ」ためには、解約の手順を理解しておくことも重要です。基本的には賃貸管理会社に任せておけば問題ありませんが、不動産経営を行っている当事者はオーナーです。利益を求めることも重要ですが、入居者の存在を常に考えながら不動産経営を行いましょう。
