不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
不動産投資は、賃貸物件を購入して終わりではありません。賃料や入退去の管理、建物の経年劣化による修繕や日々の清掃など、数多くの管理業務を伴います。
管理業務は、専業でも副業でも大きな負担となるのは確かです。そこで賃貸管理会社に管理業務を委託するわけですが、大手企業と地域密着型の企業では、同じ賃貸管理会社でも特徴が異なります。
賃貸管理会社を選ぶときは、企業規模にこだわらず「集客力（営業力）」「手数料と業務内容」「対応の素早さ」の比較が重要です。
とくに、弁護士や税理士としっかり連携している賃貸管理会社ならば、日々の管理業務だけでなく経営コンサルティングや節税・トラブル時の法的措置など、あらゆる面で頼りになります。
管理業務に忙殺されないよう「信頼できる賃貸管理会社」を活用し、安定した賃貸収入を得られるようにしましょう。
不動産投資を始めるにあたって賃貸管理会社に管理業務を委託すると、管理委託費が発生します。少しでもコストを抑えるために、管理業務を自ら行おうと考えている人も多いかもしれませんが、管理業務は自分でも行えるような内容なのでしょうか？そこで、賃貸管理会社がどのような業務を行っているか、またそれらを委託するのに掛かる費用などを解説します。
賃貸管理会社とは、アパート経営やマンション経営に必要な管理業務をサポートしている専門家です。賃貸管理会社が手掛ける管理業務は大きく以下の2つに分類されます。
入居者管理業務とは、入居者の募集や賃料の回収などの入居者に関する業務全般です。主な入居者管理業務として以下のようなものが挙げられます。
入居者管理業務は、毎日行う必要はありません。必要に応じて対応すれば問題ありませんが、苦情や近隣トラブルは急に発生します。サラリーマン大家さんの場合には、勤務中で初動が遅れてしまうと、入居者の不満が大きくなって退去につながる可能性があります。また、家賃滞納者への督促は、時間や手間だけでなく精神的な負担にもなります。速やかな対応が求められる業務であるため、なるべく賃貸管理会社に委託した方が良いでしょう。
建物管理業務とは、築年数の経過や退去に伴う劣化に対してメンテナンスを入れるなどの建物に関する業務全般です。主な建物管理業務として以下のようなものが挙げられます。
建物管理業務も入居者管理業務と同様、毎日行わなくても問題ありません。管理を定期的に行えば大きなトラブルが発生することは少ないため、サラリーマン大家さんでも取り組みやすい業務と言えます。しかし、建物管理業務の中には専門的な知識が必要になる場面も。万が一のトラブルを考えると、賃貸管理会社に委託した方が良いと言えるでしょう。
賃貸管理会社に依頼する際に掛かる費用には、入居者を募集する際に掛かる仲介手数料と管理委託費があります。仲介手数料は、大家さんと賃貸管理会社がどのような契約をしたかで費用が異なります。契約形態は代理と仲介（媒介）の2つです。各契約形態の特徴を見ていきましょう。
代理とは、賃貸管理会社が大家さんの代理として借主と契約する契約形態です。大家さんは、仲介手数料として賃料の1カ月分以内を賃貸管理会社に支払います。
仲介（媒介）とは、賃貸管理会社が大家さんと借主の間に入って契約を速やかに進める契約形態です。媒介（仲介）では大家さんと借主の双方が賃料の0.5カ月分以内を支払います。しかし、借主は敷金や礼金といった負担が大きくなるため、大家さんが借主の仲介手数料を負担して、賃料の1カ月分以内を支払うのが慣習となっています。
仲介手数料は、大家さんと借主を合わせて賃料の1カ月分以内と決まっていましたが、管理委託費には上限がありません。各賃貸管理会社で家賃収入の3％や5％と決まっています。例えば、家賃6万円の部屋が10室ある家賃合計60万円の物件を所有しているとします。そのような物件では、3％で1万8,000円、5％で3万円が管理委託費として徴収されます。「3％の方がランニングコストを抑えられる」と思った人もいると思いますが、管理業務の内容が異なる場合が多いので注意が必要です。委託管理費が安い場合には、管理業務が一部有料または含まれていない可能性もあるため、契約内容をしっかり確認してから契約しましょう。
管理会社の契約戸数の上位にランクインする管理会社は、賃貸物件の建築から管理までを幅広く手掛けており、店舗数が多い大手です。そのため、大手型に委託すれば安心できると感じる大家さんも多いと思いますが、大手型と地域密着型は何が異なるのでしょうか？大手型と地域密着型の管理会社のメリット・デメリットを比較してみましょう。
大手管理会社の一番のメリットは集客力の強さです。物件管理だけでなく仲介も手掛けている、大手の知名度やキャンペーンの実施などで入居者を効率良く確保できます。また、管理戸数が多く管理実績が豊富で24時間トラブルに対応しているというメリットもあります。そのため、万が一トラブルが発生しても、マニュアルがしっかりしているので、安心して任せられると言えます。
一方、大手は転勤があり、変更になった担当者がそのエリアに居住しておらず、知識がない可能性もあります。そのため、担当者の成約率に差が出やすいことがデメリットと言えます。また、担当者が転勤で変わりやすく、経験値が低い担当者がつきやすいこともデメリットの1つです。そのため、大手型の管理会社は、知名度・集客力の高さによって高い入居率を維持したい、しっかりしたマニュアルに基づく管理や24時間のトラブル対応などのサポートを受けたいという人には適している管理会社と言えるでしょう。
地域密着型の管理会社には、地域に根付いていることで地域の特性を大手企業よりも理解できており、近隣の類似物件を例として、入居率改善の提案を受けやすいというメリットがあります。そのため、入居者の信頼が高く安心して長く住んでもらえる、入居率を高く維持できるので安定した収益を生んでくれることが期待できます。また、大家さんと管理会社の距離が近く、何でも相談しやすいこともメリットの1つです。
一方、不動産市場の情報が大手よりも入りにくいというデメリットが挙げられます。例えば、最近では新しい空室解消の試みの1つとして、空室のモデルルーム化が導入されています。モデルルーム化は、空室をモデルルームのように飾って良く見せることで入居者に興味を持ってもらう方法として注目を集めています。しかし、このような取り組みは大手が始めることが多く、地域密着型の不動産会社は対応が後手に回りがちです。そのため、地域密着型の管理会社は、質が良く長く入居してくれるような入居者を紹介してもらいたい、担当者からの改善提案や近隣物件の成功例を知りたいという人に適している管理会社と言えます。
大手型と地域密着型に違いがあることが分かりましたが、実際に賃貸管理会社を選ぶ際はどのような点をチェックすれば良いのでしょうか？賃貸管理会社を選ぶ際の主なチェックポイントは以下の3つです。
集客力（営業力）が低い不動産会社は空室率が高くなってしまうため、不動産経営において致命的と言えます。そのため、集客力（営業力）の高い賃貸管理会社かどうか見極めてから委託するかどうか決めることをおすすめします。
例えば、賃貸管理会社のホームページに入居率が記載されていれば、それを見ることで確認可能です。入居率に自信のある賃貸管理会社ほど、自社のホームページに入居率を掲載している傾向があります。そのため、入居率が記載されていない賃貸管理会社よりも記載されている賃貸管理会社を選んだ方が良いと言えるでしょう。
委託管理費には上限が設けられていないため、賃貸管理会社が自由に設定することが可能です。しかし、高く設定すれば契約を取れないことから、家賃収入の3％や5％に設定している賃貸管理会社が多い傾向にあります。委託管理費が安い賃貸管理会社に任せれば、ランニングコストを抑えることで賃貸経営が安定しやすいですが、「安い＝業務内容に問題がある」では意味がありません。そのため、賃貸管理会社を選ぶ際は、委託管理費の価格だけではなく、業務内容がどこまで含まれるかしっかり確認してから委託しましょう。
入居者の満足度は入居率に直結します。例えば、部屋の設備が壊れた、騒音や異臭といった近隣トラブルが生じた場合に、対応が遅ければ入居者の満足度が低下して、空室率の上昇につながります。そのため、対応の素早さは安定した賃貸経営に必要不可欠です。対応が素早いかどうか事前に判断することはなかなか難しいですが、入居者専用の24時間対応のコールセンターが設置されていれば、入居者満足度が高いと言えます。このように、入居者からの問い合わせやクレームなどにすぐに対応できる体制が整っているかどうかをまずはしっかり確認しましょう。
集客力（営業力）の高さ・手数料と業務内容・対応の素早さなどのチェックポイントを確認しながら賃貸管理会社を選んでいきますが、全てを満たしている賃貸管理会社はほとんどありません。そのため、これらのチェックポイントの中から譲れないポイントが何なのかを明確にして、その条件を満たしている賃貸管理会社を選んだ方が効率的です。賃貸管理会社を選ぶ際は複数の会社をヒアリングします。その中で最も自分の条件に合った賃貸管理会社を選べば、管理業務でトラブルが生じるリスクを少しでも抑えられるでしょう。
良い賃貸管理会社に巡りあえたら、「委託管理費を支払っているので管理業務は丸投げして大丈夫」と考える人も多いのではないでしょうか？契約したからと言って放置は絶対NGです。賃貸管理会社によっては、複数の物件を管理していて、1つ1つの管理が疎かになっている可能性があります。そのような状況に陥ると、客付力の低下、管理能力の低下などで不動産投資の収益が不安定になるため、契約後もそのような状況に陥っていないか気にしておく必要があります。
では、賃貸管理会社のどのような点に注意すればいいのでしょうか？賃貸管理会社において気にすべきチェックポイントは以下の5つです。
1つ目は適切な募集広告を行っているかです。賃貸管理会社の中には、冊子などを発行してコンビニや駅などに配置することで募集広告を行っている賃貸管理会社もあります。しかし、入居希望者はわざわざ不動産情報を得るためにコンビニや駅に冊子を取りに行きません。
最近では、インターネットの不動産情報サイトを使って物件を検索するのが一般的です。しかし、これらの不動産情報サイトに登録するには費用が掛かるため、導入していない管理会社もあります。時代のニーズに合う募集方法を導入できているか、しっかり確認しておきましょう。
続いてホウレンソウを適宜行っているかです。ホウレンソウとは、報告・連絡・相談です。例えば、空室が生じている状況で、報告や連絡がない、家賃値下げといった客付けの提案や相談がない場合は良い管理とは言えません。修繕が必要な状況で、適宜報告や連絡・相談がないにもかかわらず、賃貸管理会社の判断で勝手に修繕を実施して、請求書だけ送ってくるのも同様です。適宜ホウレンソウが行われているかしっかりとチェックしましょう。
客付けの提案方法は、家賃値下げだけではありません。むしろ、家賃を一度下げてしまうと次に上げることはなかなか難しいため、家賃値下げは最終手段として取っておくべきです。そこで重要になってくるのが代案を管理会社が提案してくれるかです。
例えば、入居率が低い原因が設備の古さの場合に、リフォームといった具体的なアイデアを出してくれるかです。リフォームは一時的な出費は伴いますが、家賃を下げずに済むほか、場合によっては家賃を上げることも期待できます。入居率が低くなっている原因をしっかり特定して、家賃値下げ以外の的確なアドバイスを行ってくれるかどうかを確認することも重要です。
入居審査がしっかりと行われているかも重要なチェックポイントです。契約した入居者の質が悪かった場合には、家賃の滞納や入居者トラブルなどで安定した賃貸アパート経営や賃貸マンション経営に支障が生じる可能性があります。大家さんは直接入居者に会うことは基本的にありません。そのため、入居者と直接会う賃貸管理会社がしっかりと窓口の役割を果たしてくれなくては困ります。入居審査をしっかりと行っているかどうかも確認しておきましょう。
最後は日常管理をしっかりと行っているかです。日常管理には定期的な清掃業務や建物の設備に不具合が生じていないかなどの確認が含まれます。例えば、落ち葉が落ちていないか、電気が切れている部分はないかなどです。これらの日常管理が行き届いていないと、入居者の満足度が低下します。入居者の満足度の低下は入居率に大きく影響を与えるため、日常管理がしっかりと行われているかどうかをチェックすることも重要と言えるでしょう。
分譲マンションや小規模マンションを購入してこれから不動産経営を始める人の中には、初期費用を抑えるために自分で管理業務を行うことを検討している人もいると思います。しかし、日中働いているサラリーマンや経験がない不動産投資初心者には自主管理は困難です。そのため、管理業務は賃貸管理会社に任せるのが一般的ですが、どの業者に任せればいいか分からない人も多いのではないでしょうか？
大手型の業者は、自社で建設した自社物件の管理が中心ですが、賃貸物件数が多く、実績が豊富という特徴があります。一方で、地域密着型の中小の業者は、速やかなトラブル対応により入居者満足度が高くなりやすいという特徴があります。大手型も地域密着型も営業担当者の影響を受けやすく、安心して任せられる営業担当者が在籍しているかをチェックすることが重要です。信頼できる賃貸管理会社に出合うことが、安定した不動産賃貸経営を続ける上で必須と言えるでしょう。
