海外不動産への投資や居住を検討する際、多くの方が悩むのが「税金をどこで、どのように支払うのか」という点ではないでしょうか。
海外不動産に税金がかかるタイミングは、主に「家賃収入」「売却収入」「購入・保有」の3ケースあります。
| タイミング |
主な税金の例 |
| 購入・保有 |
現地の不動産取得税、固定資産税など |
| 賃貸運用 |
家賃収入に対する所得税（日本・海外） |
| 売却 |
譲渡所得税（所有期間により税率が異なる） |
日本在住で海外不動産の収益を得ている場合、原則として「家賃収入」「売却収入」が日本の課税対象となります。
日本では「全世界所得課税主義」が採用されており、海外不動産から得た家賃収入や売却益も、原則として日本で課税対象となります。
一方で、不動産が所在する国でも、取得時や保有時、賃貸・売却時に現地の税金が課されるのが一般的です。
その結果、日本と海外の双方で同じ収入に課税される「二重課税」が生じる可能性があります。この負担を調整するために設けられているのが「外国税額控除」という制度で、海外で支払った所得税相当額を、日本の所得税から一定の範囲で差し引くことができます。
なお、日本に居住していない非居住者で、海外不動産のみから家賃収入や売却収入を得ている場合、原則として日本の課税対象とはなりません。
さらに、為替レートの変動や減価償却の計算方法などにより、実際の税負担や確定申告の要否が大きく変わる点にも注意が必要です。制度を正しく理解しないまま進めると、申告漏れや想定外の税負担につながるリスクもあります。
本記事では、海外不動産にかかる税金の基本から、二重課税を防ぐ仕組み、具体的な注意点までを分かりやすく解説します。
海外不動産を自己使用する場合の税金
日本在住の人が海外の不動産を投資等の目的で購入し、賃貸・売却にて収入を得た場合、日本国内と同様に所得税がかかります。日本をはじめ世界の多くの国では、「全世界所得課税主義」という制度を取っており、どこの国で収入を得ても、基本的に所得税はかかる仕組みになっているのです。
では、海外に不動産を購入し、それを自分自身の住居として使用した場合はどうでしょうか。日本国内でマイホームに住んでいる場合と同じく、自己居住であり家賃収入などの所得が発生していなければ、日本の所得税は課税されません。
ただし「海外の不動産を無償で譲ってもらった」「市場価格よりも大幅な安値で個人間の売買が行われた」などのケースでは「贈与」とみなされて贈与税の対象となる場合があります。
また、国によっては外国人による不動産取得に制限が設けられていることにも注意が必要です。
土地の所有は認められず、コンドミニアムなどの区分所有物件のみ取得できるといったケースもあります。固定資産税がかかる場合があることにも注意しましょう。
なお、日本でも居住用の不動産を所有していれば固定資産税がかかりますが、海外に不動産を保有した場合も同様に、各国の制度に基づいて固定資産税がかかる場合があることにも注意しましょう。
海外不動産で収入を得た場合の主な税金と控除制度
海外不動産で家賃収入や売却収入を得た場合、主に以下の税金が発生します。
海外の不動産収入にかかる主な税金
| 収入の種類 |
日本でかかる税金 |
海外でかかる税金 |
| 家賃収入 |
・ 所得税（不動産所得）
・住民税
|
所得税に相当する税金
（不動産所在地国の税法による）
|
| 売却収入 |
・所得税（譲渡所得）
・住民税
|
譲渡益に対する税金
（不動産所在地国の税法による）
|
海外不動産から家賃収入や売却収入を得た場合、日本と海外の双方で税金が発生する可能性があります。ただし、日本に居住しているかどうかによって、日本での課税範囲は大きく異なります。
日本の税法では、日本に住所を有する人、または現在まで引き続いて1年以上日本に居所を有する人を「居住者」とし、それ以外の人を「非居住者」と区分しています。
日本の居住者に該当する場合、海外不動産から得た家賃収入や売却益も含め、全世界で得た所得が日本の課税対象となります。そのため、海外で税金を支払っている場合でも日本で確定申告を行い、外国税額控除などを用いて税額の調整を行う必要があります。
一方、日本に居住していない非居住者の場合「日本で課税されるのは日本国内の源泉所得のみ」に限られます。海外不動産のみから収入を得ている場合、原則として日本では課税対象とならず、日本での確定申告も不要です。
このように、収入の種類だけでなく「日本の居住者かどうか」も重要な判断ポイントです。
二重課税が生じる仕組みと防止する方法
海外に不動産を所有して収入を得る場合、対象となる不動産がある国によっては、所得税に相当する税金がかかる場合があります。
そうなると、日本で所得税の課税対象となる一方で、海外でも同じ収入に対して課税されることになります。このように、日本と外国の双方で所得税が課されることを「二重課税」といいます。
このような二重課税状態を調整するために設けられているのが「外国税額控除」という制度です。
外国税額控除とは、海外で支払った「所得税に相当する税金」を、日本の所得税から一定の限度内で差し引くことができる制度です。
外国税額控除を活用することで、海外で納めた所得税額を、日本で計算された所得税額を上限として差し引くことができます。
たとえば、日本に住所を有する人が海外不動産から年間100万円の家賃収入を得て、現地で20万円の所得税を支払ったとします。一方、日本でこの家賃収入に対して計算された所得税額が15万円だった場合、日本で控除できる外国税額控除の上限は15万円までとなります。
この場合、不動産所得のある国に20万円の所得税を支払います。そして、日本で計算された所得税額はそれを下回るため、外国税額控除の適用により全額控除されます。
なお、控除しきれなかった5万円については、翌年以降に繰り越すことが可能です。翌年以降の繰り越しについては以下の項目で詳しく説明しています。
外国税額控除の限界と為替変動に注意
また、外国税額控除と並んで「租税条約」という条約を締結している場合があります。
租税条約とは、外国税額控除だけでは二重課税を十分に調整できないケースのために設けられている制度です。
租税条約では課税権の所在を整理したり、一定の条件下で課税を免除・軽減したりすることで、外国税額控除を補完する役割を果たしています。
日本もアメリカやイギリス、中国をはじめ世界56カ国と二国間の租税条約を結んでいます。
ただし、この2つの制度があったとしても、日本と外国との二重課税状態は完全にはなくなるとは限りません。それでも、これらの制度は国際取引や海外投資における税負担を軽減するための重要な救済措置であり、状況に応じて適切に活用する必要があります。
海外不動産で家賃収入を得た場合の税金
海外不動産の家賃収入に対する課税関係
| 区分 |
日本に住所を有する人（居住者） |
日本に住所を有さない人（非居住者） |
| 日本での課税範囲 |
全世界所得が課税対象となる |
日本国内源泉所得のみが課税対象となる |
| 海外不動産の家賃収入 |
日本でも課税対象となる |
日本では課税されない |
| 日本での確定申告 |
必要（不動産所得として申告する） |
原則として不要 |
| 日本での減価償却 |
日本の税法に基づいて計算・計上する |
対象外 |
| 海外での課税 |
不動産所在地国で課税されるのが一般的 |
不動産所在地国で課税される |
| 外国税額控除 |
適用可（日本での所得税額を上限） |
適用不可 |
海外不動産の家賃収入については、まず不動産がある国のルールで税金を計算し、そのうえで、日本の税法に基づいて計算します。日本では、海外で支払った税金を差し引く仕組みがあるため、同じ収入に対してそのまま二重に税金がかかるわけではありません。
- 不動産が所在する国の税制に基づき、家賃収入・経費・減価償却を計算して現地で申告・納税する
- 日本に住所を有する場合、日本の税法に基づいて海外不動産の家賃収入を不動産所得として計算する
- 日本の確定申告では、海外で支払った所得税について外国税額控除を適用し、二重課税を調整する
海外不動産の家賃収入に関する税金は、基本的に家賃収入からかかった経費を差し引いた額で計算します。ここで1点異なるのは、「減価償却」に関する計算方法です。
減価償却とは、不動産を購入した金額を建物の耐用年数で割って、毎年経費として計上していく方法です。
所得から減価償却分が経費として差し引かれるため、所得税を抑えられるのがメリットです。
実は、海外不動産であっても、減価償却に関しては日本の税制が適用されます。新築の住宅の場合、木造であれば22年、鉄筋コンクリート造であれば47年というのが日本の耐用年数です。
なお、中古住宅については、日本のルールに従って使用可能期間を見積もることになります。
一方で、海外不動産の家賃収入については、不動産が所在する国でも所得税が課されます。この場合、その国の税法に基づいて減価償却や所得計算を行います。
たとえば、減価償却においてはアメリカが約60年、イギリスは約80年と言われています。ヨーロッパでも100年を超える建物も多く、新築と中古の価格差が小さい場合もあります。
このように、不動産の耐用年数は、国によって大きな違いが出てくるのが実情です。前述の通り、外国によってはその国において所得税がかかる訳ですが、減価償却の計算方法が大きく異なります。しかも、減価償却費は、経費のうちの大部分を占めるため、受けられる外国税額控除の計算も変わってくるという訳です。
外国税額控除の限界と為替変動に注意
もし外国でかかる所得税が、日本でかかる所得税よりも多かった場合どうなるのでしょうか。
外国で多く支払った税金は、日本でその年に確定申告する分では控除できません。控除できるのは、日本で支払った分の所得税額の分までとなります。
ただし、控除できなかった分の外国の所得税を、翌年から3年間繰り越すことができます。これを「繰越控除」といいます。
たとえば、日本で計算された所得税額が30万円であるのに対し、海外不動産の家賃収入に対して外国で40万円の所得税を支払っていた場合、その年に日本で控除できるのは30万円までとなります。
残りの10万円については、その年には控除できませんが、翌年以降3年間にわたって繰り越して将来の外国税額控除として利用できます。
よって、繰越控除を利用したとしても、日本より所得税率が高い外国で家賃収入によって稼ごうとする時には注意が必要です。
為替レートの変動によって税負担が増えることもある
海外不動産によって家賃収入を得る場合、収入や経費は、計算の対象となる期間中の為替相場の平均値を使用します。そのため、為替レートが収入や経費に大きく影響を及ぼします。
海外不動産から毎月1,000ドルの家賃収入を得ているケースを考えてみましょう。為替レートが1ドル＝140円前後で推移している場合、月額の家賃収入は約14万円となります。
さらに円安が進み、1ドル＝155円前後になると、同じ1,000ドルでも円換算後の家賃収入は約15万5,000円になります。
現地通貨ベースでは収入額が変わっていなくても、日本円では課税対象となる金額が増えるため、日本での税負担が重くなることがあります。
このように、海外不動産で家賃収入を得ようとする場合、確定申告をする際に外国税額控除や、為替レートの計算が複雑になる可能性があります。為替相場は短期的にも大きく変動するため、継続的な確認が欠かせません。
そのため、自己管理が難しい場合は、海外不動産投資に詳しい税理士などの専門家に依頼した方が良いでしょう。確定申告における申告漏れなどのリスクを回避することが何より大切です。
海外不動産を売却した場合の税金
日本の居住者が海外不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、日本の税法に基づいて「譲渡所得」が発生します。
譲渡所得とは、不動産を売って得た収入から、売るまでにかかった経費を差し引いた金額をもとに税金が計算されます。
売るまでにかかった費用とは、取得費と譲渡費用などです。なお、取得費には不動産の購入代金の他、建物を建てた場合はその建築費や設備費、改良費なども含まれます。建物の取得費の場合は、購入代金や建築費などの合計から、減価償却費の相当額を差し引いた金額になります。
日本の不動産の譲渡所得は、その不動産の所有期間によって税率が異なります。これは海外の不動産でも同じです。5年以下の所有の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」と言い、税率は以下の様に計算します。
・
短期譲渡所得の場合（5年以下）
譲渡所得×39.63％（所得税30％・復興特別所得税0.63％・住民税9％）
・長期譲渡所得の場合（5年超）
譲渡所得×20.315％（所得税15％・復興特別所得税0.315％・住民税5％）
※所有期間は、対象不動産を譲渡した日の年の1月1日時点で計算します
なお、この場合の為替レートの計算は、次のように項目ごとに分けて計算します。
譲渡所得 ＝
（売却代金 × 売却日の為替レート）
− ｛（取得費 × 取得日の為替レート）
＋（譲渡費用 × それぞれ支払日の為替レート）｝
家賃収入と異なり、期間中の平均値で計算することはありません。
また、不動産を売却した国でも譲渡所得と同様の税金が発生する場合があります。その場合は、日本で確定申告をすれば、家賃収入と同様に外国税額控除の適用を受けることができますので、忘れずに申告することが必要です。
日本に居住している場合、日本での確定申告が必要
日本に居住しながら海外不動産で家賃収入や売却で収入を得る場合、原則として日本国内での確定申告が必要です。なお、「日本の居住者」というのは「日本国内に住所があるか、もしくは現在まで引き続いて1年以上日本に居所を有する人」を指します。
我が国の所得税法では、「居住者」とは、国内に「住所」を有し、または、現在まで引き続き1年以上「居所」を有する個人をいい、「居住者」以外の個人を「非居住者」と規定しています。
引用： 国税庁「居住者と非居住者の区分」
海外不動産投資は魅力的な反面、為替換算や外国税額控除の計算が必要になるため、日本国内のみの不動産収入と比べて手間がかかるケースが多くなります。
また、税制に関しても変わっていく可能性があることから、海外不動産投資を専門とする税理士と連携することで、制度変更によるリスクを抑えやすくなります。
まとめ
海外不動産の収入には、大きく「家賃収入」と「売却収入」の2種類あります。日本在住で海外不動産の収益を得ている場合、不動産所得や譲渡所得として課税対象となる可能性があります。
一方で、日本に居住していない非居住者で、海外不動産のみから家賃収入や売却収入を得ている場合、原則として日本の課税対象とはなりません。
また、日本に居住している場合、海外不動産の収入は日本と不動産所在地国の双方で課税される「二重課税」が生じる可能性があります。
この負担を調整するため「外国税額控除」や「租税条約」といった制度があり、海外で支払った所得税相当額を一定の範囲で日本の所得税から差し引くことができます。
海外不動産は税務上の取り扱いが日本国内の不動産よりも複雑になりやすいため、収益を得ている間だけでなく、長期的な視点での管理も重要です。特に、将来に向けた備えとして見落とされがちなのが、相続時の対応です。
海外不動産に投資している方は、自分がどの国でどのような不動産を所有しているのかについて、財産目録に記録して残しておきましょう。将来、自分が死亡して相続が発生した際に、どこにどのような物件を所有しているのか記録しておかないと、残された相続人が非常に苦労することになります。
特に海外の場合は、日本以上に相続による名義変更手続きに時間がかかるケースも多いため、せめてどこに何を所有しているのか、そして窓口はどこなのかについては、家族がわかるようにしておきましょう。
