不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
「不動産投資に興味はあるけど、他の投資との違いがよくわからない」
このように、不動産投資に興味があるけど他の投資と迷っている方は多いのではないでしょうか。
不動産投資は他の投資方法と違い、安定的な収入が期待でき、節税対策にも利用できます。
また、ローンを利用し、少額の資金で何倍もの価値がある不動産を購入して運用できるのは、不動産投資の大きなメリットです。
しかし、不動産投資にもデメリットやリスクがあります。デメリットやリスクを把握した上で始めないと、後に後悔する可能性も。
この記事では、不動産投資の魅力やメリット、デメリットを把握し自分に合っている投資方法かを判断できるように、以下の要点を中心に解説していきます。
安心して不動産投資を始められるようにするためにも、この記事を最後までお読みください。
不動産投資は、株式投資やFXなどでは得られない魅力やメリットが多くあります。
不動産投資にどんな魅力やメリットがあるのかを、これから詳しくみていきましょう。
不動産投資で得られる家賃収入は、空室でない限り毎月決まった一定の家賃収入が入ってきます。たとえば、賃貸契約を2年に設定している場合、2年間は安定した家賃収入を得られます。
また、家賃が決まっていることも見逃せません。毎月の収支にブレがなく、年間の収入がある程度決まっているため、収支予測が立てやすいです。
一方、株式投資やFXなどの投資は、市場や世界経済の影響を受けて日々変動します。
値下がりする可能性もあり、安定した収入にはなりません。よって、安定的に家賃収入を得られる不動産投資は、本業以外の副収入源として高い効果を発揮します。
また、ローンを完済した後は家賃収入のすべてを得られます。不動産投資ならではの魅力といっていいでしょう。
物件の管理を管理会社に委託すれば、不動産投資は他の投資と比べて手間がかかりません。
株式投資やFXは日々チャートを見て自分自身で判断を下す必要があり、本業が忙しい方には難しい投資方法です。
一方、不動産投資の業務はすべて自分自身がおこなう必要はありません。
不動産投資をすべて自分自身でしようとすると、入居者募集からトラブル対応、集金など多くの手間がかかります。
しかし、物件の管理を管理会社に委託することで、基本的な管理業務をすべて任せられます。
委託後に送られてくる管理会社からの報告書に目を通し、今後の戦略を考えて判断を下すだけで十分です。
不動産投資をして家賃収入があると老後に自分自身で労働する必要がなくなります。
家賃収入と年金で心身ともにゆとりのある老後を過ごせるでしょう。
金融庁が2019年6月3日に発表した老後2,000万円問題では、老後に2,000万円足りなくなるという試算が出されました。
今日の日本は年金のみでは暮らせず、老後も労働をせざるを得ない人も多いです。
しかし、不動産投資をしていれば労働をせずとも、年金とのダブルインカムで生活に余裕ができます。
特に、不動産ローンの支払いが終わった後は、家賃収入すべてが手元に残るため、老後の生活に困ることがなくなるでしょう。
最終的に不動産を売却した際、手元に現金を残せるのが不動産投資の貯蓄効果です。
不動産投資は、金融機関から借り入れた額を月々の家賃収入から返済していきます。
返済額のうちの元金返済部分が貯蓄としての効果を果たします。ローンの元金返済部分が貯蓄効果になる流れは以下の通りです。
たとえば、5,000万円の物件で元金2,000万円を返済している際に、物件を売却に出して5,000万円で売れたとします。
残りの借入金3,000万円を差し引いても、元金の2,000万円を手元に残せます。手元に残る2,000万円が不動産投資で得られる貯蓄効果です。
貯蓄効果を狙って不動産投資をする場合は、不動産価格が下がりにくい物件を選ぶ必要があります。
不動産価格が下がってしまうと売却しにくく、現金化しづらくなるため注意が必要です。
不動産投資は他の投資方法と比べてもレバレッジ効果が高いです。不動産ローンを利用すると、自己資金の何倍もの取引ができます。
たとえば、自己資金が300万円ある場合、不動産ローンを使用しないと300万円までの投資用不動産しか購入できません。
しかし、不動産ローンを利用して、2,000万円借りられれば2,300万円までの投資用不動産が購入できます。
不動産ローンを利用することで、自己資金の何倍もの取引ができる不動産投資は、レバレッジ効果が高いといえるでしょう。
ただし、借入の金利が高い場合や利回りの低い物件を購入してしまうと、逆レバレッジで損をする可能性があるため注意が必要です。
不動産投資はリスク管理がしやすい投資方法です。投資にはリスクがつきもので、いかにリスクを回避するかを考えて実行する必要があります。
株式投資やFXなどは日々変動するため、リスク回避の予想を立てにくいです。
一方、不動産投資は、空室リスクや管理コストなどが明確なので、リスク回避やコスト削減の予測を立てやすいです。
たとえば、火災保険や地震保険に加入すると、万が一物件が全焼や倒壊した際のリスクを回避できます。
リスクを回避しつつコスト削減の対策ができる不動産投資は、他の投資方法と比べて貯蓄が生まれやすいでしょう。
不動産投資は、家賃収入で安定したリターンが得られるのに加えて、売却による大きなリターンも狙えます。
不動産は物価の上昇や近隣の開発などによって、価格が急上昇する可能性があります。
たとえば、3,000万円で購入したマンションの徒歩5分圏内に新たな電車の駅ができ、現在の価格が4,000万円に上がったなどです。
売却による大きなリターンを狙うのであれば、購入の候補に挙がっている物件周辺の開発予定の情報収集を入念におこないましょう。
また、不動産のトレンドや今後の日本や世界の経済動向に注視した上で、物件選びをする必要があります。
団体信用生命保険に加入することで、生命保険代わりの効果を得られます。不動産の購入時に借りたお金が死亡時にすべて免除になります。一般的な生命保険と団体信用生命保険の違いは以下の通りです。
| 一般的な生命保険 | 団体信用生命保険 | |
|---|---|---|
| 保障内容 | 保険金（加入内容による） | 不動産の借入金免除 |
| 掛け金の支払い方 | 現金での支払い | 家賃収入での支払い |
| 保障対象 | 死亡（三代疾病などを保障するオプションあり） | 死亡（三代疾病などを保障するオプションあり） |
一般的な生命保険は死亡時に現金で支給されます。一方、団体信用生命保険は掛けている不動産が貰えるイメージです。
不動産が貰えることで、遺族は家賃収入と不動産そのものの価値の両方を手に入れられます。
また、最近の団体信用生命保険では、三代疾病を保障するオプションがあり、選べる保障の幅が広がっています。
団体信用生命保険に加入すると通常の金利が0.2%〜0.3%ほど増えますが、家賃収入から支払えるので問題ないでしょう。
ただし、死亡時に不動産の借入が免除になると節税対策ができなくなります。また、団体信用生命保険は法人での加入ができません。
不動産投資は減価償却や損益通算による節税効果があります。
購入した不動産はその年の経費として全額を計上できません。国土交通省が定めている耐用年数に応じて、毎年少しずつ計上していきます。
毎年決まった経費を計上するため、確定申告では利益から減価償却費を引いた額の申告が可能です。
申告する利益額を少なくできるので、所得税・住民税の節税につながります。
さらに、減価償却費を大きくして不動産投資を赤字にし、本業の所得と損益通算します。
すると、本業で支払った税金が戻ってきます。本業の所得が多いと得られる節税効果が高いです。
また、損益通算をうまく利用するには、1年ごとの減価償却費が高い物件を選ぶ必要があります。
一般的に、中古の物件の方が新築の物件より耐用年数が少なく、減価償却費が高いです。
節税効果をより高めたい場合は中古物件を選ぶといいでしょう。中古物件と新築物件の耐用年数の違いを以下の表で確認してみてください。
| 構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 または鉄筋コンクリート造 |
47年 |
| レンガ造、石造またはブロック造 | 38年 |
| 重量鉄骨（骨格材4mm超） | 34年 |
| 軽量鉄骨 骨格材3mm超4mm以下 | 27年 |
| 軽量鉄骨 骨格材3mm以下 | 19年 |
| 木造または合成樹脂造 | 22年 |
中古物件
→法定耐用年数の20パーセントに相当する年数
→法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20パーセントに相当する年数を加えた年数
相続税は所有している資産の相続税評価額によって決まります。
不動産投資で保有するアパートやマンションなどは相続税評価額を下げられ、相続税の節税対策が可能です。
不動産投資で保有する不動産の評価額は資産額の50％ほどになります。資産と評価額の関係は以下の通りです。
| 現預金 | 資産額が評価額になる |
|---|---|
| 株式 | 原則資産の額が評価額になる |
| 不動産（収益不動産） | 資産額の約50％が評価額になる（所有している不動産の立地などによる） |
現金や株式の資産は相続税対策ができません。しかし、不動産投資用の不動産を所有していると、相続税対策の効果を得られます。
インフレが起きても現物の不動産は、価値が下がりにくいです。
現金はインフレの影響を強く受けるため、価値が相対的に下がります。一方、物価の上昇が起きると不動産の価値も上昇しやすいです。
たとえば、8万円の家賃で運用しているワンルームマンションが、インフレによって家賃が9万円に上がるようなことがあります。
インフレ前よりも年間の家賃収入が12万円もアップする可能性があります。ただし、インフレになると金利が上昇しやすいです。
変動金利にしている場合は金利の上昇に伴い、返済額が増えます。インフレの影響を避けたい場合は、借入の際に固定金利を選ぶといいでしょう。
不動産投資は投資の手段として長い歴史があります。
成功率の高さが証明されているからこそ、昔から現在まで信頼性のある投資の手段として用いられてきました。
インターネットやセミナー、SNSなどで不動産投資に関わる多くの情報が出回っています。
投資が初めての方でも始めやすい投資法です。また、成功者のノウハウを取り入れることで、初心者の方でも成功しやすいでしょう。
不動産投資を成功させるには、押えておくべきポイントがあります。
なにも考えずに始めると失敗する可能性が高いです。
不動産投資を成功させるためにも、以下5つのコツを参考にしてみてください。
不動産投資を成功させるには、資産形成や節税対策などの投資目的を明確にすることが大切です。
目的をはっきりさせることで、適切な不動産の購入ができます。
たとえば、資産形成が目的なのであれば、利回りが高く人気のある地域の不動産を購入する必要があります。
節税対策の場合は、初期投資が安く済むワンルームマンションの購入が効果的です。
不動産投資の成功させるためにも、投資目的を明確にすることから始めてみてください。
不動産投資を始める前に、不動産や税金などの勉強をしておきましょう。
知識不足の状態で不動産投資を始めると、失敗する可能性が高いです。
不動産投資の勉強は、不動産会社がおこなっているセミナーやインターネット、本などでできます。
基本的に無料で不動産投資の知識をつけられるでしょう。
ただし、悪質なセミナーには気をつける必要があります。評判や口コミを確認して、信頼性の高いセミナーに参加してみてください。
不動産は日々、価格が変動します。日本や世界の経済状況や近隣の土地開発、法改正などの影響を受けやすいです。
情報が古いと家賃を上げるタイミングや不動産を売却するタイミングなどが遅れてしまい損をしてしまいます。
損をしないためにも、常に不動産投資に影響がありそうな情報をチェックするようにしましょう。
不動産投資を始める際は、リスクを加味した収支計画を立てるようにしましょう。
リスクが加味されていない収集計画は、万が一のときに対応ができません。
たとえば、空室期間が考えていたより長く続くことがあります。
収支計画に空室期間のリスクを加味していないと、赤字になる可能性が高いでしょう。不動産投資は何が起きるかはわかりません。
どんな問題が起きたとしても、対応ができるように、余裕のある収支計画を立てるようにしてみてください。
不動産投資を成功させる最も効率的な方法は、信頼できる不動産投資会社に相談することです。
専門家の意見を聞き、適切な物件を購入して運用すると不動産投資の失敗を防げるでしょう。
また、不動産投資会社は購入から運用まで一貫したサポートをしてくれます。
不動産の運用が上手くいかないことがあった際、すぐ相談や解決ができるでしょう。
ただし、不動産投資会社を選ぶ際は慎重にならなければなりません。悪質な会社も存在するため、なるべく多くの会社を比較しましょう。
不動産投資にもデメリットやリスクがあります。デメリットやリスクを把握し対策をすることが、不動産投資で利益を得られるようになる秘訣です。
どのようなデメリットやリスクがあるのかをみていきましょう。
不動産投資を始めるには物件価格の15％〜30％ほどの初期費用が必要です。
3,000万円の物件の場合、最適でも450万円の初期費用がかかります。
初期費用の額は、物件の価格や購入者の信用性（年収や職業など）によって変わります。
不動産投資を始める際は、購入候補の物件の30％ほどの資金を準備しておくと安心でしょう。
中には、初期費用がかからない物件もあります。ですが、初期投資がかからない物件の購入審査は厳しい傾向にあるため、注意が必要です。
不動産投資をおこなっていると、修繕費が必ずかかります。
壁紙や床、エアコン、洗面台、浴室、トイレなどが汚れたり故障したり場合などです。
壁や床それぞれに耐用年数があり、定められている年数を過ぎた修理は貸主の負担となります。
加えて、マンション自体の修繕積立費もかかります。修繕積立費は家賃に含めれば確保できますが、空室の間は大家が支払わなければなりません。
また、物件のある自治体に固定資産税を支払う必要があります。通常は年4回に分けて支払いますが、一括で支払うことも可能です。
不動産投資の収支計画は、必ずランニングコストを考慮した上で立てるようにしてください。
不動産は他の投資商品と比べてすぐにお金に換えにくいです。
株式投資やFXなどは換金したい時にスマホのボタンを押すだけで換金できます。
一方、不動産は普通の物件でも仲介を通して売りに出すと、3ヶ月ほどかかります。
物件の状態や価格、物件のある地域、市場の動向によって、購入者が必ず現れるとは限らないからです。
流動性の高さを意識して不動産投資をするのであれば、売却候補が見つかりやすい都心部の物件を選ぶといいでしょう。
ただし、都心部の物件は利回りが低くなる可能性があります。流動性の高さと利回りを考慮した上で、物件選びをしてみてください。
建物は年数が経つにつれて、物件の価格や家賃の下落は避けられません。
築年数が古くなり建物の価値が下がった場合、家賃も下げないと入居者が見つからなくなります。
都心部の駅から徒歩10分圏内は、物件価格や家賃の下落が少ないです。
購入時の価格は高くなりますが、家賃収入と売却額のトータル面でプラスになる可能性があります。
また、家賃の下落対策としては、リフォームが有効です。新しい設備を導入して新築時と同じ空間にすると、新たな入居者が見つかりやすくなるでしょう。
ただし、導入する設備によってはリフォーム費用もかさむため、収支計画を立てた上で実行するようにしてください。
不動産投資は入居者がいないと利益がでません。空室期間が長くなるとランニングコストがかかり、赤字になってしまいます。
空室期間が長くなるのは、入居者を獲得するノウハウがないのが要因として挙げられます。
空室対策に最も効果的なのは、入居者付けが得意な管理会社に依頼することです。自分自身で入居者付けをする必要がなくなります。
また、サブリース契約を結ぶ選択肢も視野に入ってくるでしょう。サブリース契約を結ぶと空室対策を自分自身で考える必要がなく、一定の収入を得られます。
しかし、サブリース契約は手数料が高く収益が少なくなったり、入居者を選べないので不動産の資産価値が下がったりするリスクがあるため注意が必要です。
| サブリース | 一般的な賃貸管理会社 | |
|---|---|---|
| 業務内容 | 入居者の募集から集金まで管理業務のすべて | 入居者の募集や集金（契約内容による） |
| 手数料 | 家賃の10％〜20％ | 家賃の3％〜5％ |
| メリット | ・空室や家賃滞納のリスクがない（一定の収入が確保されている） ・広告料などの負担が少ない ・確定申告を簡略できる |
・委託する管理業務を決められる ・入居者を選べる ・管理費用が安い |
| デメリット | ・入居者を選べない ・満額の家賃収入を得られない ・免責期間がある（家賃の支払いがない入居付けのために設けられた期間） |
・自分の物件だけを注力してもらえない |
不動産投資をおこなっていると、家賃を滞納される可能性が少なからずあります。
家賃を滞納されたとしても、強制退去にできるのは早くても6ヶ月後です。
家賃の滞納をされると、6ヶ月間は家賃収入が入らなくなると考えておいてください。
家賃の滞納に備えて家賃保証会社をつけると、滞納された家賃の立替払いをしてくれます。
不動産投資を始める際は、家賃保証会社を利用すると安心できるでしょう。
ただし、滞納家賃の全額を保証してくれるわけではありません。
選ぶ家賃保証会社やプランによって保証額が変わるため、複数の家賃保証会社を比較した上で選ぶようにしましょう。
不動産ローンで変動金利を選んだ場合、金利が上昇すると返済額が増えます。余裕のある返済計画を立てることが大切です。
金利の上昇や低下は、景気の良し悪しや為替市場などによって起こるため、予想できません。金利が上昇した場合の返済計画も用意しておくと安心です。
また、ローンを組む際に固定金利を選ぶと金利上昇の影響を受けず、返済額は変わりません。
ですが、固定金利はもともとの金利が高く設定されているため、返済額が高くなるため注意が必要です。
不動産は災害や事故の被害にあう可能性があります。台風や大雨による浸水や雨漏り、地震による倒壊や火事などの被害です。
災害の被害を受けると、修繕費がかかる上に家賃収入がなくなる場合もあります。
不動産投資を始める際は、火災保険や地震保険に加入し災害に備える必要があります。
また、万が一の修繕に備えて、修繕用の積立金を準備しておくと安心です。
不動産投資は選ぶ物件によって収益性や初期費用などが大きく変わります。
選ぶ物件を間違えると、不動産投資をする目的とのズレが生じてしまう可能性があるでしょう。
自分自身がどの物件に適しているのかを確認してみてください。
不動産投資の初心者に向いているのが区分マンション投資です。特にワンルームマンションは、不動産投資の中でも初期費用が低く始めやすいです。
中古のワンルームマンションなら数100万円の初期費用で始められます。
区分マンションは賃貸需要の高い都心部や大学が集まっている地域に多く、家賃収入を得やすいです。
また、次の入居者が見つかりやすく空室期間が短くなりやすい点もメリットです。
ただし、他の賃貸と比べてひとりあたりの賃貸期間は短い傾向にあります。
また、区分マンション投資は、立地選びを間違えると失敗する可能性が高くなります。
ワンルームマンションなら駅から徒歩10分圏内の物件を選ぶのが最適でしょう。
ファミリー向け区分マンションは、近隣に病院や学校、スーパーマーケットなど暮らしやすい環境かが重要です。
不動産投資でより収益性を高めたい場合は、一棟アパート・マンション投資が最適です。
7割〜8割ほど入居していれば安定した家賃収入が見込めるため、空室リスクが少なく投資効率が高くなります。
特に、不動産投資と収益物件の情報サイト健美家」が発表している収益物件 市場動向 年間レポートによると、一棟アパートは平均的な利回りがもっとも高く、区分マンションに比べて投資効率が高いです。
満室に近づくと収益額が大きくなり、投資資金を回収するスピードも早くなります。
また、一棟アパート・マンション投資は価格変動が少ない土地がある分、トータルの資産価値は下がりにくいです。
最終的に売却も計画している場合は、区分マンションより最適な不動産の種類といえます。
しかし、一棟アパート・マンションは初期費用が高額になりやすいです。
フルローンで組むのは難しくなるため、年収1,000万円以上か3,000万円以上の金融資産がある方に向いています。
ファミリー層をターゲットにするなら戸建て投資も選択肢のひとつでしょう。
ファミリーの入居者は、単身の入居者と比べて長期入居になりやすいです。
一度入居すれば長い間安定した家賃収入を期待できます。
区分マンションと同様に中古の戸建てであれば、初期費用が低く始めやすいです。
また、戸建ても土地があるため、トータルでの資産価値は下がりにくい傾向にあります。
しかし、一棟アパートやマンションと比べてリスク分散ができず入居者がいないと家賃収入がありません。
加えて、区分マンションより修繕費が高くつきやすいです。
自由にリフォームができますが、外装や塗装、シロアリ対策など修繕費をすべて負担する必要があります。
まとまった資金を用意できない方や不動産の運用に不安がある方は、REIT・不動産クラウドファンディングから始めるといいでしょう。
1万円ほどから投資できるため気軽に始められます。
不動産の運用は専門家に任せられるので、管理業務や修繕費などを気にしなくて済みます。
また、REIT・不動産クラウドファンディングは現物の不動産と比べて換金性が高いです。
持っている投資証券を売却するだけですぐに現金化できます。
しかし、物件を直接保有することはできません。節税対策はできないため、注意が必要です。
近年、駐車場や貸倉庫の需要が高まっています。狭小地や変形地などの「使いにくい土地」で収益を上げる方法として、駐車場や貸倉庫の運用は最適です。
使いにくい土地は買い手が見つかりにくく、固定資産税だけがかかります。駐車場や貸倉庫にするだけで、一定の収益が見込めるでしょう。
ただし、駐車場や貸倉庫の需要がない地域には向きません。人口が多いのか車社会なのかなど、地域性を入念に調べる必要があります。
不動産投資にも向き不向きがあります。これから紹介する不動産投資に向いている人の特徴と向いていない人の特徴を確認し、自分がどちらに当てはまるか把握してみてください。
向いている人の特徴は以下3つが挙げられます。
なぜ、上記3つの特徴をもった人が不動産投資に向いているのかを詳しくみていきましょう。
不動産ローンを有利な条件で借りやすいのが、社会的な信頼性が高い高収入・高ステータスな職業の方です。
たとえば、大企業や上場企業の方、弁護士、医者、会計士、公務員などが挙げられます。中でも、年収が500万円以上になると不動産ローンを組みやすいです。
不動産ローンを有利な条件で借りられると、収益性の高い一棟アパートやマンション投資にも挑戦できるでしょう。
最低でも購入したい物件の15%の自己資金を用意できないと、不動産ローンが通らない可能性が高いです。
自己資金が多いほど借入比率が下がり、低金利でローンが組めます。トータルの返済額が少なく済むでしょう。
また、緊急時に不動産を売却した際、自己資金が多いと売却で得られる収益が多くなります。いざという時の資金として備えられます。
不動産投資は短期間で大きな利益を得られる投資方法ではありません。
長期的な視点を持ち、コツコツ稼ぐのが苦ではない方に向いています。
短期間で大きな利益を上げたい方は株式投資やFXなど他の投資方法が最適でしょう。
家賃収入でコツコツ稼ぎながら節税対策をし、将来的に不動産を売却して利益を得るまでの計画を立てられる方が、不動産投資に向いています。
不動産投資に向いていない人は以下の特徴が挙げられます。
向いていない人の特徴を把握し、自分自身が不動産投資に向いているかを考えてみてください。
社会的な信用性が低い方は不動産投資に向きません。
収入や属性が低い方は、不動産ローンの審査が通りにくいです。不動産ローンが組めないと物件の購入が難しくなります。
たとえば、フリーターや自営業、低収入の方は金融機関から信用性が低いと判断されやすいです。
社会的な信用を得るなら、会社員として最低でも3年以上の勤続年数や年収500万円ほどが必要になります。
社会的な信用が低い方は、勤続年数と年収を増やすことから始めてみてください。
不動産投資のメリットは、家賃収入を得ながら節税対策ができることです。
メリットを活かせない、短期利益を求める方は不動産投資に向きません。
不動産投資で短期利益を狙うのが目的の場合、不動産の売買を繰り返す必要があります。
短期利益を目的とした不動産の売買はリスクが高く、失敗する可能性が高いです。
短期で大きく稼ぎたいと考えている場合は、他の投資方法を検討すべきでしょう。
リスクに対して不安になる方は不動産投資をしないほうがいいでしょう。
不動産投資にもリスクはつきものです。たとえば、台風や地震、火事などの災害から不動産価格の急落、空室期間の長期化などが挙げられます。
投資をする上でリスクは0になりません。リスクを最小限に抑えられるかが重要になります。
リスクに不安を抱いてしまうなら、不動産投資を無理してやらない方がいいでしょう。
不動産投資は家賃収入を得つつ節税対策ができる、メリットが多い投資方法のひとつです。
リスクに対する対策をしていれば、安定的な収入が見込めるでしょう。
近年は老後の資産をどのように確保するかが問題となっています。
老後にゆとりのある暮らしをするためにも、不動産投資を始めてみてください。
