立ち退きを拒否されたら？立ち退きトラブル解決のポイント

入居者に立ち退きを要求するには、「正当事由」が必要

一般的に貸主が入居者に立ち退きを要求するとき、何らかの理由が提示されるはずです。もともと法律では、貸主側の一方的な都合で賃貸借契約を解除することは認められません。借主である入居者の権利が、法律できちんと保証されているのです。

借地借家法第二十八条では、下記のように定められています。

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
引用元 e-Gov「借地借家法 第二十八条」

つまり、貸主が入居者に立ち退きを求める場合には、「正当事由」が必要とされます。

ただし、この正当事由は、貸主側の事情のみで判断されるものではなく、借主の居住状況やこれまでの経緯なども含めて、総合的に判断される点に留意が必要です。
正当事由として認められる可能性があるのは、下記のようなケースです。

• 貸主本人が物件を使用する事情がある
• 建物が老朽化している
• 物件を売却せざるを得ない事情がある
• 入居者が賃貸借契約に違反している

これらの事情に該当する場合であっても、それだけで直ちに正当事由が認められるとは限らず、個別の事情に応じて判断されます。
それぞれのケースについて詳しく解説していきます。

貸主本人が物件を使用する事情がある

貸主本人が物件を使用せざるを得ない特別な事情がある場合には、立ち退きの正当事由として考慮される可能性があります。例えば、貸主に介護が必要となり、その介護を行う家族の居住先として物件が必要になるケースなどです。

しかし、単に親族を住まわせたい、家を建てたい、貸主が高齢のため賃貸業をやめたいといった理由は、入居者にとっては関係のない「貸主都合」であり、正当事由としては認められにくいとされています。

さらに、貸主が亡くなり、相続人が物件経営を継続できない、相続税の支払いのために現金化したいという理由も、やはり貸主側の事情に過ぎません。

こうした場合には、立ち退き料を提示し、入居者の合意を得るのが一般的です。立ち退き料の金額によっては、契約解除や退去に応じてもらえる可能性もあります。

建物が老朽化している

「柱が朽ちて崩壊の危険がある」「補強工事が困難」といった深刻な老朽化が確認され、建て替えや取り壊しの必要性が高いと判断されるような場合には、正当事由として認められる可能性があります。

また、1981年に施行された新耐震基準を満たしておらず、倒壊の危険がある場合なども、正当事由とされることがあります。

ただし、耐震基準を満たしていないこと自体は入居者の責任ではなく、まずは耐震補強工事を検討すべきという見方もあるため、こうしたケースで裁判になった場合には、個々の事情が重視されます。

また、建物の老朽化自体は自然なことであり、本来は貸主が修繕・管理する責任があります。そのため、単に老朽化したから、あるいは建て替えて資産価値を高めたいという理由では、正当事由としては弱いとされます。

したがって、老朽化を理由に立ち退きを求める場合は、基本的に賃貸人が修繕義務を履行したうえで、必要に応じて立ち退き料を提示し、入居者の合意を得る必要があります。

物件を売却せざるを得ない事情がある

貸主が資金難に陥っており、物件の運営が困難になっている場合や、物件を売却しなければ破産してしまうといった差し迫った事情がある場合には、立ち退きの正当事由として認められる可能性があります。

ただし、売却の緊急性や必要性が重視されるため、「好条件の買主が見つかった」「物件を現金化したい」といった貸主の都合による売却では、正当事由とは認められません。こうした場合には、立ち退き料を提示し、入居者の合意を得たうえで契約を解除する必要があります。

入居者が賃貸借契約に違反している

入居者側が家賃を何カ月も滞納している、騒音や異臭などの迷惑行為を繰り返している、ペット不可物件でペットを飼っているなど、賃貸借契約に違反しているような場合は、立ち退きの正当事由として認められるケースもあります。裁判で貸主と入居者の信頼関係が破綻していると認められれば、これらの行為により貸主との信頼関係が破綻していると判断される場合には、契約解除が認められる可能性があります。

ただし、違反の程度や継続性、是正の有無なども重要な判断要素となるため、個別の事情に応じて慎重に判断されます。

立ち退きが認められる正当事由については、下記の記事でも詳しく解説しています。

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立ち退き料の相場はどれくらいなのか

立ち退き料は正当事由を補完する目的のため、相場というものは基本的にありません。そのケースごとに全く異なるといってよいでしょう。

立ち退き料を算出するうえで、まずは、住居であるのか店舗であるのかという違いを考慮する必要があります。住居として貸している場合、一戸建てなのかマンション・アパートなのかでも、立ち退き料に違いが出てきます。しかし、いずれにしても立ち退き料は引越しにかかる費用と同等ぐらいが目安とされることが多いです。

次に具体的には、引っ越し先の契約費用や引越し業者の費用などが考慮され、目安として現在の家賃の6カ月から1年分程度が言及されることもありますが、これはあくまで一例に過ぎず、個別の事情によって大きく変動します。

店舗として貸している場合は、立ち退き料は、引越ししたことで発生する損失を補填できる金額と同等ぐらいと考えられています。営業していた場合は、引っ越した先で営業を再開するまでの休業補償や設備補償、周辺状況が変化したことでの減収補償などが考慮されます。

また、引っ越した先の店舗で改装等が必要になった場合も、その費用が立ち退き料に上乗せされることもあります。貸主側で、同等の条件でより安価な店舗物件を見つけて、立ち退き料が少なくて済んだという事例もあります。

このように、立ち退き料は個別事情に応じて大きく異なるため、金額の算定が難しいケースも少なくありません。立ち退き料の算定や妥当性の判断については、不動産鑑定士や不動産会社に市場分析を依頼することが有効です。ただし、借主との具体的な立ち退き交渉を代理できるのは弁護士のみであるため、トラブルが予想される場合は早期に弁護士へ相談しましょう。

なお、借地の立ち退き料については、下記の記事でも詳しく解説しています。

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立ち退き交渉の流れ

立ち退き交渉は、貸主が物件を明け渡してもらうために借主に申し入れる行為です。ただし、借主には居住権があるため、交渉は慎重かつ段階的に進める必要があります。

具体的な流れは下記のとおりです。

1. 立ち退きの通知をする
2. 立ち退きの交渉をする
3. 立ち退きを拒否される場合は調停・裁判を検討する
4. 退去の手続きをする

各項目について、詳しく解説していきます。

立ち退きの通知をする

立ち退きを求める際は、まず借主に対してその意思を明確に伝える必要があります。通知方法や必要な手続きは、契約形態によって異なります。

普通借家契約の場合、契約の終了や解約には「正当事由」が必要とされており、貸主側の都合だけで一方的に契約を解除することはできません。そのため、立ち退きを求める際は、解約理由を明記した「解約申入れの通知」を書面で借主に送るのが一般的です。

一方、定期借家契約では、契約期間の満了とともに契約が終了するため、貸主が正当事由を主張する必要はありません。ただし、契約の終了を確定させるには、契約満了日の1年前から6か月前までの間に「終了通知（期間満了による終了の通知）」を借主に送付する必要があります。

なお、「解約申入れの通知」「終了通知（期間満了による終了の通知）」には決まった書式はありませんが、以下のような項目を明記するとトラブルを避けやすくなります。

• 契約当事者の情報（貸主・借主の氏名など）
• 賃貸契約の内容（物件情報、契約種別など）
• 通知書の提出日
• 賃貸契約の締結日
• 解約予定日または契約満了日
• 解約または更新拒絶の理由

立ち退き交渉をスムーズに進めるためにも、まずは適切な方法での通知が重要なステップになります。

立ち退きの交渉をする

契約期間の定めがある定期借家契約とは異なり、普通借家契約では、入居者に家賃滞納などの落ち度がない限り、契約が自動更新されます。そのため、貸主の都合のみで一方的に契約を終了させることは容易ではなく、立ち退きを求める場合には、借主に解約の申し入れを行い、合意による解決を図ることが一般的です。

まずは、借主の生活事情や経済状況を丁寧にヒアリングしたうえで、立ち退き料の提示や退去までの猶予期間などの条件を交渉していきます。

交渉では一定の譲歩も重要なポイントです。個別の事情に応じて条件を調整するなど、柔軟な対応が求められます。また、条件面については他の入居者への影響も考慮し、慎重に取り扱うことが望ましいです。また、立ち退き料について他言を避けるために、契約解除とは別に覚書を交わすなど、他の入居者への配慮も検討しましょう。

さらに、借主の経済状況によっては、立ち退き料の一部を前払いする、あるいは引っ越し費用や新居の初期費用を補助するなどの対応によって、合意形成が進みやすくなる場合もあります。

立ち退き交渉では、双方の事情を踏まえながら、納得できる着地点を見いだすことが重要です。丁寧かつ柔軟な対応を心がけることで、円滑な解決につながる可能性が高まります。

自分で交渉するのが不安な場合は、不動産問題に詳しい弁護士に依頼するのもおすすめです。適切な立ち退き料についても、アドバイスをもらえるでしょう。

立ち退きの交渉については、下記の記事も参考にしてみてください。

立ち退きを拒否される場合は調停・裁判を検討する

借主が立ち退きを拒否し、交渉による解決が難しい場合には、次の手段として調停や裁判を検討することになります。調停では、裁判所の調停委員が双方の間に入り、話し合いによる解決を目指しますが、合意に至らない場合には、訴訟へ移行することもあります。

裁判において立ち退きが認められるかどうかは、「正当事由」の有無に加え、立ち退き料などの補償内容も含めて総合的に判断されます。これらの事情が十分に考慮されない場合には、立ち退き請求が認められない可能性もあります。

また、裁判で明け渡しを命じる判決が確定したにもかかわらず、借主が任意に退去しない場合には、所定の法的手続きを経て強制執行が行われることがあります。

ただし実務上、強制執行を行うには、執行官の費用や荷物の運び出し・保管費用など、数十万円から百万円規模の費用を一旦貸主側で立て替える必要があります。
相手から回収できないケースも多いため、裁判で勝訴できる見込みがあっても、あえて「引っ越し代程度の立ち退き料」を払って自主的に退去してもらう方が、結果的に安く早く解決できるケースも少なくありません。

退去の手続きをする

立ち退きの合意または判決が出た後は、退去日までに借主が物件を明け渡す必要があります。明け渡し時には、原状回復義務や敷金の精算など、通常の退去手続きと同様の作業も発生します。

また、合意した退去日を経過しても借主が明け渡しに応じない場合には、強制執行の申立てが必要となるケースもあります。

立ち退き拒否を回避するための対策について

立ち退き交渉については、個別の事案に応じて適切な対応が必要になります。ただ、もしも将来的に立ち退きをしてもらう可能性があることが、現時点で分かっているような場合は、事前に対策を打つことができます。

それは「定期借家契約」という契約方法です。不動産業界では「定借」とよく略されて表現されます。

一般的な賃貸借契約は、「普通賃貸借契約」といい、基本的に契約の更新を前提としています。ですから、契約期間が2年間だとしても、よほどの事情がなければ2年契約満了後も契約は更新となり、正当事由がなければ立ち退きしてもらうことはできません。

これに対し「定期借家契約」の場合は、契約期間をあらかじめ定めたうえで、その期間だけ部屋を貸すという契約内容となります。例えば2年間の定期借家契約であれば、普通賃貸借契約のような正当事由がなくても、当然、契約が終了したら立ち退きをしてもらうことができます。

ただし、定期借家契約の場合でも、借地借家法に次のような規定がありますので注意が必要です。

（定期建物賃貸借）
第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。
引用元 e-Gov「借地借家法 第三十八条」

このように、定期借家契約であっても、契約期間が1年以上の場合には、契約終了の1年前から6か月前までの間に、賃借人に対して契約が終了する旨の通知を行う必要があります。なお、契約期間が1年未満の場合には、この通知は不要とされています。

通知方法については法律上明確な定めはありませんが、口頭やメールによる通知が有効とされる場合もあります。ただし、後にトラブルとなった際の証拠として残す観点から、配達記録郵便や内容証明郵便、またはメールなど記録が残る方法で行うことが望ましいでしょう。

定期借家契約は、契約期間の満了により確実に契約を終了させることができる点に特徴があります。そのため、将来的に建物の取り壊しや自己使用を予定している場合には、普通借家契約ではなく定期借家契約の利用を検討することも一つの選択肢です。

定期借家契約の問題点

定期借家契約の内容を聞くと、「それなら定期借家契約で貸した方がよいのでは」と考える貸主もいるかもしれません。確かに、定期借家契約であれば、契約期間の満了によって終了させることができるため、貸主にとっては一定のメリットがあります。

ところが、賃借人の視点から見ると、更新を前提としていないため、あまり積極的には借りたくないという心理が働きます。そのため、定期借家契約で入居者を募集すると、なかなか決まりにくいため、家賃を相場よりも値下げするケースも少なくありません。

また、定期借家契約では、通常の契約書や重要事項説明書に加え、「更新がなく、期間満了により終了する契約であること」を書面で交付・説明する必要があります。このように手続きが通常よりも増えるため、不動産会社によっては取り扱いに慣れていない場合もあり、対応に差が出ることがあります。

このように、定期借家契約はメリットとデメリットの双方があるため、物件の状況や貸主の意向に応じて慎重に検討することが重要です。一般的な賃貸では普通借家契約が選択されることが多いものの、将来的に建物の取り壊しや自己使用の予定がある場合には、定期借家契約の活用も有効な選択肢となります。

定期借家契約については、下記の記事も参考にしてみてください。

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まとめ

立ち退きを求めるには、「正当事由」が必要とされます。正当事由の内容が十分でない場合には、立ち退き料の提示などを通じて入居者の同意を得る形で解決が図られることが一般的です。立ち退き料は、物件の状況や立ち退きの理由によって異なり、ケースごとに金額に幅があります。

また、入居者によっては立ち退きを拒否したり、提示された条件に納得しなかったりすることもあるため、交渉が長期化するケースも見られます。

実際に立ち退きを進めるにあたっては、貸主にとって精神的・時間的な負担が大きくなることもあります。こうした負担を軽減し、交渉を円滑に進めるためには、不動産問題に詳しい弁護士などの専門家に相談することも一つの方法です。専門家は法的な観点から状況を整理し、立ち退き料の目安や交渉の進め方について助言を行うことがあります。

費用はかかるものの、感情的な対立やトラブルの深刻化を防ぐ手段として有効となる場合もあります。立ち退きを巡って対応に悩む場合や、トラブルに発展するおそれがある場合には、早めに相談を検討することが重要です。