借地における立ち退き料の相場は？立ち退きに必要な正当事由も説明します

地主が立ち退きを求めるために必要な「正当事由」

地主のほうから借地契約を終了させ、借地人に立ち退いてもらうには、借地契約の終了が適切であると証明するための「正当事由」が必要です。

正当事由は、下記4つのポイントから地主と借地人それぞれの事情を比べて判断されます。

• （1）双方の必要性
• （2）借地に関する従前の経過
• （3）土地の利用状況
• （4）立ち退き料など「財産上の給付意思」の有無

地主が立ち退き料を支払うからといって、必ずしも正当事由が認められるわけではありません。立ち退き料の支払いは、あくまでも補助的な事由として扱われます。

それでは、具体的にそれぞれの事情について詳しく解説します。

（1）双方の必要性

双方の必要性は、正当事由のなかで最も重要な項目です。地主が「借地契約を終了して土地を必要とする事情」と、借地人が「借地契約の継続を必要とする事情」から判断します。

具体的な基準は定められていませんが、地主の正当性が認められやすい事情には次のようなものがあります。

次に、借地権者の正当性が認められやすい事情の例です。

上記のような事情を考慮しつつ、土地の地主と借地権者、どちらの主張が正当なのかを検討します。

（2）借地に関する従前の経過

「借地に関する従前の経過」というのは、土地賃貸借契約を結ぶに至った事情や、契約内容、契約で定められた取り決めの実現状況などです。

例えば「地主が借地権者の苦しい経済状況に同情して貸したという事情があったか」などが、判断材料となります。

地主にとって有利に働く事情の例は、次のとおりです。

次に、借地権者側にとって有利となる事情です。

借地契約を結ぶときに特別な事情などがなく、契約どおりに土地を使用して地代や更新料を支払っていたときには、地主側の正当事由は弱いと判断されやすいです。

（3）土地の利用状況

土地の利用状況は、対象の借地の利用状況が、近隣の土地の利用状況に見合ったものになっているかが判断のポイントになります。また、借地上に建てられている建物の状態も判断材料の一つです。

地主にとって有利に働く事情には、以下のようなものがあります。

借地権者側にとって有利となる事情は次のとおりです。

近隣の土地では高層マンションが建てられるなど有効利用されているにもかかわらず、借地上の建物は平屋建てで使用されているというような場合は、地主の正当性が強いといえます。

ただし、地主は賃借人に土地を明け渡してもらったあと、近隣の利用状況と見合う水準での有効利用をどのようにおこなうのか、具体的な計画が必要です。

そのような計画がない場合、建物の高さが地主にとって有利に働くことはありません。

（4）立ち退き料など「財産上の給付意思」の有無

「財産上の給付意思」の有無とは、地主に借地人の経済的損失を補う意思があるかどうかということです。

この「財産上の給付」は、一般的に立ち退き料を指します。

また、いまの借地の代わりとなる土地（代替地）を提供することも、財産上の給付に含まれます。

注意すべきなのは、財産上の給付は4つの正当事由において最も補助的な位置づけであるという点です。

立ち退き料がどれだけ高額であったとしても、それだけで地主が契約更新を拒否することや、借地契約を解除することはできません。

地主に土地を使用する必要性があるかどうかが、最も重要な点なのです。

借地の立ち退き料に明確な相場はない

地主の正当事由のなかに「妥当な金額以上の立ち退き料の有無」があるとお伝えしました。

しかし、「妥当な立ち退き料」というのは個々の事例で異なります。

立ち退き料は「地主の正当事由を補完するもの」という面があるからです。つまり、地主側の立ち退き請求が正当性の弱いものである場合、立ち退き料を高額にすることで正当性を補う役割があるのです。

そのため、立ち退き料は個々の事情でまったく異なるといえます。「更地価格の○%」「地代の○カ月分」のような価格相場はありません。

それでは、実際にはどのように立ち退き料を算定するのでしょうか。

立ち退き料の算定方法については、住居用の借地と事業用の借地に分けて考えることが一般的です。

住居用途における立ち退き料の計算方法

住居用途の借地は、借地権価格を基準として、地主の正当事由の強さに応じて立ち退き料が算出されます。

このときの基準となる借地権価格の算定は、本来であれば不動産鑑定評価基準に基づいた評価を不動産鑑定士がおこないます。

ただし、実務の上では、路線価を目安として判断することが多いです。この借地権価格を一応の基準として、以下のものがプラスされます。

各地の路線価は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」から調べられます。

また、借地の明け渡しは、借地権を地主に売却するという考え方もできます。

したがって、借地権者が借地権を売却するときに支払う「地主の譲渡承諾料」を、立ち退き料からマイナスする場合もあります。

譲渡承諾料相当額は借地権価格の10％程度です。

一方で、借地の明け渡しの要因が「大規模再開発を目的とした不動産会社の地上げ」であった場合、立ち退き料はより高くなる場合があります。

あくまでも立ち退き料は当事者間の話し合いで決定します。話し合いで折り合いがつかなければ、訴訟が必要になるでしょう。

参照：国税庁「路線価図・評価倍率表」

事業用途における立ち退き料の計算方法

借地を事業用として使用していた場合には「住居用途の場合」の考え方をベースにして、営業補償が考慮されます。

営業補償の具体例として、次のようなものがあげられます。

しかし、どの項目を営業補償に含めるか、どのくらいの期間分を補償するか、など明確な基準はありません。

そのため、事業用の借地においても、立ち退き料は話し合いで決定するのが原則です。

立ち退き料をできるだけ高く受け取るための4つのポイント

地主からの立ち退き要求を受け入れるとなったとき、立ち退き料はできるだけ高く受け取りたいものです。

そこで、立ち退き料を上げてもらうコツとして次の4つを紹介します。

• 1．借地を使用する必要性が高いことを主張する
• 2．更新料の支払いを証明する
• 3．早期立ち退きを条件に立ち退き料を高くしてもらう
• 4.「建物買取請求権」で建物を地主に買い取ってもらう

1．借地を使用する必要性が高いことを主張する

立ち退き料の算定要素で最も重要となるのが、地主の正当事由の強さです。地主のほうに正当性があると判断された場合、立ち退き料も低くなってしまいます。

そして、正当事由の強さに大きく影響する判断材料が、地主と借地人それぞれの「土地を使用する必要性」です。このことは、記事の最初に正当事由の項目で解説したとおりです。

つまり、立ち退き料を高く受け取るためには、借地人にとってその土地の必要性がどれだけ高いか、代えがきかないものかを主張することが重要です。

そうすることで、正当事由を補完するために必要な立ち退き料の金額を高くできる可能性があります。

2．更新料の支払いを証明する

借地契約の更新時に支払う更新料は、借地契約の存続期間に対する地代前払いとする考え方があります。

つまり、更新料は「地代の前払いである」という考えです。

この考え方にしたがうと、支払った更新料のうち借地権の残存期間分は立ち退き料に加算するべき、となります。

もし更新料を支払っているのであれば、領収書などで支払い事実を証明することで、立ち退き料を高く受け取れるかもしれません。

3．早期立ち退きを条件に立ち退き料を高くしてもらう

地主ができるだけ早くその土地を使用したいと考えているときには、早期立ち退きを条件に立ち退き料を高くしてもらう交渉ができるでしょう。

「すぐに明け渡してくれるなら多少は立ち退き料が高くなってもよい」と地主が考えるケースもあるからです。

ただ、明け渡しを急かすと足元を見られることは、地主も自覚しています。そのため、早期立ち退きを材料にした交渉がスムーズに進むとは限りません。

立ち退き料のようにお金が絡む交渉の場合、当事者の話し合いで解決することはほとんどありません。多くの時間と労力がかかります。

ですので、立ち退き料の交渉をするのであれば、経験豊富な弁護士に相談することがおすすめです。

4.「建物買取請求権」で建物を地主に買い取ってもらう

借地権者が立ち退くにあたって、借地上の建てた借地権者所有の建物を地主に買い取ってもらう「建物買取請求権」というものがあります。

立ち退き料を受け取ったとしても、地主の都合で借地契約の解除、または更新拒否となった場合には、建物買取請求権を行使できます。建物を取り壊して更地の状態にする必要はありません。

建物買取請求権に地主の承諾は不要で、借地人からの請求のみで建物の売買契約が時価で成立します。

つまり、借地人からの建物買取請求権を地主は拒否できません。この権利は強行規定と呼ばれるものです。

立ち退き料には建物価格が含まれていないことがほとんどです。

そのため、借地を明け渡すときには忘れずに建物買取請求権を行使するようにしましょう。

立ち退き料を受け取った場合の税金

借地の明け渡しにおける立ち退き料は、高ければ数百万円以上にもなります。

そのため、立ち退き料に税金はかかるのかも気になるところでしょう。

結論からいえば、立ち退き料は課税対象です。

立ち退き料は、その目的から次の3つに分類されて、それぞれかかる税金が異なります。

• 賃借権の消滅の対価として受け取る部分は譲渡所得
• 立ち退きに伴う「休業期間の収入金額」や「必要経費の補償」として受け取る部分は事業所得
• 上記（1）（2）に当てはまらない部分は一時所得

次の項目から、それぞれの税金を確認していきましょう。

（1）賃借権の消滅の対価として受け取る部分は譲渡所得

借地の明け渡しは、地主への借地権の譲渡とみなされます。

そのため、借地権を売却したときと同じように譲渡所得が発生します。

譲渡所得税の基準額は、立ち退き料から取得費と譲渡費用を除いて計算します。

ちなみに、取得費や譲渡費用の計算は一般的な借地権売買のときと同じです。税率は借地権の保有期間によって異なります。

立ち退き料を受け取る年の1月1日において、借地権の所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得です。

所得税・住民税の税率は下表のようになります。

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得	15％	5％
短期譲渡所得	30％	9％

ちなみに、居住用に使用していた借地権を譲渡した場合、3,000万円の特別控除の特例を受けられます。

また、事業のために借地を利用していた場合でも、譲渡の特例制度があります。

具体的な税額計算や適用される特例については、専門知識を持った税理士や税務署に相談するようにしてください。

参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」

（2）営業補償として受け取る部分は事業所得

受け取る立ち退き料のうち、営業補償（=借地を明け渡すことで生じる事業の損失補填）は事業所得とみなされ、事業所得の所得税を支払う必要があります。

一方で、消費税は「営業補償の立ち退き料」に対して発生しません。

そもそも消費税の課税対象となるのは、国内における事業者が、事業者として対価を得ておこなう資産の譲渡や貸付け、役務の提供です。

しかし、営業補償にあたる立ち退き料は、損害賠償金としての意味合いが強くなります。これは「対価」として支払われるものではないため、消費税は課税の対象外です。

ただし、損害賠償金にあたるものでも、対価性があれば、消費税も課税対象となります。消費税については課税対象の線引がむずかしいため、税務署や税理士に相談して判断するようにしてください。

（3）上記（1）（2）に当てはまらない部分は一時所得

上記（1）（2）に当てはまらない部分とは、主に「新しい家に引っ越すためにかかった費用」があてはまります。この費用は「借地権の譲渡に対する対価」でも「営業補償」でもないため、一時所得に分類されます。

一時所得の課税対象額は、次のように計算します。

算出された一時所得の課税対象額のうち1/2を、給与所得など他の所得と合計して「総所得金額」を求めます。この総所得金額に対して、税金が課されます。

立ち退き料の納税については税理士や税務署と相談しよう

立ち退き料の税金は、その立ち退き料が「譲渡所得」「事業所得」「一時所得」のどれにあてはまるかのかが重要です。

ただ、実際に立ち退き料を受け取るときには「立ち退き料XXXX万円」と、合計金額しかわかりません。そのうち借地権の譲渡に相当する金額、営業補償に相当する金額、それ以外の金額とわかれていることはほとんどないでしょう。

つまり、税金がどれくらいかかるのか、正確に把握するのは困難といえます。

そのため、税金については自分で判断せず、税務署や税理士などに相談するようにしてください。

まとめ

地主が立ち退きを求めるためには、正当事由が必要です。

正当事由には、双方の必要性や土地の利用状況などがあり、それぞれの事情を比べて判断されます。

借地人に立ち退き料を支払うとき、明確な相場はありません。「妥当な立ち退き料」というのは個々の事例で異なるからです。

そして、立ち退き料の算定方法については、住居用の借地と事業用の借地に分けて考えることが一般的です。

もしも、立ち退きが可能か迷ったときには、専門家や弁護士と提携している不動産会社に相談することをおすすめします。