借地権価格の調べ方と計算方法を解説！適切な借地権価格がわかります

借地権価格とは

借地権価格とは、借地権の経済的価値を金額で表したものです。具体的には「評価額（税務上の基準）」と「実際の取引価格（市場での売買価格）」の両方を含む概念を指します。

借地権評価額	相続税や贈与税などの税額を計算するときに用いられる評価額
借地権価格	借地権・借地権付き建物を売買するときに用いられる取引価格

税額計算における借地権価格は、借地権の種類に応じた計算方法が明確に決められており、一定のルールに従って算出されます。一方で、売買における借地権価格は個別事情の影響を大きく受けるため、一律の計算式で決まるものではありません。

実務上、売買価格に影響しやすい主な要素は以下のとおりです。

• 地代や更新料の有無
• 承諾料の価格
• 地主からの譲渡・建替え・ローン承諾の可否
• 売主と土地所有者との関係性
• 条件が近い不動産の価格など

弊社にも「相続税評価ではそれなりの金額がついているのに、実際に売ろうとすると想定より低い価格になる」といったご質問をいただくことがあります。

その理由として、税務上の評価額があくまで「課税の公平性を担保するための基準」であるのに対し、実際の取引価格は「買主がどれだけ活用できるか」「権利関係にどれだけ制約があるか」といった実務的な観点で判断されるという特徴をお伝えしております。

そのため、同じ借地権でも、相続税・贈与税のための借地権価格と売買のための借地権価格では金額に差が生じることも珍しくありません。

借地権価格の調べ方と計算方法

具体的な借地権価格の調べ方と計算方法について解説します。

借地権価格は、税務上の評価額と市場での取引価格という2つの考え方に分けて捉えられます。

税額計算に用いられる借地権価格	普通借地権の借地権価格
	定期借地権等の借地権価格
	一時使用目的の借地権の借地権価格
売買に用いられる借地権価格	売買に用いられる借地権価格

税額計算に用いられる借地権価格の調べ方と計算方法

相続税・贈与税の金額を算出するときの借地権価格の調べ方と計算方法です。

借地権は主に「普通借地権」「定期借地権等」「一時使用目的の借地権」の3区分に整理され、それぞれ評価方法が定められています。

※なお、定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権は、税務上「定期借地権等」として同一の評価方法で扱われます。

1.普通借地権の借地権価格の調べ方と計算方法

普通借地権の借地権価格は、相続税路線価と借地権割合をもとに算出するのが基本です。

相続税路線価は毎年7月に発表され、所轄の税務署で誰でも閲覧できます。

また、税務署まで行かなくても、国税庁ホームページの「路線価図・評価倍率表」で確認することもできます。

国税庁「路線価図・評価倍率表」

路線価図に表示されている値は千円単位です。200と表示されている場合は、1㎡あたり20万円ということになります。

借地権割合も同様に、路線価図に掲載されています。路線価の右隣にはA～Gの記号がついており、路線価図上部にある表の記号に対応する割合が借地権割合です。

ただし、これはあくまで基本的な算出方法であり、実際の計算では奥行価格補正率や側方路線影響加算率などを考慮する必要があります。そのため、正確な税務評価が必要な場合は、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談するのが現実的です。

2.定期借地権等の借地権価格の調べ方と計算方法

定期借地権とは更新がないことを前提とした借地権であり、普通借地権とは異なる考え方で評価されます。

税額計算に用いられる定期借地権の借地権価格を計算するときには、借地権者に帰属する経済的利益の総額と残存期間年数がポイントです。

一般的には、借地が更地だった場合の価格に、次の計算式で算出された値を掛けることで借地権価格を計算することになっています。

「借地権者に帰属する経済的利益の総額」は、具体的には3つあり、財産評価第2章第2節27-3に詳しく書かれています。

• 権利金、協力金、礼金などの借地契約終了時に返還されないお金の合計金額
• 保証金・敷金などの借地契約終了時に返還されるお金の支払いがあったときには、その額をもとに一定の計算式で算出された金額
• 定期借地権等の設定のときに、実質的に贈与を受けたと認められる差額地代の額があるときには、その額をもとに一定の計算式で算出された金額

文章にすると難しく思えますが、国税庁ホームページにある「定期借地権等の評価明細書」に従って入力していくことで整理できます。

もっとも、実務上はこの計算式を個人で一から正確に算出しているケースは多くありません。というのも、「経済的利益」の前提条件の置き方や利率の扱いによって評価額が変わりやすく、形式的に計算できても税務上そのまま通用するとは限らないためです。

相続や贈与などで正確な評価が必要な場合は、無理に自己判断で進めるのではなく、税理士などの専門家に確認することが現実的な方法です。

参照：国税庁「定期借地権等の評価」
参照：国税庁「借地権者に帰属する経済的利益の総額」
参照：国税庁「定期借地権等の評価証明書」
参照：国税庁「複利表」

3.一時使用目的の借地権の借地権価格の調べ方と計算方法

一時使用目的の借地権は、選挙事務所やサーカス会場の設置、工事のための資材置き場など、短期間の利用を前提として設定される借地権を指します。

契約の主体は法人であることが多く、相続の場面で問題になるケースは多くありません。

ただし、個人が趣味の資材置き場などとして利用しているケースもゼロではなく、その場合には相続財産として評価が必要になります。

この場合の借地権価格は、原則として雑種地の賃借権の評価方法に準じて算出します。

計算方法は大きく2つあり、賃貸借契約の内容、借地の利用状況などを考慮して次のどちらかの方法が用いられます。

また、法定地上権割合は賃借権の残存期間に応じて以下のように定められています。

残存期間	法定地上権割合
5年以下	5%
5年超10年以下	10%
10年超15年以下	15%
15年超	20%

以上が、相続税・贈与税を計算するときに用いられる代表的な借地権価格の計算方法になります。

国税庁の資料を参照しながら自力で算出することも可能ではありますが、実務上は一時使用目的の借地権が相続財産として問題になるケース自体は決して多くありません。また、評価の前提判断（どちらの区分に該当するか）で結果が変わることにも注意が必要です。

もし、自分で計算して間違った納税額を申請した場合、過少申告加算税や延滞税などの追加負担が生じる可能性があります。

そのため、費用はかかりますが税理士や不動産鑑定士のような専門家に借地権価格の算出を依頼することをおすすめします。

参照：国税庁「雑種地及び雑種地の上に存する権利」

売買に用いられる借地権価格の調べ方と計算方法

借地権価格を手軽に調べる方法としては、不動産会社に査定依頼をするのが一般的です。

複数の不動産会社に査定を依頼すれば、査定結果から市場で取引されるおおよその借地権価格を把握できます。

しかし、これはあくまでも概算であり、納税額を算出したときのように一律の計算式で決まるものではありません。

というのも、売買時の借地権価格は個別事情によって大きく変動するためです。具体的には、以下のような要素が挙げられます。

中でも「地主との関係性（譲渡承諾の得やすさ）」は、借地権の売買価格を大きく左右する大きな要素です。地主が売却に非協力的で、裁判所の許可が必要になるようなケースでは、解決までに時間と費用がかかるため借地権価格は相場よりも大幅に下がりやすいのが実情です。

ほかにも「どうしてもその立地でなければならない」というような買主がいれば借地権価格は高くなりますし、魅力的な立地でも買主がなかなか現れなければ借地権価格を安くせざるをえません。

借地権価格は個別事情によって大きく上下するので、実務上は目安となる価格を把握するために、一定の考え方に基づいて概算を行います。

具体的には、借地権の対象となっている土地が所有権だった場合を想定した価格を基準にして、借地権であることによる制約や将来かかる費用（地代や承諾料など）を考慮し、その分だけ価格を差し引いて算出します。

借地契約では、権利金の有無や金額も借地権価格に影響します。
（関連サイト：借地権の権利金とは？相場や支払い時にトラブルを避ける方法を解説）

借地権を取得した場合、買主は以下のような継続的・一時的な負担を負うことになります。

• 地代
• 増改築時の承諾料
• 第三者に売却するときの承諾料

その他にも、契約によっては権利金や更新料が発生することもあります。

これらの費用は土地の所有権を取得したときには発生しないコストなので、借地権価格と足しても所有権を取得する場合よりも安くなるように計算することになります。

弊社にいただくご相談でも「同じような条件の物件なのに価格に差があるのはなぜか」といったご質問をいただくことがあります。その回答として、実務上は地代や承諾料の条件、地主との関係性など、いわゆる「契約条件の違い」によって価格差が生じているケースが多いという実情をお伝えしております。

例えば、隣り合った土地で同じ形状・面積・築年数・間取りといった条件の借地権でも、地代が異なれば借地権価格は異なるということです。

正確な借地権価格は専門家の査定で調べよう

借地権の売買価格を把握する方法としては、不動産会社に査定してもらうのが一般的です。専門家の観点から個々の物件がもつ条件や、周辺地域の不動産需要、過去の取引事例などを踏まえて借地権価格の目安を算出します。

ただし、借地権は権利関係や契約内容によって評価が大きく変わるため、すべての不動産会社が適切に査定できるとは限りません。実際に「仲介会社に相談したものの、取り扱いが難しいとして断られた」という経緯で弊社にご相談いただくケースも珍しくありません。

現実的な借地権価格を把握したい場合は、借地権を専門に取り扱う不動産会社に査定してもらうのも有効な方法です。なお、不動産会社によって査定額には差が出ることがあるため、1社だけで判断するのではなく複数社に依頼して比較することが重要です。

地代の相場と計算方法

自宅を建てるために借地権を取得した場合、地代相場は「固定資産税と都市計画税の合計額の3〜5倍」といわれています。

このように、固定資産税と都市計画税の合計額の一定倍率に基づいて地代を算出する方法を「公租公課倍率法」と呼びます。

たとえば、公租公課の金額が30万円であれば、年間の地代は90万〜150万円となり、毎月の地代は7.5万〜12.5万円となります。

この方法はシンプルで分かりやすい一方、あくまで目安に過ぎません。 実際の契約では、この倍率どおりに地代が決まるとは限らない点に注意が必要です。

その理由として、固定資産税や都市計画税の金額は、制度上の軽減措置や評価方法の影響を受けることが挙げられます。具体的には、以下のような要因が影響します。

倍率通りに地代が決まらない理由

理由	内容	地代への影響
税額自体が軽減されている	住宅用地の特例などにより、固定資産税・都市計画税が本来より低く抑えられている	倍率をかけても実態より低い地代になりやすい
面積によって軽減率が異なる	200㎡以下の部分は軽減が大きく、それを超える部分は軽減が小さくなる	土地全体の税額が一律でないため、単純な倍率ではズレが生じる
都市計画税が課税されない地域がある	都市計画税が非課税の地域では、公租公課の総額自体が小さくなる	倍率法で算出すると地代が低めに出やすい
評価額に調整が入る	評価額の急上昇時には、負担調整措置により税額の上昇が抑えられる	実勢価格との乖離が生じ、倍率だけでは適正水準にならない

まず固定資産税・都市計画税の金額自体が、住宅用地の特例などにより軽減措置が適用される場合があります。

また、同じ住宅地であっても、200㎡以下の部分には小規模住宅用地の特例のみが適用され、それを超える部分には一般住宅用地の特例が適用されます。このように、土地全体の軽減額は面積によって異なります。

都市計画税が課税されない地域で公租公課倍率法を使うと、地代が低く算出される傾向がある点にも注意が必要です。

さらに、固定資産税評価額は3年ごとに見直しが行われていて、周辺環境などの変化によって評価額が大きく上昇したときには、納税者の急激な負担増加に配慮して、調整が行われるという仕組みもあります。

そのため、どのような場合でも一定の倍率を公租公課の金額に掛ければいいということにはなりません。

そこで、より実態に近い地代を計算するために、専門家である不動産鑑定士が地代算定のときによく使う計算方法を次で解説します。

新規で借地契約を結ぶときの地代を決めるための計算方法と、地代を改定するときに用いられる計算方法で使われる方式が大きく違うので、2つに分けてお伝えします。

新規で借地契約を結ぶときの地代の計算方法

新規で借地契約を結ぶ時に決める地代の計算方法には次の3つがあります。

• 積算法
• 賃貸事例比較法
• 収益分析法

1.積算法

積算法は更地価格に期待利回りを掛けた金額に、必要経費を足して地代を求める方法です。新規地代の計算において使われることが多い代表的な考え方です。

計算式はこのようになります。

• 地代＝(更地価格 × 期待利回り) ＋ 必要経費

この方法で求めた地代は「積算賃料」と呼びます。

また、期待利回りは国土交通省が公開している不動産鑑定評価基準で「賃貸借等に供する不動産を取得するために要した資本に相当する額に対して期待される純収益のその資本相当額に対する割合」と決められています。

期待利回りは不動産評価の方法の1つである収益還元法における還元利回りを求める方法にのっとることとなっていますが、正確に求めるには難しい計算が必要です。

そのため、専門家に頼らずに積算賃料を算出するときは、期待利回りは大まかに1～3％程度の範囲で設定されることが多いです。

積算法の必要経費には、以下のものが含まれます。

• 固定資産税や都市計画税などの公租公課
• 火災保険などの保険料
• 維持管理費

例えば、更地価格が5,000万円、必要経費が年間60万円とした場合、期待利回りを2％として年間地代を計算すると「(5,000万円 × 0.02 ＋ 60万円) ＝ 160万円」です。

毎月地主に支払う地代は、約13.3万円となります。

なお、期待利回りや更地価格の前提設定によって結果は大きく変わるため、あくまで概算として捉えることが重要です。実務でも、最終的な地代は当事者間の交渉によって調整されることがよくあります。

参照：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

2.賃貸事例比較法

賃貸事例比較法は、複数の取引事例をもとに地代を導く方法です。

その中から、その土地の近隣地域で条件などが近い事例を選択し、土地の形状や面積、立地、借地権の種類、契約期間、権利金の額など、さまざまな要素を考慮して地代を求める計算方法です。

借地となる土地に近い地域で、対象の土地と近い賃貸借が頻繁に行われている場合には、有効性の高い方法とされています。

一方で、借地の取引事例自体が限られている地域では、参考となるデータが不足しやすいという側面もあります。

3.収益分析法

収益分析法は、主に事業用借地などで用いられる計算方法です。

事業の売上高を分析して不動産が一定期間に生み出すだろうと期待される純収益を求め、必要経費等を足して地代を求めます。

ただし、企業の事業内容によっても売上が大きく異なることはもちろん、不動産がどれだけ企業の収益に貢献したかを算出するのは、不動産鑑定士でも非常に難しいです。

不動産の貢献度を示す客観的な根拠となる資料を集めることも大変で、実務上は適用できるケースが限られており、使用される場面は多くありません。

地代を改定するときの計算方法

借地契約は長期間にわたる契約であり、普通借地権では30年以上続くケースも一般的です。
そのため、契約時点で設定した地代が、現在の相場とかけ離れてしまうことも珍しくありません。

そこで、契約期間中でも地代を変更したい場合、地主または借地人のいずれからも地代の増減を求めることがあります。その際には新規契約時とは異なる計算方法で地代を見直します。

具体的には、次の4つの計算方法が使われています。

• 差額配分法
• 利回り法
• スライド法
• 賃貸事例比較法

それぞれの計算方法を1つずつ見ていきましょう。

1.差額配分法

差額配分法は、現在の地代と「現時点で適正と考えられる地代」との間に発生している差額に着目する方法です。

まずは適正地代を算出したうえで、その差額を貸主・借主の双方でどのように分担するかを決めます。そのうち、地主に帰属する部分を現在の地代に反映させる計算方法です。

ここでいう「現時点で適正と考えられる地代」は、新規で借地契約を結ぶときの地代の計算方法で解説した積算法や、賃貸事例比較法など複数の手法を用いて求めます。

また「差額のうち地主に帰属する部分」は、地価の変動に伴う地代の変動分を貸主・借主で配分したあとの、貸主の部分です。

このときの配分率を決める際に考慮される項目は、以下の3つです。

• 契約上の経過期間と残存期間
• 契約締結およびその後現在に至るまでの経緯
• 貸主または借主の近隣地域の発展に対する寄与度

2.利回り法

利回り法は、対象不動産の価格（基礎価格）に継続賃料利回りを掛けて、その金額に必要経費を足して地代を求める計算方法です。

積算法と異なるのは、掛ける割合が期待利回りではなく、継続賃料利回りとなる点です。

継続賃料利回りは、次の式で求めます。

実務では、この数値に加えて更地価格の変動の大きさや、近隣地域での取引事例における利回りなども総合的に考慮して算出することになります。

3.スライド法

スライド法は、現在の地代をベースに物価や地価の変動率を掛けて、その金額に価格判定の基準日における必要経費を足して地代を求める計算方法です。

変動率には地価や物価、所得水準の変動のほか、消費者物価指数や市街地価格指数などの指数が考慮されます。

その他、借地の用途や地域ごとの特性なども合わせて算定されます。

4.賃貸事例比較法

基本的な計算方法は、新規で地代を設定するときと同じ考え方ですが、「地代改定後の事例」をもとに比較する点が異なります。

ここで用いる賃貸事例は、継続中の借地契約で地代改定した事例の必要があります。

しかし、現実には地代改定の事例自体が公開されにくく、かつ個別事情の影響も大きいため、実務上はあまり使われていない計算方法です。

借地権の更新料の相場と計算方法

借地権の更新料の相場は一般的に「借地権価格の5〜10%」または「更地価格の3〜5%」とされています。

ただし、更新料については法律で明確な算定方法が定められているわけではなく、最終的には地主と借地人、当事者間の個別の契約によって決まります。

借地借家法では「規定に反する特約で借地人に不利なものは無効とする」と定めています。ただし、更新料については地代の額や更新後の存続期間などを考慮して「不当に高額である」と裁判所が判断しない限りは、契約で合意した更新料を支払うのが一般的です。

一方で、借地契約を結ぶときの契約書に更新料に関する特約が記載されていなければ、基本的には支払い義務はありません。

ただし、過去の借地契約更新時に更新料を支払っていた場合、更新料の支払いに合意があったと判断され、次回以降も支払いが必要になる可能性があります。

まとめ

借地権価格には大きく分けて「納税のための評価額」「売買のための評価額」の2種類があり、それぞれ考え方や算出方法が異なります。また、税務上の評価だけでも複数の計算方法が用意されており、前提条件によって結果が変わる点が特徴です。

このように借地権価格や地代は複数の要素や計算手法が関係するため、個人で正確に算出するのは簡単ではありません。特に売買価格については、契約条件や地主との関係性などによって大きく変動するため、計算だけで導き出せるものではないのが実情です。

借地権価格を正しく知りたい場合は不動産会社などの専門家に相談し、複数の査定や意見を比較することがおすすめです。