借地の一部を駐車場として貸し出すときの注意点を解説！収益の税金・確定申告も説明

借地の一部を駐車場として貸し出すときは地主の承諾が必要

借地の一部を駐車場として第三者に貸し出す前に必ずしなければならない手続きが、地主から承諾を得ることです。

なぜなら、借地の一部を駐車場として貸し出すことは、借地権の転貸にあたるからです。

民法で、土地の賃借権を賃借人(借地人)が賃貸人(地主)の承諾を得ずに無断で第三者に転貸することは禁じられています。

そのため、地主の承諾なく借地権を転貸してしまうと、地主から契約解除を申し出される可能性があり、拒否できません。

地主に無断で第三者に借地権を転貸したことが、地主と借主の間の信頼関係を破壊する行為とみなされる可能性が高いからです。

これから借地の一部を駐車場として貸し出そうと思っているときは、忘れずに地主の承諾を得るようにしてください。

また住宅用地として土地賃貸借契約を交わしている場合には、その一部を駐車場として利用する用途変更の承諾もあわせて得るようにしましょう。

地主の承諾を得られない場合の対応方法

借地の一部を駐車場として貸し出そうと思っても、地主から承諾を得られない可能性もあります。この場合、借地非訟手続きを取り、裁判所に対して地主に代わる許可を申請できます。

もし、裁判所が転貸を認めることがふさわしいと決定すれば、それを地主の承諾の代わりとして、借地の一部を駐車場として貸し出すことが可能です。

しかし、借地における一部の転貸は契約目的から外れやすく、地主の不利益やトラブルリスクが大きいと判断されるため、裁判所でも許可が認められにくいのです。

また、借地非訟手続きには、申立書の作成や図面・契約書など多くの資料の準備が必要になるため、手間やお金、時間がかかります。なお、自分で手続きできない場合には、弁護士などの専門家に依頼する必要も出てきます。

さらに、どういった決定を出されるにしろ、今後の地主との関係が悪化することは間違いありません。そのため、地主の承諾を得られないときには無理せず、いったん諦めた方が無難でしょう。

空きスペースが広すぎて持て余しているのであれば、貸主である地主に等価交換を提案するのも1つの方法です。

土地を駐車場として貸す方法

借地の一部を駐車場として貸し出す方法として、以下の項目について決める必要があります。

• 駐車場の種類を選ぶ
• 駐車場の運営方法を決める
• 駐車場の経営に必要な初期費用について理解する

駐車場の種類や運営方法、必要となる初期費用によって、収益性や管理のしやすさが異なります。

ここでは、土地を駐車場として貸し出す際に押さえておきたい基本的な考え方について、順を追って解説します。

駐車場の種類を選ぶ

代表的な駐車場の種類は「月極駐車場」「コインパーキング（時間貸し駐車場）」です。それぞれ収益性や管理負担、リスクが異なります。

土地を月額駐車場として貸す

月極駐車場は利用者と月単位で契約を結び、毎月一定の賃料を得る方法です。契約期間中は収入が安定しやすく、設備も最低限で済むので初期費用を抑えやすいのが特徴です。

利用者の入れ替わりも少ないので、コインパーキングに比べて管理の手間が少なく、初めて駐車場経営を行う場合にも選ばれやすい方法といえます。一方で、周辺相場に応じた賃料設定になるため、立地が良くても大きな収益増は見込みにくい傾向があります。

土地をコインパーキングとして貸す

コインパーキングは時間単位で料金を設定し、不特定多数の利用者から収益を得る方法です。

人通りや車の往来が多いエリアでは、短時間利用が繰り返されるため稼働率が高くなりやすく、月極駐車場よりも高い収益を得られる可能性があります。

一方で、精算機やロック板、防犯カメラなどの設備設置が必要となるため、初期費用が高額になりやすいのが注意点です。ほかにも、騒音や無断駐車、近隣トラブルが発生する可能性もあり、立地や周辺環境への配慮が求められます。

どちらの駐車場が適しているかは、土地の立地条件や広さ、周辺の需要によっても異なります。安定性を重視するなら月極駐車場、収益性を重視するならコインパーキングといったように、目的に応じて最適な駐車場の種類を選びましょう。

駐車場の運営方法を決める

駐車場の運営方法は「自分で運営する方法」と「管理会社に委託する方法」の2つあり、それぞれ収益性や手間、リスクの考え方が異なります。

駐車場を自分で管理する

駐車場を自分で運営する場合、貸主として利用者との契約や賃料の回収、トラブル対応などすべての業務を自分で行います。そのため、管理会社への委託費用がかからない分コストを抑えやすく、収益を最大化しやすいのがメリットです。

一方で、空き区画の募集やクレーム対応、設備の管理など、手間や時間的な負担は大きくなります。特にコインパーキングの場合は、設備トラブルや不正利用への対応が必要になるため、一定の管理体制が求められます。

管理会社に委託する

管理会社に委託する場合は、募集・契約手続き、賃料回収、トラブル対応、設備管理などをまとめて任せられるのがメリットです。手間や精神的な負担を大きく減らせるため、本業がある方や遠方の土地を活用する場合でも運営しやすい方法です。

その反面、管理委託料や手数料が発生するため、収益は自分で運営する場合よりも少なくなる傾向があります。

駐車場の経営に必要な初期費用について理解する

駐車場経営を始める前に、どのような初期費用がかかるのかを把握しておくことが重要です。初期費用の内容や金額は「月極駐車場」や「コインパーキング」など、駐車場の種類や運営方法によって異なります。

なお、月額駐車場の整地費用については以下の項目で詳しく解説しています。

貸し出す前に整地しなければならない場合がある

月極駐車場の場合は必要となる初期費用は比較的少ないのが特徴です。土地の状態によっては未舗装のままでも運営できるケースもあり、初期費用を抑えて始めやすいのがメリットです。

一方、コインパーキングの場合は、精算機やロック板、照明設備などの設置が必要となるため、初期費用は高額になりやすいです。また、電気工事や通信回線の整備が必要になることもあり、土地の条件によっては想定以上の費用がかかることもあります。

駐車場経営の初期費用は、立地や運営方法、将来的な収益とのバランスを考えながら判断することが、失敗しない土地活用につながります。

借地を駐車場として貸し出すときの注意点

借地の一部を駐車場として貸し出すときには、地主の承諾を得る以外にもいくつか、気をつけるべき注意点があります。

• 承諾料が必要になる場合もある
• 付帯設備について明示する
• 貸し出す前に整地しなければならない場合がある
• 車庫証明は原則、地主からもらうことになる

ここでは、特に確認しておきたい4つの注意点について解説します。

承諾料が必要になる場合もある

借地の一部を駐車場として貸し出す場合、借地権の転貸にあたります。

このとき、地主から承諾を得る以外に、地主への承諾料を支払うのが一般的です。

承諾料の相場は「借地権価格の10％程度」とされており、借地権を第三者に売却するときに地主の承諾と承諾料を支払うことと同じ仕組みになっています。

この例では、承諾料として約40万円支払うことになる可能性が高いです。

なお、借地の一部を駐車場として貸し出す場合は、基準となる借地権評価額も貸し出す土地の面積部分のみで算出されることが多いです。

ただし、承諾料についての規定はないので、最終的には地主との話し合いで決めることになります。

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付帯設備について明示する

駐車場として貸し出す承諾を得ると同時に、精算機やロック板などの付帯設備についても、必ず地主からの合意を得て書面に残す必要があります。

時間貸し駐車場として借地の一部を貸し出すときには、精算機やロック板、看板などの設備を設置する必要があります。しかし、これらは地主にとって「借地上の構造物を新たに設ける行為」と見なされることがあるのです。

借地上に新たな建築物を建てる増改築と解釈されると「駐車場として貸し出すことは認めたが、設備の設置まで認めてない」と、承諾を取り消されるかもしれません。

そのため、駐車場として貸し出す承諾とあわせて、設備の種類・数・配置・形状などを契約書に明示し、事前に合意しておくことが重要です。

貸し出す前に整地しなければならない場合がある

駐車場として貸し出すには、まずそのスペースが車を安全に停められる状態かどうかを確認する必要があります。

すでに自分の駐車場として利用していたり、すぐにでも貸し出せるようなコンクリートや砂利が敷かれていたりすれば、そのまま貸し出せるケースもあります。

しかし、庭や未整地のままでは車の重さに耐えられず、ぬかるみや沈下、タイヤのスタックなどトラブルにつながる可能性があります。そのためにも、地盤を固める整地工事がほぼ必須になります。

整地費用は、どの工法を選ぶかによって大きく金額が変わります。代表的な工法と費用の目安は以下のとおりです。

また、借地契約を更新せずに終了するときは、更地で返還することにもなるので、後々は解体費用もかかります。

どちらも安くない金額なので、借地の一部を駐車場として貸し出す場合は費用と収益のシミュレーションも念入りにおこないましょう。

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車庫証明は地主からもらう

コインパーキングのような時間貸しではなく、月極駐車場として貸し出す場合、月極駐車場を利用したい方から車庫証明を求められます。

この車庫証明は土地の所有者に記名・押印してもらう必要があり、借地の場合、車庫証明を作成するのは借地権者であるあなたではなく、土地所有者である地主です。

ただし、借地の管理を不動産会社や管理会社がおこなう場合には、管理会社が地主の承諾を確認したうえで、代理として車庫証明を作成することは認められています。

事前に車庫証明を発行するときに必要な手数料も確認しておけば、スムーズに手続きを進められます。

駐車場の貸し出しで得た収益の税金や確定申告

駐車場の貸し出しで得た収益にかかる税金は、主に次の4種類あります。

• 所得税
• 個人事業税
• 消費税
• 固定資産税(償却資産)

所得税

駐車場を貸し出したときの利益に対してかかる税金です。

月極駐車場として貸し出す場合には不動産所得、時間貸しのコインパーキングとして貸し出す場合には事業所得または雑所得に分類されます。

ただし、空きスペースでの貸し出しということで、駐車場の規模はそれほど大きなものではないと思いますので、コインパーキングの場合は雑所得になると考えて問題ありません。

判断が難しい場合は、その地域を管轄する税務署に相談するようにしてください。

また、所得税は利益に対して課税されるので、地主に支払う土地の賃料や設備の管理費など、駐車場経営のために支払った費用は経費として差し引くこともできます。

個人事業税

個人事業税とは名前の通り、個人が特定の事業を営んでいる場合、その事業所得に応じて課される税金です。駐車場の規模によっては、所得税とは別に個人事業税が課税されることがあります。

下記の基準を満たす場合、個人事業税の課税対象となります。

• 駐車可能台数が10台以上あるか
• 立体駐車場のように建築物・機械式などの駐車場となっているか

しかし、事業主控除としての控除額は年間290万円あるため、実際に課税されないケースが多いです。

年間290万円というのは1カ月で換算すると約242,000円なので、それだけの収益を空きスペースの駐車場経営で生みだせるケースは少ないでしょう。

また、個人事業税は所得税の確定申告をしておけば、申告する必要はありません。納税が必要となれば税務署から納税通知書が送られてきますので、その時点で手続きを行えば問題ありません

消費税

消費税は駐車場経営の売上に対してかかる税金です。

ただし、基準期間における課税売上高が1,000万円以下であれば、納税の義務は免除されることになっています。

基準期間は個人事業主であれば前々年の課税売上高、法人であれば前々事業年度の課税売上高です。

固定資産税(償却資産)

固定資産税は土地や建物だけでなく、事業の用に供する機械や設備などの「償却資産」にも課税されます。

駐車場経営であれば舗装路面や精算機などの設備が「償却資産」として固定資産税の課税対象になります。

償却資産の価格は申告と調査に基づいて算出され、その金額が150万円未満だった場合には課税されません。

固定資産税(償却資産)の課税対象かどうかは、6月上旬ごろに納税通知書が交付されるかどうかで判断します。

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確定申告の時期と手続き

副業として駐車場経営を行い、諸々の経費を差し引いた収益が20万円を超えた場合は、確定申告が必要です。

確定申告は1月1日から12月31日までの収益から、所得税・復興特別所得税の課税額を計算して税務署へ申告する手続きです。会社員などの給与所得者であっても、駐車場経営のような副業による所得が一定額を超えると申告義務が生じます。

一方で、副業による所得が20万円以下であれば、原則、確定申告する必要はありません。

確定申告する場合、その申告期間は通常2月16日から3月15日までですが、土日が重なる場合は翌営業日となります。

そのため、20250年の申告期間は2月17日から3月16日です。

また、確定申告に必要な書類は税務署で受け取る以外にも、郵送で取り寄せたり、国税庁のホームページからダウンロードできたりします。

申告書の作成でわからないところがあれば、税務署で直接質問できます。

ただし、確定申告の期限直前は非常に混むので、余裕を持ったスケジュールで相談へ行くようにしてください。

確定申告の手続きに不安があり、十分な収益が出ている場合は、専門家である税理士に依頼することもおすすめです。

税理士にかかる費用は、記帳を含めてまとめて依頼すると、費用は10万円程度になります。

まとめ

借地の一部を駐車場として貸し出すときには地主の承諾が必要で、場合によっては承諾料が必要なケースもあります。

借地の空きスペースを駐車場として貸し出すことは、有効な土地活用方法ですが、地主に承諾なくおこなってしまうと、借地権の無断転貸となって契約解除される恐れがあるので注意してください。

駐車場経営のために設備を新しくする場合も、そのことを地主に伝えて承諾を得るようにしておきましょう。

また、駐車場として貸し出したときは、所得税・個人事業税・消費税・固定資産税がかかる点にも注意が必要です。

借地を駐車場として貸し出すには相応の費用がかかるため、収益性を念入りにシミュレーションしてすすめるようにしましょう。