借地上の建物に抵当権を設定すると借地権にまで効力が及ぶ
借地権とは、建物の所有などを目的として他人の土地を使用する権利で、主に「地上権」や「土地賃借権」を指します。
土地の所有権は地主側にあるため、契約の更新や終了の場面では借地人側が不安定な立場になりやすい側面があります。
そこで、借地借家法では借地人を保護するため、契約更新や解約について厳しい制限を設けています。
借地権は、借地法（旧法）と借地借家法（新法）の2つの法律で、その効果や契約期間などが規定されています。なお、現在の新規契約の多くは借地借家法が適用されています。
とくに、解約や契約更新については細かく規定されており、契約更新には主に以下のような類型があります。
- 貸主と借主の合意による更新（合意更新）
- 借地人から契約更新の請求を受けた場合による更新（更新請求による更新）
- 貸主に更新拒絶の正当事由がない場合の自動的な更新（法定更新）
賃貸借契約はあくまで、地主や大家などの貸主と借主の双務契約です。そこで特に重要になるのが「法定更新」にある「正当事由がない限り、地主は更新拒絶や解約申入れをすることができない」ということです。
正当事由については、主に更新拒絶や解約申入れの場面で問題になります。なお、賃料不払いなどを理由とする契約解除とは、法的な性質が異なります。
実務上も「借地人が破産すると直ちに借地契約が終了する」と誤解されるケースがありますが、破産という事実だけで当然に契約が終了するわけではありません。
借地人が破産する場合、破産という事実が「解約の正当事由になるか？」が問題になります。
お金を借りる際は抵当権を設定する
借地人が破産したときに問題となりやすいのが、金融機関などからの借入金が残っている場合です。
借地人に借入金などの負債があった場合、返済が滞る可能性があります。そこで重要なのが「抵当権」です。
抵当権とは不動産を担保として設定する権利のことで、抵当権が設定されていても通常は所有者や借地人がそのまま建物を使用できます。
しかし返済ができなくなった場合、抵当権者である金融機関などが競売などを通じて担保不動産を売却し、債権回収を図ることができます。
このように、不動産を担保として債権を確保する権利が「抵当権」です。実務上は金融機関などから融資を受ける際は、建物などの不動産に抵当権を設定します。
弊社へのご相談でも「借地上の建物に抵当権が付いているが売却できるのか」といったご質問をいただくことがあります。その回答として、抵当権が付いている状態でも売却自体は可能である事実と、売却時には金融機関と調整し、売買代金でローンを完済して抵当権を抹消する必要があることをお伝えしております。
一般的な抵当権の流れは、次のようになります。
- 金融機関などに融資の申し込みをする
- 抵当権を設定する資産を決め、抵当権を設定する
- 融資を受ける
- 融資を全額返済したら、抵当権を抹消する
抵当権の設定は、登記簿への登記によりおこなうため、抵当権が設定された建物や土地などの登記簿には、その旨の記載があります。
借地権と抵当権の関係とは
借地権とは、他人の土地を借りて建物を所有・利用する権利のことです。借地上に建物を建てる際に金融機関から融資を受ける場合、返済不能に備えて通常は借地上の建物に「抵当権」が設定されます。
実務上、抵当権は借地権そのものではなく、借地上の建物に設定されるケースが一般的です。
借地の上にある建物に抵当権を設定した場合、建物を競売で落札した人は、一定条件のもとで借地権の利用関係も承継できるとされています。
破産により負債の返済ができない（債務不履行）場合、抵当権の設定された建物は競売にかけられる可能性があります。
もっとも、購入者にしてみれば、建物だけ所有しても土地を借りることができなければ意味がありません。
そこで、今までの判例では「抵当権が設定された建物を購入した場合は、借地権も一緒に購入者のものになる」とされています。ただし、借地権が賃借権である場合、その譲渡には原則として地主の承諾が必要です。
実務では、競売で建物を取得した買受人が地主に対して承諾料を支払い、借地権譲渡の承諾を得るケースが多く見られます。
実際に、借地権付き建物の売却相談では「地主の承諾が得られるか」が価格や売却のしやすさに影響するケースが少なくありません。特に地主との関係性が悪化している場合は、交渉が長期化することもあります。
借地人が破産すると借地はどうなる？
借地人が破産した場合、建物や借地権が換価・処分の対象になる可能性がありますが、借りている土地や土地の所有者に何か影響はあるのでしょうか。
結論からいうと、借地人が破産しても、地主の所有物である借地そのものが差し押さえられたり、地主の財産が競売にかけられたりすることは通常ありません。
返済義務を負っているのは借地人であり、地主が借入れの連帯保証人になっているなど特別な事情がない限り、借地人の債務を地主が負担するわけではないためです。
実務上も、競売の対象になるのは抵当権が設定された借地上の建物や、借地権であるケースが一般的です。
ただし、地主側にまったく影響がないわけではありません。建物の所有者が変わることで、新たな買受人との間で借地契約を継続することになるため、「どんな人が建物を取得するのか」を地主が気にされるケースは少なくありません。
実際の現場でも「競売で見知らぬ第三者に渡るくらいなら、任意売却で調整してほしい」という地主側の意向が見られるケースを見てきました。
借地人が破産したら建物は競売や任意売却される
借地人が破産すると、建物は競売や任意売却されることがあります。
競売とは、金融機関などの債権者が申し立てることで、裁判所を通じて担保不動産を強制的に売却する手続きです。
強制的といっても勝手には売却できないため、裁判所を通して売却します。裁判所の権限によって強制的に物件を売却し、債権の回収に充てます。
一方、任意売却とは債務者が金融機関（債権者）の同意を得て、抵当権の設定されている物件を売却する方法です。
競売であれ任意売却であれ、借地人が破産したら建物は売却されるケースがほとんどです。
弊社へご相談いただくケースでも「まずは任意売却で進められないか相談したい」といった段階でお問い合わせをいただくことがあります。そのような場合、弊社ではまず不動産の状況や借入状況などを整理したうえで、必要に応じて提携している弁護士や司法書士と連携しながら進め方をご案内しています。
競売よりも任意売却がおすすめ
競売と任意売却には「裁判所を通じて強制的に売却されるか」「債権者と合意のうえで売却するか」という違いがあります。
では、競売や任意売却ではどちらを選択した方がよいのでしょうか。
一般的に、建物の所有者にとっては、競売よりも任意売却の方が有利とされるケースが多いです。
任意売却の方が良いとされる理由には、次のようなものがあります。
1.破産を公にしないことができる
競売では、裁判所の公告により物件情報が公開されます。
裁判所の公告があると、内閣府の官報発行サイトや競売物件サイトに掲載されます。その結果、破産していることが公になり、他人に経済状況を知られる可能性があります。
一方、任意売却は通常の不動産売却に近い形で進められるため、競売のような公告はありません。
任意売却は競売に比べると、事情を周囲に知られにくいというメリットがあるのです。
2.売却後の資金計画が立てやすい
競売価格は一般的な市場価格よりも低い価格で落札される傾向があります。そのため、任意売却の方が高く売却できる可能性があります。
また、建物を売却して得たお金は負債などの返済に充てられますが、競売では手続き費用や低額落札の影響により、最終的に残債務が大きく残るケースも少なくありません。
任意売却は市場価格に近い水準で売却できる可能性があり、結果として売却後の生活再建や資金計画を立てやすくなる傾向があります。
実務でも「競売になる前に少しでも条件の良い形で整理したい」という理由から、任意売却をご検討される方は多くいらっしゃいます。
3.借地人の事情を加味できる
任意売却は裁判所を通すことはないので、相手方と自分の事情により明け渡し日などの交渉ができるなど、借地人の事情を加味できるメリットがあります。
特に借地の場合は、地主との関係調整が重要になるケースも多く、競売より任意売却の方が話し合いを進めやすいというのが実情です。
ただし、任意売却はあくまで一般の売却と同じなので、買い手がつかないこともあります。もし任意売却でも買主が見つからなかった場合、最終的に競売へ移行するケースがあります。
借地人が破産したら賃貸借契約は解除される？
ここからは、地主側の立場で見ていきましょう。
結論からいうと、借地人が破産しただけでは、地主側から一方的に賃貸借契約を解除できません。借地契約を終了させるには、法律上「正当事由」が必要とされており、単に「破産した」という事情だけで直ちに解除が認められるわけではないのが実情です。
仮に契約書に解約特約の記載があったとしても、その内容が借地借家法に反している場合には、無効と判断される可能性があります。
なお、実務上は借地人が破産手続きを開始すると、その財産の管理・処分権は裁判所が選任する「破産管財人（主に弁護士）」に移ります。そのため、その後の地代の支払いや任意売却の交渉、賃貸借契約の解除に関する話し合いは、借地人本人ではなく破産管財人と行うことになります。
借地契約の解除が認められるかどうかは、原則、当事者同士の現状を考慮して正当な事由かどうかの判断をします。過去の判例などを参考にすると、次のようなことを基準に正当な事由かどうかを判断します。
- 地主側に、その土地を使用する必要性があるか
- 破産手続開始前の滞納の有無・地代滞納の金額が大きいかどうか
- 破産宣告後に地代の支払いが見込まれるかどうか
- 地主が立退料を支払うかどうか
例えば、破産宣告前に長期間にわたって家賃滞納が続いているケースでは、地主側との信頼関係が破壊されたと評価され、地主側から契約解除が認められる可能性が高いです。
一方で、破産したとしても地代が継続して支払われており、借地関係に大きな支障がない場合には、直ちに解除が認められないケースもあります。
実務上も、「破産＝即契約終了」と誤解されているケースは少なくありませんが、実際には地代滞納や契約違反の有無が重要視される傾向があります。
また、借地人の破産後に、地主が土地の借地権を第三者への譲渡を望まない場合、破産管財人などとの交渉によっては、自ら、建物と借地権を取得することも可能です。
新たに借地権を得た人がおこなう事
競売や任意売却で借地上の建物を取得した人が、すぐにその建物を使用できるのかというと、そうではありません。
当然、土地は自分のものではなく、賃借している状態なので、まずは地主に自分が所有した旨を連絡し、賃料の支払いをしないといけません。
まずは地主へ建物を取得した旨を伝え、今後の地代支払いや借地契約の扱いについて協議を進めることになります。特に借地権が賃借権である場合、原則として地主の承諾なく第三者へ譲渡することはできません。
ここで問題になりやすいのが、借地権の譲渡（売却）については、地主の許可が必要ということです。
つまり、せっかく建物や借地権を取得しても、この時点では地主の許可がなければ、建物の利用や借地契約の継続に支障が生じる可能性があります。
実務上、競売によって建物を取得した方の立ち回りとして、地主へ承諾料を支払い、借地権譲渡の承諾を得たうえで契約関係を整理するケースが多く見られます。
地主側が譲渡を承諾しない場合はどうしたらいい？
上述したとおり、地主側は借地人が破産しても、一方的に賃貸借契約を解除できません。
また、借地の上にある建物を競売や任意売却によって新たに取得した人も、地主の許可がなければ、建物を使用できません。
地主が譲渡を承諾しない場合には、裁判所へ「借地権譲渡許可」の申立てをおこない、地主の承諾に代わる許可を求めることも可能です。これは「借地非訟」と呼ばれる、裁判所が地主に代わって許可を与える手続です。
裁判所が対象となる地主が譲渡を承諾しない理由が正当なのかを調査し、申し立てを許可するかどうか判断します。もちろん、裁判所に申し立てをしたからといって、必ず譲渡の承諾を得られるわけではありません。
実務上も、地主との話し合いがまとまらず、最終的に借地非訟へ進むケースは一定数あります。特に競売で第三者が取得したケースでは、地主側が新しい借地人に不安を感じ、承諾に慎重になることも少なくありません。
弊社にも「競売で取得したが地主対応をどう進めればよいかわからない」「承諾料の相場感が知りたい」といったご相談をいただくことがあります。ご質問の回答として、弊社では不動産実務の観点から一般的な流れをご説明しつつ、借地非訟や地主との法的調整が必要になる場合には、提携している弁護士をご紹介することがあることをお伝えしております。
1.申し立てが認められた場合
申し立てが裁判所に認められた場合、地主の承諾がなくても借地権は譲渡され、取得した建物を使用することが可能です。この場合、新たにゼロから契約を結び直すというよりは、既存の借地契約の内容を前提としてその地位を承継する形になるのが一般的です。
また、実務上は裁判所が許可を出す際に「譲渡承諾料」の支払いを条件とするケースも多く見られます。その際には、譲渡承諾料を地主に支払う必要があります。
譲渡承諾料とは、譲渡の承諾を得るために支払う金銭のことで、おおむね借地権価格の10％程度の金額とされています。
なお、承諾料に明確な法定基準があるわけではなく、地域性や地主との関係性、借地条件などによって金額が変動するケースも少なくありません。
弊社にも「地主から高額な承諾料を提示されている」といったご相談をいただくことがあります。実際には個別事情による差が大きいため、借地非訟へ発展する可能性がある場合には、早い段階で弁護士へ相談しながら進めるケースもあります。
そのため、建物取得者などが裁判所に申し立てを行う際は、譲渡承諾料の資金を忘れずに用意しておく必要があります。
2.申立てが認められなかった場合
裁判所への申立てが認められないということは、借地権の譲渡が認められないということなので、土地を借りることが困難になります。
購入した建物を所有していても利用できない場合、借地借家法第14条によって買主は地主に対して建物を時価で買い取るよう請求できる「建物買取請求権」が認められています。
これは地主の合意がなくても一方的に成立する強力な権利であり、建物を自己負担で撤去する必要はありません。
そのため、最終的には地主に買取請求を行い、買い取ってもらうことになります。
借地権に関わるトラブルが発生したら何処に相談すればいい？
借地権のトラブルに関しては弁護士や司法書士に相談する
借地権トラブルでは、地主・借地人・相続人・買主など複数の関係者が関わることも多く、法律や登記の知識が必要になるケースがあります。たとえば、借地契約の解除や借地権譲渡、相続による権利関係の整理などは、法的な判断が必要になることも少なくありません。
そのため、借地権に関わる法的トラブルについては、法律の専門家である弁護士へ相談するのが一般的です。また、借地権の登記や抵当権抹消登記など、登記手続きに関する相談については司法書士が対応する分野になります。
なお、実際の現場では「借地権そのものの問題」と「登記や税金の問題」が同時に発生しているケースも珍しくありません。そのため、内容次第では弁護士・司法書士・税理士など複数の専門家が連携しながら対応を進めることもあります。
借地権の税金に関しては税理士に相談する
借地権や建物を売却・相続する場合には、譲渡所得税や相続税など様々な税金の問題が発生します。特に、借地権は権利関係が複雑なので「どこまでが建物価格で、どこまでが借地権価格なのか」が税務上の問題になるケースもあります。
借地権の税務関係については、基本的に自分で申告書を作成し、納める税額を計算します。
ただし、普段から申告書の作成に慣れていない場合など、自分で行うにはハードルが高いケースも少なくありません。
このような場合は、税の専門家である税理士に相談しながら進めるのが安心です。
相談がある場合は借地権に詳しい不動産業者に問い合わせる
借地権のトラブルには、上述したような問題がはっきりしているトラブルもあれば、多くの問題が複雑に絡んでいる問題もあります。
そのような場合、まずは借地権に詳しい不動産業者に相談するというのも解決方法の1つです。
借地権に詳しい不動産業者の中には、弁護士や司法書士、税理士などの専門家と連携をしている業者もあります。そのような業者であれば、問題点を整理したうえで、必要に応じて弁護士や司法書士などの専門家につないでくれる場合があります。
弊社にも「借地権に関するトラブルで、どこに問い合わせたらよいのか分からなかった」という経緯でご連絡をいただくことがあります。そのような場合、まず相談者の現状を把握し、相続トラブルなど法的判断が必要になるケースでは、提携している弁護士や司法書士をご紹介することがあります。
まとめ
借地人が破産したら、所有している建物だけでなく、借地権も競売や任意売却などによって換価・処分の対象になる可能性が高いです。
そのため、破産した借地人や買受人（借地権を購入し新たに借地人となった人）、地主の意見が食い違い、トラブルになることも多くあります。
そこで借地人が破産したら「契約はどうなるのか？」「譲渡は承認されるのか？」など、どのような問題が発生するのかを確認しておくことが、トラブル解決のために重要です。
また、借地権トラブルでは地主との交渉や借地非訟などの法務問題に加え、譲渡所得税や相続税など税務上の問題が関係するケースも少なくありません。そのため、状況に応じて弁護士・司法書士・税理士などの専門家へ適切に相談しながら進めることが、トラブルを整理するうえで重要になります。
