借地契約期間中に中途解約できるケースとは？解約手順や解約後の建物の取り扱いを解説

借地権契約の中途解約は原則できない

借地権の中途解約は、借主・貸主どちらにも重大な影響を与えかねないため原則できません。

例えば、貸主の場合は中途解約によって本来契約期間中に受け取れるはずだった収入（受取地代）が受け取れず、不利益を被ります。

借主の場合は、中途解約によって生活が脅かされる可能性があります。住居用の土地であれば住む場所を失いますし、事業用であれば仕事を継続できなくなるでしょう。

「借地法」（旧法）では20～60年、「借地借家法」（新法）では30年と長期の契約期間が設けられ、中途解約が原則できないのは、貸主・借主どちらの権利も保護するためなのです。

借地権の基礎知識や、「借地法」（旧法）と「借地借家法」（新法）の違いについては、下記の記事を参考にしてみてください。

借地権契約を中途解約できるケース

貸主・借主双方の権利を守るため、借地権の中途解約は原則できません。しかし、貸主・借主が中途解約に合意しているのであれば、契約期間中であっても解約が成立します。

また、契約書に中途解約の条項の記載がある場合は、借主側からのみ中途解約の申し出が可能です。

その他にも例外的に借地権の中途解約が認められるケースも存在します。例えば、災害や老朽化が原因で建物の使用ができなくなった場合は、借主側からの中途解約が認められる場合があります。借主が貸主との信頼関係を壊すような契約違反を行った際も、貸主側からの中途解約が認められる可能性があります。

借地権を中途解約できるケースについて詳しくみていきましょう。

貸主・借主の合意があれば解約できる

貸主・借主の双方が中途解約に合意している場合は、契約期間中であっても解約が可能です。貸主・借主のどちらかが解約を要請し、もう一方がそれに合意すれば解約が成立します。

当たり前ですが、解約の要請が拒否された場合、一方的に解約といったことはできません。

契約書に中途解約の条項（解約権留保特約）があれば「借主から」解約できる

借地契約期間中の中途解約は原則できませんが、契約書に「解約権留保特約」の記載があれば、中途解約ができます。

ただし、解約権留保特約は借主側にだけ与えられた権利のため、借主側からは中途解約を申し入れできますが、貸主側からは申し入れできません。

事業用の定期借地権の場合は、契約の際に公正証書を取り交わします。この場合、公正証書の中には、解約権留保特約を盛り込むことが一般的のため、問題ないでしょう。

それ以外の場合は、契約書の中に、その旨を記載する必要があります。通常、契約書の中に、中途解約の条項を設け、以下のことを記載します。

1. 賃貸借の有効期間内であっても、本件賃貸借の解約を申し入れることができること
2. 解約申し入れから、何ヵ月で中途解約できるか

中途解約の予定がない場合でも、念のため契約書には中途解約の条項を記載しておいた方が良いでしょう。

例外的に中途解約が認められるケースもある

貸主・借主の合意解約、解約権留保特約による中途解約以外にも、例外的に中途解約が認められる場合があります。

例えば、災害や老朽化で物理的に建物が使えない場合は、借主からの中途解約が認められる可能性があります。

また、借主が信頼関係を壊すような契約違反をした場合は、貸主からの中途解約の申し入れが認められる場合があります。

建物が使えない場合は「借主から」解約できる可能性がある

災害や老朽化などが原因で建物が使えなくなり、取り壊さなければならなくなった場合は、例外的に借主側から中途解約ができる可能性があります。

契約期間の途中で建物が使えなくなったのに、契約期間の終了まで地代を支払い続けるのは、借主にとっては大きな負担となります。そのため、借主の保護を目的に、災害や老朽化などが原因で建物を取り壊す場合は中途解約できるとされています。

なお、災害や老朽化などが原因で建物が使えなくなった場合の例外的措置のため、中途解約を目的に建物を取り壊しても解約はできません。

なお、借地法（旧法）では、建物の朽廃時に借地権が消滅すると定められています。詳しくは、下記の記事を参考にしてみてください。

借主が契約違反をした場合は「貸主から」解約できる可能性がある

借主が契約違反をした場合は、貸主側からの中途解約が例外的に認められる可能性があります。

具体的には、下記のような内容が契約違反に該当します。

• 貸主に無断で増改築する
• 3～6ヵ月と長期にわたって地代を滞納する
• 貸主に無断で借地権の譲渡や転貸をする
• 居住用で契約した土地を別の用途で使う
• 更新後、貸主の承諾を得ずに契約の残存期間を超えて存在する建物を再築する

この場合、貸主側から中途解約を申し出て、解約できる可能性が高いといえます。

無断での建物の再築に関しては、地主は地上権の消滅請求、賃貸借契約の解約の申し入れができ、借地権を消滅させることができます。

借地権契約を解約するメリット

借地権契約解約のメリットには、次のようなものがあります。

• 良い土地への引越しできる
• 融資が受けやすくなる

それぞれのメリットを1つずつ解説していきます。

良い土地への引っ越しが可能

事業をしている場合、店舗や工場、オフィスなどの立地により、収入が大きく変わることがあります。今より良い土地が見つかった場合、すぐにでもその土地に引っ越した方が、収入を増やせることがあります。

借地を自宅として使用している場合、子どもができたり、親が高齢になったりと家族構成の変化が起こります。例えば、学校に近い土地に引っ越したい、駅の近くに引っ越したいという希望が出てくるでしょう。

借地権契約を解約することで、契約期間の終了まで待たなくても、良い土地への引っ越しが可能となります。

融資が受けやすくなる

建物の建築などで融資を受ける場合、自分で所有していれば土地を担保にできます。そのため、融資を受ける金額が高くなったり、融資自体が受けやすくなったりします。

融資のことを考えると、借地権契約を解除し、土地や建物を購入・建築した方が良いでしょう。

借地権契約を解約するデメリット

借地権契約を解約すると、次のようなデメリットがあります。

• 相続できない
• 地代の保証がない

それぞれのデメリットを1つずつ解説します。

相続できない

借地権は相続できますが、借地権の契約を解約して、土地の返却までに借主が死亡したら、借地権は相続できません。

借地権の契約を解約する場合は、死亡後の親族のことも考慮しましょう。

地代の保証がない

借地権の契約を解約して、新しい土地を借りた場合、今まで以上に高い地代を支払わなければならない恐れがあります。

借地権の契約を解約する場合は、費用対効果のことも考える必要があります。

借主側から借地権契約を中途解約する手順

借主側からの申し出で、借地契約を中途解約する手順は以下の通りです。

1. 地主に中途解約することを伝える
2. 解約合意書を作成する
3. 中途解約条項がない場合は解約承諾料を支払う

それぞれの手順を1つずつ解説していきます。

1.地主に中途解約することを伝える

借地権を中途解約するには、まず地主にその旨を伝える必要があります。

通常、中途解約条項には、解約の申し出をしてから何ヵ月で解約となるか記載されています。いつまでに解約したいという期日があるのであれば、その期日に間に合うように解約の申し出をしましょう。

中途解約条項がない場合は地主に中途解約の申し出をし、合意がもらえれば中途解約が可能です。

解約の申し出は、後でトラブルにならないように、口頭ではなく「中途解約の申出書」などの文書で通知した方が良いでしょう。

なお、契約書に解約承諾料の支払いが明記されている場合は、解約承諾料の支払いが発生します。申し出の前に、契約書の確認もしておきましょう。

2.解約合意書を作成する

中途解約の申し出をした後は地主と話し合いを行い、いつまでに土地を返還するのかなどを決定します。

解約に合意した場合は、後でトラブルにならないように解約合意書を作成します。解約合意書の作成は義務ではありませんが、合意内容は書面で残しておいた方が良いでしょう。

合意書には下記のような項目を含めるのが一般的です。

項目	内容
土地の情報	中途解約する土地の所在地や地番、地目、面積などを記載します。
契約への合意	借地契約の解約に合意するといった内容を記載します、賃貸借契約を結んだ年月日なども含めます。
土地返却の日程	解約成立後、土地をいつまでに返却するのかの年月日を記載します。
解約承諾料	中途解約において承諾料が発生する場合は、その金額を記載します。
敷金残金	敷金残金がある場合は、解約承諾料から差し引くのか、返還するのかなどの残金の扱いを記載します。
損害金	土地の返却期日に間に合わなかった場合の損害金について記載します。
債権や債務	建物に抵当権などの債権や債務がない旨を記載します。
署名・捺印	賃貸人（地主）と、賃借人（借地人）の署名、捺印により、契約に合意したことを示します。

3.中途解約条項がない場合は解約承諾料を支払う

先述した通り、土地賃貸借契約書に中途解約条項がなくても、賃借人と賃貸人の間で合意ができれば、中途解約をすることは可能です。

ただし、解約承諾料（違約金）の支払いが発生するケースもありますし、中途解約条項がない場合の解約承諾料は高額になることが多いです。

あくまで借家権についての裁判所の判例ですが、過去の裁判では、1年分の賃料相当額を解約承諾料としているケースもあります。

中途解約条項がない場合は、解約承諾料の金額に気を付けましょう。

貸主側から借地契約を中途解約する手順

「借主が契約違反をした場合は「貸主から」解約できる可能性がある」で説明したように、借主が契約違反をした場合は、貸主側から借地契約を中途解約できます。

原則「催告解除」によって契約を解除しますが、借地契約に無催告解除を認める特約が含まれていたり、民法に抵触する内容であったりする場合は「無催告解除」にて契約を解除可能です。それぞれの手順について解説します。

催告解除の手続きの手順

民法541条では下記のように定められています。

（催告による解除）
第五百四十一条　当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。
出典：e-GOV（民法541条）

例えば、地代や賃料の滞納などで支払いを求めたにもかかわらず、期間内に支払いが行われなかった場合は契約の解除が可能となります。

催告解除の手続きの手順は下記の通りです。

1. 借主に債務不履行状態を解消するように催告する
2. 借主に借地契約の解除の意思を伝える
3. 借主に土地の明け渡しを求める

それぞれ詳しく解説します。

借主に債務不履行状態を解消するように催告する

地代や賃料の滞納、土地の用法違反などの債務不履行状態を、一定期間内に解消するように借主に催告します。内容証明郵便を送付すると良いでしょう。

定める期間については違反の内容によって異なりますが、賃料の滞納であれば3日〜1週間などが相応といえます。

借主に借地契約の解除の意思を伝える

定めた期間に債務不履行状態が解消されない場合は、貸主に解除権が発生します。この段階で、借地契約の解除の意思を借主に伝えられるようになります。

なお、催告時に送付する内容証明郵便に「期間内に債務が履行されない場合、借地契約を解除します」といった内容を含め、あらかじめ契約解除の意思を伝えておくことも可能です。

借主に土地の明け渡しを求める

期間内に債務履行されず、借地契約を解除したら、借主に土地の明け渡しを請求します。

借主が土地の明け渡しを行わない場合は、土地明渡請求訴訟を行います。勝訴しても借主が立ち退かない場合は、裁判所に申し立てて強制執行の手続きを行います。

無催告解除の手続きの手順

民法542条、612条の内容に該当する場合、借主は催告なしに借地契約の解除ができます。

（催告によらない解除）
第五百四十二条　次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。
一　債務の全部の履行が不能であるとき。
二　債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三　債務の一部の履行が不能である場合又は債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき。
四　契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、債務者が履行をしないでその時期を経過したとき。
五　前各号に掲げる場合のほか、債務者がその債務の履行をせず、債権者が前条の催告をしても契約をした目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかであるとき。
2　次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の一部の解除をすることができる。
一　債務の一部の履行が不能であるとき。
二　債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。出典：e-GOV（民法542条）

（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第六百十二条　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2　賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。出典：e-GOV（民法612条）

また、借地契約に「無催告解除特約」が含まれている場合は、債務不履行状態になった際に無催告解除が認められやすいとされます。ただし、地代の1ヵ月の滞納などは、借地契約を解除しうるほどの債務不履行ではないとみなされやすく、無催告解除が認められない可能性もあります。

無催告解除の手続きの手順は下記の通りです。

1. 借主に借地契約の無催告解除の意思を伝える
2. 借主に土地の明け渡しを求める

それぞれ詳しく解説します。

借主に借地契約の無催告解除の意思を伝える

内容証明郵便にて無催告解除の意思を借主に伝えます。無催告解除が可能であることを示すために、民法542条、612条などの法律上の根拠を記載しておくと良いでしょう。

借主に土地の明け渡しを求める

借地契約を解除したら、土地の明け渡しを求めます。催告解除と同様で、借主が明け渡しを拒否する場合は、土地明渡請求訴訟、強制執行の手続きを進めていきます。

「催告解除、無催告解除が可能なのか判断がつかない」「解除の手続きができるか不安」といった場合は、不動産問題に詳しい弁護士に相談すると良いでしょう。

借地権契約解約後の建物の取り扱いについての注意点

借地契約解約後の建物には、下記のような注意点があります。

• 借地契約解約後には建物を取り壊す必要がある
• 原則、中途解約では地主に建物の買取請求はできない
• 建物の解体費用は高額になることもある

それぞれ詳しく解説していきます。

借地契約解約後には建物を取り壊す必要がある

借地契約が終了した場合には、建物を取り壊して、更地にした土地を地主に返還する必要があります。

そこで、取り壊し業者などに依頼し、借地の返還前に建物を取り壊す必要があります。

また、解体費用も借主が全額負担する必要があるので、資金の用意も必要です。お金だけでなく、解体完了までの期間にも注意が必要です。

業者の選定から建物の解体が完了するためには数ヵ月かかることもあるので、計画的に準備を進めていかなければいけません。

借地の返還方法については、下記の記事も参考にしてみてください。

原則、中途解約では地主に建物の買取請求はできない

地主に建物の買取を請求できるのは、契約期間満了時のみです。それ以外では、地主は建物の買取に応じる義務はありません。

もちろん、地主が建物を使いたい場合は、地主側から建物の買取を提案してくるケースもありますが、原則として借地契約の中途解約の場合は、買取を請求できないと考えておきましょう。

建物の解体費用は高額になることもある

借地にある建物の解体には、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。

建物の構造をはじめとするさまざまな状況や置かれている事情により、解体工事の内容は異なります。

屋根の解体や内装の解体はもちろんのこと、足場の建設などの仮設工事や重機による解体が必要となったり、樹木等の撤去が必要となったりすることもあります。

当然、工事内容で作業員の人数が異なるので、人件費や諸経費なども大きく異なります。

解体費用の相場は、以下が目安といわれています。

建物の構造	解体費用
木造の場合	3万～4万円／坪
鉄骨造（S造）	4万～5万円／坪
鉄筋コンクリート造（RC造）	5万～6万円／坪

ただし、工事内容によって解体費用はまったく異なります。

解体業者を選ぶ際に法外な見積もりをされないためには、借地権に詳しい不動産業者に確認することをおすすめします。

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借地権契約の中途解約以外の選択肢

借地権の取り扱いで悩んでいる場合、中途解約以外に下記のような選択肢もあります。

• 借地権を売却する
• 借地権を相続する
• 借地権を更新する

それぞれ詳しく解説していきます。

借地権を売却する

借地権は地主の承諾を得られれば、第三者に売却・譲渡が可能です。売却の際は、地主に譲渡承諾料として借地権価格の1割程度の金額を支払うのが一般的とされています。

なお、地主が承諾すれば、地主に直接借地権を売却することも可能です。建物を残したままにするか、更地にするかなどは地主との話し合いで決めます。

借地権を第三者に売却したい場合は、借地専門の買取業者を利用するのがおすすめです。借地権の売却では、買主がなかなか見つからない場合や、地主との話し合いがうまく進まない場合も考えられます。その点、借地を専門とする買取業者であれば、地主との交渉はもちろんスピーディーな売却が叶います。

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借地権の売却方法や売却時の税金、買取業者選びについては下記の記事を参考にしてみてください。

借地権を相続する

借地権は相続の対象となるため、配偶者や子どもなどに相続が可能です。名義変更の手続きを行えば、土地をそのまま利用できます。

誰が相続するか相続人の間で協議し、路線価や固定資産税評価額などを基にして計算された相続税を支払う必要はありますが、借主が死亡したからといって、借りている土地にある自宅や会社がなくなることはありません。

土地に利用価値があるのなら、中途解約せずに相続させるのも一つの方法でしょう。土地を利用する予定がない場合は、相続後も地代がかかって相続人の負担となるため、売却などを検討するのも良いかもしれません。

借地権の相続については、下記の記事も参考にしてみてください。

借地権を更新する

借地契約の中途解約が難しく、売却なども急がない場合はそのまま借地権をもち続け、更新するといった方法もあります。借地権の更新については、借地法（旧法）か借地借家法（新法）かによって内容が異なります。

借地法（旧法）は立場の弱い借地人に寄り添った内容であるため、借地人が契約の更新を希望した場合、地主は正当な事由なしに拒否することができません。ただし、更新の際には更新料が発生します。

借地借家法（新法）には、普通借地権や定期借地権、建物譲渡特約付借地権など、複数の借地権が存在します。普通借地権では、借地人が更新を希望した場合は、借地法（旧法）同様に地主は正当な事由なく拒否できません。普通借地権以外の定期借地権や建物譲渡特約付借地権などは、契約期間の満了と同時に借地権が消滅します。

借地権の更新料については、下記の記事で詳しく紹介しています。

まとめ

借地契約の中途解約は、地主と借地人の双方が合意しない限りはできません。「災害で建物が使用できなくなった」「借地人が契約違反をした」といった例外的なケースでは中途解約が可能な場合もありますが、「引っ越したいから解約したい」「土地を返却してほしいから解約したい」といった理由での中途解約はできません。

仮に中途解約の合意が得られた場合は、トラブルを防ぐためにも解約合意書を作成したうえで解約しましょう。借地契約の中途解約の合意が叶わない場合は、売却や相続、更新などの別の方法も検討してみてください。

「なるべく早く借地権を手放したい」といった場合は、借地問題に詳しい専門の買取業者に相談するのがおすすめです。地主との交渉、売却がスムーズに進みます。また、弁護士や司法書士などと連携をとっている業者であれば、法的な問題などが生じても対処できるでしょう。