借地権は売却できる！主な3つの売却先や流れ、売却相場や費用まで徹底解説

借地権は売却可能！ただし種類によって難易度が大きく変わる

前述の通り、借地権は売却可能ですが、設定されている契約の内容によって市場での価値（売りやすさ）は大きく異なります。主に以下の3つの種類に分類されます。

• 旧借地権：借主保護の性質が最も強い
• 普通借地権：更新可能で安定している
• 定期借地権：期間満了で必ず土地を返還しなければならない

それぞれの借地権の特徴と、なぜ売却難易度が変わるのかについて、以下で詳しく説明していきます。

旧借地権：借主保護が強く、市場でも比較的売却しやすい

旧借地権とは、1992年（平成4年）8月1日に新法（借地借家法）が施行される以前の「旧借地法」に基づいて設定された借地権です。

旧借地法は非常に借主保護の性質が強く、借地人が更新を希望し、かつ建物が存在する限り、地主側に余程の正当事由（地主自身がその土地をどうしても使わなければならない等）がない限り、契約は半永久的に更新されます。

買主から見ても「地主都合で急に追い出されるリスク」が極めて低いため、借地権の中では最も安定した資産価値を持ち、比較的売却しやすい種類です。

普通借地権：更新可能で安定しているが、定期的な更新料などの負担に注意

普通借地権は、新法（借地借家法）に基づいて設定された、更新可能な借地権です。旧借地権と同様に地主の正当事由がない限り更新されるため、安定した取引が見込めます。

ただし、最初の契約期間が「30年」、1回目の更新が「20年」、2回目以降が「10年」と法律で定められており、更新のたびに地主へ更新料を支払う慣習がある地域も多いため、買主にとってはランニングコストがネックになる場合があります。買取業者から見ても、一定の需要があるため買取は成立しやすい傾向にあります。

定期借地権：契約満了で更地返還が必要なため、単独での売却は極めて困難

定期借地権は、定められた契約期間（一般的には50年以上）が満了すると、更新されることなく必ず契約が終了する借地権です。契約終了時には、借地人が自費で建物を解体し、更地にして地主に返還する義務（借地借家法第22条）があります。

半永久的に借り続けられないことや、最終的に高額な解体費用を負担しなければならないことは、買主にとって大きなデメリットです。そのため、実務上、定期借地権を単独で第三者に売却することは極めて困難であり、プロの買取業者であっても査定額は大幅に抑えられるか、買取不可となるケースが珍しくありません。

借地権の主な3つの売却方法

借地権の売却先は、大きく分けて以下の3つの方法に絞られます。

• 方法1：地主に売却する（買い戻してもらう）
• 方法2：第三者（専門の買取業者など）に売却する
• 方法3：地主と協力して「借地権と底地をセット（同時売却）」で売却する

結論として「どの売却方法が最適か」は、現在の地主との関係性や、不動産が置かれている状況によって決まります。それぞれの方法の実務上のメリットや注意点について、以下で詳しく説明していきます。

方法1：地主に売却する（買い戻してもらう）

土地のもともとの所有者である地主に、借地権を買い取ってもらう方法です。

メリット：承諾料が不要。地主の意向と合致すれば高値が期待できる

第三者に売却する際に発生する「譲渡承諾料（借地権価格の10％程度）」を支払う必要がないのが最大のメリットです。また、地主側が「将来的に親族を住ませたい」「完全な所有権にして土地ごと売却したい」といった明確な目的を持っている場合、交渉もスムーズに進みやすく、相場以上の高値で買い取ってもらえる可能性があります。

注意点：地主側に「買い取る資金」と「土地活用の目的」がなければ成立しない

理論上は最も自然な取引に見えますが、実際は、地主がすんなり買い取ってくれるケースは少数です。なぜなら、地主にとって借地権を買い戻すことは「これまで入ってきていた地代収入が途絶える」うえに「多額の買取資金の持ち出し」になるからです。資金的余裕や明確な活用プランがなければ、交渉すらスタートしないでしょう。

方法2：第三者（専門の買取業者など）に売却する

地主以外の第三者に売却する方法です。法律上、借地権は地主の承諾さえ得られれば誰にでも売却可能ですが、実態としては専門の買取業者へ売却するケースが大半を占めます。

一般の個人への売却が「理論上は可能でも現実的にはほぼ不可能」な理由

現実問題、一般の個人に借地権を売却するのは極めてハードルが高いと言わざるを得ません。
理由は以下の通りです。

• 買主が住宅ローンを組む際、金融機関から「地主の抵当権設定承諾書」を求められるが、地主がトラブルを恐れてローン承諾を拒否することが大半であるため。
• 建替え承諾料や更新料など、所有権にはない不確定なコストや人間関係の煩わしさを嫌い、個人の買主は敬遠する傾向にあるため。

結果として、買主候補が「現金一括で購入でき、地主との交渉ノウハウを持つプロ」に限定されやすいのが現実です。

専門の買取業者へ売却するメリット：地主との交渉を一任でき、現金化が確実で早い

借地権の取り扱いに長けた専門業者であれば、ローンを利用せず自社の資金で買い取るため、売却がスピーディーです。また、最も難関となる「地主との譲渡承諾や建替え承諾の交渉」も業者がプロとして代行するため、借地人自身の精神的な負担が大幅に軽減されます。

専門の買取業者へ売却する注意点：買取価格はどうしても更地相場より低くなる傾向がある

業者は買い取った後、地主と底地の交渉を行ったり、建物を解体して再販したりして利益を出します。事業としてのリスク負担や経費が差し引かれるため、地主への売却や同時売却に比べると、売却価格はどうしても低くなる傾向にあります。

方法3：地主と協力して「借地権と底地をセット（同時売却）」で売却する

借地人の「借地権」と、地主の「底地」を合わせ、一つの完全な「所有権の不動産」として第三者に売却する方法です。

同時売却のメリット：完全な「所有権」として売れるため、最も高値がつきやすい

一般の買主から見れば、制約のない通常の不動産を購入するのと同じになります。そのため、住宅ローンも問題なく利用でき、市場の適正価格で売却できるため、結果として借地人・地主の双方に最も多くの現金が手元に残る理想的な手段です。

同時売却の注意点：売却代金の分配（割合）で地主と意見が対立するリスクがある

売却で得た代金を、借地人と地主でどう分けるかの協議が必要です。基本的には「借地権割合」を参考に按分しますが、「過去の地代が安かったのだから地主の取り分を増やすべきだ」「建物の解体費はどちらが持つのか」など、細かな条件で意見がぶつかり、配分トラブルに発展するケースが多発します。たとえ関係が良好であっても当事者だけで進めず、必ず間を取り持てる専門の不動産会社を入れることが不可欠です。

※補足：地主と土地の一部を等価交換して売却する方法（実務上はハードル高め）

借地権における等価交換とは、借地権と底地の一部を交換し合い、双方が「完全な所有権の土地」を分割して取得する手法です。
理論上は双方にメリットがある仕組みですが、実務上は「借地権と底地の価値をどう評価するかで揉める」「分割後の土地が狭くなりすぎて建蔽率等の問題で使い物にならなくなる」といった物理的・感情的な壁があり、成立するケースは限定的です。

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借地権のリアルな売却相場と価格が決まるカラクリ

借地権を売却する際、気になるのはやはり売却相場でしょう。借地権の売却価格を把握するためには、以下の3つのポイントを押さえておく必要があります。

• 【売却先別】実際の売却相場の目安
• 「路線価の借地権割合」で計算した価格ではまず売れない理由
• プロによる査定では「所有権との価格差」と「諸費用の引き算」で決まる

ネット上の一般的な情報と、実際の取引現場における価格の決まり方には大きなギャップがあります。以下で詳しく説明していきます。

【売却先別】実際の売却相場の目安

借地権の相場は売却先によって大きく変動します。あくまで目安ですが、更地価格（完全な所有権としての土地の価格）を基準とした場合の実勢価格は以下の通りです。

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要注意！「路線価の借地権割合」で計算した価格ではまず売れない理由

インターネット上の記事では「借地権の相場は路線価の借地権割合（60〜70%）で計算する」と書かれていることが多いですが、これは相続税や贈与税を計算するための「税務上の評価額」を求めるための指標であって、実際の不動産市場における「取引価格」ではありません。

実務上、地主や買取業者に対して「借地権割合が70％の地域だから、更地価格の70％で買ってくれ」と要求しても、ほぼ100％交渉は決裂します。借地権割合に基づく価格は、あくまでも参考値として認識しておきましょう。

プロによる売却査定では「所有権との価格差」と「諸費用の引き算」で決まる

実際に買主（プロの業者など）が借地権の査定を行う際は、借地権特有の「将来発生するランニングコストや制約」を厳格に計算し、所有権の価格からマイナスしていく手法を取ります。

所有権と違い、借地権には「自由に処分・建替えができない」「毎月の地代がかかる」という明確な足かせがあります。買主側からすれば、これらの将来負担を差し引いた「実質価格」で安く買えなければ、わざわざ制約の多い借地権を購入する合理的な理由がないのです。

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失敗しないための借地権売却の流れ

借地権の売却手続きは、誰に売るかによって交渉相手や手順が大きく異なります。ここでは、以下の3つのケースごとの売却の流れを整理します。

• 地主に売却する場合の流れと交渉のポイント
• 第三者（買取業者）に売却する場合の流れと交渉のポイント
• 地主と協力して「同時売却」する場合の流れと交渉のポイント

それぞれのケースにおいて、どの段階でどんな交渉が必要になり、何に気を付けるべきかについて、以下で詳しく説明していきます。

地主に売却する場合の流れと交渉のポイント

1. 不動産会社を通じた地主への意向確認（※当事者間の直接交渉は避けるべき理由）

たとえ地主と良好な関係であっても、借地人が直接「買ってくれないか」と持ち掛けるのは危険です。売買においては「高く売りたい借地人」と「安く買いたい地主」で利益が相反するため、感情的なしこりを残す原因になります。必ず専門の不動産会社を間に立て、まずは「買い戻す意思があるか」のヒアリングから慎重にスタートさせます。

2. 売却条件のすり合わせ（価格・建物の解体有無など）

買い戻しの意思が確認できたら、価格だけでなく「建物を解体して更地で渡すのか（原状回復）、そのまま現況渡しで良いのか」を明確にします。更地渡しの場合、解体費用（数百万円）の負担がどちらになるかで実質的な手残りが大きく変わります。

3. 売買契約の締結〜決済・引き渡し

条件が整えば、宅地建物取引士による重要事項説明を経て売買契約を締結します。後日、司法書士の立ち会いのもとで代金の決済と所有権（借地権の消滅・混同）の登記手続きを行います。

第三者（買取業者）に売却する場合の流れと交渉のポイント

1. 借地権の取り扱いに長けた専門業者への査定依頼

一般の仲介会社では権利関係の調整ができず対応を断られるケースが多いため、最初から「借地権の買取実績」が豊富な専門の買取業者へ査定を依頼します。

2. 地主との「譲渡承諾」「建替え承諾」の交渉（業者が代行するケースが大半）

買取業者が自ら地主の元へ出向き、「買い取った後の土地の利用計画」などを説明して承諾を得ます。実務上、単なる譲渡の承諾だけでなく、買取業者が再販しやすいように「建替えの承諾」もセットで取り付ける交渉が非常に重要になります。

3. 売却条件の決定〜地主からの「譲渡承諾書」取得

業者との間で引渡しの時期などの条件を合意し、地主から正式な書面による「譲渡承諾書」を取得します。承諾料の負担割合や支払いタイミングなどもこの段階で確定させます。

4. 売買契約の締結〜決済・引き渡し

契約内容を確認し、売買契約を締結します。業者が自社資金で直接買い取るため、一般的な仲介取引とは異なり、早期の決済・引き渡しが可能です。

地主と協力して「同時売却」する場合の流れと交渉のポイント

1. 借地権や底地の取扱いに強い不動産会社へ相談する

同時売却は極めて高度な調整能力と実務経験が求められます。双方の言い分を法的な根拠に基づき客観的に整理し、落とし所を見つけられる専門業者を選定することが成功の第一歩です。

2. 地主への提案と、売却代金の「配分割合」の合意形成

不動産会社から地主へ同時売却のメリットを提示します。合意が得られたら、最も重要な「売却代金の配分割合」や「測量費・建物解体費の負担割合」を書面でガッチリと取り決めます。ここを曖昧にすると後で必ず揉めます。

3. 買主の募集と売買契約の締結

条件が整ったら「所有権の不動産」として市場で買主を募集します。買主が見つかったら、借地人・地主・買主の三者間で売買契約を締結します。

4. 決済・引き渡し（買主は完全な所有権を取得）

決済日に買主から代金が支払われ、事前に行っていた取り決め（配分割合）に従って、借地人と地主それぞれの口座に代金が振り分けられます。

借地権の売却でかかる税金・諸費用

借地権の売却には、通常の不動産売却とは異なる特有の費用が発生します。手元に残る金額（手残り）を正確に把握するため、以下の税金や諸費用について知っておきましょう。

それぞれの費用が「どんな時に」「誰が負担し」「いくらくらいかかるのか」について、以下で詳しく説明していきます。

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地主に支払う「譲渡承諾料（名義書換料）」（※第三者売却時のみ）

借地権を地主以外の第三者（買取業者など）に売却する場合、地主から譲渡の承諾を得る対価として支払う慣習があります。相場は実際の借地権売却価格ではなく、路線価などから算出した借地権価格の10％程度とされるのが一般的です。なお、地主に直接買い取ってもらう場合は第三者への譲渡にあたらないため発生しません。

更地渡しを求められた場合の「建物の取り壊し（解体）費用」

借地を地主へ返還する際や、同時売却において買主が既存の建物を不要とする場合、建物を解体して更地にする費用が発生します。木造で1坪3〜5万円、鉄筋コンクリート造（RC造）で6〜8万円が目安ですが、前面道路が狭く重機が入れない場合は手壊し作業となり、費用が大幅に跳ね上がる点に注意が必要です。

隣地との境界が未確定な場合の「確定測量費」

長年住んでいる借地によくあるのが、隣地との境界標が存在せず、どこまでが自分の借りている敷地か曖昧なケースです。安全な不動産取引を行うためには境界を明確にする「確定測量」が原則必須となり、土地家屋調査士への依頼費用として数十万円がかかります。ただし、買取業者に売却する場合は、業者が現況のまま買い取り、測量の手間や費用を肩代わりしてくれることも少なくありません。

不動産会社に仲介を依頼した際の「仲介手数料」

不動産会社を間に立てて買主（地主含む）を探してもらった場合の成功報酬です。売買価格が400万円を超える場合、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限額として定められています。なお、弊社のような専門の買取業者に「直接買い取ってもらう」場合は、自社取引となるため仲介手数料は一切かかりません。

売買契約書に貼付する「印紙税」

売買契約書を作成する際、契約金額に応じた収入印紙を貼って納める税金です。実務上の注意点として、「借地権のみの譲渡」に関する契約書は印紙税の軽減措置の対象外（本則税率が適用）になります。ただし「借地権付き建物の売買」という形であれば、建物部分が不動産の譲渡にあたるため軽減税率の適用を受けられます。

売却して利益（譲渡所得）が出た場合の「譲渡所得税」

売却額から、取得費（過去に支払った権利金や承諾料など）や譲渡費用（仲介手数料や解体費など）を引いてプラスが出た場合、その利益に対して税金がかかります。
ただし、自分が住んでいたマイホームの借地権を売却する場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用できる可能性が高く、多くのケースで実質的な税負担をゼロに抑えることができます（※税金がゼロになる場合でも確定申告は必須です）。

まとめ

借地権の売却は、法律や税金の知識だけでなく「地主との人間関係の調整」という極めてアナログな実務能力が問われる特殊な不動産取引です。

ネット上の相場（借地権割合）や制度の建前だけを鵜呑みにせず、現在の地主との関係性、建物の状況、そして借地人様ご自身の「いつまでに、いくら現金化したいか」という目的に応じて、最適な売却ルート（地主に買い戻してもらう・買取業者に売る・同時売却する）を見極めることが成功の鍵となります。

「地主が話し合いに応じてくれない」「他の不動産会社で権利関係が複雑だと断られた」といった事情を抱えている方は、ぜひ借地権を含む訳あり不動産買取の専門家であるクランピーリアルエステートへご相談ください。法律と不動産実務の両面から、借地人様にとって最適な解決策をご提案いたします。