不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
土地を借りる権利「借地権」は、借地人のもつ権利なので売却することも可能です。
地主に借地権を買取してもらうことや、第三者に借地権を売却することができます。
しかし、借地権の売却は普通の不動産売買と異なり、需要が少なく売りにくいです。
借地権をスムーズに売りたい場合、弁護士と提携している「訳あり物件専門の買取業者」に相談するとよいでしょう。
トラブルを抱えている借地でも、そのまま買取してもらえるので、まずは無料査定を受けてみることをおすすめします。
最初に、借地権価格の計算方法についてです。
売却における借地権価格の計算方法は相続税の課税対象額を算出するときの計算方法とは異なります。
相続税の課税額を計算するときには、路線価に借地権割合を掛けます。
そのため、借地権を売却するときの価格計算も同様に、更地価格に借地権割合を掛ければいいと考える方も多いですが、それは正しくありません。
売却における借地権の価格には、以下のような要素が関係してくるからです。
とくに、借地権を地主に売却したい場合、借地権割合の通りに売却価格を提示しても交渉がうまく進まないことが多いです。
借地権割合が70％でも、地主の合意を得られるのは更地価格の50％程度ということもよくあります。
借地権割合に基づく価格は、あくまでも参考値として考えておきましょう。
それでは、売却するときの実際の借地権価格の計算方法についてお伝えします。ポイントは、所有権の土地を購入するときとの価格差です。
借地権価格を計算するときには、その不動産が所有権だった場合の価格を考えます。
そのときの価格の考え方は、過去の取引事例の中から近い不動産取引事例を参考に、売却の対象となる不動産の状況と比べながら算出します。
これが基準となる所有権の場合の価格です。そして、借地権の方では地代の支払額を考えます。
たとえば35年の住宅ローンを借りて新築一戸建てを購入する場合は、借地権での35年間の地代総支払額を計算します。
35年間の地代と建物価格が、所有権の土地代と固定資産税額と建物価格よりも安くならなければ、買主にとって借地権を購入するメリットがありません。
また、実際には地代の他に譲渡承諾料(名義書換料)、建替え承諾料、更新料などの借地権特有の費用も所有権だった場合の価格から差し引いて考える必要があります。
借地権を取得して利用することに伴う諸費用を含めても、借地権の方が買主にとってメリットのある価格にしなければ売却は難しいからです。
つまり、売却における借地権の価格は所有権の場合の価格から引き算していくことになります。
ここまでお伝えしてきたように、売却における借地権価格を計算するためには、過去のたくさんの取引事例をもとに所有権だった場合の価格を算出し、諸費用を差し引いた上で、購入を検討している方が欲しいと思えるような金額に設定する必要があります。
これは、不動産の専門家ではない個人の方が算出するには難しいです。そのため、借地権価格を求めるときには不動産会社に査定依頼をすることが一般的です。
ただ、借地権価格の計算は複雑で、不動産会社によって査定基準もバラバラです。
査定価格も大きく異なることが多いので、不動産売却の一括査定サイトを利用して、これから売却を検討している借地権の相場を把握するのもおすすめです。
注意点としては仲介による売却の場合、必ずしも査定価格通りに売れるわけではないということです。査定価格で売却活動を始めても買い手が現れなければ、値下げすることになります。
また、査定価格の中に仲介手数料や承諾料などの費用は含まれているかどうかも確認するようにしましょう。
借地権は、誰に売るか、どうやって売るかによって3つの売却方法があります。
それぞれの売却方法を順番に解説していきます。
土地のもともとの所有者であった地主に、借地権を売却する方法です。持ち主に買い戻してもらうので自然な取引に感じますが、実際には、地主が購入するケースはあまりありません。
なぜなら、その土地を地主が買い戻しても使い道が決まっていなければ、所有権の土地になるとはいっても、今まで得られていた地代収入がなくなるからです。
そのため、地主への売却が成立しやすいのは、自分や親族がその土地を使うことが決まっているとき、もしくは、所有権化して売却したいときです。
もし地主が所有権化して売却する意向であることがわかれば、あとから紹介する「同時売却」を提案するのもおすすめです。
また、借地権を地主に売却するときには、譲渡承諾料(名義書換料)を支払う必要はありません。
借地権を地主以外に売却する方法です。個人の方だけでなく、不動産会社への売却も含みます。借地権を第三者に売却するときには、地主の承諾を得ることが必要です。
もし、地主の承諾なく無断で第三者に譲渡した場合には、借地契約を解除される可能性もあるので注意してください。
譲渡承諾料も地主に支払う必要があります。相場は借地権価格の10％程度です。この承諾料は一般的に売り主が負担します。
借地人と地主が協力して、借地と底地を同時に売却することを同時売却といいます。買主にとっては、所有権の不動産を購入することと同じです。
借地単独、底地単独でそれぞれ売却するよりも売却価格は高くなり、借地人と地主どちらにとってもメリットのある売却方法です。
同時売却したときの代金の分配は、借地権割合を参考に、お互いの交渉によって決めます。
当事者同士の話し合いでは互いの主張がぶつかることになるので、たとえ地主との関係性が良かったとしても不動産会社に仲介してもらうようにしましょう。
また同時売却の契約の進め方も特殊なので、間に入ってもらう不動産会社は借地権の取扱い実績が豊富なところを選びましょう。
次に、借地権をできるだけ早く売るために押さえておきたい3つのコツについて解説します。
そもそも借地権は不動産売却の中でも買い手が見つかりにくい取引です。
借地を購入しても自分のものにならず、建て替えや譲渡をするときには、その都度、地主の承諾と承諾料にあたるお金が必要になります。
また、地主から突然地代の値上げを言い渡されるというリスクもあります。
そのため、借地の立地が魅力的か、所有権の土地よりもはるかに安い価格でなければ買主は所有権の土地を選ぶでしょう。
ですので、できるだけ早く売却したいのであれば売出し価格を査定価格よりも低くすることです。そうすれば、購入希望者にとってのメリットは大きくなり売却が成立しやすいです。
借地権は権利関係も複雑になりやすく、不動産会社にとっても通常の所有権の土地に比べて難しい取引です。
なぜなら、買主と売主に加えて、地主とも交渉して話をまとめなければならないからです。三者間で誰もが納得いくような落とし所を見つけるのは非常に高い技術が求められます。
さらに、不動産取引における不動産会社の利益は、成約した価格に応じた仲介手数料です。
借地権は交渉が難しいのに、売却価格は安くなりがちです。つまり、不動産会社にとっては労力の割に利益が少ない取引といえます。
その結果、借地権を得意としない不動産会社に仲介を依頼すると、できるだけ手間なく取引を成立させようとして、地主と購入希望者に要求されるがまま、承諾料は高く、売却価格は安くして取引を進めようとしてくる場合もあります。
また、借地権の取扱いに慣れていなければ、契約の途中でトラブルが発生して、契約自体なかったことになる可能性もあります。
そうすると、また新しく買主を探す必要があるので、余計に時間がかかってしまいます。
仲介を依頼する不動産会社を決めるときには、借地権の取扱い実績が豊富にあるか確認することが重要です。
さきほど紹介した第三者に借地権を売却する方法として、不動産会社も含まれるとお伝えしました。これは、買取業者のことです。
不動産会社の中には、借地権売買の仲介を行うだけでなく、借地権の買取を行っているところもあります。
特に「今すぐにでも借地権を売却したい」「面倒なことなく借地権を売却したい」「次の住宅の購入時期・住み替え時期が決まっている」というような場合は、いつ売れるかわからない仲介による売却よりも買取業者に売却した方がいいでしょう。
この場合、借地権の買主は不動産会社で、査定価格はそのまま売却価格となります。
不動産の専門家として「この金額なら購入する」という金額を提示してくれるので、売主は売るか売らないかを選ぶだけです。
借地権を売却するときにかかる税金と諸費用についてです。
借地権を売却するときには、建物が建ったままの状態で買主に引き渡す現況渡しか、更地にして買い主に引き渡す更地渡しの2種類があります。
地主に売却するときには更地渡しが多く、第三者に売却するときには現況渡しが多いです。
更地渡しのときには、建物の取り壊し費用が必要になります。
交渉内容によっては売却価格から取り壊し費用を差し引いた金額で売買契約を結ぶこともありますが、どちらにしろ、売主の負担となることが一般的です。
借地権を第三者に売却するときには必ず地主の承諾が必要とお伝えしました。
このとき、承諾料は基本的に売主が地主へ支払います。
承諾料は、譲渡承諾料、名義書換料、名義変更料といった呼び方もされますが、どれも同じものです。承諾料の相場は、借地権価格の10％となっています。
昔、契約した借地の場合、測量がきちんとされていないことがあります。
地主が持っている土地測量図も時間が経って、現在の借地の境界、借地面積とずれている場合も多いです。
借地権を売却するときには借地の境界線、面積を正確に記載する必要があるので、借地の境界があいまいな場合は測量を行うことになります。このときの測量費は売主の負担です。
ただし、不動産会社に買い取ってもらうときには、この土地測量費は不動産会社が負担してくれることが多いです。
不動産会社に仲介を依頼して、地主や第三者に売却したときには仲介手数料が必要です。
仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で定められています。
| 取引額 | 報酬上限(税抜) |
| 200万円以下の部分 | 取引額の5％以内 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 取引額の4％以内 |
| 400万円超の部分 | 取引額の3％以内 |
400万円を超える不動産を売買するときの仲介手数料の上限は下記の式のようにまとめられます。
この金額はあくまで上限なので、実際にかかる仲介手数料については契約書の内容を確認するようにしましょう。
借地権、借地権付建物の売買契約書は、第1号文書に該当します。
また、2020年3月31日までの間に作成された不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超える契約書は印紙税の軽減措置の対象となっています。
具体的な対象は「不動産、鉱業権、無体財産権、船舶若しくは航空機又は営業の譲渡に関する契約書」となっていて、借地権の譲渡は対象外です。
しかし、軽減措置の対象となる契約が併記された契約書は軽減措置の対象となります。つまり「借地権のみの売買契約書であれば、印紙税は本則税率」「借地権付建物の売買契約書であれば、印紙税は軽減税率」が適用されます。
100万円超1億円以下の印紙税額は次のとおりです。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
借地権を売却して利益が出たときには譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用、特別控除額を差し引いた金額が課税譲渡所得金額です。
借地権の取得費には下記の金額が含まれます。
増改築のために支払った承諾料も取得費に含めることができるので、計算し忘れないようにしましょう。
譲渡費用には、以下のようなものがあります。
また、マイホームを売ったときには、借地権であっても3,000万円の特別控除の特例を受けることができます。
この特例の適用を受けるためには確定申告で必要書類を添付して提出する必要があります。
つまり、特別控除を適用して譲渡所得税がゼロとなる場合でも確定申告しなければならないので気をつけてください。
このように譲渡所得税の課税譲渡所得金額を計算しますが、譲渡所得税の税率は売却した借地権の所有期間によって異なります。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得になり、税率は下表のとおりです。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
| 所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
例えば、平成30年に借地権を売却した場合、借地権の取得日が平成24年(2012年)12月31日以前であれば長期譲渡所得となります。
売却したマイホームの所有期間が10年を超えている場合、軽減税率が適用されます。
| 所得税 | 住民税 | |
| 6,000万円までの部分 | 10％ | 4％ |
| 6,000万円超の部分 | 15％ | 5％ |
平成30年に借地権を売却すると考えると、軽減税率は取得日が平成19年(2007年)12月31日以前の借地権に適用されます。
ただし、税金計算は複雑なので、具体的な手続きについては、近くの税務署へ相談するとよいでしょう。
参照：印紙税額の一覧表
参照：借地権の取得価額
最後は、借地権を売却するまでの流れについてです。
地主に売却するか、第三者に売却するかで進め方は異なります。
それぞれのケースを順番に解説していきます。
地主に借地権を売却する場合、次のような流れで進めます。
それぞれの流れを順番に解説します。
たとえ地主との関係性が良かったとしても、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。
借地権の売却では、借地人は高く売りたいですが、地主は安く買い戻したい。このように、互いの利益が対立関係にあるので、当事者同士で交渉しようにもまとまらない可能性が高いです。
最初は「買い戻してほしい」という提案をするのではなく「買い戻す意思があるか」を確認することから始めます。
その意思があって、はじめて次の売却条件交渉へ進むことができます。
地主に買い戻す意思があれば、具体的な売却条件を交渉します。
余計なトラブルを避けるために、不動産会社も交えて話をした方がいいでしょう。
「売却価格」「売却時期」「引き渡し方」「建物解体費用の負担」などを決めます。
条件がまとまれば、地主と売買契約を結びます。
契約書は不動産会社に作成してもらえるので、記載内容に間違い・漏れがないかしっかりと確認してください。
借地権の売却では大金が動くので、契約書の内容に少しでも疑問・不安があればすべて質問して理解することが大切です。
最後に、契約の内容に基づいて決済・引き渡しです。
建物付きで売却する場合、建物の所有権移転登記もおこないます。
これで借地権の売却は完了です。
借地権を第三者に売却する場合、売却に関して地主の承諾が必要になるので次のような流れになります。
それぞれの流れを1つずつ見ていきましょう。
借地権を第三者に売却する場合は、必ず不動産会社に依頼しましょう。
地主と購入希望者、売主の三者間での調整が必要な難しい取引のため、借地権の取引が得意な会社を選ぶことが大切です。
借地権の売却は地主の承諾が絶対に必要です。
そのため、売却活動を始める前に、地主から譲渡の承諾をもらう交渉を行います。
このとき、譲渡の承諾以外にも建替えの承諾、抵当権設定の承諾も重要になります。
譲渡の承諾はもらえたとしても、建替えの承諾をもらえなければ、買主は借地権を購入しても建替えができません。
そうなると、建替えを希望している買主とは契約が成立しなくなるからです。
また、抵当権設定の承諾がなければ買主は借地権を購入するときに住宅ローンを利用できません。
現金で購入するしかなくなるので、買主を探すことがより難しくなり、売却価格も下がる可能性が高いです。
そして、地主から第三者への売却について地主からの承諾を得られなかったり、承諾料が高すぎたりする場合には、裁判所に対して借地非訟事件手続きを取ります。
裁判によって地主の承諾に代わる許可を得ることで、地主の承諾を得られなかったとしても、第三者への売却を進めることができます。
ただし、裁判所から許可を得られるのは申立から7～9カ月ほど時間がかかります。
売却の許可を得るために裁判が必要なほど地主と借地人の関係が悪化しているということなので、買主にとっては不安材料となり、売却価格は安くなりやすいです。
建替えの承諾については借地非訟事件として裁判を起こすことで基本的には許可を得られますが、抵当権設定の承諾は認められない可能性が高いので注意してください。
地主から借地権譲渡の承諾を得られたら、売却活動を始めます。
売却活動は依頼した不動産会社に実施してもらえるので、購入希望者が見つかるまで待つだけでOKです。
購入希望者が見つけて売却価格や引渡し条件に合意したら、売買契約を結びます。
このとき結ぶ契約は「地主の文書による承諾」を条件とした売買契約であることがポイントです。
そのため順序としては、以下のようになります。
また承諾書には譲渡だけでなく、建替え、抵当権設定など売却時に合意した条件をすべて記載してもらいます。
決済・引渡しは地主へ売却するときと同じです。
契約の内容に基づいて決済・引渡しをおこないます。
土地を借りる権利「借地権」のみでも、売却することが可能です。
しかし、借地権の売却には地主の承諾が必須なため、承諾内容や承諾料によって売却価格は大きく変動します。
また、地主とトラブルになると、借地権の売却そのものが進みません。
できるだけ早く売却するためには、借地権の取扱いが得意な「訳あり物件専門の買取業者」に相談しましょう。
なかでも、弁護士と提携している買取業者なら、地主との交渉も任せられるので、借地権をスムーズに売却できます。
