不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
借地権を複数人の名義にしている場合、その借地権は「準共有借地権」と呼びます。
準共有借地権は、名義人全員の同意を取ることで売却が可能です。
ただし、準共有借地権を売却するには地主の許可も必要となります。また、準共有借地権という特殊な物件は、売り出しても買主がつくケースはごくわずかです。
そのため、準共有借地権を売却する場合は、他の共有者や地主との調整を進める前に、準共有借地権の取扱実績がある不動産会社へ相談するのが現実的です。
とくに、弁護士などの士業と連携している不動産会社であれば、地主との話し合いの調整窓口になってもらえるほか、法的な交渉が必要な場面では連携している弁護士のサポートを受けられる体制があるため、安心して進めやすくなります。
売却方法には「仲介」と「買取」があり、それぞれの特徴を踏まえて自分の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
準共有借地権とは、1つの借地権を複数人が共有して持っている状態です。
「共有借地権」と言わない理由は、借地権が所有権ではないためです。
しかし、地主から賃貸借している借地権は、土地を借りて利用する権利であって、土地を「所有」するわけではありません。
そのため「それに近いもの」という意味を加えて「準共有」とされています。
また、共有不動産に対する規定はそのまま、準共有借地権にも当てはまります。
つまり、借地権全体を売却するには、準共有借地権を持つ全員の同意が必要です。
そして、自分の持分のみであれば、他の共有者の意思に関係なく売却・賃貸の手続きが可能です。
それでは具体的に、どういった場合に準共有借地権を持つことになるのか、2つのケースを解説します。
1つ目は、借地権を共同相続するケースです。借地権も相続財産に含まれます。
そのため、相続人が複数いて、遺産分割協議で代表者1名が単独で相続すると決定しない限り、借地権は準共有借地権となります。
なお、相続によって借地権を引き継ぐことは、法律上「地位の承継」とみなされるため、借地権の譲渡（名義変更）には該当せず、地主の承諾や名義書換料の支払いは必要ありません。
もちろん地主へ連絡しておいたほうが、相続後の地代の支払いや借地契約の更新時にスムーズに進めやすくなります。
連絡を忘れていても契約違反にはなりませんが、地代の振込先や賃貸人の地位承継について混乱を避ける意味でも、早めに連絡しておくことをおすすめします。
なお、借地上に自己所有の建物がある場合、その建物については2024年4月1日施行の相続登記義務化の対象となります。建物の相続登記は、相続開始を知ってから3年以内に行う必要があるため、相続が発生した時点で早めに対応しましょう。
もう1つのケースが、借地権付きマンションを購入したときです。
分譲マンションのなかには、土地が所有権のものと借地権のものがあります。
物件概要を見たときに、分譲後の権利形態のところに「一般定期借地権の準共有」のように記載されています。
分譲マンションでは、建物の専有部分における所有権と、専有面積の割合に応じた持分で敷地利用権を持ちます。
そして、この2つの権利をそれぞれ単独で売却することは、区分所有法第22条で原則禁止されているため、専有部分の所有権と敷地利用権は必ずセットで売買しなければなりません。
特に、専有部分と敷地利用権を一体化して登記簿上で扱う制度を「敷地権」といい、建物の登記簿謄本に記載されます。敷地権の登記がされている場合、専有部分と敷地利用権は分離処分できないように扱われます。
そのため、もしあなたが購入したマンションの敷地が借地権かどうかわからなくても、敷地権の種類に「賃借権」と書かれていれば、借地権付きマンションということです。
それでは、実際に準共有借地権を売却したい場合の方法を解説します。
準共有借地権の売却方法は4つあります。
4種類ある売却方法を順番に解説します。
戸建ての準共有借地権を売却する場合、他の共有者に売却する方法が、もっとも高値になりやすい傾向があります。
なぜなら、持分を第三者が取得しても使い道がほとんどありませんが、他の共有者であれば自分の持分割合を増やすことで、自分の意思だけで決定できる行為が広がるためです。
実務上、共有持分割合が過半数を超えると賃貸借契約の締結などの管理行為を自分の判断で進められるようになり、すべての持分を取得して単独名義になれば、借地権の売却などの変更行為も自分の判断で進めやすくなります（ただし、借地権の譲渡や建て替えには、別途地主の承諾と承諾料が必要となるのが一般的です）。
そのため、他の共有者は持分の追加取得に前向きなケースもあり、売却価格の交渉も成立しやすくなる傾向があります。
共有物に対する行為は保存行為・管理行為・変更行為の3つに分けられます。
| 保存行為 | 共有者全員が単独で実施可能 |
|---|---|
| 管理行為 | 共有者の持分割合の過半数で決定 |
| 変更行為 | 共有者全員の同意が必要 |
このうち、持分割合の過半数の同意があれば、管理行為である短期賃貸借契約（おおむね3年以下）の締結や軽微な変更行為（2023年4月施行の改正民法で明確化）が決定できます。
実務上、共有持分割合が過半数になることで判断できる範囲が広がるため、他の共有者にとって持分の追加取得は経済的なメリットだけでなく、運用の自由度を高める意味でも価値があります。
また、残りの共有持分を買取することで、単独名義の借地権にできれば、通常の借地権と同じく自由に売却可能です。
このようなメリットが他の共有者にはあるため、売却価格も準共有借地権の持分のみの取引の中では比較的高くなる傾向があります。
とはいえ、当事者同士で話し合っても売買価格が決まりにくいケースは少なくありません。そのため、不動産会社に査定や売買条件の調整窓口を依頼するのが現実的です。第三者である不動産会社を介すことで、客観的な査定根拠を踏まえた話し合いがしやすくなります。
ただし、あなたの売却したい準共有借地権が、区分所有のマンションだった場合、第三者へ売却することになるでしょう。
一方で、戸建ての準共有借地権とは異なり、第三者に売却する場合も戸建てほど安くならず、買主も見つけやすいです。
戸建ての準共有借地権でも、自分の持分を第三者に売却することは可能ですが、実際に取引が成立するケースは多くありません。
売却先の可能性として投資家も考えられますが、準共有借地権の戸建てとなると投資家側の購入ハードルも高くなります。
なぜなら、準共有借地権は他の共有者との調整やトラブルのリスクがあるうえに、土地に対する権利が制限されているため、出口戦略（将来の売却や建て替え）が読みづらいからです。
投資家は利回りと出口戦略の両面で物件を評価しますが、準共有借地権の持分のみだと、収益化までに他の共有者や地主との調整コストが上乗せされるため、リスクに見合うリターンを得るのが難しいと判断されやすいのが実情です。
借地権の持分取得後も用途の制限は多いため、なかなか利益化できません。
一方で、準共有借地権の持分を取得するよりもリスクが小さく、利回りの大きな投資対象はたくさんあります。
そのため、投資家を購入候補者として販売活動をしても見つかりにくく、専門の買取業者に相談してやっと売却できるかどうかです。
それに対して、分譲マンションで準共有借地権となっている場合は比較的、第三者に売却しやすいです。
土地の固定資産税・都市計画税が課税されない代わりに、土地の賃料の支払いが毎月の支払いにプラスされるだけなので、買主も見つけやすいです。
ただし、準共有借地権の持分売却は借地権や共有物に関する法律知識が必要であり、一般的な不動産市場ではほとんど取引がありません。そのため、街の不動産仲介会社では取り扱いを断られるケースも少なくありません。
実務上、こうした物件を扱えるのは、借地権や訳あり物件の取扱実績がある不動産会社に限られる傾向があります。一般の仲介会社で断られた場合は、まずは借地権を専門に扱う不動産会社に査定や売却方針について相談してみるとよいでしょう。
借地権を第三者に売却する際は地主の承諾が必要となるうえ、借地借家法第19条第3項では、借地非訟手続きが申し立てられた場合に地主が借地権を買い受けたい旨を申立てできる「介入権」も認められています。
そのため、準共有借地権の売却について、共有者全員の合意を得られるときには、最初に地主へ売却を提案します。
また、地主に買い戻してもらう方が、第三者に売却するよりも売却価格は高くなりやすいです。
なぜなら、地主は借地権を買い戻すことで、底地と合わせて土地の完全所有権を手に入れるので、購入後の土地を自由に利用できるからです。
したがって、準共有借地権を共有者全員で売却する場合、地主への売却は有力な選択肢の一つです。
ただし実務上、地主側にも「賃料収入を維持したい」「資金的に買い戻しが難しい」などの事情があり、必ずしも買い戻しに応じてもらえるとは限りません。地主の意向を確認したうえで、応じてもらえない場合は第三者への売却を検討するのが現実的な流れです。
第三者への売却は、地主に借地権購入の提案をして断られたあとで考えます。
第三者に売却する場合でも、通常の借地権を売却するときと同じくらいの相場で売却できます。持分すべてを取得すれば、買主は借地権者としての権限をすべて得られるからです。
ただし、準共有借地権の全体を売り出しても、買主が見つかりにくいケースは少なくありません。特殊な不動産取引である以上、買い手層が限られるためです。
そのため、準共有借地権全体の売却を検討する際は、借地権の取扱実績がある不動産会社に相談し、仲介と買取の両方の選択肢を比較するのが現実的です。
仲介は買い手が見つかるまでに時間がかかるものの相場に近い価格での売却が期待できる一方、買取は不動産会社が直接買い取るため特殊な物件でもスピーディな売却が可能で、現状のままで売却できる点がメリットです。
価格を優先するか、スピードや手間のなさを優先するかなど、自分の優先順位に合わせて売却方法を選びましょう。
借地権は地主から土地を建物所有目的で借りて利用する権利です。
土地の所有者と利用者が異なるという複雑な権利関係になっているため、最後に、通常の共有不動産を売却する場合とは異なります。
この注意点を忘れると、借地契約そのものが解除されてしまったり、買主が見つからなかったりするので気をつけてください。
借地権の持分のみを第三者に売却するときには、基本的に貸主である地主の承諾が必須です。
地主の承諾なく第三者に譲渡した場合、契約違反として借地契約を解除される恐れもあるため注意しましょう。
もし地主から譲渡の承諾をもらえなかったときには、「借地非訟」と呼ばれる制度を利用する選択肢があります。これは、裁判所に地主の承諾に代わる許可（代諾許可）を申し立てることで、売却手続きを進められるようになる制度です。
以下のような特別な場合を除き、借地権価格の10%程度を承諾料として支払うことで、裁判所から代諾許可が得られるケースが一般的です。
ただし、申立てから代諾許可を得られるまでには半年〜1年程度かかります。
ちなみに、借地非訟は買主が未定の状態では申し立てはできません。裁判所は譲渡先が地主にとって不利益にならないかを審査するため、事前に買主を見つけ、「裁判所の代諾許可が下りること」で売買の効力が発生する「停止条件付き売買契約」を締結してから申し立てる必要があります。
ただ、許可が下りるか分からない物件を待ってくれる買主を探すのは困難なため、売却先は借地権専門の買取業者が現実的です。
また、土地賃貸借契約書に、特約として地主の承諾なく譲渡を許す旨が書かれていれば、地主の承諾は不要です。
戸建ての敷地の借地権でこのような特約があることは稀ですが、契約者が多い区分所有マンションの場合には、特約が定められている場合があります。
どちらにしろ、売却を考えたときには書面を見て、地主の承諾が必要かどうか確認してください。
住宅ローン審査では、対象となる不動産の担保評価額が重要になります。
万が一、住宅ローンの返済ができなくなったときに、競売にかけて融資金額を回収する必要があるためです。
しかし、借地権そのものの担保評価額は所有権と比べて低くなる傾向があり、戸建ての敷地に対する借地権の持分のみとなると、担保価値はほぼゼロと判断されるのが一般的です。
実務上、借地権付き物件への融資は、メガバンクでは取り扱いを断られるケースが多い一方、地方銀行や信用金庫、ノンバンク系の金融機関では融資に対応しているケースもあります。ただし、金利が高めに設定されたり、融資期間が短くなったりするため、買主の資金計画への影響は無視できません。
そのため、借地権の持分のみを売却する場合は、現金一括で購入できる資金を持つ買主を探すことになるケースが多いのが実情です。買い手が大きく限定されるため、売却価格や売却スピードに影響することは念頭に置いておきましょう。
準共有借地権が定期借地権の場合、存続期間も重要です。
旧法借地権であれば存続期間が満了になっても、借地人の更新請求に対して地主は正当事由なく拒絶できないため、原則として更新されます。
しかし、新法で定められた定期借地権は更新のない借地権なので、期間満了となれば原則、更地にして地主へ返還する義務があります。
そのため、売却活動をする前に、借地権の残存期間は確認しておきましょう。
住宅ローンを組める金融機関でも「返済完了時に残存期間が一定年数（10〜20年程度）以上必要」という条件がついていることがあります。
残存期間が短いと住宅ローンの返済期間も短くなるため、同じような立地・間取りだったとしても、残存期間が少ない物件のほうが売れにくくなります。
実務的な感覚として、残存期間が20年を切ると買主の選択肢が大きく狭まり、10年を切るとほぼ現金購入者に限定される傾向があります。価格についても残存期間が短くなるほど下振れしやすく、残存期間10年前後の物件と30年以上の物件では、同じエリア・同じ間取りでも価格に大きな差が出ます。
ですので、定期借地権付きのマンションを売却しようと考えているのであれば、できるだけ早めに売却活動を始めることが重要です。
売却活動を始める時期が1年違うだけで、買主の見つけやすさや売却価格が大きく変わるケースもあるため、売却を意識し始めた段階で複数の不動産会社の査定を受けておくのがよいでしょう。
準共有借地権は、売却時に地主の承諾や譲渡承諾料の支払いが必要になるなど、通常の共有不動産よりも手続きが煩雑になります。
また、権利関係者が多いため、トラブルが発生しやすい側面もあります。
借地権の売却だけでもスムーズに進まないケースが多いところに、準共有状態が加わると、一般的な不動産会社では取引の取り扱いを断られるケースも少なくありません。
買主が見つからなかったり、想定よりも不利な条件での売却となってしまうリスクがあるため、準共有借地権を売却する場合は、借地権や訳あり物件の取扱実績がある不動産会社に相談するのが現実的です。
仲介・買取それぞれの査定を受けたうえで、自分の状況に合った売却方法を選びましょう。
