借地権には「地上権」と「貸借権」がある
借地権には「地上権」と「賃借権」の2種類があり、どちらに該当するかによって、売却や建替え時の手続きが大きく異なります。
一般的に流通している多くは賃借権であり、この場合は地主の承諾が必要となる場面が多くなります。実際に当社へご相談いただくケースでも、借地権の内容を正確に把握していないまま売却を検討されている方は少なくありません。
地上権と賃借権のどちらが与えられているかは、地主と締結している契約書の種類で確認できます。地上権であれば地上権設定契約書、賃借権であれば土地賃貸借契約書が原則作成されています。
もし、賃借権が与えられていた場合、以下のようなタイミングで地主から承諾を得る必要があります。
賃借権の場合、処分内容によっては地主の許可が必要になることを押さえておきましょう。
借地に建てた家の6つの処分方法
借地に建てた家の処分方法としては、主に以下の6つが考えられます。
- 地主に買取してもらう
- 地主と協力して底地と家を同時売却する
- 第三者に売却する
- 賃貸物件にする
- 更地にして返還する
- 相続放棄をする
1つずつ詳しく解説します。
1.地主に買取してもらう
借地に建てた家を処分するのであれば、借地権を地主に買取してもらう方法がおすすめです。借地に建てた家を売却する場合は基本的に譲渡承諾料の支払いが必要ですが、地主に買い取ってもらう場合は支払いが不要となるケースが多いです。
借地契約は、一定の要件を満たさない限り更新が認められるケースが多く、地主にとっては一度設定した借地権を自由に解消することが難しいとされるのが一般的です。
そのため、「将来的に土地を自己利用したい」「権利関係を整理したい」といった理由から、借地権の取得に関心を示す地主も一定数見られます。
ただし、実際に買取が成立するかどうかは、地主の意向や資金状況、土地の利用方針などによって大きく異なります。トラブルを防ぎ、円滑に手続きを進めるためにも、以下のような条件について事前に整理しておくことが重要です。
- 建物付きで買取してもらうのか
- 取り壊したうえで買取してもらうのか
- 解体費用はどちらが負担するのか
- 借地権をいくらで買取してもらうのか
借地権の中でも旧法借地権・普通借地権であれば、地主は正当事由がない限り更新を拒否できないため、借地権をなかなか取り戻せません。
一般的には「借地権価格（更地価格に借地権割合を乗じたもの）」をベースに交渉がスタートします。しかし実務上は、地主側から「更地にするための解体費用」を差し引かれたり、地主側の資金事情から借地権割合よりも低い金額（例えば更地価格の30〜50%程度など）で着地するケースも珍しくありません。地主の意向によって買取金額が大きく左右されるのが実情です。
なお、価格については個別性が高く一概にはいえませんが、一般的には「借地権価格（更地価格に借地権割合を乗じたもの）」をベースに交渉されることが多いです。
実際の相談でも、「第三者に売る場合と地主に売る場合でどの程度価格差が出るのか」といった質問をいただくことがありますが、地主への売却の方が条件面で折り合いやすく、結果的にスムーズにまとまるケースが一定数見られます。
2.底地と家を同時売却する
地主が借地権の買取に応じない場合でも、「底地自体を売却したい」と考えているケースがあります。底地とは、借地権が設定されている土地の「地主側の権利（所有権）」のことです。
同時売却とは、借地権と底地権を一緒に売却することです。借地権がついた土地は通常の土地よりも権利が複雑で扱いづらくなりますが、同時売却をすれば一般的な土地と同じ扱いになります。
そのため、それぞれ借地権と底地を単独売却するよりも高く売れる可能性があります。
このとき売却価格の配分は借地権割合を目安にすることが多いです。借地権割合とは、底地権と借地権の権利が1つの土地で発生している場合、借地権価格の割合を示すための指標のことです。
例えば、借地権割合が60％の場合に1,000万円で土地が売れたとします。
この場合、売却価格を借地人600万円：地主400万円で分配します。
ただし、借地人より地主の取り分が少ないのは納得できないとして、売却益の分け方でトラブルになるケースもあります。
また、同時売却においては、買主が借地人と地主の双方と契約を結ぶ必要があるため、手続きが複雑になりやすい点にも注意が必要です。
具体的には、下記の調整事項が発生します。
- 借地権と底地それぞれについて売買契約を締結する必要がある
- 売買代金の配分（借地人と地主の取り分）を事前に合意しておく必要がある
- 引渡しや決済のタイミングを双方で一致させる必要がある
- 抵当権などが設定されている場合は、それぞれの権利関係の整理が必要になる
実務上は、地主と借地人のどちらか一方でも条件やスケジュールの合意が取れないと取引全体がストップしてしまうため、通常の不動産売買に比べて調整に時間を要するケースが多く見られます。
同時売却では、契約条件の調整やスケジュール管理を誤ると取引自体が成立しないリスクもあるため、こうした専門的なノウハウを有する業者に依頼することで、スムーズな売却につながりやすくなります。
3.第三者に売却する
地主への売却や同時売却が難しい場合には、第三者への売却を検討することになります。この場合、借地権付き建物として個人の買主を募集するか、買取業者を探すことになります。
ただし、借地権付き建物は、下記のような制約があることから一般の買主にとってはハードルが高く、仲介での売却は難航する傾向があります。
- 地主の承諾が必要
- 地代の支払いが継続する
- 建替え制限がある
借地に建てた家を個人や買取業者に売却する場合、借地権の譲渡や抵当権設定などのために地主からの承諾が必要です。実際に当社へご相談いただく方の中にも、「仲介会社に相談したが取り扱いが難しいと言われた」という経緯をお持ちの方が多く、体感としてはそのようなケースが全体の7〜8割程度を占めます。
そのため、実務上は借地権の取り扱いに慣れた不動産会社や買取業者を選択肢に入れて検討されるケースも多く見られます。
4.賃貸物件にする
売却価格が希望よりも安かったり、地主からの承諾を得るのに手間がかかる場合、借地に建てた家を賃貸物件として活用する方法もおすすめです。
借地上の建物は原則として借地人の所有物であるため、通常の賃貸として貸し出すこと自体は可能です。
また雨漏りや壁の修繕など、経年劣化に伴う程度のリフォームであれば、地主の承諾なしで実行できます。
しかし、借地上の建物に増改築や大規模なリフォームを施す場合は地主の承諾が必要です。承諾を得ずにリフォームをすると契約違反とみなされてしまい、賃貸経営の前に借地権の契約解除となるおそれもあります。
「どこまでが承諾不要な修繕か」という点は契約内容や個別事情によって異なるため、判断に迷う場合は不動産会社へ事前に確認しておくとトラブルを避けやすくなります。
5.更地にして返還する
売却や活用が難しい場合には、建物を解体して更地として地主へ返還する方法も検討されます。この方法では解体費用の負担が発生しますが、地代の支払いや維持管理の負担から解放される点がメリットです。
解体費用については「借地に建てた家を取り壊して更地にする場合にかかる費用の相場」で後述しますが、数十万円〜数百万円ほどの費用がかかります。
契約期間が満了する前に土地を返還する場合、基本的に借り手は建物を自費で解体しなければなりません。
ただし、交渉次第では解体費用の一部、または全額を地主が負担してくれるケースもあります。なお、当社への相談事例でも、地主との交渉次第で解体費用の一部負担や条件調整が行われるケースは一定数見られます。地主側からすると解体費用のみで借地権を取り戻すことができるうえに、所有権がある土地として売却できるメリットもあります。
借地権の買取を断られたときは、更地にする際の解体費用を負担してもらえるかどうか、地主に交渉してみるのもおすすめです。ただし、必ずしも応じてもらえるわけではないため、事前に条件整理をしておくことが重要です。
6.相続放棄する
借地に建てた家の処分で頭を悩ませたくない場合は、相続放棄するという選択肢もあります。
相続放棄は、プラス・マイナスを含めたすべての財産を承継しない制度であり、家庭裁判所での手続きが必要です。死亡を知った日から3か月以内に手続きをすれば、原則として相続放棄が認められます。
相続放棄をすれば借地権を引き継がずに済むため、固定資産税や地代、解体費用などを支払う必要がありません。
また、地主や他の相続人と「借地に建てた家をどのように処分するのか」でトラブルになる可能性はありません。
ただし、相続放棄をすると他の遺産もすべて相続できなくなる点には注意が必要です。もしも遺産が多く残されている場合、相続放棄をする際は慎重に検討することが大切です。
なお、相続放棄のデメリットは後ほどの「相続放棄を一つの選択肢として検討する」の項目でも詳しく解説しているので、ぜひチェックしてみてください。
借地に建てた家を取り壊して更地にする場合にかかる費用の相場
借地に建てた家を取り壊して更地にする場合、建物の解体費用がかかります。解体費用は建物の構造や広さによって変わりますが、数十万円〜数百万円ほどかかるのが一般的です。
また、建物の解体が完了した後は、管轄の法務局で建物滅失登記の手続きを行う必要があります。建物滅失登記は個人でも行えますが、必要書類をそろえるのに手間がかかることから、土地家屋調査士に依頼するケースもあります。
その場合、土地家屋調査士に支払う報酬が解体費用とは別にかかり、数万円が一般的です。
ここからは、借地に建てた家を取り壊して更地にする場合にかかる費用をそれぞれ詳しく解説していきます。「建物を解体したいけど費用はどれくらいかかる？」と考えている場合は参考にしてみてください。
借地に建てた家の解体工事にかかる費用：数十万円〜数百万円
家を取り壊して更地にする場合、1坪あたりの解体費用における目安は以下のとおりです。
| 造り |
1坪あたりの解体費用 |
| 木造 |
3万～4万円 |
| 軽量鉄骨造 |
3.5万～4.5万円 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） |
5万～7万円 |
解体費用は建物の構造だけでなく、立地条件や重機の搬入のしやすさ、アスベストの有無、付帯物の撤去などによっても大きく左右されるため、一概に構造だけで判断することはできません。
例えば、40坪の木造住宅であれば120万円〜160万円程度が目安となりますが、前面道路の幅員や重機の搬入可否、残置物の有無などによって増減します。
実務では、下記のケースの場合、木造でも高額になるケースは珍しくありません。
- 狭小地で重機が入らない木造住宅
- 付帯物（ブロック塀・庭石・地下埋設物）が多いケース
なお、今回紹介した解体費用の平均坪単価はあくまで一例です。以下の記事でも、詳しく説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。
建物滅失登記にかかる費用：数万円
建物滅失登記とは、解体などによって建物が滅失した際に行わなければならない登記のことです。
原則として、建物が消失した日から1か月以内に申請する必要があり、正当な理由なく登記を行わない場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
この手続きは所有者本人が行うことも可能ですが、書類作成や調査が必要となるため、土地家屋調査士へ依頼するケースも一般的です。
土地家屋調査士へ依頼する場合は、必要書類の取得や報酬などの支払いが必要となり、数万円の費用が目安となります。
借地に建てた家の解体費用を少しでも抑えたい場合、建物滅失登記を所有者自らが行うことも可能です。建物滅失登記を自分で行う場合の申請方法や必要書類については、下記の記事を参考にしてみてください。
借地に建てた家の解体費用を抑えるためのポイント
借地に建てた家を解体する際には、できるだけ費用を抑えたいと考えるのが一般的です。そのため、事前に解体費用を抑えるためのポイントを理解し、計画的に進めることが大切です。
- 重機を所有している解体業者に依頼する
- 家にアスベストが使われているかを解体業者に伝えておく
- 自治体が用意する解体費用の補助制度を利用する
- 複数の解体業者に見積もりを依頼する
- 相続放棄は最後の手段として考える
ここからは解体費用を抑えるためのポイントをそれぞれ詳しく解説していきます。
重機を所有している解体業者に依頼する
家の解体には重機の使用が必須ですが、依頼する解体業者が重機を所有しているかどうかがポイントになります。
解体業者の中には自社で重機を所有していないところもあります。そのような解体業者に依頼すると、リースやレンタルで重機を用意することになり、施工費用にそのリース料も上乗せされるため、その分費用が高くなるのが一般的です。
また重機を所有せず、所有している下請け業者に委託している場合は、管理費用などの中間マージンが上乗せされる場合があります。
解体費用を抑えるには、重機を所有している解体業者に直接依頼することも選択肢の一つです。
家にアスベストが使われているかを解体業者に伝えておく
基本的には、家にアスベストが使われていると解体費用は高くなります。アスベストが飛散しないように集じん・排気装置の設置も必要になるため、通常の解体工事よりも必要な手続き・作業が増えるからです。
また、アスベストが含まれている建物の場合には、通常の解体とは異なる専門的な工事が必要となる点も、費用が高くなる要因です。
アスベストは飛散すると健康被害を引き起こすおそれがあるため、大気汚染防止法や廃棄物の処理および清掃に関する法律などにより、除去や処分方法が厳格に定められています。
一般的には、下記の対応が求められます。
- 事前にアスベストの有無について専門調査を実施する必要がある
- 除去作業時には飛散防止のための養生や隔離措置を行う必要がある
- 作業員は専用の保護具を着用し、適切な手順で作業を行う必要がある
- 撤去した廃材は、許可を受けた処理施設で適正に処分しなければならない
アスベストの有無について専門調査を実施し、解体業者に十分に情報提供する必要があります。アスベストが使われていると費用が高くなることを理由に、情報を解体業者に伝えない場合、罰金を課される場合もあります。
なお、1955年頃から使用禁止となった2006年までに建てられた軽量鉄骨造・鉄筋コンクリート造の家の場合、アスベストが使われている可能性があります。
自治体が用意する解体費用の補助制度を利用する
解体工事の費用は、売主にとって大きな負担となります。
一部地域では家の解体について、補助金制度を設けている自治体もあります。
解体費用に対する補助制度は一部の自治体で実施されていますが、対象区域や建物要件などに一定の条件が設けられている場合が一般的です。補助を受けられる場合には、解体に伴う費用負担の軽減につながります。
建物の解体を検討する際には、所在する自治体において該当する補助制度が設けられているかどうかを、あらかじめ確認しておくことが重要です。
複数の解体業者に見積もりを依頼する
解体費用は、建物の条件や立地に加え、解体業者ごとの積算方法や対応範囲の違いによっても異なります。そのため、複数の業者に見積もりを依頼することで、費用水準や内訳を比較検討しやすくなります。
見積もりを比較することで、相場観を把握できるだけでなく、各社の提案内容や対応の違いも確認できるため、結果として納得のいく業者選定につながります。
なお、提示金額のみで判断するのではなく、工事内容や追加費用の有無、許認可の取得状況なども含めて総合的に検討することが重要です。適切な価格と内容を見極めることで、不必要な費用負担を避けることにつながります。
相続放棄を一つの選択肢として検討する
相続放棄をすれば借地に建てた家を処分する義務はなくなるため、解体費用を支払う必要もありません。
特に、次のような場合には相続放棄も選択肢の一つとして検討することをおすすめします。
- 借地に建てた家の買主を見つけられない
- 解体費用を捻出する余裕がない
- 相続税が高く期限までの納税が難しい
相続放棄は有効な選択肢の一つですが、他の方法と比較したうえで慎重に判断することが重要です。
相続放棄を行った場合、特定の不動産のみを放棄することはできず、預貯金などを含めたすべての相続財産について承継しないことになります。そのため、他の相続財産を含めて総合的に判断した場合に、経済的な利益を得られる可能性があるケースでは、結果として不利益となることも考えられます。
また、相続放棄をした場合であっても、次の相続人や相続財産清算人に引き継がれるまでの間は、一定の範囲で財産の管理義務を負う可能性があります。ただし、相続放棄をした時点でその家を現に占有している（実際に住んでいる、または実質的に管理している）場合には、次に管理を始める人が現れるまで、その財産を保存しなければならない義務（保存義務）が残る点には注意が必要です。
遠方に住んでおり一切管理に関与していない場合は義務を免れますが、占有している状態で倒壊などが発生した場合は責任を問われる可能性があります。
管理が不十分な状態で建物が倒壊し、第三者に損害が生じた場合には、個別の事情によっては責任が問われる可能性も否定できません。
そのため、「相続放棄を選択すべきかどうか」の判断に迷う場合には、弁護士などの専門家へ事前に相談し、状況に応じた適切な対応を検討することが望ましいでしょう。
まとめ
借地に建てた家を処分する方法としては、地主への売却や第三者への譲渡、底地との同時売却などが考えられます。
一方で、借地権の譲渡にあたっては、地主の承諾が必要となるほか、融資を利用する場合には金融機関の審査や承認が求められることもあり、一般的な不動産取引と比較して手続きが複雑となる場合があります。
そのため、処分方法の選択に迷う場合には、借地権の取扱実績を有する不動産会社へ相談し、状況に応じた助言を得ることが有効です。
借地権を処分するときのよくある質問
家が共有名義でも処分はできますか？
家が共有名義となっている場合でも、条件によっては処分を行うことは可能です。ただし、建物全体を売却する際には、原則として共有者全員の同意が必要となります。
共有名義の不動産は、それぞれの共有者が持分を有している状態であるため、一人の判断だけで建物全体を処分することは難しいためです。
また、他の共有者に同意を求める際には、丁寧に話し合いを重ね、互いに納得できる形で合意を形成していくことが大切です。
共有者が処分に反対している場合はどうすればよいですか？
どうしても共有者全員の同意が得られないときには、自分の持分のみを売却するという方法もあります。
不動産の共有持分の所有者は、自分の持分を自由に売却できるのが原則です。しかし、借地権の持分売却は土地の賃借人の名義変更を伴うため、地主の譲渡承諾が必要になるのが一般的です。 地主の承諾を得ずに売却すると、借地契約の解除理由（無断譲渡）とされる恐れがあるため、事前に専門家や買取業者へ相談することをおすすめします。
どのように自分の持分を売却すればよいですか？
借地権の共有持分は取り扱いが難しく、買主を自力で見つけるのは困難であるため、買取業者に売却する方法があります。実績のある買取業者に依頼すれば、比較的短期間で売却が可能なケースがあります。
