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借地に建てた家の5つの処分方法と解体費用や相続放棄について解説

借地に建てた家の5つの処分方法と解体費用や相続放棄について解説

相続などによって借地に建てた家を所有している人のなかには、使用用途がないために処分を考えている人もいるでしょう。その場合、「家を処分するにはどんな手続きがいるの?」「家を解体する場合はどのくらい費用がかかる?」などと悩むかもしれません。

借地に建てた家を処分する場合、まずはその土地の借地権の種類を確認しておくことが重要です。借地権の種類によって、家を処分する際に借地の地主に承諾を得る必要があるか否かが変わるためです。

承諾が必要であれば事前に地主に相談したうえで、借地に建てた家の処分方法を検討してみてください。

当記事では、借地に建てた家を処分する方法を5種類紹介します。また、解体にかかる費用相場や解体費用を抑えるポイントも紹介するため、借地に建てた家を処分したい場合には参考にしてみてください。

なお、「訳あり物件専門の不動産業者」であれば、借地に建てた家でも最短即日の買取に対応しています。買取相談だけでも可能なので、借地に建てた家の売却を検討している場合は、まずは無料査定を利用してみてください。

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借地権の種類によって地主の承諾が必要!まずは種類を把握してから処分方法を確認しよう

契約の種類によっては借地に建てた家を処分する際に地主に承諾を得る必要があります。そのため、借地に建てた家を処分することを検討する前に、まずはどの種類で契約をしているかを明確にしておくことが重要です。

前提として、借地に建てた家を所有している人には、借りている土地に家を建てるための権利として「借地権」が与えられています。借地権を大別すると地上権と賃借権にわけられ、それぞれ権利の強さが異なります。

借地権には「地上権」と「貸借権」がある
種類 概要 承諾の必要性
地上権 他人の土地を使うための権利のこと。基本的には借りた土地に建てた家を売却したり、駐車場などとして活用したりすることが可能 なし
賃借権 土地の賃貸借契約に基づいて土地を利用できる権利のこと。地主の承諾がなければ、契約で定められていないことは行えない あり

簡単に説明すれば、地上権であれば承諾なしで借地に建てた家を処分できますが、賃借権の場合は事前に承諾を得る必要があります。

借地に建てた家を所有している場合は、賃借権が与えられているのが一般的です。そのため、家を処分する場合は、基本的に地主から承諾を得ておく必要があると考えられます。

地上権と賃借権のどちらが与えられているかは、地主と締結している契約書の種類で確認できます。地上権であれば地上権設定契約書、賃借権であれば土地賃貸借契約書が原則作成されています。

借地に建てた家を処分する場合、まずは借地の契約書からどちらの権利が与えられているのかを確かめてみてください。賃借権が与えられている場合は、地主の承諾を得てから家の処分方法を検討するとよいでしょう。

借地に建てた家を処分する際に地主からの承諾が必要なケース

地上権であれば問題ありませんが、賃借権が与えられていた場合、契約で定められた内容以外は地主の承諾なしで行えません。そのため、さまざまなタイミングで地主から承諾を得る必要があります。

賃借権が与えられている場合に 地主からの承諾が必要になるケース
  • 借地に建てた家を処分したいとき
  • 個人や買取業者に家を売却するとき
  • ローンを利用して買い手が家を購入するとき
  • 借地に建てた家を改築・建て替え・大規模リフォームするとき

たとえば、借地に建てた家を個人や買取業者に売却する場合、買い手にその土地の借地権を譲渡するための承諾を地主から得る必要があります。また、買い手が住宅ローンを利用したい個人であれば、抵当権(※)を設定するための承諾も必要です。

抵当権

※抵当権とは、住宅ローンの利用で購入した不動産を担保にとれる権利のことです。借入先となる金融機関に付与され、返済が滞ったときに担保にした不動産が売却されてローン残債に充てられる仕組みです。

なお、地主から承諾を得る場合、契約条件を変更するたびに「承諾料」という費用を支払う必要があります。必要な承諾の種類によって金額は変わりますが、家の売却を例に挙げれば「譲渡承諾料」として借地権価格の10%程度になるのが一般的です。

借地に建てた家の5つの処分方法

借地に建てた家を処分する方法として、次の5種類があります。

借地に建てた家の5つの処分方法
  1. 地主に買取してもらう
  2. 地主と協力して底地と同時売却する
  3. 第三者に売却する
  4. 賃貸物件にする
  5. 更地にして返還する

「どの処分方法を選ぶか?」については、次を基準に決めることをおすすめします。

  • 手続きが簡単であるか?
  • 処分方法を実現できそうか?
  • 手元にいくら残したいか?

まずは5つの処分方法について、1つずつくわしく解説します。

1.地主に買取してもらう

借地権 地主へ売却

借地に建てた家を処分するのであれば、借地権を地主に買取してもらうのがおすすめです。借地に建てた家を売却する場合は基本的に譲渡承諾料の支払いが必要ですが、地主に買い取ってもらう場合は支払いが不要になるためです。

基本的に地主は正当な理由がない限り、契約更新を拒否できないため、渡した借地権をなかなか取り戻せません。そのため、「借地権を返してもらって土地の所有権を持ちたい」と考える地主もいる可能性があり、そのような人であれば借地権を買い取ってもらえることに期待できるのです。

もちろん、どのような条件でも借地権を買い取ってもらえるわけではなく、トラブルを防ぎスムーズに売却を進めるためにも以下のような条件のすり合わせは必要です。

借地権の中でも旧法借地権・普通借地権であれば、地主は正当事由がない限り更新を拒否できないため、地主は借地権をなかなか取り戻せません。

そのため「借地権を返してもらって所有権の土地にしたい」と地主が考えている場合におすすめの処分方法です。

もちろん、以下のような条件のすり合わせは必要になります。

  • 建物付きで買取してもらうのか
  • 取り壊した上で買取してもらうのか
  • 解体費用はどちらが負担するのか
  • 借地権をいくらで買取してもらうのか

なお、第三者に売却するよりも地主に売却するほうが借地権の価格は高くなる傾向があります。あくまでも目安ですが、借地の価格の50%程度になるのが一般的です。

「借地に建てた家をスムーズに処分したい」「なるべく高値で家や借地権を売却したい」という場合には、地主に借地権を買い取ってもらうことを検討するとよいでしょう。

2.底地と一緒に同時売却する

借地権 底地 同時売却

地主によっては、借地権を取り戻したいわけではなく、「そもそも底地を処分したい」と考えていることもあり得ます。この場合には、借地権と一緒に底地権を第三者へ同時売却する方法がおすすめです。

同時売却とは、借地権と底地権を一緒に売却することです。借地権がついた土地は通常の土地よりも権利が複雑で扱いづらくなりますが、同時売却をすれば一般的な土地と同じ扱いになります。

そのため、それぞれ借地権と底地を単独売却するよりも高く売れることに期待できます。

このとき売却価格の配分は借地権割合を目安にすることが多いです。借地権割合とは、底地権と借地権の権利が1つの土地で発生している場合、借地権価格の割合を示すための指標のことです。

例えば、借地権割合が60%の場合に1,000万円で土地が売れたとします。

この場合、売却価格を借地人600万円:地主400万円で分配します。

ただし、借地人より地主の取り分が少ないのは納得できないとして、売却益の分け方でトラブルになることも多いです。

また、同時売却においては、買主が借地人と地主の双方と契約を結ぶため、手続きが複雑になりやすいです。

素人だけで同時売却をおこなうとトラブルが起こりやすいので、たとえ地主との関係性が良くても、同時売却は専門不動産業者に依頼したほうがよいでしょう。

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3.第三者に売却する

借地権 第三者に売却

地主に買取拒否されて、同時売却も困難な場合、借地権を第三者に売却することも手です。この場合、借地権付き建物として個人の買主を募集するか、買取業者を探すことになります。

ただし、建て替えや売却などの際に承諾が必要になったり、毎月地代の支払いが必要になったりする点から、基本的に通常の物件よりも購入を敬遠されがちです。

また、前述した通り、借地に建てた家を個人や買取業者に借地に建った家を売却する場合、借地権の譲渡や抵当権設定などのために地主からの承諾が必要です。

「地主から承諾を得るのが難しい」「買い手がつかない」といったことにもなり得るため、借地権の取扱いが得意な不動産会社に各種交渉を任せることも検討しましょう。

当サイトから相談できる不動産業者では、地主との交渉も対応できます。お気軽にご相談ください。

4.賃貸物件にする

売却価格が希望よりも安かったり、地主からの承諾を得るのに手間がかかる場合、借地に建てた家を賃貸物件として活用する方法もおすすめです。

借地上の家を第三者に貸し出すことは、借地権の転貸にはあたりません。

借地上の建物は借地人の所有物であり、賃貸物件にしてもその建物の賃借人を通して借地権を行使しているとみなされるため、地主の承諾は不要です。また、雨漏りや壁の修繕など、経年劣化に伴う程度のリフォームであれば地主の承諾も原則必要ありません。

しかし、借地上の建物に増改築や大規模なリフォームを施す場合は地主の承諾が必要です。承諾を得ずにリフォームをすると、契約違反とみなされてしまい賃貸経営の前に借地権の契約解除となるおそれもあります。

「大規模なリフォーム」とみなされる線引きが曖昧なので、リフォームを検討する場合、まずは専門知識をもつ不動産会社に相談することをおすすめします。

5.更地にして返還する

借地権の売却も賃貸物件としての活用も難しい場合、借地に建てた家を現状のままで処分するのは難しいです。利用予定がなければ、このまま物件を管理したり、地代を支払い続けたくはないでしょう。

そのような場合、デメリットはありますが、敷地を更地にして地主へ返還したほうがよいかもしれません。

敷地を更地にする場合、当然ですが家の解体が必要です。解体費用については「借地に建てた家を取り壊して更地にする場合にかかる費用の相場」で後述しますが、数十万円〜数百万円ほどの費用がかかります。

また、契約期間が満了する前に借りている土地を返還する場合、建物買取請求権を利用できません。

建物買取請求権は借地契約終了時に 建物を時価で地主に買い取ってもらえる権利のこと

建物買取請求権とは、借地契約が終了したときに借地上の建物を時価で地主に買取してもらえる権利です。

地主から申し出がない限りは建物を買い取ってもらえないため、契約期間が満了する前に土地を返還する場合、基本的に借り手は建物を自費で解体しなければならないのです。

とはいえ、交渉次第では、解体費用の一部または全額を地主が負担してくれるケースもあります。地主側からすると解体費用のみで借地権を取り戻すことができるうえに、所有権がある土地として売却できるメリットがあるからです。

そのため、借地権の買取を断られたとしても、一度地主に交渉してみるとよいでしょう。

借地に建てた家を取り壊して更地にする場合にかかる費用の相場

更地

借地に建てた家を取り壊して更地にする場合、建物の解体費用が当然かかります。解体費用は建物の構造や広さによって変わりますが、数十万円〜数百万円ほどかかるのが一般的です。

また、建物の解体が完了した後は、管轄の法務局で建物滅失登記の手続きを行う必要があります。建物滅失登記は個人でも行えますが、必要書類をそろえるのに手間がかかることから、土地家屋調査士に依頼するケースもあります。

その場合、土地家屋調査士に支払う報酬が解体費用とは別にかかり、数万円が一般的です。

ここからは、借地に建てた家を取り壊して更地にする場合にかかる費用をそれぞれ詳しく解説していきます。「建物を解体したいけど費用はどれくらいかかる?」と考えている場合は参考にしてみてください。

借地に建てた家の解体工事にかかる費用:数十万円〜数百万円

実際に家を解体するときの費用はどのくらいになるのでしょうか。

家を取り壊して更地にする場合、1坪あたりの解体費用における目安は以下のとおりです。

建物 更地 解体費用
造り 1坪あたりの解体費用
木造 3万~4万円
軽量鉄骨造 3.5万~4.5万円
鉄筋コンクリート造(RC造) 5万~7万円

表からわかる通り、造りが頑丈な家ほど1坪あたりの解体費用は高くなります。

例えば、40坪の木造建築の家を解体するときには120万~160万円の費用になることが多いです。

ただし、今回紹介した解体費用の平均坪単価はあくまで一例ですので、くわしくは以下の記事を参考にしてください。

建物滅失登記にかかる費用:数万円

建物滅失登記とは、解体などによって建物が滅失した際に行わなければならない登記のことです。原則、建物が消失した日から1か月以内に登記を行う必要があり、登記を行わなければ10万円以下の罰金の支払いを命じられます。

建物滅失登記を行うには、解体した家の登記謄本や公図といった必要書類を用意しなければなりません。管轄の法務局での手続きも必要であるため、これらの手間を省くためにも、土地家屋調査士へ依頼するのも手です。

その場合、必要書類の取得や報酬などの支払いが必要になり、数万円程度になるのが一般的です。

借地に建てた家の解体費用を少しでも抑えたい場合、建物滅失登記を所有者自らが行うことをおすすめします。建物滅失登記を自分で行う場合の申請方法や必要書類については、下記の記事を参考にしてみてください。

借地に建てた家の解体費用を抑えるためのポイント

借地に建てた家を解体する場合、少しでも費用を抑えたいところでしょう。その場合、借地に建てた家の解体費用を抑えるためのポイントを実践してみてください。

借地に建てた家の解体費用を抑えるためのポイント
  • 重機を所有している解体業者に依頼する
  • 家にアスベストが使われているかを解体業者に伝えておく
  • 自治体が用意する解体費用の補助制度を利用する
  • 複数の解体業者に見積もりを依頼する

ここからは解体費用を抑えるためのポイントをそれぞれ詳しく解説していきます。

重機を所有している解体業者に依頼する

家の解体には重機の使用が必須ですが、依頼する解体業者が重機を所有しているかどうかが重要となります。

解体業者の中には自社で重機を所有していないところもあります。そのような解体業者に依頼すると、リースやレンタルで重機を用意することになり、施工費用にそのリース料も上乗せされるため、その分費用が高くなるのが一般的です。

また重機を所有せず、重機を所有している下請け業者に委託している場合は、管理費用などの中間マージンが上乗せされてしまいます。

そのため、解体費用を抑えるには、重機を所有している解体業者に直接依頼するほうがよいでしょう。重機を所有しているか否かは、解体業者の公式サイトまたは直接問い合わせることで確認できるのが一般的です。

家にアスベストが使われているかを解体業者に伝えておく

基本的には、家にアスベストが使われていると解体費用は高くなります。アスベストが飛散しないように集じん・排気装置の設置も必要になるため、通常の解体工事よりも必要な手続き・作業が増えるからです。

また特殊な工事となり、アスベストが含まれる廃棄物の処理方法も法令で厳格に定められていることも、解体費用が高くなる理由です。

その場合は事前調査が必要になるので、しっかりと解体業者に情報提供するようにしてください。アスベストが使われていると費用が高くなることから、その情報を解体業者に伝えない場合、罰金を課されることになりかねません。

なお、アスベストが使われ始めた1955年頃から使用禁止となった2006年までに建てられた軽量鉄骨造・鉄筋コンクリート造の家の場合、アスベストが使われている可能性があります。

一方、家が木造建築であればアスベストが使われている可能性は低いので、あまり心配しなくて大丈夫でしょう。

自治体が用意する解体費用の補助制度を利用する

解体工事の費用は、売主にとって大きな負担となります。市区町村としても空き家問題が深刻化している今、空き家としてそのまま放置されることは好ましくありません。

そのため、一部地域では家の解体について費用補助を実施している自治体もあります。

例えば、東京都足立区の不燃化特区と呼ばれる特定の地域では条件を満たすことで解体費用が最大210万円まで助成されます。

京都市でも老朽木造建築物除去事業として、上限60万円(補助率2/3)の費用補助が出ます。

実施している自治体は少なく、適用条件も厳しいものが多いですが、補助金が支給されればその分解体にかかる負担は小さくなります。

家を解体するときには、その家のある自治体で補助制度が実施されていないかを事前に確認しておきましょう。

複数の解体業者に見積もりを依頼する

解体費用は解体業者によって異なります。そのため、複数の解体業者に見積もりを依頼することで、解体費用の目安にばらつきが出ると考えられます。

その場合、最も安い解体費用を提示してもらえた解体業者を探せるため、解体費用を抑えるためには複数の業者に見積もりを依頼することは必須です。

なお、残念ながら、解体業者の中には高額で解体工事を請け負っているところもあります。

解体費用は安ければよいわけではありませんが、無駄な費用を支払わないためにも見積もりで適切な価格を見極めることが大切です。

共有名義の家全体を処分する場合は、共有者全員の同意が必要

共有名義

家を処分する方法は、売却・賃貸・解体の3種類です。

家が共有名義だった場合、どのような方法で処分するにしても共有者全員の同意が必要になります。

共有名義は名義人それぞれ建物を所有している状態なので、他の共有者の意見を無視して、家全体を処分できないからです。

そのため、例えば売却で言えば地主から譲渡承諾を得られたとしても、売却に対して共有者全員の同意を得られず売却活動を始められないこともあります。

共有者に同意を強制することはできないので、しっかりと話し合って意見をまとめることが大切です。

持分のみ売却も可能

共有名義 売却

どうしても共有者全員の同意が得られないときには、持分のみを売却するという方法もあります。

不動産の共有持分の所有者は、持分の範囲内で自由に使用収益することが認められているため、持分のみであれば自由に売却できます。

しかし、持分のみを売却する場合、価格は安くなりやすいです。

そのため売却益を期待するよりも、今後の面倒なトラブルを避けられることが大きなメリットと考えるようにしてください。

共有持分を売るなら専門業者がおすすめ

個人で持分のみを購入したい買主は見つかりにくいため、持分のみの売却は買取業者を利用することになります。

当社、株式会社クランピーリアルエステートでも、借地および共有持分の買取をおこなっております。

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借地に建てた家の処分で「相続放棄」は最後の手段として考える

次のような場合には「相続放棄」という選択肢も考えることになります。

  • 借地に建てた家の買主を見つけられない
  • 解体費用を捻出する余裕がない
  • 相続税が高く期限までの納税が難しい

相続放棄すれば地代を支払う必要もなければ、地主に求められたとしても家を取り壊して更地にする必要はありません。

ただし、相続放棄すると、不動産以外の財産もすべて相続できません。

もし他の相続財産も合算して、相続税や処分のための必要経費を差し引いてもプラスになるのであれば、それだけ損をしてしまいます。

相続放棄しても建物の管理責任は免れない

相続放棄したとしても、あなた以外に相続人がいなければ、相続財産を管理しなければならないと定められています。

相続放棄した借地上の家が倒壊して、近隣の住宅や通行人に被害を与えた場合は損害賠償責任を負う恐れがあるため注意が必要です。

「相続放棄するべきか?」の判断が難しい場合、弁護士などの専門家に相談しましょう。

一人で悩むのはやめませんか?/不動産問題に精通した弁護士が力になります!

まとめ

借地に建てた家を処分する場合、地主や第三者に売却したり、底地と同時売却する方法がおすすめです。

とはいえ、借地権の売却には地主の譲渡承諾や金融機関のローン承諾が必要になるため、通常の不動産売却に比べてむずかしい点に注意しましょう。

「借地を処分するべきか?」で悩んだ場合、借地権の取扱実績のある専門の不動産会社へ相談してみるとよいかもしれません。

当サイトでも下記のリンクから、借地を取り扱う不動産業者へ無料相談できますので、話を聞いてみる感覚で気軽にご相談ください。

借地権を処分するときのよくある質問

どうすれば借地に建てた家を処分できますか?

「地主に買い取ってもらう」「底地と一緒に同時売却する」「第三者へ売却する」「賃貸物件にする」「更地にして返還する」という、5種類の方法で処分できます。

家を取り壊す場合の解体費用はどのくらいですか?

建物の構造によって異なりますが「木造=3万~4万円/坪」「軽量鉄骨造=3.5万~4.5万円/坪」「鉄筋コンクリート造(RC造)=5万~7万円/坪」になります。

家を取り壊す場合の解体費用はどのように決まりますか?

「解体工事がしやすいか」「解体業者が重機を所有しているか」「アスベストが使われているか」といった点を考慮して解体費用が決められます。

借地に建てた家が共有名義でも処分できますか?

共有者全員の同意があれば、借地に建てた家が共有名義でも処分できます。同意が得られない場合、持分のみを売却することも可能です。

借地に建てた家は相続放棄した方がよいですか?

不動産以外の財産もすべて相続できないので、借地に建てた家の相続放棄はおすすめしません。