底地や借地権は売却しにくい不動産として知られています。
ひとつの土地に対して複数人の権利が存在するため、それぞれを単体で売却する場合には価値が下がってしまい、買主が見つからない事態も少なくありません。
そこで、地主と借地人がお互いに協力して「同時売却」という方法で不動産を売却することがあります。
底地と借地権を同時売却する場合、借地に精通している専門の不動産業者に売却を依頼しましょう。
とくに弁護士と提携した不動産業者であれば、同時売却にまつわる地主や借地人との交渉も任せられるのでおすすめです。
>>【弁護士と提携した不動産業者】同時売却の無料相談はこちら
同時売却とは？
同時売却とは、それぞれ単独で権利が分かれている底地と借地権を合わせて、完全所有権の土地として第三者に売却する方法です。
地主と借地人の双方が合意した上でおこなわれる売却手段なので、双方共に承諾しなければ同時売却はできません。
底地と借地権を単独で売却するよりも、ひとつの完全な土地にしたほうが不動産の価値も大幅に上がるので、高く売れやすくなるメリットがあります。
また、借地権が付いている建物をそのまま残して売却できるので、解体費用の節約にもつながります。
単独売却と比較した同時売却のメリット
底地と借地権の同時売却は、単独売却と比べてメリットが大きいです。
| 単独売却 | 低価格かつ売れにくい |
|---|---|
| 同時売却 | 価値が上昇＆利用制限も解消 |
わかりやすいように単独売却のデメリットと同時売却のメリットを詳しく説明します。
単独売却は低価格かつ売れにくい
底地や借地権はそれぞれ利用に制限があるため、単独の場合では扱いにくく、買主がなかなか見つからないという問題があります。
底地は建物を建てるなどの土地利用が一切できません。
また地代を受け取っても土地の固定資産税などを支払う必要もあるので、ほとんど利益にならない場合もあります。
借地権ですが、建物の増改築や借主の名義変更、借地権の譲渡などおこなう場合、逐一地主の承諾が必要となりますが、地主が承諾しないケースも少なくありません。
また、地代以外に更新料、建て替えや増改築承諾料、譲渡承諾料などさまざまな費用がかかります。
単独の底地や借地権には以上のようなデメリットがあるため、売れにくいだけではなく、不動産としての価値も下がってしまう傾向があります。
同時売却の場合は価値が上昇＆利用制限も解消
底地と借地権を同時売却する場合、権利関係が解消され通常の土地と同じように利用制限のない物件として売り出すことができます。
そのため単独売却と比べて、土地の需要も高くなり買主も多く現れます。同時に土地の価値も上がるので高い金額で売却できる可能性もあります。
ただし、前の項目でも説明した通り、同時売却をおこなうには地主と借地人の双方が合意しなければなりません。
一方が底地や借地権を売りたくないと思っている場合は実現できない売却方法だということをおさえておきましょう。
同時売却における注意点
同時売却は地主と借地の協力関係が大事になります。
地主または借地人の一方が同時売却を提案することになりますが、いきなり「土地や建物を売るからあなたも一緒に売ってください」といわれても相手を困らせるだけです。
また、無理に同時売却の話を進めようとすると、相手との関係も悪化してしまうので、同時売却の相談を持ちかけるタイミングに注意しましょう。
例えば、契約の更新時期や相続が発生するときなど、今後土地をどうするのか検討するタイミングがベストといえるでしょう。
不可分一体の契約を忘れずに
同時売却契約を結ぶときの契約書には特約として「不可分一体の契約」の取り決めをしておきましょう。
不可分一体の契約とは、地主と借地人がそれぞれ所有する売買契約書につながりを持たせて、売主たちが連帯債務を負うようにする取り決めです。
なぜなら、もし地主または借地人が契約を破棄した場合、一方の契約は有効で残りは無効という中途半端な契約がされてしまうからです。
その場合、買主は完全所有地として契約を結んだにもかかわらず、底地か借地のどちらか一方しか取得できません
そうならないためにも、一方の契約が破棄された場合、もう一方の契約も破棄となるように「不可分一体の契約」をする必要があります。
価格割合や売却益の取り分を話し合っておく
同時売却で1番トラブルになりやすいのは売却益の取り分です。
自分の土地を売った地主は、同時売却で得た利益を多く貰いたいと考えるでしょう。
しかし、借地人も借地権割合を引き合いに出して、割合に従って60～70%程度は貰いたいと主張することもあるため、売却金の取り分に関してトラブルになりやすいです。
同時売却における売却益の取り分は借地権割合を参考にすることも多いですが、最終的には地主と借地人の話し合いで決めます。
そのため、地主と借地人は日々お互いにコミュニケーションを取り合って、冷静に話し合いができる関係を築いておきましょう。
話し合いで解決できない場合は不動産業者や弁護士に相談
取り分がなかなか決まらない場合は売却益を折半する方向で話をまとめるのがベストかもしれません。
売却益の取り分については、個人同士で話し合うよりも不動産業者や弁護士に仲介してもらうとトラブルが起こりにくいです。
不動産業者や弁護士を通して話し合ったほうが、相手も納得しやすいので、まずは専門家の無料相談を受けてみるとよいでしょう。
同時売却を提案するべきタイミング
同時売却を提案するタイミングとして多いのは、以下のようなケースです。
- 借地人が借地権を第三者に譲渡したい
- 借地権の買取を地主に断られた
- 地主もしくは借地人に相続が発生した
それぞれのケースを1つずつ見ていきましょう。
1.借地人が借地権を第三者に譲渡したい場合
借地人が変わることで不安を感じる地主が同時売却を提案するケースです。
賃借地契約は長期となることが多いので、人間関係も重要です。
知らない誰かが借りることになるならば同時売却で一緒に売ってしまった方が金銭的にも精神的にもメリットがあると考える地主もいるでしょう。
2.借地権の買取を地主に断られた場合
借地人と地主の両者の主張がぶつかってしまうケースです。
借地人は第三者に売るよりも地主に買い取ってもらうほうが高く売れると考えます。
対する地主は借地権を買い取るお金がないから無理だと主張します。
そこでどちらかが同時売却を提案し、双方にメリットとなるほどの金額で売却することができれば丸く収まるでしょう。
3.地主もしくは借地人に相続が発生した場合
相続が発生したときに一番懸念しなければならないのは、権利関係が変わり以前より複雑になる場合もあるということです。
必ずしも相続するのは1人だけでなく、親族同士で不動産を共有するケースもあります。
賃借地が共有不動産になることで権利関係はかなり複雑化します。
ましてや親族以外の第三者も共有者として交えた場合はトラブルも起こりやすくなることに加え、多数の共有者がいることで今後の土地の扱いにさまざまな支障が出るでしょう。
このように、さまざまなリスクがあると判断できる場合、不動産の同時売却で現金化してしまう方が地主、借地人の両者にとってよい結果となるでしょう。
単独売却の方がよい場合もある
同時売却は単独売却よりも高い値段で売却できますが、地主もしくは借地人への交渉と承諾、取り分の割合決めなど、さまざまなことを話し合う時間が必要になります。
そのため、売却までに時間がかかるのがネックです。
すぐに売却しなければならない事情がある場合は同時売却よりも単独売却の方がよい場合もあります。
また、すぐに現金化したい人は不動産買取業者などに買取を依頼するのがよいかもしれません。
「なるべく早く底地を売却したい」「初めての底地売却で相談にのってもらいたい」という人は、以下のリンクから無料相談を受けてみるとよいでしょう。
>>【弁護士と提携した不動産業者】底地売却の無料相談はこちら
同時売却の流れ
底地や借地権を同時売却する流れは以下のとおりです。
- 地主・借地人への意思確認と合意
- 不動産仲介業者に依頼
- 同時売却での販売活動を開始
- 売買契約の締結と賃借地契約の終了
ただし、契約や物件によって手順が異なる場合もあります。
それぞれの流れを順番にみていきましょう。
1.地主・借地人への意思確認と合意
同時売却を進める場合に最初にやらなくてはいけないことは、地主もしくは借地人への相談です。
同時売却は、地主と借地人の両者に売る意思がなければ成立しない売却方法なので、その意志を確認する上でも必ず相談しましょう。
2.不動産仲介業者に依頼
お互いの意思が確認できたら、不動産仲介業者に売買の仲介を依頼しましょう。
個人間での契約はトラブルが起こりやすく、契約に関する取り決めをおこなうには、不動産に詳しい人が必要となる場合があります。
3.同時売却での販売活動を開始
売買契約を結んだ後は、不動産業者を交えて販売活動をおこないます。
買主が見つかれば値下げ交渉をされることもあり、必ずしも希望の金額で売れるとは限りません。
そのため、地主と借地人は合意できる金額の幅をあらかじめ話し合っておくとよいでしょう。
4.売買契約の締結と賃借地契約の終了
実際に売買の合意に至った場合、地主・借地人・買主が集まって契約を締結します。
その後、土地建物の所有権を買主に移転させて取引が終了します。
同時に地主と借地人との賃借地契約も終了です。
この際に当事者双方が契約終了に合意した事実の証明となる覚書を取り交わしましょう。
底地と借地権を同時売却で早く高く売るコツ
同時売却をスムーズに進めるためには、地主と借地人がどれだけ冷静に話し合って合意に至るかが重要となるでしょう。
地主と借地人がお互いに良好な関係を築いておけば、同時売却をしたい理由なども話しやすいですし、相手も真剣に考えてくれるでしょう。
相談事をした際、相手がお互いにメリットのある解決方法を考えるためには、日々のコミュニケーションはとても大切です。
この合意さえスムーズにいけば、あとは完全所有権の土地を売ることと同じなので比較的に早く買主が見つかります。
また、売却活動に関しては個人でやるよりも不動産業者の手を借りたほうが買主が見つかりやすく、早く高額で売却できるでしょう。
まとめ
底地と借地権の同時売却は、単独売却よりも売却価格が高くなり、土地としての需要もあるので売れやすいのがメリットです。
ただし、同時売却には地主と借地人双方の合意が必要になるため、借地人または地主が売りたくても、一方が反対すれば同時売却はできません。
同時売却の合意後は、価格割合や売却益の取り分などで揉めることが多いので、事前に話し合って決めておくためにも、良好な関係を築いておきましょう。
自力での交渉が困難な場合、不動産業者や弁護士に任せることもできるので、まずは無料相談を用いて、同時売却したい旨を話してみることをおすすめします。
底地の同時売却に関するよくある質問
同時売却とは何ですか？
単独売却と同時売却どちらがよいですか？
同時売却ではどのような点に注意が必要ですか？
どのタイミングで同時売却を提案するとよいですか？
同時売却はどのような流れで進行しますか？
