底地は購入しても土地を自由に使えないため、底地だけ売りに出してもなかなか売れないのが現状です。
そこで、土地と建物をセットで売却する方法が考えられます。しかし、それには借地権者の許可が必要です。
借地権者が建物の売却を拒否した場合は、借地権者に底地の売却を持ちかけてみるとよいでしょう。
借地権者としても、土地の権利を得れば売却などが自由にできるようになるので、メリットは大きいです。
もしも借地権者に買取を断られたら、底地専門の買取業者へ買取依頼をすることをおすすめします。
底地専門の買取業者なら底地の活用方法を熟知しているので、価値が低くなりがちな底地も相場と変わらない価格での買取が期待できます。
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底地を処分する3つの方法
底地を処分するなら、まずは売却を検討すべきです。不要な底地を手放しつつ、現金化ができます。
ただし、底地は購入者が自由に利用できません。
そのため、購入希望者が少なく、通常の土地と同じようには売却先が決まりません。
売却が難航することを前提に、きちんと戦略をたてて売却を進める必要があります。
次の項目から、3つの売却方法をそれぞれ確認してみましょう。
1.底地を借地権者へ売却する
底地を処分する場合の売却先として最も有力なのは、現在の借地権者です。
第三者が購入したとしても自分で利用することができない底地ですが、借地権者が購入すれば自分で自由に利用することが可能になります。
底地の処分を検討するにあたり、借地権者は真っ先に売却先の候補となるでしょう。
ただし、借地権者に購入の意思がない場合にはもちろん、購入資金がない場合にもこの方法を利用できません。
ちなみに、借地権者への底地の売却価格は、更地価格の5割程度が一般的とされています。
どうしても借地権者への売却が成立しない場合には、次に紹介する他の方法の利用を検討してみましょう。
2.底地を第三者へ売却する
どうしても借地権者に売却できない場合には、第三者への売却も検討した方がよいでしょう。
しかし、一般の第三者に底地を売却しようとしても、なかなか買主はみつかりません。
そこでおすすめなのが、底地を専門に取り扱う買取業者への売却です。
トラブルが起きてしまっている状態でも、すぐに売却手続きに移れるので安心です。底地についてのお悩みなどがある場合でも、無料で相談を承っていますので、まずは以下のフォームからご連絡ください。
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3.底地と建物を合わせて同時売却する
借地人へ底地の売却を持ちかけた時、借地人も売却の意思を持っているなら「同時売却」することも選択肢の一つです。
地主と借地人が協力し、底地と建物を同時に売り出せば、通常の不動産だけを売却するときと、同じように売却できます。
底地と建物をそれぞれ売却しても、売却価格が非常に低くなりやすいですが、同時売却であれば、相場通りの価格で売却できる可能性が高くなります。
買主が見つかりにくい底地を早く処分する3つのコツ
売却が難しい底地ですが、買主を探すためにはいくつかのコツがあります。
- 契約書をきちんと作成する
- 売却価格を下げたり底地の利回りを向上させる
- 建物を買い取ってから売却する
以下の項目から、それぞれ確認していきましょう。
1.契約書をきちんと作成する
借地権が設定された時期が古い場合には、借地権の契約書自体が存在しないことがあります。
当初の借地権者と底地の所有者が親しかった場合は、そのような状況でもこれまでトラブルにならなかったのでしょう。
しかし、底地を処分する際には、事前にきちんと契約書を作成することを強くお勧めします。契約書が存在していたとしても、内容が古くなっている場合には、最新の状況に合わせて契約書を作成しなおすことをお勧めします。
買主を安心させるためだけではなく、ご自身が状況を正確に把握するためにも、事前に契約書の作成・更新をお勧めします。
2.売却価格を下げたり底地の利回りを向上させる
売却価格のひとつの基準として、買主にとって利回りが12〜13%となる価格がひとつの目安となります。
地代が近隣相場と比較して低廉な場合には、近隣相場まで賃料を増額することを交渉して土地の利回りを向上させることも可能です。
話し合いにより合意できれば最良ですが、どうしても合意に達することができなければ賃料増額請求訴訟にて賃料の増額を求めることも可能です。
ただし、その場合には近隣相場を証明する客観的な資料が必要となりますし、費用もかかります。
また、適正価格がわからなかったり、増額交渉をすることに抵抗があれば、底地の買い取りを専門におこなっている業者に売却することを検討してもよいでしょう。
3.建物を買い取ってから売却する
底地のままで売却することが難しい場合には、借地上の建物を買い取ってから、土地付きの建物として売却をすることも考えられます。
底地として売却活動するよりも、一度建物を買い取ってから土地付きの建物とし、それを売却した方がスムーズに進行することも多いです。
この方法には建物の所有者が土地を購入するより、底地の所有者が建物を購入した方が少ない負担で済むというメリットもあります。
底地を処分せずに保有し続けた際のデメリット
底地を処分せずに保有し続けた場合には、将来大きなデメリットが発生し、資産だと思っていた底地が大きな重荷となってしまうことも考えられます。
そのような状況となってしまってから底地を処分しようとしても、デメリットが表面化した後ではなかなか買主がつかず、処分が困難になってしまうことも考えられます。
そのため、早めに処分することをお勧めします。
地代を回収できなくなる恐れがある
借地人に何らかの事情があり、地代が滞ることも考えられます。
しかし、借地借家法により借地権者の権利は強力に保護されているので、立ち退いてもらうことも困難です。
一方、地代の入金があったかどうかにかかわらず、固定資産税や都市計画税も課税されます。
したがって、地代は受け取ることができていないにもかかわらず、税金は期日までに納税しなければならないという状況になってしまいかねません。
地代の滞納への対策や、滞納が発生してしまった場合の対応は難しいケースが多いですから、トラブルになる前に買取業者に売却してしまうことを検討しましょう。
借地権者の死亡により権利関係が複雑になる
借地権者が亡くなり相続が発生した場合、権利関係が複雑になってしまうことも考えられます。
法律上は、仮に借地権者が亡くなったとしても相続人に地代を請求できますが、現実には「本当に私が支払うべきお金なのかどうかわからない」「他の相続人に言ってくれ」などと言われ、受け取れないケースがあります。
遺産分割がまとまらず、長期化してしまうと、それに伴って地代の入金も先送りにされてしまうかもしれません。
滞納がつづき、金額が大きくなるとますます誰も支払いたがらないでしょう。
底地権者が亡くなった際に相続トラブルになる恐れがある
相続に付随して権利関係が複雑になってしまうのは、借地権者の側だけではありません。底地権者が亡くなってしまった場合にも、同様のトラブルが生じる恐れがあります。
地代の滞納があった場合には、未回収の地代の債権は相続財産に含まれ、相続税が課税されます。
しかし、回収が難しいとわかっている債権や、そのようなトラブルを抱えている底地を積極的に相続し、相続税まで納税しようとする人は多くありません。
したがって、底地やその債権を巡って相続人がトラブルになることにもなりかねません。
底地を所有している人は、権利関係を整理したり、将来相続人となる人と話し合いをする機会を設けるとよいでしょう。
底地処分において「相続放棄」は最後の手段と考える
底地から得られる収益よりも、底地により発生してしまっている費用の方が大きい場合には、確かに底地の引き取り手を探すことは容易ではありません。
そこで、相続が発生した時点で相続放棄しようと考える人がいても不思議ではありません。
ただし、相続放棄をする際は、マイナスの財産だけでなくプラスの財産も放棄しなくてはなりません。
そのため、底地を処分したいからといって、安易に相続放棄を選択しないようにしましょう。
まとめ
底地は所有していても得られるメリットが少ないため、処分を検討する人も多いでしょう。
底地処分を考えたら、まずは借地権者への売却を検討するとよいです。
借地権者なら、底地を最大限に有効活用できるため、高額で売却できます。
もしも、借地権者に売却できない場合には、底地専門の買取業者への売却がおすすめです。
底地の処分が面倒だからといって、放置してしまうと後々にトラブルを引き起こしてしまうため、早めの処分が大切です。
底地の処分についてよくある質問
底地を処分する方法はある？
底地の買主を見つけるためにできることは？
底地はどこに売却するとよい？
底地の保有を続けるとどうなる？
底地が相続財産にあるとき、相続放棄してもよい？
