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「貸している土地を相続したけれど、管理が面倒」「所有しているけれど自由に使えない土地を処分したい」などの理由で、貸している土地を売りたい人も少なくありません。
所有権は自分にあるけれど、貸していて他人が使っている土地のことを「底地」といいます。
底地は所有者と使用者が違い、権利関係が複雑なため底地のみを売却しようとしても買主はなかなか現れません。現れたとしても、安く買いたたかれてしまうケースが多いです。
そこで、貸している土地を売るなら「底地専門の買取業者」へ売却するのが一番です。
底地専門の買取業者は、底地の権利関係や活用方法を熟知しているため、底地の高額買取を積極的におこなっています。
底地の売却を検討しているなら、まずは以下のフォームから無料査定を受けてみましょう。
またこの記事では、貸している土地の市場価格と相続税評価額の関係性、3つの売却方法と高値で売却するための4つのコツについて詳しく解説します。
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貸している土地の市場価格と相続税評価額の関係性は売却先によって異なります。売却先の候補となるのは、借地人と借地人以外の第三者です。
売却先が借地人であれば、市場価格と相続税評価額は一致あるいは、市場価格の方が高くなります。
一方で、借地人以外の第三者へ売却する場合、市場価格は相続税評価額の1/4～1/2が相場です。
相続税評価額の算出方法を解説したあと、第三者への売却、借地人への売却それぞれでの市場価格の算出方法をお伝えします。
まずは貸している土地の相続税評価額の算出方法です。
これは、国税庁のホームページでも公開されている相続税路線価図・評価倍率表をもとに算出します。
路線価図は下図のように表記されています。数字が路線価(単位は千円／1平方メートル)で、アルファベットが借地権割合です。
たとえば「275C」は、1平方メートルあたり275,000円、借地権割合は70％を表しています。貸している土地の相続税路線価額を算出する式は次のとおりです。
宅地の借地権割合は60%～70％が一般的なので、貸している土地の相続税評価額は更地価格の30%～40%になります。
参照:国税庁
貸している土地を借地人に売却する場合、相続税評価額のように決まった算出方法はありません。
借地人が底地を買い取ると所有権の土地になるため、今まで借地であるという理由で地主の承諾が必要だった増改築や建て替え、第三者への譲渡が自由にできるメリットが生まれます。
このように、借地人が底地を買い取るメリットが大きいので、底地は相続税評価額～更地価格の50%が相場となっています。
貸している土地を借地権者以外の第三者に売却するときの価格は、地代収益性が基準になります。固定資産税や都市計画税、管理費などの必要な費用を除いて、どのくらいの利回りで運用されているかです。
地代収益性に基づく底地価格は、厳密に計算しようとすると複雑になります。
そのため、一般的な目安は更地価格の10%～15%になることを覚えておくとよいでしょう。
より明確に算出したい場合は、不動産鑑定士などの専門家に依頼してください。
貸している土地を売却する方法は以下3つです。
次の項目から、それぞれの方法を具体的に見ていきましょう。
貸している土地の売却で一番おすすめの方法が借地人への売却です。
なぜなら、売却価格が第三者、買取業者へ売却するよりもずっと高くなるからです。
底地は借地人が買い取ることで、土地を完全所有権にすることができます。
そうすれば、権利関係が複雑な借地権から解放され、自由にリフォームなどもできるようになるので、大きなメリットがあります。
そのため、貸している土地は借地人へ売却するときが、売却価格も高くなりやすいです。
貸している土地を第三者に売却するとき、その相手はほとんどの場合で個人投資家になります。建物が建っている底地は、その土地を購入しても買主は自由に使えないからです。
借地人を無理矢理立ち退かせることもできないので、底地は通常の土地のように個人の買い手はつきません。
しかし、底地は自由に使えない代わりに地代収入を得られます。地代収入はアパート・マンション経営と比べて空室リスクがない分、安定性が高いです。
利回りは少ないですが不動産投資の1つとして注目されています。第三者の個人投資家も売却先の一つになります。
最後に紹介する売却方法は、買取業者への売却です。先ほどお伝えしたとおり、第三者への売却も可能です。
しかし、投資物件としては底地以外にも選択肢があり、底地より条件がいい投資物件も多くあります。
個人投資家は売却候補の1つではありますが、立地や条件によっては買主を見つけにくいことも事実です。
そこで、買取業者であれば、買主が見つからないような土地であっても買い取ってもらえます。
買取業者は底地を即金で購入するだけの十分な資金力があるからです。
通常であれば時間のかかる買主探しや融資審査の期間を省略できるので、売却を短い期間で完了させられます。そのため、「できるだけ早く現金化したい」と考えているときにはおすすめの売却方法です。
貸している土地は、なんとなくで売ってしまうと非常に低い価格で売り渡すことになります。
もちろん、通常の更地に比べて安くなるのは仕方がありません。
しかし、それでもできる限り高く売るコツはあります。次の項目から、確認していきましょう。
貸している土地を売却するなら、借地権の取り扱い実績が豊富な会社に依頼するとよいです。
貸している土地は権利関係が複雑になっていることが多いです。
このとき、底地・借地権の取り扱い実績がない不動産会社に仲介を依頼すると、あなたに不利な条件で話をまとめられるかもしれません。
逆に実績が豊富な不動産会社であれば、貸している土地の売却の交渉や買取後の活用方法についても、質の高いノウハウを持っている可能性が高いです。
底地・借地権の取り扱い実績が豊富かどうかは、その会社のホームページや運営しているWEBサイトで発信されている情報などから判断しましょう。
次は、借地人に売却する場合のコツです。
それは、底地を購入するメリットを適切に、丁寧に伝えることです。
借地人に突然、底地の購入を打診してもすぐには了承してもらえないでしょう。
そこで、提示する金額でも借地人にメリットがあることを丁寧に伝えます。借地人が底地を購入して得られるメリットは、以下のようなものがあります。
これらを伝えることで、「更地価格の50%でもメリットがある」と理解してもらいます。
このとき、第三者的な立場の不動産会社・弁護士に交渉を取りまとめてもらうとよいです。
第三者が底地を購入するとき、その土地の利回りが注目されます。
つまり、賃貸契約であれば賃料にあたる地代の金額が重要です。
昔から貸している土地の場合、その地代は契約当時から変わっていないかもしれません。そうなれば、毎年支払っている固定資産税・都市計画税、また近隣の地代に比べて低い可能性が高いです。
それでは地代収入による利回りは低くなるので、売却価格も低くなってしまいます。地代が相場よりも低すぎる場合、土地の買主は地代を適正価格にまで引き上げる手間がかかります。
そこで、売却前に地代を適正な額にまで引き上げる交渉を完了しておくことがポイントです。買主の手間を省き、期待利回りも高くすることができれば、売却価格が高くても買主を見つけられる可能性が上がります。
最後は、借地人も借地を売却したいと思っているときに有効な方法です。貸している土地を、その借主である借地人に買取を提案したとき、借地人も借地を手放したいと考えている場合があります。
このとき、それぞれが単独で売却するよりも、底地と借地権のセットで協力して売却するほうが高値で売却できます。同時売却することで、買主は所有権の土地と建物を取得できるからです。
同時売却したときには、地主と借地人の配分は借地権割合に基づくことが一般的です。借地権割合が70%の土地であれば、地主が3割、借地人が7割となります。
ただし、この配分も地主と借地人との交渉次第です。お互いに納得できる割合ということで、地主が売却価格の40%～50%を受け取るという条件になることもあります。
そのため、底地を売却するときには、借地人に買い取りを提案する前に、借地権を売却するつもりがないか確認したり、最初から同時売却を提案してみるとよいでしょう。
これまで、貸している土地の売却方法を見てきました。
それでは実際に、貸している土地を売却する流れを確認していきましょう。
貸している土地を売却するときは、以下の流れで進んでいきます。
現在貸している土地を売却しようと思ったときには、まず不動産業者へ相談に行きます。
先ほどもお伝えしましたが、底地・借地権の取扱実績が豊富な会社を選ぶようにしましょう。
また、買取業者に相談すれば最短数日で現金化することも可能です。
不動産会社に相談したあとは、実際に貸している土地の査定です。このとき、借地人への売却であれば立地や形状、接道状況などから市場価格を出し、借地権割合などを参考に査定します。
また、投資物件としての第三者への売却となれば、地代と固定資産税や都市計画税、管理費用などから算出された利回りが査定の材料です。
ただし、買取業者であれば査定金額がそのまま売却価格になるのに対し、借地人・第三者への売却となれば、あくまで参考金額です。
最終的には借地人が合意した金額、第三者の買い手が見つかった金額が売却価格となるので、査定価格が高いからといって、その会社に依頼すれば必ず高値で売却できるわけではないということに注意してください。
仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結んだあと、第三者へ売却する場合のみ、売却活動がおこなわれます。
売却活動は基本的に不動産会社やチラシやインターネットで広告掲載したり、自社が持つ顧客に対して物件情報を伝えたりするので、地主が行うことは特にありません。
担当者から売却活動の報告を確認しながら、売値や売却条件の変更を考える必要はあるかもしれませんが、それ以外、買い手が見つかるまでは待機することになります。
買主が見つかれば、具体的な引き渡し条件や引き渡し時期などの条件交渉になります。借地人に売却する場合は、不動産会社に依頼したあとですぐに売却価格を含めた条件交渉です。
このとき、売り先が借地人であれば、今まで良好な関係だったからと自分で直接交渉しようと思われるかもしれません。
しかし、できるだけ不動産業者を介して交渉をおこなうべきです。
売買交渉は金銭が絡む話で、地主と借地人では利害関係が一致しません。
そのため、話が平行線をたどったり、関係が悪化したりして、売却が難しくなる可能性が高いからです。
条件に合意できれば、売買契約を結びます。
このとき売買契約を結ぶと同時に手付金を受け取ります。
これは売却先が借地人、第三者、買取業者、どこであっても共通です。
売買契約を結んだあと、契約で定めた日に代金決済と土地の引き渡しを行います。
地主はその日までに所有権移転登記など引き渡し時に必要な書類を準備しておきます。
所有権移転登記が完了したあと、手付金を差し引いた代金の入金が行われて、売却は完了です。
貸している土地を売却したとき、利益が出た場合は譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は給与などの他の所得とは区別して計算される分離課税です。
ただし、確定申告は他の所得と一緒に行います。
もちろん、売却したときに利益が出なければ税金はかからず、確定申告も不要です。
譲渡所得税は、売却価格ではなく、その金額から取得費と譲渡費用、特別控除額を差し引いた金額(課税譲渡所得金額)に課税されます。取得費は、土地を取得したときの購入代金や仲介手数料が当てはまります。
次に譲渡費用は、売却時に不動産会社へ支払った仲介手数料、底地の測量といった、貸している土地を売却するために支払った費用です。
最後に特別控除額ですが、これは底地を売却した場合に適用される特例はほとんどありません。基本的に、特別控除額は0円です。
まとめると、課税譲渡所得額は、以下の式で表されます。
譲渡所得税の税率は、その土地を所有していた期間によって異なります。
貸している土地を売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得としての税率が、5年未満の場合は短期譲渡所得としての税率が課税されます。
それぞれの税率は下表のとおりです。
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
| 長期譲渡所得 | 15% | 5% |
| 短期譲渡所得 | 30% | 9% |
長期譲渡所得と短期譲渡所得では、税率に2倍近い差があります。
そのため、特別急ぐ理由がないのであれば、長期譲渡所得になる所有期間が5年を超えてから売却する方がおすすめです。
相続によって貸している土地を取得したときには、被相続人(亡くなった方)の所有期間が引き継がれます。
つまり、5年超所有されていた底地を相続した場合、相続後すぐに売却しても、長期譲渡所得となります。
確定申告の期限は、原則、売却した年の翌年の2月16日～3月15日までです。
ただし、上記の日が土日祝と重なった場合は翌平日となります。2020年の確定申告の期日は2020年2月17日～3月16日までです。
期限までに納税しなかった場合、利息に相当する延滞税が課税されるので、遅れないよう十分に注意する必要があります。
また、実際の納税額の計算や納税について不明点があれば、あなたの地域を管轄している税務署や専門家である税理士に相談するようにしてください。
この記事では、貸している土地を売却する方法や、高値で売却するコツを紹介しました。
貸している土地を借地人へ売却するときは、相続税評価額の1/4～1/2程度が売却額です。
また、貸している土地を高値で売却するなら、底地・借地権の取り扱い実績が豊富な不動産会社に依頼することが重要です。
なお、貸している土地を売却して利益が出たときは、譲渡所得税が課税され、確定申告が必要なので注意しましょう。
底地の売却は、法律が複雑になっているので、少しでも分からないところがあれば、取引実績が豊富で底地に詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。
