底地の売却方法5選！相場価格の目安や売れない理由、税金を解説

底地を売却する5つの方法│売却相場も解説

底地の売却は簡単ではありません。ただし、方法を選べば売却は可能です。どの方法を選ぶかによって、価格もスピードも大きく変わります。

底地を売却する5つの方法は、主に次の通りです。

売却方法	特徴
借地人に売却する	借地人が底地を取得すると完全所有権となるため、第三者への売却より高値になりやすい。 相場は更地価格の50％前後。ただし、借地人に購入意思がなければ成立しない。
買取業者に売却する	業者が直接買い取るため短期間で売却できる。 相場は更地価格の10～20％程度で、価格は低くなりやすい。
仲介を通じて一般の個人に売却する	不動産会社を通じて一般の買主を探す方法。 業者買取より高値になる可能性があるが、売却まで時間がかかる場合がある。
借地権と底地を同時売却する	地主と借地人が協力して売却する方法。 完全所有権となるため、更地価格に近い水準で売却できる可能性がある。
底地と借地権を等価交換して売却する	借地人と地主で土地を分割し単独所有にする方法。 借地関係が解消されるため、通常の土地として売却できる可能性がある。

どの方法が適しているかは、借地人の意向や土地の状況によって変わります。以下で順に解説します。

借地人に売却する│更地価格の50％程度

底地のまま売却する場合、最も高値が期待できるのが借地人に売却する方法です。借地人が底地を取得すれば、土地は完全所有権となり、これまで制約となっていた借地関係が解消されます。具体的には、次のようなメリットがあります。

• 増改築や建て替え、第三者への売却などを行う際、地主の承諾が不要になる
• 地代や承諾料の支払いが不要になる
• 将来売却する際に、市場価格で処分しやすくなる

底地は一般の買い手からは敬遠されがちですが、借地人にとっては制約を解消できる重要な資産です。そのため、第三者へ売却するよりも高値になりやすく、相場としては更地価格の50％前後が一つの目安とされています。

また、すでに利用している当事者への売却であるため、新たに買い手を探す必要がなく、交渉が成立すれば比較的スムーズに進みます。

もっとも、借地人に購入の意思や資金的余力がなければ、この方法は成立しません。実際には「買い取りたい気持ちはあるが資金が用意できない」というケースも少なくありません。その場合は、他の売却方法を検討することになります。

買取業者に売却する│更地価格の10～20％程度

借地人への売却が難しい場合、現実的な選択肢になるのが買取業者への売却です。底地は、借地契約の内容確認や借地人との調整が必要になるなど、通常の土地よりも売却時の手続きが増えます。そのため、一般の個人にとっては購入のハードルが高く、買い手が限られやすい傾向があります。

一方で、専門の買取業者であれば、借地契約の整理や交渉を前提とした価格算定を行うため、底地単体でも購入対象となります。

この方法の特徴は、成約までのスピードが比較的早い点です。業者が直接買い取るため、買主を探す期間が不要で、条件がまとまれば短期間で現金化できます。仲介を介さないため、仲介手数料も発生しません。

また、売却後の借地人とのやり取りや契約整理についても、基本的には業者側が引き継ぎます。実際に弊社でも、「借地人との関係を整理したい」「相続を機に早めに現金化したい」といった理由でご相談をいただくケースが少なくありません。価格だけでなく、将来的な負担を整理する目的で選ばれるケースもあります。

一方で、価格は借地人に売却する場合より低くなるのが一般的です。買取業者は取得後にリスクを引き受けて再販売や権利整理を行うため、その分が価格に反映されます。

相場の目安は更地価格の10～20％程度です。ただし、立地条件や借地契約の内容、借地人の属性によって評価は変わります。売却を検討する際は、複数の業者に査定を依頼し、条件を比較することが重要です。

仲介を通じて一般の個人に売却する│更地価格の10～20％程度

底地の中には、立地や将来性によっては一般の個人に売却できるケースもあります。たとえば、人気エリアにある土地や、周辺で大規模な再開発が予定されている土地であれば、底地であっても一定の需要が見込めます。

仲介の場合、買取業者と同じく不動産会社を介して売却を進めますが、買主となるのは一般の個人です。そのため、最終的な売却価格は売主と買主の交渉によって決まる点が、業者買取との大きな違いになります。

相場の目安は更地価格の10〜20％程度で、条件が合えば業者買取より高値で売却できる可能性もあります。

ただし、必ずしも買い手が現れるとは限りません。売却活動に時間がかかり、希望価格に届かず取引が成立に至らないケースもあります。さらに、売買が成立した際には売買金額の3〜5％に消費税を加えた仲介手数料が発生します。

そのため、売却までにかかる期間やコストも含めて総合的に判断することが重要です。

借地権と底地を同時売却する│更地価格とほぼ同等

底地の売却における選択肢のひとつが、借地権と底地を同時に売却する方法です。借地人も借地権の処分を検討している場合には、地主と借地人が協力して一緒に売却を進めることができます。

同時売却を行えば、買い手にとっては制約のない完全所有権の土地となります。借地や底地特有の「自由に使えない」「トラブルの火種になる」といったデメリットがなくなるため、一般の買い手からも検討対象になりやすくなります。

その結果、更地価格とほぼ同等の水準で売却できる可能性があります。

売却代金の分配については、借地権割合や底地割合を参考に、地主と借地人で話し合うのが一般的です。ただし、分配割合をめぐって意見が対立することもあります。売却代金の取り分に対する認識の違いや、想定していた金額との差が生じた場合には、合意に時間を要することもあります。

そのため、同時売却を進める際には、事前に条件を明確にし、必要に応じて第三者を交えて調整することが重要です。

双方の合意が整えば、底地単体で売却するよりも高い価格でまとまる可能性があります。

底地と借地権を等価交換して売却する│更地価格とほぼ同等

等価交換とは、借地人と地主が話し合いのうえで土地を分割し、それぞれが単独で所有できる形にする方法です。

こうすることで、借地人と地主は通常の土地と同じように自由に利用・売却できるようになります。その後に第三者へ売却する場合には、更地価格とほぼ同等の水準で売却できる可能性があります。

ただし、土地を分割することによって、それぞれの所有面積が小さくなり、土地活用に支障をきたすリスクがあります。分割後の面積や形状によっては十分な活用が難しくなるため、等価交換に合意できないケースも少なくありません。

また、等価交換には不動産に関する専門的な知識が必要なほか、手続きも非常に複雑です。そのため、等価交換を行う場合は不動産や税務に詳しい専門家に相談し、適切な手続きを踏むことを強くおすすめします。

参考：国税庁「No.3505 借地権と底地を交換したとき」

底地の売却は難しい！市場から人気がない5つの理由

底地は通常の不動産と比べて需要が限られ、価格も伸びにくい傾向があります。そのため、思うような条件で売却するのは簡単ではありません。

実際に弊社でも、「想定よりも査定額が低かった」「なかなか買い手が見つからない」といったご相談を数多くいただいています。

底地の売却が難しいといわれる主な理由は次の5つです。

• 購入しても自由に土地を利用できないから
• 収益性が低いから
• 住宅ローンが組めないことが多いから
• 借地人とのトラブルが発生しやすいから
• 相続税の負担が大きくなりやすいから

上記の理由から、底地は一般の買い手にとってハードルが高く、売却がスムーズに進まないケースが多いのが実情です。以下では、それぞれの理由を詳しく見ていきます。

購入しても自由に土地を利用できない

底地のご相談を受ける中で、「この土地、高く売れると思ってたのに、なぜこんなに安いのですか？」と驚かれる方は少なくありません。その大きな理由の一つが、たとえ購入しても自由に使えないという底地特有の制約です。

底地には、すでに借地人がいて建物を建てて活用しています。つまり、地主が所有していても、実際に土地を使っているのは借地人という状態です。そのため、購入したからといって「自分で住む」「建て替えて事業を始める」といった自由な利用はできません。

さらに厄介なのが、借地契約は地主の一存では解除できないという点です。仮に「土地を返してほしい」と申し出ても、借地人側に以下のような正当な理由がなければ契約解除は認められません。

• 地代の長期滞納や重大な契約違反がある場合
• 建物が長期間使われておらず、借地人に利用の必要性がない場合
• 地主側に土地を必要とする強い事情がある場合

普通借地権の場合、借地人が更新を希望すれば契約は継続されるのが原則です。つまり、借地人が使い続ける限り、土地を自由に活用できない可能性が高いということになります。

このように、将来自分で活用する前提では購入しにくい点が、底地が市場で敬遠されやすい大きな理由です。

また、定期借地権付きの底地であっても契約期間は数十年単位となることが多く、普通借地権では関係が長期にわたるケースもあります。土地を自由に使えるようになるまで時間がかかる点が、底地が敬遠されやすい理由のひとつです。

収益性が低い

底地は「何もしなくても地代が入ってくるからお得」と思われがちですが、地代収入だけで大きな投資リターンを期待するのは現実的ではありません。

地主が設定する地代は、基本的に相場を基に決定します。

一般的な底地の地代相場は、その土地の固定資産税・都市計画税の3〜5倍（商業利用の倍は5～8倍）といわれています。土地の用途や立地条件によって多少の差はありますが、劇的に高い収益が見込めるものではありません。

また、底地の収入源はほぼ地代のみです。事業用不動産のように大きなキャッシュフローを生む性質のものではなく、安定的ではあるものの収益性は限定的です。

建物の売却や増改築時に承諾料を得られる場合もありますが、これは不定期であり、長期間発生しないことも珍しくありません。

一方で、固定資産税や管理負担は継続して発生します。利回りでみると年2～4％程度が目安とされ、投資回収には長い期間を要するケースが一般的です。

さらに、地代滞納が発生した場合には、交渉や法的対応が必要となり、想定外の負担が生じる可能性もあります。

このように、収益面での魅力が限定的であることが、底地が投資対象として選ばれにくい理由のひとつとなっています。

住宅ローンが組めないことが多い

底地が売れにくい理由のひとつが、金融機関からの担保評価が低くなりやすい点です。実際に、「買い手は見つかったものの、ローンが組めず売却が成立しなかった」というケースもあります。

金融機関にとって、底地は需要が限られ、一般の土地と比べて流動性が低い資産とみなされます。担保としての評価が低いと判断されやすく、融資対象になりにくいのが実情です。

結果として、底地を購入する場合、住宅ローンを利用できず、自己資金での購入を求められることが多い傾向があります。しかし、一般の方が多額の資金を一括で用意するのは容易ではありません。せっかく購入希望者が現れても、融資が通らないことで話が進まないケースも見られます。

このように、資金調達のハードルが高い点も、底地が市場で敬遠されやすい要因のひとつです。

借地人・土地の共有者とのトラブルが発生しやすい

底地は、借地人が土地を使用し、地主が所有するという二重構造になっているため、どうしてもトラブルが起こりやすい土地です。実際、「借地人と揉めているから底地を手放したい」というケースは少なくありません。

買主から見ても、こうした借地人とのトラブルに巻き込まれるリスクは大きな不安材料です。そのため、底地は「欲しくてもリスクが読めない」と判断され、市場ではなかなか買主がつきにくい物件になってしまいます。

実際に借地人と地主の間で起こりやすいトラブルには、次のようなものがあります。

• 地代を値上げしたいときに意見が対立する
• 借地人が借地契約外の活用をしようとする
• 借地人が無断で建物の売却や増改築をしようとする
• 正当な理由があって明け渡し請求をしたものの借地人が応じない

さらに、底地が1つの底地を複数人が所有している共有状態にあると、下記のように共有人同士でトラブルが発生するリスクも存在します。

• 地代の配分で揉めたり、集めた地代を独占したりなどの問題が生じる
• ほかの共有者が自分の共有持分を売却し、知らない第三者と共有状態になる
• 自分以外の共有者と借地人とのトラブルに巻き込まれる可能性がある

経験上、一度こうした問題が発生すると感情的な対立に発展し、冷静に話し合うことが難しくなる傾向があります。購入後は買主が地主の立場となるため、こうした対応を担うことになります。

その負担を考えると、買主が慎重になるのも無理はなく、結果として底地の売却が難しくなる要因となっています。

底地・借地権に関するトラブルは、以下の記事も参考にしてみてください。

相続税の負担が大きくなりやすい

底地に関するご相談で特に多いのが、「相続した途端に税金だけが重くのしかかってしまったので、手放したい」というケースです。実際、底地は実際の市場価格と比べて相続税評価額が高くなりやすいため、思わぬ税負担に直面する方が少なくありません。

その理由は、相続税が土地の「時価」ではなく、路線価と呼ばれる基準をもとに計算されるためです。路線価とは、国税庁が道路ごとに定めている土地の標準的な評価額を指します。

実際の売却額とは必ずしも一致せず、市場では更地よりも低い価格で取引されることが多い底地であっても、路線価評価では高く見積もられることがあります。

結果として「自由に活用しにくく、売却価格も高くなりにくいにもかかわらず、相続税負担が重くなる」という状況が生じます。自分の代で取得した底地でも、次世代に相続される際に税負担が課題となり、結果として負担の大きい資産になってしまうケースもあるでしょう。

こうした事情から、一般の買い手は底地を慎重に判断する傾向があり、売却が難しくなる要因のひとつとなっています。相続が発生する前に売却を済ませておくことで税負担を抑えられるケースもあるため、活用の見込みがない底地は早めに売却を検討することをおすすめします。

底地の売却先は基本的に借地人や底地専門の買取業者となる

前章で解説したとおり、底地は一般的な不動産と比べて需要が限られています。そのため、売却先も自然と絞られるのが実情です。

現実的な売却先は、借地人または底地専門の買取業者のいずれかとなるケースが大半です。

売却先	特徴
借地人	完全所有権となるため条件が合えば比較的高値でまとまる可能性がある。 ただし、価格交渉が長期化することがある。
底地専門の買取業者	借地契約の整理や将来的な活用を前提に評価できるためスピーディーな売却が可能。 ただし、市場価格より低くなる傾向がある。

一般の個人が購入するケースは多くありません。住宅ローンが利用しにくく、自由に活用できない制約があるためです。

価格を重視するのか、スピードを重視するのかによって選ぶべき売却先は変わります。通常の不動産売却とは異なる前提で検討することが重要です。

底地の売却しやすさや相場は借地権の種類によっても変わる

底地の売却難易度や価格水準は、立地や地代だけでなく、設定されている借地権の種類によって大きく左右されます。

同じ底地であっても、契約内容によって将来の見通しが変わるため、買主の評価も変わります。主な借地権の種類は以下の3つです。

借地権の種類	概要
定期借地権	契約期間が定められており更新がない借地権。 将来的に土地が地主に戻る時期が明確なため、比較的売却しやすい。
普通借地権	契約満了後も更新される可能性がある借地権。 定期借地権より将来の見通しは立てにくいが、旧法借地権よりは売却しやすい。
旧法借地権	借地人の権利保護が強い旧借地法に基づく借地権。 土地が戻る時期が不透明なため、最も売却が難しい傾向がある。

それぞれ契約内容や更新の有無が異なるため、売却のしやすさや相場にも差が生じます。

定期借地権：契約期間が明確で他の借地権に比べて売却しやすい

定期借地権は、あらかじめ契約期間が定められており、期間満了後は原則として更新されず、
建物を解体して土地が地主に返還される仕組みです（借地借家法に基づく）。一般定期借地権の場合、契約期間は50年以上と定められています。将来的に土地が戻ってくる時期が明確である点が大きな特徴です。

このため、買主にとっては「いつ土地を自由に活用できるのか」が見通しやすく、ほかの借地権と比べて評価しやすい傾向があります。結果として、普通借地権や旧法借地権よりも売却しやすいケースが多いといえます。

もっとも、契約満了までの残存期間が長い場合には、すぐに土地を活用できるわけではありません。そのため、残りの契約年数によっては価格が抑えられることもあります。

それでも、終了時期が明確であるという点は底地評価において大きな安心材料となります。
売却を検討している場合は、まず残存期間を確認した上で専門業者に査定を依頼することを
おすすめします。

普通借地権：更新があるものの旧法借地権よりは売却しやすい

普通借地権は、契約期間満了後も一定の要件のもとで更新される借地権です（借地借家法に基づき、契約期間は30年以上）。借地人の権利は保護されているものの、法律上のルールが明確に定められており、旧法借地権ほど借地人優位ではありません。

契約内容や更新状況によっては将来的な整理の可能性も見込まれるため、旧法借地権よりは売却しやすい傾向があります。ただし、原則として更新が続く仕組みであるため、定期借地権のように終了時期が明確ではありません。

そのため、買主から見ると将来の見通しがやや立てにくく、定期借地権よりは評価が下がるケースが一般的です。もっとも、契約条件や残存期間によっては十分に売却可能であり、一概に難しいとはいえません。

まずは借地契約の内容を正確に把握した上で、借地人への売却や専門業者への相談など、状況に合った売却方法を選ぶことが重要です。

旧法借地権：借地人優位で最も売却が難しい

旧法借地権は、借地借家法施行（1992年8月）前の旧借地法に基づく借地権で、借地人の保護が非常に強いことが特徴です。更新が繰り返されることが前提となっているケースも多く、地主側から契約を終了させることは容易ではありません。

将来的に土地が自由に戻ってくる時期が見通しにくいため、買主からの評価は厳しくなりやすい傾向があります。特に、長期間にわたって契約が継続している場合には、事実上半永久的に借地状態が続くとみなされることもあります。

その結果、借地権の中では最も売却が難しく、相場も低くなりやすいといえます。ただし、借地人との関係性や契約条件によっては整理が可能な場合もあるため、個別事情の確認は不可欠です。

旧法借地権付きの底地は一般の買い手への売却が難しいケースがほとんどです。まずは底地の取り扱い実績がある専門の買取業者に相談し、権利関係の整理と売却の可能性を確認することをおすすめします。

底地を売却する際の注意点！│スムーズに売却するためのポイント

底地は通常の土地と比べて権利関係が複雑なため、売却時には特有の注意点があります。事前確認を怠ると、契約直前で問題が発覚し、取引が停滞することもあります。底地をトラブルなく売却するためのポイントは次の通りです。

• 底地の所有権や契約内容をあらためて確認しておく
• 借地人に内緒で話を進めず事前告知しておく
• 共有名義の場合は事前に共有者の意思を確認しておく

それぞれの詳細を見ていきましょう。

底地の所有権や契約内容をあらためて確認しておく

底地の売却を進める前に、所有権の状況や借地契約の内容をあらためて確認しておきましょう。権利関係に不備があると、売却手続きが思わぬところで止まることがあります。考えられるトラブルは次の通りです。

• 相続で底地を取得したが、名義人が親や祖父母から変わっていなかった
• 借地権が知らない間に又貸しされていた
• 底地の売却価格より相続税のほうが高くなる可能性がある
• 底地が共有名義で、売却時にほかの共有者の同意を得る必要だった

特に、売主と底地の所有者の名前が一致していない場合、売却がスムーズに進まないばかりか、最悪の場合取引自体ができなくなります。これらは売却可否に直結する重要事項です。後から発覚してトラブルにならないよう、事前に確認しておきましょう。

借地人に内緒で話を進めず事前告知しておく

底地売却後のトラブルを避けるためには、借地人に内緒にしたまま底地の売却を進めるのは避けるべきです。あらかじめ、底地を売却する予定である旨を伝えておきましょう。

原則として、底地の売却に借地人の同意は不要です。しかし借地人の立場から見れば、ある日突然地主が変わると不安や混乱を感じるのは自然なことです。

「なぜ事前に説明がなかったのか」と、抗議される可能性もあります。実際に、事前に告知せずに進めたことで関係が悪化し、交渉がこじれたケースもあります。

地主が変われば、地代の見直しや契約条件の取り扱いなどに影響が出ると受け取られることもあります。そのため、借地人としては事前に状況を把握しておきたいと考えるのが通常です。

売却を円滑に進めるためにも、底地を手放す意思はあらかじめ説明しておくことが重要です。

共有名義の底地全体を売却するなら共有者全員の同意を得る

底地が共有名義となっている場合、単独所有とは異なり、売却手続きには注意が必要です。相続などをきっかけに、兄弟姉妹や親族で共有状態になっているケースは少なくありません。

共有持分のみを売却すること自体は可能ですが、底地全体を第三者へ売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要となります。ひとりでも反対すれば、全体売却は進められません。

また、共有者の中に連絡が取りにくい人がいる場合や、売却条件に対する意見がまとまらない場合には、手続きが長期化することもあります。特に価格や売却時期をめぐって意見が分かれるケースは珍しくありません。

共有者間での意思統一ができていないと、契約直前で売却が止まることもあります。

売却を円滑に進めるためにも、共有関係の整理と合意形成を済ませたうえで手続きに進みましょう。

底地の売却でより高値を目指すコツ

底地は権利関係の影響を受けやすい不動産ですが、売却前の準備次第で評価が変わることがあります。契約条件や地代の状況など、見直せる部分を整理しておくことが価格交渉に影響するケースもあります。

ここでは、底地を売却する前に確認しておきたい価格面のポイントを解説します。

買取業者への売却は複数社に見積もりをお願いする

底地を買取業者に売却する際には、必ず複数の業者から見積もりを取ることをおすすめします。底地の査定額は業者によって異なります。これは、業者ごとに得意分野や査定基準が異なるためです。

例えば、ある業者は特定の地域や権利関係に強みを持っている一方、他の業者は土地活用の方法に特化している場合があります。そのため、同じ底地でも、提示される金額に差が出ることがあります。

複数社に見積もりを依頼すれば相場感を把握できるだけでなく、どの業者が適した条件を提示しているかを比較しやすくなるでしょう。また、査定額だけでなく、担当者の対応や提案内容も確認できるため、納得したうえで売却先を選びやすくなります。

比較検討を行うことで、価格面・条件面ともに後悔の少ない取引につながります。

地代や更新料を見直す

底地の評価は、現在の地代や契約条件によって左右されることがあります。地代が極端に低いまま長期間据え置かれている場合や、更新料の取り決めが曖昧な場合には、買主からの評価が下がる要因になるかもしれません。

特に、地代が固定資産税相当額に近い水準で設定されている場合、収益性が低いと判断されやすく、査定額にも影響する可能性があります。そのため、契約更新のタイミングなどを活用し、適正な地代水準になっているかを確認することが重要です。

また、更新料や承諾料の取り扱いが契約書上明確になっていない場合には、将来的なトラブル要因と見なされることもあります。契約条件を整理し、収益構造が分かりやすい状態にしておくことで、買主にとっての安心材料になります。

もっとも、地代の見直しは借地人との合意が前提となるため、一方的に変更できるものではありません。無理な値上げ交渉は関係悪化につながる可能性があるため、慎重に進める必要があります。

売却前に契約条件を整理しておくことで、価格交渉を有利に進めやすくなります。

底地の売却相場を自分で調べる方法

底地の売却を検討する際、まずは売却価格のおおまかな目安を把握しておくと判断しやすくなります。底地の売却価格の目安は、以下2つのステップで算出します。

1. 路線価と借地権割合を用いて「借地権の評価額」を計算する
2. 0.8を割り戻して1.1倍しておおまかな実勢価格を算出する

「まずは概算を知りたい」という場合は相続税評価額の計算、「より精度の高い目安を知りたい」という場合は専門家への査定依頼がおすすめです。それぞれ手順の詳細を解説します。

路線価と借地権割合を用いて「借地権の評価額」を計算する

底地を売却する際、または相続をした際に重要な指標となるのが「相続税評価額」です。相続税評価額は、相続税や贈与税を計算する際の基準となる金額で、土地の取引価格を知るための目安としても活用されます。

この評価額を算出することで、土地のおおよその価値や相場を把握しやすくなります。相続税評価額の計算では、土地の所有権部分である「底地評価額」と、借地権部分である「借地権評価額」を分けて考えることが必要です。

底地の相続税評価額がわかれば、そこから取引価格に近い「実勢価格」を推計することも可能です。

以下では、底地の相続税評価額の計算方法をまとめました。計算の流れは次の通りです。

1. 路線価や借地権割合を確認する
2. 路線価と借地権割合から、借地権部分の相続税評価額を算出する
3. 自用地評価額から借地権部分を差し引き、底地の相続税評価額を求める

底地の相続税評価額を計算するには、対象地の「路線価」と「借地権割合」の確認が必要です。

路線価とは、国税庁の路線価図に記載されている「道路に面する土地の1㎡あたりの価格を1,000円単位で表したもの」です。路線価の後ろに付いているアルファベットが、借地権割合を表しています。

それぞれの記号が表す借地権割合は下記の通りです。

記号	借地権割合
A	90%
B	80%
C	70%
D	60%
E	50%
F	40%
G	30%

たとえば路線価が「300D」と記載している場合を見ていきましょう。

まず、300×1,000円＝30万円と計算できます。この30万円が土地の自用地評価額です。

アルファベットのDは借地権割合60％を表しています。つまり、自用地評価額の60％が借地権評価額となります。

30万円×60％＝18万円
この18万円が借地権の相続税評価額です。

残りの部分が底地の相続税評価額となります。
30万円－18万円＝12万円

路線価が設定されていない地域は、国税庁の「評価倍率表」の割合と固定資産税評価額を使って計算します。評価倍率表を用いた自用地評価額の算出式は次の通りです。

なお正確に相続税評価額を算出するには、奥行価格補正率などの補正が必要です。また、定期借地権の場合は、計算がより複雑になります。そのため、詳細な金額が知りたい方は専門家に依頼することをおすすめします。

0.8を割り戻して1.1倍しておおまかな実勢価格を算出する

底地の相続税評価額をより実際の売却相場に近い数値にするためには、簡易的に実勢価格（市場などで実際に取引される土地の価格）を推計します。一般的な目安として、底地の相続税評価額を0.8で割り戻し、さらに1.1倍して概算する方法があります。

0.8で割り戻すのは、路線価が公示価格の約8割を目安に設定されているためです。また、1.1倍するのは実勢価格が公示価格の約1.1～1.2倍で取引される傾向があることを参考にしています。

ただし、これはあくまで概算です。エリアの需給状況や借地契約の内容によっては、この数値から大きく上下する場合があります。

より精度の高い相場を知りたいなら不動産鑑定士や買取業者に依頼する

売却前の段階で、より正確な底地の評価額を知りたいときは、不動産鑑定士や買取業者などの専門家に査定を依頼する方法があります。専門家であれば、不動産鑑定評価基準や現時点での周辺地域の実際の取引事例、借地契約の内容などを踏まえたうえで総合的に評価してくれます。

たとえば、不動産鑑定士が用いる代表的な評価手法は次の通りです。

評価手法	概要
原価法	対象不動産を現時点で再調達すると仮定し、必要となる費用を基準に価格を算出する方法
取引事例比較法	類似する不動産の実際の取引事例を基に、価格を比較・調整して評価する方法
収益還元法	将来得られる収益を予測し、その収益価値から現在の価格を算出する方法

実際の査定では、これらの手法を単独で用いるのではなく、複数の視点を組み合わせて総合的に価格を判断します。とくに定期借地権が設定されている底地や、権利関係が複雑なケースでは計算が難しくなるため、専門家に相談することが有効です。

概算を把握したうえで専門家に査定を依頼すれば、価格の妥当性を比較しやすくなります。

底地の売却にかかる税金や費用

底地を売却すると、譲渡所得税や印紙税などの税金が発生します。税金は原則として所定の期限内に申告・納付が必要となるため、事前に内容を把握しておくことが重要です。

主な税金は次の通りです。

税金の種類	内容
譲渡所得税	底地の売却益にかかる所得税・住民税。 税額＝課税所得×税率 （長期：20.315％／短期：39.63％）
印紙税	売買契約書の作成時に課される税金。 契約金額に応じて変動（軽減税率あり）

譲渡所得税は、売却益を得た翌年の2月16日～3月15日までに確定申告を行い、納税する必要があります。底地の売却では確定申告は避けられないため、あらかじめ概要を確認しておきましょう。

以下では、底地売却時の確定申告の詳細を解説します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産や財産を売却した際に発生する税金で、売却によって得た利益に対して課税されます。底地を売却して得た利益にも譲渡所得税がかかりますが、譲渡所得税は分離課税が適用されるため、事業収入や給与所得と合算されることはありません。

譲渡所得税を計算するには、まず売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」を算出します。取得費や譲渡費用は底地部分に関連するものだけが対象となります。なお、底地の場合は適用できる特別控除が限られることが多いため、控除の有無は事前に確認しておくことが重要です。

譲渡所得の計算式は次の通りです。

底地の取得費に含まれる主な費用は以下の通りです。

• 土地の購入代金
• 仲介手数料
• 取得時に発生した税金（不動産取得税、登録免許税、印紙税など）
• 登記費用
• 土地の改良費

譲渡費用とは底地を売却する際にかかった費用で、主に以下の費用が含まれます。

• 仲介手数料
• 測量費
• 印紙税
• 登記費用
• 立ち退き料

＜計算例＞
・底地売却価格：2,000万円
・取得費用：100万円（取得費250万円のうち底地部分にかかる金額）
・譲渡費用：120万円（譲渡費用300万円のうち底地部分にかかる金額）
・特別控除：なし

底地の譲渡所得＝2,000万円－（100万円＋120万円）＝1,780万円

譲渡所得が算出できたら、譲渡所得に税率を乗じて譲渡所得税と住民税を計算します。税率は底地の所有期間によって異なり、長期譲渡所得と短期譲渡所得で区分されます。なお、所有期間は売却した年の1月1日時点で判定します。

区分	所有期間（1月1日時点）	税率（合計）
長期譲渡所得	5年超	20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）
短期譲渡所得	5年以下	39.63％（所得税30.63％＋住民税9％）

短期譲渡の場合、税率は約40％と高くなります。売却時期によっては税額が大きく変わるため、タイミングの見極めも重要です。

＜計算例＞
・長期譲渡所得の場合
1780万円×20.315％＝361万6,070円（内訳：所得税272万6,070円／住民税89万円）

・底地が短期譲渡所得に該当する場合
1780万円×39.63％＝705万4,140円（内訳：所得税545万2,140円／住民税160万2,000円）

参考：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」
参考：国税庁「No.3105 譲渡所得の対象となる資産と課税方法」

印紙税

印紙税は、底地の売買契約書を作成した際に課税される税金です。

印紙税は、契約書に記載された契約金額に応じた額面の収入印紙を購入し、売買契約書に貼り付けて納付します。収入印紙は郵便局や法務局、役所、コンビニなどで購入できますが、必要な額面を入手するのであれば、全種類の額面を取り扱っている郵便局や法務局での購入が確実です。

印紙税額は、売買契約書に記載されている契約金額に応じて決まります。2014年4月から2027年3月までに作成された底地の売買契約書は、印紙税の軽減措置の対象になるため、本則税率ではなく軽減税率が適用されます。

底地の売買価格	本則税率	軽減税率
10万円以下	200円	200円
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円

また、近年は電子契約の利用も進んでいます。電子契約の場合は印紙税が不要となるため、契約書を電子的に作成した場合、物理的な契約書と違って印紙を購入する必要はありません。

契約手続きが簡便になるほか、印紙税の負担も軽減されるため、コスト面のメリットも見込めます。

登録免許税

登録免許税は、底地の所有権移転登記を行う際に課税される税金です。

底地を売却すると、買主へ所有権を移転するために法務局で登記申請を行います。このときに発生するのが登録免許税です。税額は原則として「固定資産税評価額×2％」で計算されます。

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の底地であれば、登録免許税は40万円となります。なお、住宅用家屋の売買に適用される軽減税率（0.3％等）は、土地のみの売買には適用されません。底地の売却では原則2％が適用されると考えておきましょう。

実務上は買主が登録免許税を負担するケースが一般的ですが、契約内容によっては売主側が一部を負担する場合もあります。売買契約書で費用負担の取り決めを明確にしておくことが重要です。

仲介手数料（仲介を利用した場合）

不動産会社に仲介を依頼して底地を売却する場合、仲介手数料が発生します。

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法により定められており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限です。

例えば、3,000万円で底地を売却した場合の仲介手数料の上限は、3,000万円×3％＋6万円＝96万円となり、これに消費税が加算されます。

底地は権利関係が複雑で、一般の買主が見つかりにくいケースも少なくありません。そのため仲介では売却までに時間がかかることもあります。売却方法によっては仲介手数料が発生しないケースもあるため、全体のコストを比較したうえで方法を選ぶことが重要です。

底地を売却した後の確定申告に必要なもの

底地の売却によって譲渡所得（売却益）が発生した場合、底地の引き渡しが完了した年の翌年に、譲渡所得税の確定申告と納税を行う必要があります。

譲渡所得は、前述したように以下の計算式で求められます。

譲渡所得は分離課税です。そのため、給与所得などとは分けて税額を計算します。確定申告は、売主の住所地を管轄する税務署に対して行い、申告期間は原則として2月16日から3月15日までです。

底地の売却に伴う譲渡所得税の申告では、以下の書類が必要になります。

必要書類	概要・入手方法
申告書第一表・第二表	確定申告の基本書類。国税庁公式サイトまたは税務署で入手可能
申告書第三表（分離課税用）	譲渡所得などの分離課税の所得を記載するための書類。国税庁公式サイトまたは税務署で入手可能
譲渡所得の内訳書	売却価格、取得費、譲渡費用などを記載する書類。国税庁公式サイトまたは税務署で入手可能
登記事項証明書（登記簿謄本）	所有者や不動産の表示を確認する書類。法務局で取得可能
売買契約書	売却金額や契約日を証明する書類
固定資産税の課税明細書	土地の評価額が確認できる書類。毎年4月頃に市町村から送付
地代収入を証明できる領収書	帳簿や領収書、通帳の写しなど
本人確認書類	運転免許証、マイナンバーカードなど

取得費を証明できる資料が不足していると、本来控除できる費用を差し引けず、税額が高くなることがあります。相続で取得した底地などは、特に取得費の資料が不足しがちです。売却前から資料の有無を確認しておくことが重要です。

なお、譲渡所得税の申告を行わない場合、無申告加算税や延滞税が課されます。悪質と判断されれば重加算税の対象となることもあります。期限内に正確な申告を行うことが重要です。

まとめ

借地権が設定されている底地であっても、売却自体は可能です。ただし、底地は「自由に活用できない」「借地人とのトラブルが想定される」「収益化を見込むのが難しい」といった特性があるため、更地と比べて市場価格は低くなる傾向にあります。

一方で、底地は土地そのものの資産価値を有しています。立地や地代水準、借地人との関係性によっては、数千万円規模での売却も十分に見込めます。本記事で紹介した、5つの底地売却先と売却相場は次の通りです。

• 借地人への売却：更地価格の50％前後
• 借地権と同時売却：更地価格を権利割合で按分
• 買取業者への売却：更地価格の10～20％前後
• 仲介による第三者売却：更地価格の10～20％前後
• 等価交換後に売却：分割後の土地評価に応じた更地価格

売却するときは、「借地人に購入意思があるのか」「借地権との同時売却が可能か」「高く買ってくれそうな投資家がいないか」など、選択肢を整理することが重要です。登記内容や借地契約の内容を確認し、借地人への事前説明なども適切に行うことで、不要なトラブルを防げます。

底地は一般市場では流動性が低い不動産です。そのため、スピードや確実性を重視するのであれば、専門性のある不動産会社への直接相談も有効です。クランピーリアルエステートでは、底地や共有持分など権利関係が複雑な不動産の直接買取に対応しています。弁護士・司法書士などの士業とも連携しており、売却後の権利整理や手続きまで一括してサポートできる体制を整えています。「他社に断られた」「相続を機に早めに手放したい」といったケースも、まずはお気軽にご相談ください。