地代滞納における借地契約の解除方法と手順！時効防止法や無催告解除の方法も解説

地主は地代滞納による借地契約の解除が可能

借地権者に地代を滞納された場合、借地契約の解除を主張できます。ただし、地代の滞納があったという事実だけで、直ちに借地契約を解除できるわけではありません。

借地契約は長期かつ継続的な法律関係であるため、実際に契約解除が有効かどうかは、裁判所によって判断されることになります。

そのため、地主はトラブルが発生したからといって、一方的に契約を解除することは原則としてできません。

地主と借地人の信頼関係に着目される

もし裁判に発展した場合「地代を滞納した」という事実だけでなく「滞納によって地主と借地権者の信頼関係が破壊されたといえるか」が争点となります。

次の観点から「信頼関係の破壊といえるほどではない」と判断された場合、借地契約の解除が認められない場合もあります。

• 借地権者が滞納した理由
• 借地権者が滞納した金額
• 借地権者が滞納した期間
• 借地権者の支払いの意志など

過去の判例では、次のような場合に借地契約の解除が認められる可能性が高いです。

• 借地契約書の契約解除条項に記載されている滞納期間等を超過して滞納が発生している
• 地代の支払い催告をしたけれど催告期間内に支払いがない

つまり、地代の滞納期間が長期であったり、支払いの意志が見えないなどのケースであれば、借地契約解除の正当性を主張できます。

無催告でも借地契約を解除できる場合がある

地代の滞納において、催告をしなくても借地契約が解除できる「無催告解除特約」という制度があります。

借地契約の契約書などに「○カ月分の賃料滞納があった場合、催告をすることなく契約を解除することができる。」などの特約が取り決められている場合、地主は催告せずに借地契約を解除できる場合があります。

ただし、無催告解除特約は絶対的に認められるわけではなく、直ちに借地契約の解除が認められるわけではありません。以下の要素を踏まえて「地主と借地権者の信頼関係が破壊されたか？」が重視されます。

• 契約書で定められた滞納期間に実際に達しているか
• 滞納の経緯・金額・期間
• 支払い意思の有無

信頼関係破壊の法理

賃貸借契約において、なぜここまで当事者同士の信頼関係に着目されるのか不思議に思う人もいるでしょう。

人と人が結ぶ契約において、契約内容の決まりごとが必ずしも絶対的に正しいというわけではなく「人道的理念上においてどうなのか？」という点も重要とされています。

そこで裁判所は、信頼関係を基礎とする賃貸借契約において、当事者同士の信頼関係を破壊するような行為であったのかという点も客観的な判断材料としているのです。

このことを「信頼関係破壊の法理」といい、法律の根底にある規則のひとつでもあります。

人の主張に対して人が判決を下すのですから、その信頼関係破壊の行為がどの程度のものなのかという基準は存在せず、ケースバイケースということになります。

地代滞納トラブルの基本的な対応策

地代が滞納されると、得られるはずの収益が得られなくなってしまいます。

しかし、地代を滞納されたとしても、強制的に契約解除できません。

次の項目から、地代トラブルが発生したときに、どのような対応策が考えられるのか説明します。

• 書面で契約解除についての催告状を送る
• 借地権者が話し合いや交渉に応じた場合
• 契約解除通知に応じない場合は法的手段を検討する

書面で契約解除についての催告状を送る

地代滞納が発生したときは、まず滞納している借地権者に書面で催告状を送りましょう。

口頭での催告よりも、催告をした事実が残る書面のほうが望ましいです。そのため、相手に催告状を送付する際は、送ったことが記録される配達証明郵便を利用しましょう。

なぜ催告の事実が大事なのかというと、債務不履行（今回の場合は地代を支払わないこと）などで契約解除を相手に求める場合、原則として「相手方に対し相当の期間を定めて履行を求める催告を行う必要がある」と民法で定められているためです。

当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。出典：e-Govポータル「民法第541条」

催告状には「いつまでに支払ってください」などの具体的な期間に加えて、「催告に従わなかった場合は契約解除します」という意思も記載しておくことが重要です。

借地権者が話し合いや交渉に応じた場合

滞納している借地権者が、書面等の催告や契約解除通知によって話し合いや交渉に応じた場合はできるだけ穏便に解決を図ることが大事です。

滞納が続いている理由や今後の支払い計画、借地契約などについて、冷静に話し合えるような空気を作ることを心がけましょう。

また、相手から「地代を分割で支払いたい」「来月まで待ってほしい」などの交渉をされることもあります。

交渉の上、再度約束を取り交わす場合はしっかりと合意書（示談書）などの書面で残し、合意の証明印なども忘れないようにしましょう。

契約解除通知に応じない場合は法的手段を検討する

催告状と契約解除通知を送ったのにもかかわらず「支払いに応じない」「返答も一切なく無視されている」などの場合は、法的手段を検討することになります。

この場合、地代の不払いが一定期間続いており「支払いを求める催告を行っても是正されない」など、契約関係を継続することが難しいといえる状況
にあることが前提となります。

法的手段としては、裁判所に対して土地の明渡しや滞納地代の支払いを求める訴訟を提起することが一般的です。

なお、相手が任意に退去しない場合でも、判決（または裁判上の和解）を得たうえで強制執行の手続を進める必要があります。

不動産明渡請求訴訟

借地からの退去と滞納地代を請求する場合、不動産明渡請求訴訟を裁判所に提起します。

不動産明渡請求とは、名前の通り不動産の明け渡しを求める訴訟です。

この際、借地権者が所有する建物が借地上にある場合は「建物の撤去」も同時に請求することになります。

裁判では、賃貸借契約における契約書や合意書、催告をおこなった事実がわかる催告書や解除通知書など、地主の主張を裏付けるものを全て提出します。

これにより、再三に渡る催告にも応じなかったなどの地主側の主張が立証されれば、信頼関係の破壊があったと認められ、借地契約の解除請求と滞納地代の請求が有効とされます。

もしも、不動産明渡請求訴訟で主張を認めさせたい場合、不動産トラブルに強い弁護士へ相談するのも手段のひとつです。

土地明け渡しの強制執行

不動産明渡請求の判決が確定した後、借地権者は土地を明け渡すことになります。

しかし、判決等が出たあとも、借地を明け渡さずに住み続けるケースも存在します。

判決後においても住み続ける借地権者を退去させるには、裁判所に土地明け渡しの強制執行の申立をおこない対処します。

土地明け渡しの強制執行は国が権力を行使し、借地上から建物などを取り去り強制的に退去させる最終手段ともいえます。

また、予納金や建物の解体費用など、強制執行の手続き・実行に必要な費用は、申立人がいったん納める必要があります。これらの費用は、本来は明け渡し義務を履行しなかった借地権者が負担すべきものとされています。

ただし、建物収去（撤去）を伴う場合は解体費用等が高額になることもあり、相手方に請求できるとしても回収できず、結果として申立人の実質負担となる可能性がある点には注意しましょう。

強制執行による費用をかけたくない場合は、自主的に退去してもらうよう交渉を重ねるのも方法のひとつです。

地代滞納による借地契約解除の手順

借地人の地代滞納トラブルが続いているなど、借地契約を解除したい場合は以下の手順に沿って手続きをおこないます。

1. 地代の支払いを催告する
2. 借地契約を解除することを通知する
3. 建物収去土地明渡請求訴訟を起こす

1.地代の支払いを催告する

地代の支払い期日から数日〜数週間が経過しても滞納が続いている場合、電話や催促状で地代を請求します。

電話に応じてもらうことができれば、借主の経済状況や滞納の理由などについて直接話し合えるため、支払いについて冷静にやりとりできるかもしれません。

もし何度も電話したり留守電を残しても折り返しの電話が来ないのであれば、催告状を作成して送付しましょう。

2.借地契約を解除することを通知する

「地代を支払ってくれない」「数週間以上も滞納が続いている」など借主に対して信用を失った場合「契約解除通知」を送付します。

契約解除通知を送付する前に、相当の期間を定めて地代の支払いを求める催告を行っていることが重要です。

繰り返し催告したにも関わらず、地代が支払われない場合に、契約解除の通知が可能になるというわけです。

事前の催告を行わずいきなり契約解除を通知した場合、借主の権利を侵害するおそれがあります。

契約解除を通知するかどうかは、滞納期間の長さだけで決まるわけではありません。しかし、繰り返しの催告にも応じず3カ月以上滞納が継続し、支払いに向けた誠実な対応が確認できない場合には、契約関係の継続が困難と評価されることがあります。

任意での明け渡しも請求する

契約解除通知を送付する際に、任意での明け渡し請求も同時におこなうという選択肢もあります。

借主が地代を支払えない状況であり、立ち退きを自ら検討している場合、任意で土地を明け渡してもらえる可能性もあります。

任意であれば訴訟や裁判など大きなトラブルに発展することも少ないため、スムーズに土地を返還してもらえるでしょう。

3.建物収去土地明渡請求訴訟を起こす

契約解除の通知や明け渡し請求に対しても借主から連絡がない場合、裁判所に「建物収去土地明渡請求訴訟」を提起して解決を図ることになります。

申立をおこなう際は、以下の必要書類を用意して地方裁判所に提出します。

建物収去土地明渡請求訴訟の主な必要書類

項目	取得先
不動産登記事項証明書（登記簿謄本）	法務局（オンライン取得可）
賃貸借契約書（借地契約書）	地主の保管書類
滞納状況が分かる資料	地主の保管書類・金融機関
催告書・契約解除通知書	地主の控え／郵便局
固定資産評価額証明書	不動産所在地の市区町村役場（23区は都税事務所）
法人登記事項証明書（※必要な場合）	法務局（オンライン取得可）
訴状（建物収去土地明渡請求）	原告（地主）が作成
予納郵便切手	郵便局
収入印紙	郵便局・法務局等

もし、必要書類を自分で収集・作成することが難しいと感じる場合は、不動産トラブルに詳しい弁護士へ依頼することをおすすめします。書類の不備や主張の組み立てを誤ると、訴訟が長期化したり不利な判断につながるおそれがあります。

訴訟の申立が認められれば、和解での解決や訴訟の判決など裁判所によって判断されます。

借地契約解除が難しい場合は合意解約で明け渡してもらう

地主側から借地契約解除をおこなうには、契約内容に契約解除に関する規定があることに加え、「当事者間の信頼関係が破壊された」と裁判所に認められる必要があります。

地代滞納があっても解除が必ず認められるとは限らず、契約解除が有効かどうかが争われるケースもあります。

そこで、地主と借地人の「合意解約」で借地契約を終了させるという手段も選択肢のひとつです。

借地権者が地代を滞納している時点で、解約に合意をとる必要はありません。

しかし、借地権者と余計な争いをしたくない場合や、借地権者側の事情を知って同情の余地があると判断した場合、当事者同士の和解として合意解約という手段を選択するケースもあります。

この方法が最も穏便に契約を解除できるといえますが、地主と借地権者の双方が合意しなければいけません。

そのため、地主は借地権者が借地契約の解約に合意できるように交渉の仕方を工夫する必要があります。

注意点として、合意解除の合意を強要するような行為は避けましょう。借地権者が合意に応じなかった場合に、法的手段に出ようと思っても不利になってしまう恐れがあります。

ケースごとの地代滞納対応策

地代を滞納する理由は人それぞれです。

ただ単に支払いの管理ができていない人もいれば、何か理由があって支払うことができなくなっている人もいるでしょう。

地代滞納のケースごとに、地主としてどのような対応を心がけるとよいのか説明します。

地代の滞納理由が同情に値する場合は借地権の売却や返還を提案

借地権者が失業中だったり、病気をして収入が減っているなどの事情がある場合は、借地権の売却を提案するのも方法のひとつです。

地代を支払えない事情に一定の理解を示す必要はありますが、地主としても地代が貰えなければ少なからず生活に影響がでます。

このような状況で、滞納地代の一括支払いや借地契約の解除を借地権者に求めても、一層相手を追い詰めてしまい音信不通になったり、余計な争いを生んでしまう危険性があります。

そのため、借地権者に借地権の売却を提案し、譲渡承諾料と新しい借地権者を獲得するほうが現実的な解決方法となる場合もあります。

ほかにも、借地権を地主側で買取るという提案をする方法もあります。

借地権者が地代請求権の時効を主張している場合

昔から借地契約を結んでいるようなケースでは、過去に未払いだった地代が発覚することもあります。

相続などで借地権者が変わり、過去に滞納があったことを現借地権者が知らないということもあるでしょう。

このような場合、現借地権者に過去滞納分を請求したときに「その地代請求は時効なので支払う義務はない」と主張されることがあります。（時効の援用）

時効の援用は民法で定められる「消滅時効」という制度を根拠としているため、有効とされた場合は地代回収が困難になります。

地代の消滅時効は5~10年

消滅時効とはどのようなものかわかりやすく説明すると「債権者が債務者に対して請求などの権利を一定期間行使しなかった場合、時効を主張（援用）することで、その支払いを拒めるようになる」という制度です。

今回のテーマに置き換えると「地主が地代の滞納を長期間請求しないままにしていると、借地権者から消滅時効を主張され、過去分の地代を請求できなくなる」可能性があります。

また、2020年の民法改正により消滅時効のルールが変わりました。改正前は債権の種類ごとに年数がわかれていましたが、改正によりこれが統一されています。

下記に説明する内容は改正後の情報であり、改正前の契約については旧制度が適用されますので、詳細は弁護士に相談しましょう。

• 権利を行使できることを知ったときから：5年
• 権利を行使できるときから：10年

つまり、地主が未払いに気付いていた場合は「5年」、気付いていなかった場合でも「10年」が経過すると、地代請求権の消滅時効に該当します。

参照：e-Govポータル「民法第166条」

消滅時効を主張されたら一部弁済の交渉をする

地代の滞納において借地権者から時効を主張された場合、一部弁済をしてもらうよう交渉しましょう。

消滅時効が完成したのか確認することも大切ですが、時効完成か否かにかかわらず、一部弁済を受けることで「借地権者が時効の利益を放棄した」と判断される可能性があります。

ただし、一部弁済があれば必ず時効の援用が否定されるわけではなく、支払いの経緯や当事者の認識など、具体的な事情を踏まえて判断される点には注意が必要です。

滞納している地代が判明した場合は、最初から一括請求をするのではなく、一部のみ先に支払ってもらえるような方向に話を進めるのが良い方法です。

参照：裁判所「昭和41年4月20日判決」

借地権者の地代滞納を防ぐためには

地代滞納を防ぐためには、借地契約の際に、地代の支払義務や滞納時の取り扱いについて確認したうえで、契約内容に双方が同意したという事実を残しておく事が大事です。

とくに、滞納した場合の措置内容や特約については具体的に話しておきましょう。

また、借地契約を結ぶ際に、地代の重要性を話しておくことも、後のトラブルを防ぐうえで有効です。

滞納すると地主側も生活が大変になるということを理解してもらうことで、地代滞納をしてはいけないという気持ちが借地権者に生まれます。

地主と借地権者が定期的にコミュニケーションを取り合い、信頼関係を強固なものにしていくことも大切です。

借地権者（地代を滞納している側）への注意点

地代の支払いが一時的に難しくなることは、誰にでも起こる可能性があります。

しかし、地代の滞納を放置したままにすると、契約解除や明け渡し請求といった深刻な問題に発展するおそれがあります。

そのため、滞納が恒常化しそうだと感じた場合には、できるだけ早い段階で地主に事情を説明しましょう。支払時期の調整や分割払いなど、現実的な支払方法について話し合うことが重要です。

また、支払いが困難な状況が続く場合や、内容証明郵便による催告や契約解除通知を受け取った場合には、自己判断で対応を先延ばしにせず、弁護士などの専門家に相談して適切な対応を検討することが望ましいです。

早期に相談することで、不要な紛争を避けられるだけでなく、将来的な不利益を最小限に抑えられます。

まとめ

地代滞納トラブルで借地契約を解除する場合、裁判では地主と借地人の信頼関係が破壊されたか否かが着目されます。

過去の判例から、長期滞納や支払い催告の無視などの行為は信頼関係の破壊とみなされることが多いようです。これらの行為を借地契約解除の判断基準にするのもよいかもしれません。

地代滞納トラブルが発生した場合は、必ず催告状を送付しましょう。借地契約を解除したい場合は催告をした事実が残ることが後々重要となります。

法的手段をとる場合は借地契約解除の正当性が問われるので、催告書や解除通知書などの主張を裏付ける証明物を前もって準備しておくとよいでしょう。

また、借地権者が時効を主張してきた場合は、地代の一部弁済をしてもらう方向で交渉しましょう。これにより時効の援用を無効にできる可能性があります。