不動産売却を高くスムーズに！
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底地を相続した際に、相続税が思ったよりも高額ですぐに支払うことができないこともあるでしょう。
相続税などの税金は現金での納付が原則なので、手元にまとまった現金を準備する必要があります。
もしも、現金を用意できない場合は「物納」という方法で納付できますが、底地を物納するにはさまざまな要件を満たす必要があります。
そのため、底地の物納は実際には認められないことがほとんどです。
底地の納税が困難な場合は、底地を専門に取り扱う買取業者への売却がおすすめです。底地についてのお悩みなどがある場合でも、無料で相談を承っていますので、まずは以下のフォームから無料査定を受けてみましょう。
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物納とは、税金を現金で一括納付できない、加えて延納による納付も難しい人に認められた「現物の財産によって税を納める方法」です。
ただし、物納は誰でも認められるというわけではありません。
定められた要件を満たす必要があることに加え、不動産の状態、契約内容等、さまざまな事情を勘案した上で物納の可否が決定されます。
底地を物納するためには、物納の要件をすべて満たすことが前提となります。
物納は相続税の納付における最終手段ともいえます。
そのため、延納が可能な場合、物納は認められません。
物納する財産は何でもいいわけではなく、上記のようにさまざまな条件があるということになります。
もちろんですが、物納の手続きは指定された期限内におこなうことも忘れてはいけません。
参照：国税庁「相続税の物納」
これまで物納の要件を説明しましたが、底地は物納することが難しいとされています。
底地は収益性が低く、権利関係も複雑になりがちだからです。
また、物納の要件を満たすことにおいて底地の場合「権利所有者が明確なこと」「境界や地積が明確なこと」「争いや揉め事がないこと」などは基本的な項目です。
加えて「地代が周辺相場などと比べて適正であること」や「地代の滞納がされていないこと」なども物納の可否に関係します。地代が昔から変更がされていないなどのケースは、多くの底地にみられる傾向でもあります。
さまざまな問題やデメリットを抱えやすい底地は、管理処分不適格財産の要件に該当してしまうケースが多く、底地は物納が認められにくい傾向にあります。
物納に充てられる財産には決まりがあり、優先順位も定められています。
| 順位 | 財産詳細 |
|---|---|
| 第1順位 | 不動産、船舶、国債証券、地方債証券、上場株式等 |
| 第2順位 | 非上場株式等 |
| 第3順位 | 動産 |
第1順位のものから優先的に物納されます。
そして、底地は「第一順位の不動産」に含まれますので、真っ先に物納できます。
ただし、管理処分不適格財産に該当する財産は物納できません。
管理処分不適格財産は名前の通り、管理や処分が適切におこなえない状態にある財産です。
権利関係や境界などが曖昧な不動産や処分に問題がある不動産などは、引き取ってはくれません。
そのため、財産を物納する際にはクリーンな状態にする必要があります。
国税庁によると以下のような財産が、管理処分不適格財産に該当するとされています。
もしも、管理処分不適格財産に該当していた場合は、問題となっている事柄を解消しなくてはなりません。
参照：国税庁「相続税の物納」
国税庁が定める該当理由のうち「担保権が設定されていることその他これに準ずる事情がある不動産」の場合、抵当権の抹消手続きをおこなう必要があります。
抵当権とは、住宅ローンを借入する際、購入する住宅の土地・建物を担保として設定される権利です。住宅ローンを滞納した場合、金融機関に住宅を差押えられます。
抵当権を解消することで不適格財産ではなくなり、物納が認められる可能性があります。
抵当権を解消するには、残っている住宅ローンをすべて返済する必要があるので、注意が必要です。
管理処分不適格財産の該当理由が「権利の帰属について争いがある不動産」や「借地権の目的となっている土地」などの場合、権利に関わる問題点を解消しなければいけません。
土地の所有権を裁判で争っている、または裁判になり得るような状態の不動産は問題を解消しなければ物納の申請は却下されます。
また、共有名義の不動産の場合も物納が難しいとされます。
底地を物納する場合、借地権を有する借地人が明確である必要があります。
とくに気をつけたいのが、複数の借地人が存在するケースや、相続などが発生しているケースです。
底地を物納するときの手続きは、基本的に通常の不動産（土地）を物納する時と同じ流れになります。
簡単な流れを説明すると以下のようになります。
| 物納手続内容 | 期間 |
|---|---|
| ・相続開始 納付方法の確認 |
10カ月 |
| ・物納申請財産の選定 | |
| ・物納手続関係書類の作成 | |
| ・物納申請書＆物納手続関係書類の提出 提出書類に不備があれば提出期間延長、または訂正 |
|
| ・物納申請財産の現地調査 申請者立会のもと、税務署と物納財産の管理官庁である財務局で調査を実施 |
3～9カ月 |
| ・物納の可否決定 |
物納の必要書類を揃えることが一番時間のかかる作業かもしれません。
物納手続きに必要な書類は相続税の納付期限までに、物納申請書に添付して提出します。
相続税の納付期限は「被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内」なので、物納申請期限もこれと同じです。
相続税における物納では、被相続人が死亡した時の住所地を所轄する税務署長（税務署の 管理徴収部門）に相続税の申告書等と一緒に提出します。
物納手続関係書類は、土地と建物で共通する書類、別でそれぞれ異なる書類があるのでよく確認しましょう。
土地における物納手続関係書類を一覧で紹介します。
土地・建物など物納において共通で必要となる書類は以下となります。
| 必要書類（共通） |
|---|
|
・物納申請書（各種確約書を含む） ・金銭納付を困難とする理由書 ・物納財産目録 ・小規模宅地等を分割して物納に充てることの確認書 ・被相続人と共有していた不動産に関する確認書 ・物納劣後財産等を物納に充てる理由書 |
なお、土地の物納における必要書類は以下のとおりです。
| 必要書類（土地物納） |
|---|
|
・住宅地図等の写し※ ・公図の写し ・登記事項証明書 ・地積測量図 ・境界線に関する確認書 ・境界線に関する確認書（道水路） ・電柱の設置に係る契約書の写し ・土地上の工作物等の図面※ ・土地上の建物・工作物等の配置図※ ・土地の維持・管理費用の明細書 ・通行承諾書 ・工作物等の越境の是正に関する確約書 ・越境の状況を示した図面 ・建物等の撤去及び使用料の負担等を求めない旨の確約書 ・越境の状況を示した図面 |
「※」が付いている書類は物納の認可を受けるために有用となる書類です。法定提出書類ではないですが提出したほうがよいでしょう。
物納手続関係書類はすぐに全てを用意することが難しい場合もあります。境界確認書類や地積測量図などを一新することになれば、書類の用意に時間がかかることもあるでしょう。
そのような場合、物納申請書提出の際に「物納手続関係書類提出期限延長届出書」を提出することによって提出期限を延長することができます。
一度の申請で延長できる期間は3カ月以内が限度となり、物納申請期限の翌日から最長1年を超えない範囲まで延長することができます。
書類提出の延長申請をしたら3カ月以内に、何度も延長が必要な場合は、物納申請期限から1年を超過する前に全ての書類を用意する必要があります。
物納の申請がおこなわれた場合、物納申請書を提出します。物納の認可における審査期間は物納申請書の提出期限の翌日から3カ月以内となります。
物納申請書の提出期限は「被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内」なので、通常どおり事が進めば10カ月経過した後、3カ月以内に審査されるということです。
相続、物納申請から認可が降りるまでには最短でも約1年以上かかるということになります。
3カ月以内という審査期間はあくまで標準的な審査期間です。
財産の確認が取れないなどで審査期間に影響がある場合は、9カ月程度まで延長する可能性もあります。
底地は、普通の土地と比べて、扱いが特殊です。
そのため、軽い気持ちで相続をしないように心がけることが大切といえます。
また、底地などの財産は必ずしも相続しなければいけないというわけではありません。
相続のタイミングを機に財産を手放すのも良策となる場合があります。
底地を物納で手放すことができるのであればよいですが、前の項目でも説明した通り、底地の物納を認めてもらうことは難しいといえます。
その場合、底地の売却を検討するのもひとつの整理方法です。
底地売却で重要なポイントは「誰に売却するか」です。
最も底地を有効活用できる「借地人」への売却がおすすめです。
借地人は底地を手に入れることにより、完全所有権の土地を所有することができます。他者の権利が一切存在しない、自由に扱える土地となります。
底地や借地権どちらか一方だけを所有しているときと比べて、資産価値も大幅に高くなるので、快く底地を買い取ってくれるかもしれません。
そのため、不動産業者などに売却するよりも高額で売ることができます。
とにかく底地を早めに手放したいという場合は、不動産業者や底地買取専門業者に売却をするのがよいでしょう。
当社も、底地を専門に取り扱う買取業者の一つです。
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底地を相続すると大きな損失を被る可能性がある場合や売却活動に割ける時間や気力がないなどの場合は「相続放棄」をするという選択もあります。
相続放棄は名前の通り、相続財産を相続せずに全て放棄することです。
ただし、相続放棄は底地以外の財産も全て放棄しなくてはならないので、相続財産をしっかりと把握し総合的に判断することが大事です。
相続の手段について詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてみるとよいでしょう。
底地の物納は基本的に土地を物納する方法と同じです。
ただし、底地の場合は管理処分不適格財産に該当するケースが多く、物納の要件を満たすことが少し難しいといえます。
そのため、要件を満たし、物納を認めてもらうためには権利関係や境界など自身の底地に何か問題点がある場合は解消しておく必要があります。
物納の申請などには期限があるので、手続きの流れや必要書類などを前もって確認しておき、余裕を持って物納の準備を整えておくとよいでしょう。
どうしても物納の許可が降りない、物納が難しいという場合は売却や相続放棄など別の手段を検討しましょう。
相続放棄をする場合はどのようなメリットとデメリットがあるのかをよく考えてから行動に移すことが大事です。
