底地トラブルの事例とそれぞれの解決法
底地とは、借地権が設定されている土地です。地主と借地人で地代や更新料、承諾料などのやり取りが発生するため、その支払いや金額などでトラブルになることがあります。
また、相続などをきっかけに底地が共有名義になっている場合は、共有者間で底地の管理や売却などの意見が合わず、トラブルに発展するケースもみられます。
具体的な底地トラブルの事例や解決法は下記のとおりです。
トラブル事例1．借地人が地代を滞納している
借地人による地代滞納が6ヶ月以上続いたケースです。
相談者は地主として底地を所有しており、借地人とは長年にわたって借地契約を継続していました。当初は大きな問題もなく地代の支払いも行われていましたが、ある時期から支払期限を過ぎてから入金されることが増え、次第に未払い期間が長くなっていきました。
最初は強い督促は行わず様子を見ていましたが、数ヵ月分の地代がまとめて未払いとなる状況が続くことに。催促をしても支払いが行われず、6か月以上滞納している状況で今に至りました。
地代収入が得られない一方で、固定資産税や都市計画税といった負担だけは変わらず発生しており、地主側の不安は次第に大きくなっていきました。
【解決法】督促で解決しない場合は契約解除を視野に入れる
地代の滞納が長期化している場合、状況次第で借地契約の解除および土地の明け渡しを請求することが可能です。まずは支払いを促す対応をとり、それでも改善が見られない場合には、法的手続きを検討すると良いでしょう。
ただし、滞納があるという理由だけで直ちに解除が認められるわけではなく、当事者間の信頼関係が破壊されたといえる程度の滞納や、不誠実な対応があるかどうかが重要な判断要素となります。
なお、今回のように支払いの催促に対して長期間滞納している場合、双方の信頼関係が破壊されたと評価され、契約解除が認められる可能性が高いといえます。
地代滞納に対する対応の基本的な流れは、下記のとおりです。
- 電話や対面で地代の督促をする
- 地代の督促状を内容証明郵便で送る
- 借地契約を解除する旨を内容証明郵便で通知する
- 必要に応じて「建物収去土地明渡請求訴訟」を起こす
滞納の理由が単なる支払い忘れや一時的な資金不足という可能性もあるため、最初は電話や直接会って事情を確認しましょう。その際、支払い期限の延長や分割払いを求められることもありますが、新たな支払い条件については必ず書面で合意を残しておくことが重要です。
電話や対面での督促でも改善が見られない場合は、内容証明郵便で督促状を送付します。内容証明郵便は相手に心理的なプレッシャーを与えるとともに、後の法的手続きにおいて「督促をした証拠」としても機能します。
それでも地代が支払われない場合は、借地契約解除の意思を内容証明郵便で正式に通知します。一般的には、3〜6ヵ月以上の滞納が続いている場合、何度も滞納が繰り返されている場合は契約解除が認められる可能性が高いとされています。そのため、通知を送付するのも、3ヵ月以上滞納が続いたタイミングが良いでしょう。
最終手段としては、「建物収去土地明渡請求訴訟」を提起します。これは、土地所有者が借地人に対して建物を撤去し、土地を明け渡すよう求める訴訟です。裁判で土地の明け渡しが認められれば、借地人が応じない場合も強制執行によって明け渡しを実現することが可能です。
地代滞納における借地契約の解除の手順については、下記の記事でも詳しく解説しています。
トラブル事例2．借地人が地代の値上げに応じてくれない
30年以上前に締結した借地契約に基づき、長年同じ地代で土地を貸し続けていた地主Aさんのケースです。
契約当初は周辺の土地価格も低く、地代も相場に見合った水準でした。しかしその後、周辺地域の再開発が進み、地価や固定資産税・都市計画税が大きく上昇しました。
その結果、Aさんは毎年の税負担が重くなり、契約当初の地代では実質的に赤字に近い状態となってしまいました。そこで周辺相場や税額の増加を踏まえ、借地人に対して地代の値上げを申し入れることにしました。
しかし、借地人は「契約当初から地代は変わっていない」「これまで問題なく支払ってきた」と主張し、値上げには一切応じない姿勢を崩しませんでした。話し合いを重ねても歩み寄りは見られず、次第に連絡自体が取りづらくなっていきます。
借地契約は一般的に30年などの長期契約となるため、契約当初から不動産の価格相場や税負担が大きく変動する可能性があります。
特に近年は土地価格や税金が上昇傾向にあるため、契約当初の地代では固定資産税や都市計画税の支払いが重荷となり、地主が借地人に対して地代の値上げを申し出るケースもあります。
しかし、借地人が値上げに納得せず、交渉が進まないことでトラブルに発展することも少なくありません。
【解決法】値上げの正当な理由を説明して交渉する
借地人が地代の値上げに応じない場合であっても、正当な理由があれば、地主は地代の増額を請求できます。
借地借家法 第十一条「地代等増減請求権」では、正当な理由がある場合には、地代の増額請求が認められると定められています。
たとえば、「経済事情の変化によって税金や土地の価格が上昇した」「土地価格の上昇などにより税負担が増加した」などの事情がある場合、現状に見合った地代への見直しを求めることが可能です。
一方「単純に収益を上げたい」「借地人が気に入らない」などの個人的理由では、値上げは認められません。また、契約書に「一定期間は地代を増額しない」といった特約がある場合は、その期間中は値上げの請求ができないため、事前に契約内容の確認が必要です。
地代の値上げ交渉を行う際には、下記のような流れで進めます。
- 地代を値上げする正当な理由を説明し、借地人と交渉する
- 地代等増減額請求の調停を申し立てる
- 調停が不成立なら訴訟を申し立てる
交渉時は、借地人の立場にも配慮した柔軟な提案が効果的です。たとえば、一気に大幅な値上げをするのではなく、「段階的な値上げを提案する」「半年後や1年後の実施とする」といった方法で交渉すると良いでしょう。
それでも交渉が決裂した場合は、調停や訴訟などの法的手段に移行する意向を借地人に伝えたうえで、正式な手続きを進めます。最終的に裁判となっても、正当な理由が認められれば、値上げが認められる可能性があります。
地代の相場については、以下の記事を参考にしてみてください。
トラブル事例3．借地人が更新料の支払いを拒否している
借地契約の更新時期を迎えた地主Bさんのケースです。
Bさんは長年、同じ借地人に土地を貸しており、契約更新の際には借地人から一定額の更新料が支払われてきました。
しかし、今回の更新にあたって「更新料を支払う必要はないのではないか」との申し出がありました。借地人が改めて契約書の内容を確認した結果、更新料について明確な金額や支払い義務が記載されていないことに気づき、「法律上、更新料の支払い義務はないはずだ」と主張してきたのです。
地主Bさんとしては、これまで更新のたびに更新料が支払われてきた経緯があることから、当然に支払われるものと認識していました。しかし借地人は「これまで支払ってきたのは任意に応じていただけで、今回も支払う義務があるとは考えていない」として、支払いを拒否しました。
底地の更新料については、借地借家法で明確に定められているわけではありません。契約に更新料についての条項が含まれている、更新料についての合意があるなどのケースを除き、借地人に支払い義務はありません
そのため、「支払う必要はない」と主張する借地人もおり、特に相続による代替わりが発生した際にはトラブルに発展するケースも少なくありません。
【解決法】契約書や過去の更新料について確認する
借地人に更新料の支払いを拒否された場合は、まず契約書の内容や過去のやり取りを確認することが重要です。
「契約書に更新料の記載がある」「口頭での合意や過去の支払い実績がある」場合は、更新料の支払いを請求できる可能性があります。また、契約書以外にも覚書や合意書などで更新料に関する取り決めがなされている場合、その内容が支払い義務の根拠となることがあります。
一方で、過去の更新時に更新料が支払われていたとしても、それだけで今後の支払い義務が認められるとは限りません。あくまで、当事者間で更新料を支払うことについて明確な合意があったかどうかが重要な判断要素となります。
そのため、更新料の支払いを一方的に求め続けるのではなく、借地人の事情も踏まえながら交渉を進めることが現実的な解決手段です。たとえば「分割払いの提案」や「地代に一定額を上乗せする形での調整」など、柔軟な交渉を行うことが解決につながることもあります。
それでも借地人が支払いを拒否する場合は、専門家に相談したうえで交渉や調停などの法的手続きを検討することになります。
借地の更新料については、下記の記事も参考にしてみてください。
トラブル事例4．借地人が承諾なしに建て替え・増改築を行っている
借地人の承認を得ずに、構造部分を含む比較的大規模な修繕が行われたケースです。
借地人は建物の老朽化が進み、雨漏りや外壁のひび割れが目立つようになったことから、地主に事前の相談をしないまま工事を行いました。工事内容は屋根材の全面交換や外壁の張り替えなどで、数か月にわたる工期を要するものでした。
一方で、地主Gさんが現地を確認したところ、外観だけでなく柱や梁などの構造部分にも手が加えられていることがわかりました。
地主Gさんは「修繕だとしても、建物の耐用年数に影響を与える内容であれば、事前に承諾を求めるべきだったのではないか」と考え、借地人に対して契約違反を指摘しました。
これに対し借地人は「老朽化への対応であり、建て替えや増改築のつもりはなかった」と反論し、両者の認識の違いが表面化することになります。
借地契約に「増改築禁止特約」が含まれている場合、借地人は建て替えや増改築を行う前に、地主の承諾を得る必要があります。
これは、建物の建て替えや増改築によって建物の耐用年数が延び、借地契約の期間が事実上長期化してしまうなど、地主に不利な影響が及ぶ可能性があるためです。
また、建て替えや増改築を行うと建物の価値が上がる可能性があるため、契約終了時に借地人が建物買取請求権を行使した際に、地主が支払う金額も高くなるおそれがあります。
事例のように耐用年数に影響を与えるほどの修繕や増改築は、地主にとってマイナスになることが多く、トラブルに発展するケースも少なくありません。
【解決法】建て替え・増改築の承諾料の支払いを交渉をする
借地契約書に契約書増改築禁止特例が含まれているにもかかわらず、借地人が無断で建て替え・増改築に該当する工事を行っている場合は、承諾料の支払いについて協議することが実務上の対応となります。
具体的には、下記のような流れで進めます。
- 建物の状況を確認し、建て替え・増改築であれば注意を促す
- 建て替え・増改築を行うのであれば、承諾料を請求する
- 承諾料の支払いがない場合は、借地契約の解除を申し出る
まずは、借地人に建物の状況を確認し、注意を促すことが重要です。リフォームであれば地主の承諾は不要であるため、リフォームなのか、増改築に該当するのかを慎重に確認する必要があります。
建て替え・増改築に該当する場合は、借地人に対して承諾が必要であることを説明し、承諾料の支払いについて話し合いを行います。借地人が承諾が必要であることを知らなかったというケースもあるため、感情的にならず、冷静に対応しましょう。
承諾料について契約書に定めがある場合はそれに従い、記載がない場合は更地価格の3〜5％を目安に請求するのが一般的です。
承諾料の支払いを拒否される場合は、無断工事が契約違反に当たるかどうかを含め、専門家に相談しながら今後の対応を検討すると良いでしょう。
借地（底地）の建て替えや承諾料については、下記の記事でも解説しています。
トラブル事例5．借地人が承諾なしに借地権を売却しようとしている
借地人が「借地権付き建物」として第三者に売却しようとしたケースです。
借地人が土地上の建物を手放すことを検討し、不動産会社に相談した結果「借地権付き建物」として第三者に売却できる可能性があることを知りました。
借地人は売却を急ぐあまり、地主に事前の相談をしないまま購入希望者との間で条件交渉を進めていきました。
その後、地主Hさんのもとに不動産会社から「借地権の名義変更について承諾してほしい」との連絡が入り、初めて借地権の売却話が進んでいることが判明しました。これに対してHさんは、どのような人物が新たな借地人になるのか分からない状況に強い不安を覚えました。
また、借地人が無断で売却を進めていた点について「借地人が変更されるのであれば、事前に承諾を求めるのが筋ではないか」と抗議し、トラブルに発展しました。
借地人が借地権を第三者に売却する際には、地主の承諾が必要です。これは、借地人が変更されることで、地主にとってさまざまなリスクが生じる可能性があるためです。
そのため、借地権の売却時には譲渡承諾料を提示し、地主の承諾を得たうえで売却に進むのが一般的です。しかし、借地人がこのような手順を踏まずに無断で売却しようとすると、地主との間でトラブルになることがあります。
【解決法】譲渡の承諾料の支払いを交渉をする
借地人が無断で借地権を売却しようとしている場合には、まず事情を確認して譲渡に関する承諾について協議することが重要です。借地権の譲渡は借地人が変更されることを意味するため、原則として地主の承諾が必要です。
借地権の譲渡を地主が承諾する場合、その条件として譲渡承諾料（名義書換料）の支払いが求められるのが一般的です。これは法律で金額や支払い義務が一律に定められているものではありませんが、実務上はよく行われている対応です。
譲渡承諾料の相場は、借地権価格の10％程度とされています。ただし、契約書に譲渡承諾料の金額の記載がある場合は、それにならいます。
交渉の中で借地人が承諾料の支払いを拒否したり、売却を強行しようとする場合は、無断譲渡が契約違反に当たる可能性もあります。そのような場合には、借地契約の内容を確認したうえで、専門家に相談しながら今後の対応や契約解除の可否について検討することが望ましいでしょう。
借地権価格については、下記の記事を参考にしてみてください。
トラブル事例6．借地人が承諾なしに建物を転貸している
借地人が地主の許可を得ず、知人に物件を貸してトラブルに発展したケースです。
借地人は土地上に建物を所有し、これまで自らが居住または使用してきました。ところが、近隣住民から地主Iさんの元に「最近、見慣れない人が出入りしている」「借地人本人はあまり見かけなくなった」といった話を聞くようになりました。
Iさんが借地人に確認したところ、借地人は「しばらく使っていないので、知人に建物を貸している」と説明しました。しかし、地主への事前の相談や承諾は一切行われておらず、転貸に関する合意書や承諾書も存在しませんでした。
Iさんとしては、借地人本人が使用する前提で契約を継続してきた経緯があり、どのような人物が建物を使用しているのか分からない状況に強い不安を感じました。その結果、借地人と転貸の是非や今後の契約関係を巡ってトラブルに発展しました。
民法第612条「賃借権の譲渡及び転貸の制限」では、借地人が借地上の建物を第三者に転貸する場合、地主の承諾が必要と定められています。転貸とは、借地契約上の名義とは異なる名義の人物が建物を使用することを指します。
転貸を行う場合は借地人が地主に転貸承諾料を支払い、あらかじめ承諾を得るのが一般的です。しかし、こうした手続きが行われず無断で転貸されると、地主との信頼関係が損なわれ、本事例のようにトラブルに発展するケースもあります。
なお、借地権が「地上権」である場合は例外で、譲渡や転貸が自由に行え、地主の承諾は不要です。契約形態が「賃借権」「地上権」かを確認することも重要です。
賃借権や地上権といった借地権の種類については、下記の記事を参考にしてみてください。
【解決法】契約解除や損害賠償請求などを検討する
借地人が地主の承諾なしに建物を転貸していた場合、原則として借地契約を解除することが可能です。無断転貸が信頼関係の破綻とみなされるため、契約解除の正当な理由となります。
ただし、契約解除が現実的でない場合や、地主側が転貸自体を容認する方針である場合には、無断転貸による損害を理由として損害賠償請求を行う、もしくは転貸を認める代わりに承諾料を請求するといった方法もあります。
承諾料の相場は借地権価格の10％程度といわれていますが、実際の金額は交渉によって決まるため、柔軟な対応が求められます。契約書に承諾料に関する決まりがある場合は、それにならいます。
地主と借地人のトラブルを解決する際には、事実確認と法的根拠に基づいた冷静な話し合いが大切です。問題が複雑化する前に不動産問題に詳しい弁護士に相談し、対応していくのが良いでしょう。
トラブル事例7．底地の共有者同士で揉める
費用負担や地代分配のあり方を巡ってトラブルに発展したケースです。
相続をきっかけに、底地を兄弟3人で共有することになりました。底地には借地人がおり、毎年地代収入が発生している状態です。
底地の管理や税金の支払いは長男が担い、地代収入も長男の口座で一括管理されていました。しかし、税金や諸費用の精算内容について十分な説明がない状態が続いていました。
他の兄弟は「本当に持分割合どおりに分配されているのか」「管理の名目で不明瞭な差し引きが行われているのではないか」と不信感を抱くようになります。
一方、長男としても「税金の支払いや借地人対応などの実務はすべて自分が行っているのに、その負担がまったく考慮されていない」と不満を募らせていました。
その結果、費用負担や地代分配の透明性、管理業務の評価を巡って兄弟間の意見が対立し、話し合いがまとまらずトラブルに発展しました。
地代や更新料、承諾料については、原則として持分割合に応じて分配されます。しかし、実務の負担が偏っている場合、不公平感から配分をめぐって争いが起こることもあります。
また、底地の売却は共有者全員の同意が必要であり「合意が得られない」「売却金額の決定で意見が分かれる」など、売却自体が進まないことも少なくありません。
【解決法】共有名義を解消する
共有名義の底地トラブルを防ぐためには、底地の共有名義を解消することが有効な解決策となります。
たとえば、共有者間で持分を売却して単独名義にすれば、意思決定を一人で行えるようになり、トラブルの発生リスクを大幅に減らせます。
また、共有者全員の合意が得られる場合には、底地全体を第三者に売却して売却代金を分配することで、共有関係そのものを解消する方法もあります。
なお、自分の共有持分に関しては、他の共有者の同意を得ずに単独で売却することが可能です。ただし、共有持分は流通性が低く、買い手が限られているため、売却先は共有持分などの訳あり物件を取り扱う不動産買取業者となるでしょう。
共有名義の底地の売却については、下記の記事でも解説しています。
底地トラブルが起きた場合の相談先
個人で底地トラブルを解決しようとすると、当事者同士の感情的な対立が深まり、かえって問題が長期化してしまうおそれがあります。
低地のトラブルを早期に解決するためには、以下のステップで相談することがおすすめです。
- 不動産問題に詳しい弁護士に現状を相談する
- それでも解決しない場合、借地権・底地を扱う不動産会社に低地を売却する
底地に関するトラブルが起きた場合は、不動産問題に詳しい弁護士に相談するのがおすすめです。法的な観点から状況を整理したうえで、交渉の進め方や今後取るべき対応について専門的な助言を受けられます。
トラブルが起きている底地を手放したい場合は、借地権・底地を扱う不動産会社に相談するのも手段のひとつです。一般の不動産会社では取り扱いが難しい案件でも、専門業者であれば短期間かつスムーズに対応してくれます。
不動産問題に詳しい弁護士
底地に関するトラブルは、借地権や契約内容、相続関係など法的な知識を必要とするケースが多く、専門的な対応が求められます。
不動産問題に強い弁護士に相談すれば、借地権や底地に関する法律知識や過去の解決実績を活かし、状況に応じた適切なアドバイスを受けられます。また、借地人や相続人とのトラブルが裁判に発展した場合でも、弁護士が交渉から訴訟対応まで一貫してサポートしてくれるため安心です。
底地トラブルを個人で抱え込んでしまうとトラブルが大きくなり、不利な条件で合意してしまうおそれもあります。そのため、早い段階で弁護士に相談し、専門的な視点からのアドバイスを受けることが重要です。
借地権・底地を扱う不動産会社
底地を手放したいと考えている場合は、借地権や底地を専門に取り扱っている不動産会社に相談するのが有効です。一般的に売却先が見つかりにくい底地であっても、専門業者であれば直接買い取ってくれる場合があり、仲介に比べてスケジュールを調整しやすいのが特徴です。
また、底地を専門に扱う不動産会社であれば、底地トラブルへの対応に長けているため、的確なアドバイスを受けながら売却を進められるでしょう。
共有持分のみを売却することも可能
底地が共有名義になっている場合でも、自分の共有持分のみを売却することは可能です。共有持分の売却については、他の共有者の同意は必要ないため、単独で売却が行えます。
ただし、一般の不動産市場では共有持分の利用や管理に制約があるため、買い手が限られる傾向があります。そのため、共有持分の売却を検討する場合も、借地権・底地を扱う不動産会社に相談することが現実的な選択肢となるでしょう。
もし、底地の共有持分を売却することを考えている場合は、複数の不動産会社を簡単に比較できる「イエコン一括査定」が便利です。
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まとめ
底地は借地人との関係が長期にわたることから、地代や更新料、契約内容などをめぐってトラブルになりやすい不動産です。さらに、底地を複数人で相続した場合には、共有者間で意見が対立するケースも多く見られます。
こうしたトラブルが発生した際には、感情的になったり個人で無理に解決を図ったりすると、かえって状況が悪化するおそれがあります。
トラブルを冷静かつ適切に対処するためにも、早い段階で不動産問題に詳しい弁護士へ相談することをおすすめします。専門家の視点から状況を整理し、今後の対応方針を明確にすることで、リスクや負担を避けながら解決を目指せるでしょう。
底地トラブルでよくある質問
底地トラブルを事前に防ぐ方法はないの？
底地や借地権といった他者が関与する不動産では、人間関係の悪化からトラブルが発展するケースが多く見られます。
トラブルを未然に防ぐためには、地主と借地人が日頃から連絡を取り合い、土地に関する悩みや要望を冷静に話し合える関係性を築いておくことが大切です。
また、底地の相続を巡ってトラブルが起きることも多々あります。底地の相続に関する取り決めは、被相続人の生前中に話し合っておくことをおすすめします。親族間で直接顔を合わせて認識をすり合わせておけば、後々の認識違いや争いを防げるでしょう。
良好な人間関係と事前の準備が、底地トラブルの回避に大きく役立ちます。
