共有持分の売却を検討している場合、「仲介と買取のどちらで売却すればいいのか」などと考えている人もいることでしょう。
仲介と買取の違いを簡単に説明すると、仲介であれば市場価格とほぼ同等で売却できるのに対して、買取は仲介で売れないような物件も売却に期待でき、数週間程度で売却できます。
そのため、「なるべく高値を売りたい」という場合には仲介、「早く確実に売りたい」という場合には買取で共有持分を売却することを検討するのも一つの手です。
ただし、仲介と買取にはそれぞれデメリットもあるため、「このような場合なら〇〇で売却するべき」のように断言するのは難しいです。
共有持分の売却を検討している場合、まずは仲介と買取のメリット・デメリットを把握したうえで、自身の希望を叶えられそうな方法を選択するとよいでしょう。
当記事では、「共有持分は仲介と買取のどっちで売却するべき」をテーマに、仲介と買取の違いや売却までの流れ、高値で売るためのコツなどを解説していきます。共有持分の売却を検討している場合には参考にしてみてください。
共有持分の売却における仲介と買取の違い！それぞれのメリットとデメリット
前提として共有名義の物件には、すべての共有者が自分の持分として「共有持分」を所有しています。共有名義の物件はすべての共有者から同意がなければ売却できませんが、共有持分のみであれば単独で自由に売却できます。
そして、法律などで制限されているわけではないため、共有持分は仲介でも買取でも売却することは可能です。仲介と買取にはそれぞれ異なるメリット・デメリットがあるため、共有持分を売却する場合には、自身の状況や希望に合った方法を選ぶのがよいでしょう。
仲介と買取の特徴を下記にまとめましたので、共有持分の売却を検討している場合には参考にしてみてください。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 業者の目的 | 不動産の売買を成立させて、売主と買主、またはどちらか一方から仲介手数料を貰い利益を得ること | 買い取った不動産を転売や賃貸などで活用して利益を得ること |
| 共有持分の買い手 | 不動産仲介業者が探した一般の人 | 買取業者 |
| 売却までの期間の目安 | 3か月〜9か月程度 | 数週間〜1か月程度 |
| 売却金額の目安 |
買取よりも高い傾向 市場価格とほぼ同等が目安 |
仲介よりも安い傾向 市場価格の2分の1～3分の1程度 |
共有持分の売却における仲介と買取の違いには、まずそれぞれの目的が挙げられます。
仲介の目的は不動産売買を成立させて仲介手数料を得ることですが、買取の場合は買い取った物件を活用して利益を得ることが目的です。そのため、仲介の場合は一般の人が買い手となり、買取の場合はその買取業者が買い手となります。
また、売却までにかかる期間や売却金額の目安にも、仲介と買取に違いがあります。あくまで一般的な考えですが、仲介の場合は買取よりも高値になりやすい代わりに売却期間が長期化しやすく、買取の場合は仲介よりも早く売れやすい代わりに売却金額は安くなる傾向があります。
ここからは、共有持分の売却における仲介と買取のメリット・デメリットをそれぞれ詳しく解説していきます。共有持分の売却を検討している場合、それぞれのメリット・デメリットを把握したうえで、仲介と買取のどちらで売るべきかを検討してみてください。
共有持分を「仲介」で売却するメリット
そもそも仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、第三者である一般の人に不動産を売却する方法です。共有持分を仲介で売却するメリットには、下記が挙げられます。
- 買取よりも高値で売却できるのが一般的
- 不動産会社からサポートを受けつつ売却活動を行える
- 購入希望者からの意見を取り入れつつ売却活動ができる
仲介で共有持分を売却する場合、基本的には買取よりも高値で売却できる点が大きなメリットです。所有する物件の条件などにもよりますが、市場価格とほぼ同等の金額で売却できるのが一般的です。
また、不動産会社からサポートを受けつつ売却活動を行えるのも仲介のメリットといえます。
買取で共有持分を売却する場合は自身で買い手となる業者を探したり、その業者と交渉をしなければなりません。一方、仲介であれば、売却金額の相談をしたり、不動産会社に売却のための広告をしてもらったり、買主と交渉をしてくれたりなど、さまざまな売却活動を売主に代わって行ってもらえます。
さらに、購入希望者から意見をもらいつつ、共有持分の売却活動が行える点も仲介のメリットです。価格設定やリフォームの必要性などの意見をもらうことで、物件の需要を高められる可能性があります。
共有持分を「仲介」で売却するデメリット
共有持分を仲介で売却することには、メリットだけでなくデメリットもあります。
- 仲介手数料がかかる
- 買取よりも売却までに時間がかかる傾向がある
- 需要が低い物件は売却しづらい
- 近隣の人に売却が知られる可能性がある
共有持分を仲介で売却する場合、不動産会社に仲介手数料を支払うのが一般的です。費用は不動産会社によって異なりますが、一般的には売却金額の3%〜5%程度といわれています。
また、仲介では不動産会社の売却活動による買い手が現れない限り、物件売却ができません。一般的には3か月〜9か月程度で売却できる傾向がありますが、これ以上に売却に時間がかかる可能性があるうえに、需要が低い物件であればそもそも買い手が現れないことも考えられるのです。
さらに、仲介は不動産会社による売却活動が行われるため、それによって近隣の人に共有持分の売却を知られてしまうリスクがあるのも仲介のデメリットといえます。
共有持分を「買取」で売却するメリット
共有持分を買取で売却するメリットには、下記が挙げられます。
- 仲介よりも売却までの期間が短い
- 仲介で売れないような物件でも売却に期待できる
- 契約不適合責任が免責される
- 仲介手数料なしで売却できる
買取の大きなメリットとして売却までのスピードが挙げられます。買い手を探すための売却活動なしで買い取ってもらえるため、仲介よりも早く共有持分を売却できるのが一般的です。
また、買取業者は買い取った物件を活用するノウハウがあるため、一般的に需要が低く仲介では売れないような特殊な物件の売却にも期待できます。需要が低くなりやすい共有持分であっても、買取であれば売却できる可能性は十分にあります。
さらに、買取であれば契約不適合責任が免責されるのもメリットです。契約不適合責任とは、売買した物件が契約内容に適さない場合、売り手が負担しなければならない責任のことです。
たとえば、雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵（かし）があったことが売却後に発覚した場合、契約不適合責任に問われて契約の解消や損害賠償の請求となるリスクがあります。
買取では「契約不適合責任を一切負わない」という条件で売買契約が成立するのが一般的であるため、契約不適合責任に問われるリスクは仲介よりも低いといえます
共有持分を「買取」で売却するデメリット
共有持分を買取で売却する場合にもデメリットはあります。
- 買取価格が安くなりやすい
- ほかの共有者とのトラブルの原因になる可能性がある
買取の場合、買い取った不動産を活用して利益を出す必要があります。利益を最大化するべく、買取業者としては「少しでも安く買いたい」と考えるのが基本であるため、買取で共有持分を売却すると仲介よりも売却金額が安くなるのが一般的です。
また、詳しくは「共有持分を仲介や買取で売却した場合に起こり得るトラブルと対処法」の見出しで解説しますが、共有持分を買取で売却した場合、その買取業者も物件の共有者となります。
買取業者は買い取った物件を活用して利益を出すのが目的であるため、ほかの共有者に対して「持分を売って欲しい」などと交渉をするなど、買取業者の行動によって売却後にトラブルが起きるリスクがあるのです。
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共有持分は仲介と買取のどっちで売却するべき？おすすめの売却先を状況別に紹介
共有持分を仲介と買取で売却する場合のメリット・デメリットを解説してきましたが、「結局どちらで売却するべき？」と考える人もいることでしょう。
どちらで売却するにしてもデメリットが存在するため、「共有持分は必ず⚪︎⚪︎で売却するべき」とは断言できません。まずは売却に対して自身が最も優先したい条件を明確にして、それを叶えられる方法で共有持分を売却するとよいでしょう。
状況別におすすめの売却先をまとめましたので、「共有持分は仲介と買取のどっちで売却するべき？」と考えている場合には参考にしてみてください。
| 状況 | おすすめの売却先 |
|---|---|
| とにかく早く売却したい | 買取 |
| 売却にかかる費用を抑えたい | 買取 |
| 確実に共有状態から抜け出したい | 買取 |
| なるべく高い金額で売却したい | 仲介 |
簡単にいえば、「共有持分を高値で売りたい」を最優先に考えているのであれば仲介、それ以外を優先的に考えているなら買取を検討してみるのがよいでしょう。
共有持分を売却する流れは仲介と買取で変わる
共有持分を売却するまでのおおまかな流れは、仲介も買取もほぼ同じです。具体的には「売却の依頼先を決めて、必要書類を用意したうえで売買契約をする」という流れです。
とはいえ、細かく見れば、仲介と買取では共有持分を売却するまでの流れが変わります。共有持分を売却する場合、手続きをスムーズにするためにも検討している方法の流れを把握しておくのがよいでしょう。
共有持分を仲介で売却する流れ
共有持分を仲介で売却する場合、下記のような流れとなります。
- 相場を把握したうえで売却価格を設定しておく
- 依頼する不動産仲介業者を探す
- 売却に必要な書類を用意する
- 買い手が見つかれば売買契約・引き渡しを行う
ここからは、共有持分を仲介で売却する流れをそれぞれ詳しく解説していきます。
①相場を把握したうえで売却価格を設定しておく
共有持分を仲介で売却する場合は、売却価額は売主で決める必要があります。もちろん、不動産会社でも売却価格の目安の提示や相談に乗ってくれます。
ただし、地域での売却相場を知ったうえで売却価格を設定する方が良いです。それは、不動産会社によって査定価格に差が出ることがあるからです。
インターネットの全国対応の一括査定サイトなどを利用し、事前に複数の業者から査定を受けておいた方が良いでしょう。
②依頼する不動産仲介業者を探す
仲介で共有持分を売却する場合、仲介をしてくれる不動産会社を探す必要があります。不動産会社によって得意としている物件やエリアが変わるため、なるべくスムーズかつ高値で共有持分を売却したい場合、複数の不動産会社に相談して依頼先を決めるのがよいでしょう。
なお、依頼する不動産会社を探す際には、査定額を比較しておくことも重要です。不動産会社に仲介を依頼する場合、事前に売却する物件の査定を行い、「おおよそこの程度の金額で売却できる」といった結果を教えてもらえます。
複数の業者に査定を頼めば、最も高い査定額を提示してもらえた不動産会社を見つけられるため、査定額の比較は重要と言えるのです。
その際には、全国対応の一括査定サイトなどで査定依頼をするのもおすすめです。
③売却に必要な書類を用意する
不動産会社に仲介を依頼した後は、売買契約に必要な書類を用意します。必要な書類は次のとおりです。
- 不動産の登記済権利書または登記識別情報
- 土地測量図や境界確認書など
- 印鑑証明書、実印
- 住民票
- 本人確認書類
なお、売却する物件の状況や不動産会社などによっては、上記以外にも書類提出が必要なケースも考えられます。そのため、不動産会社に仲介を依頼した後は、どのような書類が必要になるかを事前に尋ねておくとよいでしょう。
④買い手が見つかれば売買契約・引き渡しを行う
不動産会社の売却活動によって買主が見つかれば、その人と物件の売買契約を結びます。売買契約の際には「売買契約書」という書類が必要で、基本的には不動産会社が用意してくれます。
そして、売買契約時には買主から手付金を受け取り、その後に中間金や清算金など全ての代金の支払いが終わってから、共有持分の所有権を移転するための登記を行います。
共有持分を買取で売却する流れ
共有持分を買取で売却する場合、下記のような流れとなります。
- 依頼する不動産買取業者を探す
- 売却に必要な書類を用意する
- 売買契約・引き渡しを行う
仲介とは異なり、買取で共有持分を売却する場合、売却金額の設定や業者による売却活動はありません。売却したい買取業者を見つけて、その業者と売買契約を結べば共有持分を売却できます。
ここからは、共有持分を買取で売却する流れをそれぞれ詳しく解説していきます。
①依頼する不動産買取業者を探す
まずは、依頼する不動産買取業者を探しましょう。買取業者によって得意としている物件が異なるため、共有持分の買取を得意とする業者を探すのが得策です。
また、業者によって買取金額が変わるため、事前に複数の買取業者に査定をしてもらうのも重要です。複数の業者に査定を依頼して、最も高い査定額を提示してもらえた買取業者であれば、共有持分をより高く買い取ってもらえる可能性があります。
②売却に必要な書類を用意する
買取業者に依頼した後は、売買契約に必要な書類を用意します。必要な書類は仲介の場合とほぼ変わらず、基本的には下記のような書類が必要です。
- 不動産の登記済権利書または登記識別情報
- 土地測量図や境界確認書など
- 印鑑証明書、実印
- 住民票
- 本人確認書類
なお、売却する物件の状況や買取業者などによっては、上記以外にも書類提出が必要なケースも考えられます。そのため、買取業者に依頼した後は、どのような書類が必要になるかを事前に尋ねておくとよいでしょう。
③売買契約・引き渡しを行う
買取業者が提案する売却価格に同意すれば、売買契約を結びます。売買契約の際には「売買契約書」という書類が必要になり、基本的には買取業者が用意してくれます。
売買契約が成立した後は、共有持分の所有権を移転するための登記を買取業者に行ってもらいます。その後は売却金額の支払いが行われ、一括または分割などの支払方法は買取業者によって変わるため、事前に支払方法を尋ねておくのがよいでしょう。
仲介や買取で共有持分を高値で売るためのコツ
仲介でも買取でも、共有持分を売却する際には、「少しでも高値で売却したい」と考えることでしょう。その際には、共有持分を高値で売るためのコツを実践してみてください。
- 複数の業者に見積もってもらい最も高い査定額の業者に依頼する
- 共有持分の売却実績が豊富な業者を選ぶ
ここからは、仲介や買取で共有持分を高値で売るためのコツをそれぞれ解説していきます。
複数の業者に見積もってもらい最も高い査定額の業者に依頼する
前述したように、仲介でも買取でも依頼先を決める際には、複数の業者に査定を依頼するのが重要です。共有持分を高値で売りたい場合、査定額を比較して最も高い査定額を提示してもらえた業者に依頼するのが得策です。
査定額は、「この程度の金額で売却できる見込みがある」という金額です。そのため、最も高い査定額を提示してもらえた業者に依頼することで、共有持分を少しでも高く売れる可能性があるといえます。
査定自体は無料であるのが一般的であるため、「なるべく早く売却したい」のように考えるかもしれませんが、共有持分を高値で売りたい場合は可能な限り多くの業者に査定依頼をするとよいでしょう。
共有持分の売却実績が豊富な業者を選ぶ
不動産会社や買取業者は、それぞれ得意としている物件が異なります。得意としている物件であれば、ノウハウや経験から共有持分を高値で売れることに期待できます。
そのため、共有持分の売却実績が豊富な業者に依頼することで、物件をより高値で売れる可能性があるのです。
売却実績は、業者の公式サイトなどから確認できるのが一般的です。共有持分を売却する場合、依頼を検討している業者の公式サイトなどから売却実績を確認しておくとよいでしょう。
買取業者のなかには、共有持分を専門とする業者があります。そのような専門業者であれば、ほかの業者よりも高値かつスピーディーな共有持分の売却に期待できます。
業者によっては最短即日に現金化することもできるため、共有持分を買取で売却する場合には専門の買取業者に依頼することも検討してみてください。
共有持分の売却には仲介でも買取でも税金がかかる
共有持分を売却する場合、仲介でも買取でも税金がかかるのが一般的です。共有持分の売却時にかかる税金の例をまとめましたので、参考にしてみてください。
- 譲渡所得税：数万円〜数十万円程度
- 印紙税：数千円〜数万円程度
たとえば、譲渡所得税は共有持分の売却によって利益が出た場合に支払いが必要な税金です。共有名義不動産の共有持分を所有している年数によって税率が変わり、5年以下の場合は税率30%、5年超の場合は15%となります。
また、共有持分の売却時には売買契約書の作成が必須ですが、その際には印紙税を納めるのが一般的です。印紙税額は、契約金額によって下記のように変動します。
| 契約金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 10万円以下 | 200円 |
| 10万円超〜50万円以下 | 400円 |
| 50万円超〜100万円以下 | 1,000円 |
| 100万円超〜500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超〜1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 6万円 |
なお、不動産会社や買取業者では、共有持分の売却によってどの程度の税金がかかるのかを相談できるのが一般的です。共有持分を売却する場合、売却先に税金について相談しておくことをおすすめします。
共有持分を売却したことで利益が出た場合は譲渡所得税の支払いが必要ですが、この場合には原則翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をする必要もあるため注意しましょう。
仮に複数の共有者が共有持分を売却した場合であっても、各所有者が個人で税金の支払いや確定申告を行うため、共有名義不動産の手続きをまとめて行うことは原則できません。
共有持分を仲介や買取で売却した場合に起こり得るトラブルと対処法
共有名義の不動産は、通常物件と比べて権利関係が複雑な不動産です。何の対処もせずに共有持分を仲介や買取で売却してしまうと、ほかの共有者とのトラブルが起きてしまう可能性があるため注意しましょう。
共有持分を仲介や買取で売却した場合に起こり得るトラブルには、下記が挙げられます。
- ほかの共有者との関係性が悪化するリスクがある
- 売却した業者から共有物分割請求をされる可能性がある
ここからは、共有持分を仲介や買取で売却した場合に起こり得るトラブルについて、それぞれ詳しく解説していきます。
ほかの共有者との関係性が悪化するリスクがある
共有持分は所有者が自由に売却できるものです。そのため、ほかの共有者からの同意なしでも共有持分を売却することは可能です。
とはいえ、共有持分を売却すると、今後は売却先がその不動産の共有者となります。ほかの共有者からすれば、「知らない人と不動産を共有している状態」になるため、全く相談せずに共有持分を売却するのはおすすめできません。
共有持分を仲介や買取で売却するのであれば、ほかの共有者へ事前に売却を検討していることを伝えておくのが得策といえます。
売却した業者から共有物分割請求をされる可能性がある
とくに買取業者の場合、買い取った共有持分を活用して利益を出したいと考えるのが一般的です。その考えから共有持分割請求をされるおそれがあり、それによってほかの共有者の生活に悪影響を及ぼす可能性があります。
共有持分割請求とは、不動産の共有状態を解消するための請求のことです。すべての共有者に請求する権利があるため、共有持分の売却先にもこの権利が生じます。
共有持分割請求があった場合、すべての共有者で共有状態を解消するための協議が行われます。話し合いで解決しない場合は最終的に裁判となり、その場合は共有名義の不動産が強制的に分割または売却されてしまうのです。
「共有持分の売却がなければ、今まで通り共有状態でも生活できたのに」とほかの共有者から思われてしまうことも否めないため、共有持分を売却する場合には信頼できる業者に依頼することが大切です。
まとめ
共有持分は仲介・買取のどちらでも売却できる可能性はあります。それぞれメリットとデメリットがあるため、自身が最も優先したい条件を叶えられる方法で共有持分を売却するのがよいでしょう。
ただし、共有持分を仲介や買取で売却する場合、「共有者との関係性が悪化する可能性がある」などのトラブルに発展するリスクがあります。共有持分を仲介や買取で売却する場合、当記事で紹介した回避方法を参考にしてみてください。
なお、弊社クランピーリアルエステートでも、共有持分の買取をしています。
弁護士や司法書士、税理士などの専門家と連携しているため、共有持分売却のお手伝いだけでなく、その後のトラブルや交渉までサポートできます。
共有持分売却で何か困ったことがございましたら、無料で相談も受け付けていますので、ぜひ一度お声がけください。
共有持分のよくある質問
共有持分とは？共有不動産との違いは？
共有持分を高く買い取ってくれる業者はありますか？
共有持分だけの買取相場っていくらぐらいになりますか？
「いろいろな不動産会社に買取を断られてしまった」こんな共有持分・不動産でも売れるの？
