共有持分の相続から売却までの手順は？注意点や生前の対策も解説

共有持分を相続してから売却するまでの手順

共有持分を相続してから売却するまでの具体的な手順は以下のとおりです。

1. 遺産の分割方法を決める
2. 相続登記をし、相続税を納める
3. 売却に必要な書類を集める
4. 買主を探す
5. 売買契約を結ぶ
6. 持分移転登記をする

次の項目から、それぞれ詳しくみていきましょう。

1.遺産の分割方法を決める

まずは相続人同士で話し合い、遺産の分割方法を決めていきます。

遺言書がある場合は、基本的に遺言の内容に従って遺産を分割すれば問題ありません。遺言書が見つからないときは、相続人同士で遺産分割協議をおこない、どのように遺産を分け合うのかを決めましょう。

遺産の分割方法が決まったら、その内容を「遺産分割協議書」に記述します。遺産分割協議書の書式に規定はありませんが、相続人全員の実印・印鑑証明などが必要になります。

なお、共有持分が含まれる遺産分割協議書の作成方法は以下の記事で詳しく解説しているので、あわせてチェックしてみてください。

遺言書があっても条件を満たせば遺産分割協議はできる

遺言書があっても一定の条件が揃っていれば、遺産分割協議をおこない相続人たちで分割方法を決められます。条件は以下の3つです。

• 被相続人が「遺言書と異なる内容の遺産分割」を禁止していない
• 相続人および受遺者※1が「遺言書と異なる内容の遺産分割」に同意している
• 遺言執行者※2から同意を得ている（遺言執行者がいる場合）

もっとも重要なのは、相続人や受遺者の全員が遺言書に不満をもっており、遺産分割協議を望んでいる必要がある点です。

「相続人の一部が遺言の内容に納得していない」というだけでは、遺言書と異なる内容での遺産分割はできないため、注意しておきましょう。

2.相続登記をし、相続税を納める

遺産分割協議が完了したら相続登記をおこないます。相続登記とは、共有持分の名義を被相続人から相続人に変更する手続きです。

登記申請書を作成し、添付書類として登記原因証明情報と住所証明書・評価証明書を準備します。

登記原因証明情報とは、遺産分割協議書や遺言書になります。戸籍謄本と印鑑証明書は、相続人全員のものが必要です。

登記申請書は個人でも作成できますが、手間がかかるうえに専門知識がなければミスが生じる恐れもあるため、弁護士や司法書士に依頼することも検討してみてください。

相続登記が完了したあとは、税務署に相続税申告をして相続税を納めます。遺産に共有持分が含まれる場合、相続税の計算方法が複雑になりやすいため、基本的には税理士に相談しましょう。

なお、相続税のおおまかな計算方法は「共有持分の相続税の計算方法」で解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

3.売却に必要な書類を集める

相続に関する手続きが完了したら、次に共有持分を売却する準備を進めていきましょう。

売却に必要な書類は状況によって異なりますが、以下の書類はほぼ確実に用意する必要があります。

• 登記済証または登記識別情報
• 固定資産税納税通知書
• 土地測量図
• 登記簿謄本または登記事項証明書
• 遺産分割協議書
• 相続人全員の印鑑証明書
• 相続人全員の住民票

売却活動をスムーズに進められるよう、前もって準備しておきましょう。

なお、必要書類の詳細や集め方などは、売却を依頼する不動産業者に確認してみてください。

4.買主を探す

共有持分のみを売却する場合、一般的な不動産売却と比べて需要が大きく下がります。共有持分のみを取得しても、不動産を実際に管理・使用するには共有者と協議しなければいけないためです。

そのため、買主の候補は以下の3つに絞られるケースが一般的です。

• ほかの共有名義人
• 不動産投資家
• 共有持分専門の買取業者

ほかの共有名義人に売却できれば、その人にとっても持分割合を増やせるメリットがあるので買い取ってもらいやすいでしょう。ただし、共有名義人に共有持分を買い取る資金がなければ実現できません。

第三者の投資家に売却したいときは、仲介業者に依頼するのが一般的です。しかし、仲介料を取られる上に、共有持分を欲しがる投資家は少ないため、買主が現れるとは限りません。

3つの買主候補のなかでは、共有持分専門の買取業者がもっともおすすめです。査定から買取までスピーディーに進めてもらえるうえ、共有持分の運用ノウハウがあるため、高額買取も期待できます。

「弁護士と提携した共有持分の買取業者」に相談がおすすめ

共有持分の売買実績が豊富な専門買取業者なら、一般的な不動産業者よりも早く・確実に共有持分を売却可能です。

なかでも、弁護士と提携した買取業者であれば、権利関係の複雑な共有持分でもトラブルなく買取できます。

なぜなら、どのように相続するかで揉めていても、弁護士との連携を活かして個別の状況に応じた適確なサポートをおこなえるからです。

当サイトを運営するクランピーリアルエステートも、弁護士と提携した専門買取業者として、共有持分に関する無料相談を承っているので、お気軽にお問い合わせください。

5.売買契約を結ぶ

購入希望者が見つかり、価格交渉も完了したら売買契約を結びます。

共有持分の売買契約を結ぶときには、原則として相続人全員の立ち会いが必要です。

仕事などで忙しかったり、遠方に住んでいたりで立ち会いが難しい場合は、共有者の中から代表者を立てるか、相続人としての権限を代行する代理人を選びましょう。

どちらも権限を委任する形になるので、委任状を作成する必要があります。

6.持分移転登記をする

売買契約を結んだあとは、持分移転登記をおこないます。

売却による持分移転登記の場合、売主と買主が共同で申請する必要があります。ただし、実際の申請手続きは弁護士か司法書士に代行を依頼するのが一般的です。

持分移転登記については、下記の関連記事でも解説しています。

共有持分の相続税の計算方法

共有持分を相続すると相続税を計算したうえで税務署に申告し、税金を納める必要があります。共有持分の相続税を計算する大まかな手順は以下のとおりです。

1. 遺産総額から課税対象金額を計算
2. 相続税の合計金額を計算
3. 相続人ごとの納税額を計算

今回は、父が亡くなったときに両親の共有名義になっている不動産の持分を「母」と「子供2人」が相続すると仮定して解説します。

1.遺産総額から課税対象金額を計算

まずは相続する遺産の総額を調べ、課税対象金額を算出します。

たとえば相続する不動産の評価額が8,000万円で、共有持分割合は父と母で1/2ずつ所有しているとします。この場合、父が亡くなって共有持分を相続する際の評価額は「8,000万円×1/2＝4,000万円」になります。

共有持分に加え、現金や有価証券などの財産も調査し、遺産総額を確定させましょう。

遺産総額が確定したら、次に相続税の基礎控除を計算します。基礎控除とは、課税対象金額を計算する際に無条件で適用できる非課税枠のことです。

基礎控除の計算方法は「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」です。今回のケースでは法定相続人の数が3人なので、計算式は以下のようになります。

仮に遺産総額が1億円だとすると、1億円から4,800万円を差し引いた5,200万円が課税対象金額となります。

2.相続税の合計金額を計算

相続税の合計金額を計算するためには、先ほど計算した課税対象金額を法定相続分に応じて按分する必要があります。

今回のケースでは母と子供2人が相続人であるため、母の法定相続分は1/2、子供の法定相続分はそれぞれ1/4ずつとなります。課税対象金額は5,200万円なので、母は2,600万円、子供1人あたり1,300万円が法定相続分です。

この法定相続分から、課税対象金額ごとに定められている税率と控除を適用して相続税の金額を計算しましょう。

これにより、母と子供2人の相続税額の合計は「340万円＋（145万円×2）＝630万円」と計算できます。

参照：相続税の税率 | 国税庁

3.相続人ごとの納税額を計算

最後に、実際に遺産を相続した金額の割合に応じ、相続人1人あたりの納税額を算出しましょう。

たとえば法定相続分には従わず、相続人全員で均等に1/3ずつ財産を分け合った場合、1人あたりの相続税額は以下のようになります。

以上で相続税の計算は完了です。相続人ごとの納税額が計算できたら、各相続人が自分の相続税を納めましょう。

共有持分を相続時に遺産分割する3つの方法

相続人が複数いるケースにおいて、共有持分を分割する方法は以下の3つです。

• 共有持分をそのまま分割する「現物分割」
• 代表者1人が共有持分を相続する「代償分割」
• 共有持分を売却して現金で分割する「換価分割」

それぞれの方法について、詳しく解説します。

共有持分をそのまま分割する「現物分割」

現物分割は、共有持分をさらに細かく分割する方法です。

全員が平等に共有持分を所有できるというメリットがある一方、共有持分をさらに分割して相続するため、権利関係がより複雑になるというデメリットがあります。

共有不動産の取り扱いを巡ってトラブルに発展する可能性が高いことから、メリットよりもデメリットの方が大きい方法です。

なお、現金や車など共有持分以外の相続財産があったとき「Aが車」「Bが現金」「Cが共有持分すべて」というような、種類別に遺産分割をおこなうのも現物分割に該当します。

代表者1人が共有持分を相続する「代償分割」

代償分割は、相続人のうち代表者1人が持分をすべて相続する方法です。ほかの相続人には、代表者から相続分に応じた現金が支払われます。

たとえば以下のような状況があったとします。

代償分割によってAがすべての持分を相続する場合、B・Cに対して現金500万円（1,500万円×1/3）を支払います。

金額だけ見れば公平に分割可能であり、相続人が「共有持分が欲しい人」と「現金が欲しい人」で分かれている場合はとくに有効な方法です。

ただし、代表者には「ほかの共有者へ支払いをおこなうための資金」が必要です。そのため、資金がなければ代償分割をすることはできません。

共有持分を売却して現金で分割する「換価分割」

換価分割は、相続財産である共有持分を売却し、その売却益を相続人で分割する方法です。現金で分割するため、公平な遺産分割が可能になります。

売却代金を得てから分割するので、代償分割のように相続人のだれかが現金を用意する必要もありません。

ただし、被相続人の名義のままでは売却できないため、一旦は相続人たちの共有名義で相続登記を済ませる必要があります。

遺産分割協議で換価分割を取り決めた後、遺産分割協議書を作成し、換価分割をおこなう旨を明記しておきましょう。

遺産分割協議書を作成しておけば、あとから相続人の1人が「やっぱり換価分割はしたくない」と言い出しても、換価分割による遺産分割が行えます。

共有持分を相続するときの注意点

共有持分を相続する際は、以下3つのポイントに注意しておきましょう。

• 相続人調査をしっかりと行い相続人を確定させる
• 換価分割をおこなうときは事前に最低価格を決めておく
• 共有状態にならないように単独で相続する

それぞれの注意点について、詳しく解説します。

相続人調査をしっかりと行い相続人を確定させる

相続人調査をしっかりと行わなければ、後から「実は相続人だった」という人が現れて、トラブルとなるケースがあります。

とくに多いのが、被相続人が離婚していて前の配偶者との間に子供がいたり、不倫などで隠し子がいる場合です。

遺産分割協議は「相続人の全員参加」が前提なので、後から他に相続人がいたことが発覚した場合、相続のやり直しをしなければいけません。

被相続人の戸籍などを調査し、相続人となる人を確認しておく必要があります。

換価分割をおこなうときは事前に最低価格を決めておく

共有持分の売却は、相続人全員の同意を持って進められます。「売却する」という行為そのものを決定するときだけでなく、いくらで売却するのかも相続人全員で決定しなければいけません。

しかし、相続人によって希望価格が異なることもありえます。

「時間がかかっても高く売却したい」という人もいれば「多少安くてもすぐに売却したい」という人もいるでしょう。相続人同士で話がまとまらず、トラブルになる事例は非常に多くあります。

こういった売却価格でのトラブルを防ぐため、売却活動をはじめる前に「最低何円だったら売却に同意する」という最低売却価格を決めておくと、スムーズに手続きを進められます。

共有状態にならないように単独で相続する

共有持分をまだ相続していない場合、そもそも共有状態にならないよう単独で相続するようにしましょう。

複数人で共有持分を相続すると、相続人同士で意見があわずトラブルになったり、権利関係が複雑になったりするためです。

ほかにも共有持分が細分化されることによって売却価格が下がったり、他の所有者が勝手に自分の持分を売却したりなどのさまざまなリスクがあります。

共有持分を相続する際は「代償分割」または「換価分割」を選択し、共有者を増やさないようにすることが大切です。

なお、共有持分のリスクについては以下の記事でも紹介しています。

共有持分の相続でトラブルを回避する方法

共有持分の相続でトラブルを回避するためには、以下の方法がおすすめです。

• 遺言書の作成
• 生前贈与
• 家族信託
• 共有持分の売却
• 共有持分の放棄

遺言書や生前贈与、家族信託などは、被相続人の生前に行う対策です。一方、すでに共有持分を相続している場合は、売却や放棄をすることで共有状態から抜け出せます。

それぞれの方法について、次の項目から詳しくみていきましょう。

遺言書の作成：遺産分割の指針を明確にできる

共有持分の相続が発生する場合、被相続人にあらかじめ遺言書を作成してもらいましょう。

遺言書を作成しておけば、共有持分を含めどのように遺産分割をするのかの指針を明確にすることができます。

上位の例のように、遺言書があればスムーズに共有持分を1人の相続人が取得できます。遺言書の内容は原則として被相続人が自由に決められますが、後々のトラブルを避けるためにも相続人も交えて話し合いながら内容を決めると良いでしょう。

生前贈与：譲渡の内容を自由に決められる

共有持分を生前贈与しておき、相続の段階まで共有持分を残さないという方法もあります。

生前贈与とは、存命中に他者に無償で資産を譲渡することです。生前贈与は親族以外にも行えますが、基本的には配偶者や子供に対して生前贈与が行われるケースが大半です。

生前贈与のメリットは、財産を譲渡する人が譲渡する財産や時期などを自由に決められる点にあります。また、共有持分を生前贈与によって譲渡しておけば、相続が発生したときに揉める心配もありません。

注意点として、生前贈与をすると贈与税が発生する可能性があります。具体的には、1月1日～12月31日までに110万円以上の財産を譲渡されると、財産額に応じて贈与税を納めなければなりません。

場合によっては贈与税を納めた方が相続税の節税につながる可能性もあるため、税理士に相談しながら生前贈与をするのかどうかを決めると良いでしょう。

家族信託：特定の人に管理・運用を委ねる

家族信託とは、財産に関する権限を親族などに託して代わりに管理・運用をしてもらう制度のことです。家族信託には主に以下3つの立場があります。

• 委託者：財産を所有している人
• 受託者：財産を預かって管理・運用する人
• 受益者：管理・運用による利益を受け取る人

一般的に、委託者と受益者は同じ人になるケースが多いです。たとえば父が委託者で長男に受託者として共有持分を管理してもらい、その利益を父が受け取るというイメージです。

被相続人の生前に家族信託の契約を交わしておけば、受託者は亡くなった後も引き続き共有持分の管理・運用ができます。また、受託者は共有持分の権限をすべて持っているので、不要になったときは自由に売却が可能です。

さらに家族信託では、相続後に相続人が亡くなったことによって発生する「二次相続」についても決めておくことができます。これにより、相続人が亡くなった後に共有持分が細分化するという事態を防げます。

共有持分の家族信託については、以下の記事で詳細に解説しているので、あわせてチェックしてみてください。

共有持分の売却：自分の意思のみで実行可能

すでに共有持分の相続が完了しており、共有者同士で活用方法についての意見が合わないときは、自分の共有持分を売却することを検討しましょう。

共有不動産を売却する場合は共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分だけなら同意を得ずとも売却できます。

デメリットとして、共有持分は活用が難しいことから市場相場よりも売却価格が下がりやすい傾向にあります。しかし、手早く共有状態から抜け出せるのは大きなメリットといえるでしょう。

共有名義のトラブルに巻き込まれたくないときは、共有持分の売却がおすすめです。

共有持分の放棄：他共有者に協力を仰ぎ所有権を放棄する

共有持分を処分したい場合は、所有権を放棄するという方法もあります。

共有持分の放棄は自分の意思のみで行えますが、持分移転登記をする際には他の共有者に協力してもらわなければなりません。

まずは他の共有者に「共有持分を放棄する」という旨を伝え、移転登記の準備を進めましょう。他の共有者には、住民票と本人確認書類、印鑑を用意してもらう必要があります。

なお、共有持分を放棄すると他の共有者が持分を取得することになるため、贈与税が発生する可能性があります。これにより、他の共有者から移転登記に協力してもらえないというケースも少なくありません。

放棄の協力を拒否された場合には、登記引取請求訴訟を起こすことで単独で手続きができる可能性があります。しかし、訴訟には弁護士費用などが発生するうえ、時間も手間もかかるため、おすすめはできません。

そのため、もしも他の共有者に協力してもらえない場合には、同意なしでも実行できる売却を検討しましょう。

共有持分は専門の買取業者への売却がおすすめ！

共有持分のみを売却するなら、共有持分専門の買取業者への売却がおすすめです。

前述したとおり、共有持分のみの売却は、価格が相場よりも大幅に低くなってしまうものです。それは、通常の不動産業者は共有持分の取扱いに慣れておらず、買取しても上手く運用できないことが大きな理由です。

一方、共有持分専門の買取業者なら共有持分の運用方法を熟知しているため、通常の不動産業者よりも高値で買い取ってもらえる可能性があります。

共有持分の売却を考えている方は、まず「「相続した共有持分がいくら程度で売れるのか？」を無料査定で確認してみてください。

まとめ

共有持分が遺産に含まれているときは、なるべく相続人の1人が単独で相続できるようにしましょう。共有持分を複数の相続人で相続すると、持分割合が細分化され、管理や権利関係が複雑になってしまうためです。

遺産分割協議によって相続の方法を決める場合、代償分割か換価分割のいずれかを選択することをおすすめします。ただし、代償分割は共有持分を相続する人が現金を用意しなければならず、難しい場合も多いです。

相続人同士で揉めずに遺産分割をしたいときは、共有持分を売却して現金を分け合う換価分割がもっともおすすめの方法です。

換価分割をおこなうのであれば、最短数日での高額買取が可能な共有持分専門の買取業者にぜひ相談してみてください。