私道の共有持分で発生しやすいトラブルとは？対処法や売却時の注意点も解説

私道とは、個人や法人が所有する道路のことを言います。私道は公道と違い所有者である個人や法人が管理しなければなりません。また、私道を複数人で共有しているケースでは、共有者同士で私道の管理をする必要があります。権利関係も複雑なため共有私道はトラブルが発生する可能性を秘めていると言えるでしょう。

たとえば、1本の私道全体を共有者全員で所有している「共同所有型」の私道は、共有者と連絡が取れずに管理や変更が困難になることがあります。また、共有者がそれぞれ私道の各区画を所有する私道である「相互持合型」だと、共有者に交通を妨げられる可能性があります。

このようなトラブルを発生させないためにも、私道に接する不動産を購入する際は、道路の権利関係を確認し、事前に「通行承諾書」や「掘削承諾書」などに記しておくことが重要です。

とはいえ、どれだけ注意を払ったとしても、共有持分の私道を所有しているとトラブルが発生してしまうことはあります。トラブルが発生してしまった場合は、共有者同士で話し合いをして解決をするのが望ましいです。しかし、それでも解決しない場合は弁護士に相談し、場合によっては調停や訴訟を行うことになります。

争いが泥沼化した場合、調停や裁判によってトラブルを解決したとしても近隣住民・共有者との関係性を改善するのは困難です。そのため、共有持分の私道に関するトラブルが発生したら、専門の不動産買取業者に相談し、共有している私道や、共有している私道に接する不動産を売ってしまうのも一つの手と言えます。買取業者に売却してしまえば、共有持分の私道に関する責任はなくなり、今後共有者と話し合いをする必要もなくなります。

本記事では、共有持分の私道に関するトラブルや、トラブルが発生したときの対処法などを詳しく解説していきます。

私道とは個人や法人が所有・管理している道路

一般的に多くの道路は国や自治体が建設し、公道として誰でも利用できるようになっています。しかし、一部では個人や法人が家を建て、家と公道をつなげるために所有している土地に道路を設置することがあります。このような個人や法人が所有・管理している道路のことを私道といいます。

たとえば、分譲住宅地にある道路の多くは私道ですし、自動車学校やサーキットの中にある道路も私道です。

どのような経緯で作られたものであれ、私道というのは個人や法人が所有しているものなので、所有者以外は原則として許可なく通行できません。私道を許可なく通行するということは、人の家に許可なく入るようなものなのです。また、個人・法人のものであるため、道路の修繕などの管理は、国や自治体ではなく所有者が行います。

私道と公道の違いをまとめると以下の通りです。

	私道	公道
管理者	個人や法人	国・自治体
通行	許可がない場合は不可	可能
道路の修繕	所有者している個人や法人が行う	国・自治体が行う
道路交通法	原則適用されない	適用される

なお、建築基準法で定められている「42条1項5号道路」である位置指定道路や「42条2項道路」は、個人や法人が管理する道路であっても「建築基準法上の道路」になるため、公道と呼ぶことがあります。

• 42条1項5号道路(位置指定道路)...行政から道路であると指定を受けた4m以上の幅がある私道
• 42条2項道路...建築基準法ができる前からあり、行政から指定された幅が4m未満の道路

私道であっても「建築基準法上の道路」に該当すれば公道として扱われるため、通行をする際に所有者の許可を得る必要はありません。

私道に関するトラブルが発生した際に「建築基準法上の道路」であるかどうかは重要な要素となるため、事前に確認しておきましょう。「指定道路図＋自治体名」で検索することで、ネット上で確認できます。

共有持分の私道で起こりえるトラブル（共同所有型）

共有私道は「共同所有型」と「相互持合型」の2種類があります。

「共同所有型」は1つの私道全体を複数で所有している状態です。私道を所有者の全員がそれぞれ私道持分だけ所有しているという形で、全員で共有しているため、1つの私道全体は所有者全員のものといえます。

出典：https://www.hosyo.or.jp/realpartner/201806shijyo.pdf

そのため、共有持分である私道が「共同所有型」なら、私道は自分のものでもあるため、通行する分には一切問題ありません。

しかし「共同所有型」の私道は、共有者それぞれが1本の私道全体を所有するため、以下のようなトラブルが発生することがあります。

• 共有者間での管理方法がまとまらない
• 私道の共有持分にかかる固定資産税や管理費用を負担しない共有者がいる
• 共有者が行方不明・連絡が取れず工事等の意思決定ができない

それぞれのトラブルについて詳しく解説していきます。なお、相互持合型のトラブルについては、後ほど「共有持分の私道で起こりえるトラブル（相互持合型）」にて紹介しますので、そちらも参考にしてください。

共有者間での管理方法がまとまらない

「共同所有型」だと、全員で1本の私道を所有しているため、私道の管理・変更をする場合は、共有者の許可が必要になります。

共有所有しているものの許可に関するルールは以下の通りです。

• メンテナンスなどの保存行為..各共有者が単独で行える
• 舗装などの管理行為...持分の過半数の同意が必要
• 売却などの変更行為...共有者全員の同意が必要

つまり、共有持分の私道は、落ち葉を払ったり、雪かきをしたりなどのメンテナンスであれば許可を得ずに単独で行えるものの、全面的に傷んだ私道の舗装をする場合は過半数以上の持分を持つ共有者から許可を得なければいけません。

そのため、共有者間での管理方法がまとまらないと、たとえば「舗装をしたいのに同意が得られない」とトラブルになるケースがあります。

民法改正により「軽微な変更」については持分の過半数の同意で行えるようになった

2023年の4月に民法が改正されたことによって、軽微な変更については全員の同意は必要なくなり、持分の過半数の同意で行えるようになりました。

たとえば、砂利道をアスファルト舗装する行為は、軽微な変更に該当します。

出典：https://www.moj.go.jp/content/001374239.pdf

過去に全員の同意が得られず軽微な変更ができなかった場合でも、民法改正がされた現在なら状況が変わっている場合があるため、今一度共有者と話し合ってみましょう。

私道の共有持分にかかる固定資産税や管理費用を負担しない共有者がいる

原則として共有物の管理や修繕費用は、各共有者が負担することになっています。私道の共有持分には、固定資産税はもちろんのこと、舗装をするときに発生する管理費用なども各共有者が負担しなければいけません。

しかし、共有者の中には固定資産税や管理費用を負担せず滞納を続けるケースもあります。固定資産税納税の連帯債務をしている場合は特に問題で、共有者の中に滞納をしている人がいると、滞納をされた分の請求が他の共有者に来てしまいます。

なお、共有者が1年以内に固定資産税や管理費用などを負担しなかった場合は、他の共有者が償金の支払いをすることで、負担をしなかった共有者の持分を取得できます。

（共有物に関する負担）
第二百五十三条　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
2　共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。
引用元：e-Gov法令検索

とはいえ、共有者から持分を取得したとしても、私道は生活する上では非常に重要であるケースが多いため、持分がなくなった元共有者は私道をこれまでと同じように通行する可能性は十分考えられます。結果として、新たに通行権に関するトラブルが発生したり、共有者が少なくなった分、固定資産税や管理費用を多く負担するようになったりして、解決に結びつかないケースもあります。

共有者が行方不明・連絡が取れない

場合によっては共有者が行方不明になったり、連絡が取れないもしくは話し合いに応じてもらえなかったりすることもあります。

たとえば、共有者が亡くなった場合は私道の持分も相続されるため、一般的には亡くなった人の相続人が共有者となります。しかし、私道の持分を登記するのを忘れられてしまうと、誰が相続人（新たな共有者）なのか分からず、連絡を取ることもできません。

連絡が取れなければ共有者全員の同意が必要になる変更行為はできませんし、舗装などの管理をする場合も、連絡が取れない共有者が持分の半数を持っている場合は、当然持分の過半数の同意を得られないため決行できません。連絡が取れない以上、管理の際に必要な負担金は払ってもらえないでしょう。

とはいえ、2023年に民法が改正されたことによって、これらのトラブルは多少解決しやすくなっています。

行方不明の共有者がいる場合は、裁判所の決定を得られれば、行方不明者の持分を除いたうえで管理や変更が可能です。たとえば、6人の共有者がそれぞれが1/6ずつ共有持分を持っていて1人が行方不明になっている場合、5人が同意すれば共有者全員の同意が必要である変更行為ができ、3人が同意すれば過半数の同意が必要である管理行為が認められます。

裁判所の決定を得る場合は、共有物の所在地の（私道がある場所の管轄となる）地方裁判所にて申立てをして、所在が不明であることの証拠を提出する必要があります。

共有持分の私道で起こりえるトラブル（相互持合型）

「相互持合型」は1本の私道を分割してそれぞれの所有者がいる状態です。1本の私道全体を全員で共有しているのではなく、私道の右端を所有している人、左端を所有している人など、それぞれが私道持分だけ私道の中の1区画を所有しているという形です。

出典：https://www.hosyo.or.jp/realpartner/201806shijyo.pdf

相互持合型の私道でも、掘削工事がスムーズにできなかったり、通行を妨げる共有者がいたりしてトラブルになることもあります。

掘削工事をスムーズに行えない場合がある

相互持合型だと掘削工事がスムーズに行えない場合があります。

たとえば、共有持分の私道があるそばのご自身の建物に給水管を引き込む場合、共有者の私道で掘削工事をして排水管をつなげる必要があります。しかし、相互持合型だと、共有者の私道にご自身の持分はないため、共有者の許可が必要です。そのため、もし共有者に掘削を拒絶された場合は「工事がスムーズに進まない」「給水管を引き込めない」というトラブルが発生してしまうでしょう。

民法改正で「ライフラインの設備の設置・使用権」が整備

2023年4月から民法が改正されたことによって、ライフラインの設備の設置・使用権に関する問題が明確化しました。

電気・ガス・水道などのライフラインの設備を共有者の許可を得られずに引き込めない場合は、他の土地に設備を設置する権利、つまり許可を得られなくても掘削工事をしてライフラインを引ける権利を有することになりました。

ただし、法律の手続きをせずに強行する自力執行は認められていません。裁判にて設備の設置を拒否した共有者に対して、妨害禁止の判決が下れば掘削工事をしてライフラインを引けるようになります。裁判をする前に共有者が掘削を許可するようになって解決する可能性はあるものの、拒否され続ければ最終的には裁判をする可能性があるということは理解しておきましょう。

通行を妨げる共有者がいる

相互持合型だと、私道となっているエリアは各所有者が単独で所有していることになります。そのため、場合によっては所有している私道に、たとえば大きな自家用車を常に駐車して、通行を妨げられてしまう可能性があります。

とはいえ、ほかの家や他の人が所有している私道に囲まれていて通行を妨げられる場合でも、実際は相互持合型の私道を持っている場合は通行地役権を設定していたり、承諾書の締結をしたりすることが多く、基本的には互いの私道を通行できるようになっています。

そのため、相互持合型だとしても1区画を所有していれば、このようなトラブルは通行地役権や承諾書の内容を主張することで避けられるでしょう。話し合いによって通行を妨げないようにしてもらうようにしてもらうのが平和的ですが、それでも聞き入れてくれない場合は、弁護士といった専門家に相談して解決策を提案してもらいましょう。

私道に接する不動産を購入する前に気を付けること

これまで紹介したように、共有持分の私道はさまざまなトラブルが発生し得ます。そのため、私道に接する不動産を購入する際は、注意するべきことが数多くあります。

• 道路の権利関係やトラブルの有無を確認する
• 私道に関する権利を書面化しておく
• 私道の維持管理・補修等にかかる費用を調べておく

それぞれの内容を確認して、可能な限りトラブルを避けましょう。

道路の権利関係やトラブルの有無を確認する

購入前に、まずは権利関係やトラブルの有無を確認しましょう。私道の権利関係が複雑だと、今後トラブルに発生したときに正しい対処法が分からず、損をしてしまう可能性もあります。

可能であれば、周辺住民に過去にトラブルが発生していないか、今後トラブルになりそうな不安材料はあるのかなどを聞いてみると良いでしょう。

特に「通行権に関して揉めたことはないか」は非常に重要です。購入前に通行権の確保はできるのか、私道持分があるなら権利関係はどうなっているのか、過去にトラブルは発生していないかなど、総合的に判断して不安要素がある場合は購入を見送るのが賢明です。

共有私道の持分（権利）の調査方法

共有私道の持分（権利）や所有者は、法務局で公図を取得すれば調べられます。インターネットからオンラインでも交付請求できる、これといって難しい作業は必要ないので不動産を購入する前に調べておきましょう。

法務局の「登記事項証明書（土地・建物），地図・図面証明書を取得したい方」から、案内に従って、私道部分に該当する地番の「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得することで、権利関係の詳細を確認できます。

私道に関する権利を書面化しておく

私道に関する権利は書面化しておくと、後のトラブルを避けられます。

不動産購入にあたって私道の共有持分を持つ場合や、不動産を出入りするための道路が私道という場合は、通行権がなくて通行できなかったり、掘削権がなくてライフラインの引き込みがスムーズに進まなかったりします。

そのため、不動産を購入する前に「通行承諾書」や「掘削承諾書」などに書面化して、通行・掘削ができることを明確にしておきましょう。

私道の維持管理・補修等にかかる費用を調べておく

私道は所有者が管理をするため私道の共有持分を持つ場合は、共有者とともにさまざまな費用を負担していくことになります。私道に関わる出費を想定していないと、不動産を購入した後に想定外の出費が発生して生活が苦しくなってしまう可能性もあります。そのため、私道の維持管理や補修などにかかる費用は事前に調べておきましょう。

一般的に私道の維持管理や補修などにかかる費用は、私道にかかわる人（私道を利用する人）全員が公平に負担することになります。

ただし、支払いをする金額や支払いをする時期などは明確に決められているわけではなく、補修が必要になったときに関係者で折半して費用を出し合う場合もあれば、毎月一定額を積み立て続ける場合もあります。

このように維持管理や修繕費用に関するルールは、その私道の共有者同士で決められているので、近隣住民に聞き込みをしたり、不動産会社から教えてもらったりして、今後私道によってどのように費用が発生していくのか確認しておいてください。

私道に接する不動産を購入した後に気を付けること

私道に接する不動産を購入する前にどれだけ気を付けたとしても、購入後に近隣住民と関係が悪化してトラブルに発展してしまうケースはあります。

以下の注意点を確認して、不動産購入後に私道に関するトラブルが発生しないように努めましょう。

近隣住民と良好な関係を築く

私道に接する不動産を購入すると、基本的には近隣住民の多くは私道の共有者となります。そのため、近隣住民との関係が良くないと、近隣トラブルから私道トラブルにまで発展する可能性は否めません。

たとえば、騒音によって近隣住民にストレスを与えてしまい、仕返しとして私道の通行を妨げられるような嫌がらせをされてしまうということは十分考えられるでしょう。

普段から近隣住民とは良い関係を築き、共有者全員が過ごしやすい環境を作りましょう。

私道の維持管理を適切に行う

私道の維持管理を適切に行うことも大事です。

私道の管理をする責任は、すべての所有者が負っています。公道のように国や自治体が自動的に管理をしてくれることはないので、ご自身が私道の所有者になったのなら、維持管理も適宜行わなければいけません。

維持管理のルールが決まっているならその通りに対応するべきです。決まっていない場合も共有者同士、持ちつ持たれつの精神で維持管理をするべきでしょう。

たとえば、私道に雪が積もっていて通行に支障をきたす場合は雪かきをしたり、側溝が詰まっていて不衛生なら掃除をする必要があります。

維持管理をすべてほかの共有者に押し付けてしまうとトラブルになってしまうので、ご自身も維持管理に関わるようにしましょう。

共有持分の私道でトラブルになった際の対処

どれだけ注意を払っても、共有持分の私道を持っているとトラブルになってしまうことはあります。

トラブルになってしまった場合は以下の対処を行いましょう。

• 共有者同士で話し合う
• 市区町村役場に相談する
• 弁護士に相談する
• 調停・訴訟を行う
• 専門の不動産買取業者に相談する

当然ながら共有者同士で話し合いをして解決できるに越したことはありませんが、それでも解決できない場合は役場や弁護士に相談し、場合によっては訴訟にまで発展することもあります。

弁護士に相談する場合は費用が発生してしまいますし、調停・訴訟をする場合も費用や手間が膨大になります。また、これらによってトラブルを解消できたとしても、近隣住民であることに変わりはないため、居心地が悪くなってしまう可能性は十分考えられるでしょう。

そのため、手っ取り早くトラブルを解決し、近隣住民との関係を断ち切りたい場合は、専門の不動産買取業者に相談するのも一つの手です。

それぞれの対処法を確認して、ご自身に合った解決方法を見つけてください。

共有者同士で話し合う

まずは共有者同士で話し合いをしましょう。引越しをしない限りは近隣住民として今後も付き合いは続くため、可能な限りは穏便に話し合いで解決したいところです。

共有持分の私道に関するトラブルはさまざまあるため一概には言えませんが、相手に非があると思っていても、実際はご自身が誤った判断をしている場合もあります。「自分が正しいのか分からない」「相手の主張している意見が通るのか知りたい」という場合は、話し合いをする前に弁護士に相談してみるのも一つの手です。

今後の関係が悪化しないように気を付けながら、感情的にならず落ち着いてお互いが納得できる解決策を見つけましょう。

市区町村役場に相談する

市区町村の役場に相談してみるのも一つの手です。

私道が建築基準法上の道路であれば、私道でも道路法や建築基準法の規制の対象となります。つまり、私道でも所有者が自由に使っていいわけではなく、一定のルールを守る必要があるというわけです。

そのため、市区町村役場に相談することで、共有者の中で誰に非があるのかを明確にできる場合があります。

弁護士に相談する

私道に関するトラブルは、ある程度の知識がないと感情的な水掛け論になってしまい解決をするのは困難です。

弁護士であれば「トラブルの内容」「私道の権利関係」「道路法や建築基準法の規制」「通行権・掘削権」などさまざまな要素を加味したうえで最適な解決方法を提案してくれます。

また、弁護士が代理で交渉をしてくれるので、手間も大きく抑えられます。そのため、当事者同士での解決が難しい場合は、私道のトラブルに強い弁護士に相談してみましょう。

調停・訴訟を行う

場合によっては弁護士が代理で交渉をしても、相手が拒否をしてしまい解決できないことがあります。そんなときは調停や訴訟へと移行していきます。

• 弁護士が代理で交渉...話し合いで解決をする
• 調停...話し合いで解決しない場合に調停委員を交えて解決をする
• 訴訟...調停で解決しない場合に裁判によって最終的な判断が下される

弁護士が代理で交渉、つまり話し合いによる解決が不可能な場合は、調停委員を交えて双方の意見を聞きながら解決方法を見つけます。それでも解決しない場合は、双方が合意するのではなく、裁判によって下される判断に従うことになります。

訴訟によって裁判で勝つことができれば、トラブル自体は解決できるものの、裁判をするほど泥沼な状態になってしまった相手が近隣住民・私道の共有者として関係が続いてしまうことになります。

また、調停や訴訟は手間がかかるため、可能な限りはこのような関係になる前にトラブルは未然に防ぎたいところです。

専門の不動産買取業者に相談する

私道に関するトラブルが発生した場合は解決をするのは非常に困難です。裁判に勝って解決したところで、近隣住民で私道の共有者であるため関係はこれからも続いてしまいます。つまり、トラブルを解決しても居心地の良い環境ができるかは定かではありません。

そのため、近隣住民・私道の共有者と関係を断ち切って、完全にトラブルを解消したい場合は専門の不動産買取業者に相談してみましょう。

共有持分である私道と、ご自身の不動産をまとめて不動産買取業者に売却すれば、ご自身はもはや私道の所有者ではないため、私道に関するその後の話し合いはすべて買取業者に任せられます。

共有持分である私道や不動産を売却したい場合は「クランピーリアルエステート」に一度相談してみてください。

年間3,000件以上の相談実績があり、不動産トラブルに強い士業事務所と提携しているため、最適な解決の糸口を見つけられるでしょう。

私道に接する不動産を売却する際の注意点

私道に接している不動産の売却を検討しているなら、以下の注意点を確認しておきましょう。

• 私道に接している土地が建築基準法を満たしているか確認する
• 共有者から掘削承諾を取得する
• 買主に権利関係を明確に伝える

それぞれの注意点を解説していきます。

私道に接している土地が建築基準法を満たしているか確認する

私道に設置している土地が建築基準法を満たしているかは特に重要です。建築基準法では、基本的に幅4m以上の道路に対して2m以上の間口がなければ、交通・安全・防火上などの理由から建物の再建設・増改築ができません。

つまり、私道に接している土地が建築基準法を満たしていない場合は、買取業者としては活用方法が少なくなってしまい、買取価格に大きな影響を及ぼしてしまうということです。

ただし、建築基準法での道路の定義は非常に複雑で、必ずしも「幅4m以上の道路に対して2m以上の間口」という条件になるとは限りません。たとえ条件を満たしている場合でも、満たしていない場合でも、一度買取業者に相談してみて不動産の状況を判断してもらいましょう。

共有者から掘削承諾を取得する

可能であれば共有者から掘削承諾を取得しましょう。

前述したように、共有持分である私道はライフラインの設備を引き込むための掘削をする際に、共有者から許可を得られないと手間がかかります。共同所有型の私道なら共有者全員から承諾を得る必要がありますし、相互持合型なら掘削がされる場所の私道の所有者から承諾を得る必要があります。

民法改正によって許可を得られなくても掘削工事できる権利はあるものの、最終的には裁判することになるため、どちらにしても手間です。

そのため、掘削承諾をもらえていない場合は、買い手からすると不安要素が生まれ購入を躊躇われてしまいます。

なお、掘削承諾をもらえていなくても買取業者なら買取は可能です。多少買取額が低くなってしまう可能性はあるものの、共有者との関係が悪化して掘削承諾をもらえない場合は買取業者を利用しましょう。

当然ですが、口約束で掘削承諾をもらっても無効なので、承諾をもらえるようなら掘削承諾書を作成しましょう。

買主に権利関係を明確に伝える

売却する際に買主に対して権利関係を伝えることも大事です。

権利関係が不明瞭なまま不動産を売ってしまうと、共有者とのトラブルは避けられても、のちのち買主とトラブルになってしまうこともあります。

そのため、私道に接する不動産を売却する場合は「通行権」「掘削権」「共有持分の割合」「維持管理・補修費用の詳細」など、できるだけ詳しく伝えましょう。

まとめ

共有持分の私道が付いている不動産を購入する際は、トラブルを避けるために下調べが非常に重要です。また、トラブルが原因で売却をする場合でも、土地が建築基準法を満たしているか確認したり、掘削承諾を取得したりと、するべきことが数多くあります。

トラブルが原因で売却をするなら、共有持分の買取に特化した専門の不動産買取業者への売却を検討してみましょう。トラブルが発生している状態でも買取業者に売ってしまえば、今後は買取業者が共有者に対応してくれるので、ご自身は共有者と揉めることはありません。

共有持分の私道が付いている不動産はトラブルが発生しやすく、権利関係も複雑なので不動産仲介業者では買い手が見つからないこともありますが、買取業者ならスピーディーに対応してくれるでしょう。