共有持分の買取請求とは？条件や流れ、請求された際の対処法も解説

共有持分の買取請求は「交渉すること」と「民法上の強制力を行使すること」の2種類

共有持分の買取請求には、法的手続きを通じて強制的に買い取る方法と、当事者同士の話し合いのなかで相手にお願いする方法の2種類が存在します。

民法上の強制力を行使する共有持分の買取請求

「相手が一切交渉に応じない」「明らかな不法行為が見受けられる」といった場合は、民法上の強制力を行使して共有持分を買い取れる可能性があります。

民法上の強制力を行使する場合、所定の要件さえ満たせば相手は拒否できません。それでも相手が応じない場合も、裁判所による強制執行の申し立てが可能です。

民法上の強制力を持つ共有持分の買取請求は、主に以下2つを指します。

相手に明らかな義務違反がある場合は「買取請求権」、義務違反はないものの話し合いがつかない場合は「共有物分割請求」と、状況に応じて適切な手段を選ぶことが重要です。

当事者同士の交渉による共有持分の買取請求

民法上の強制力を行使した買取請求は、法的手続きに費用・時間がかかります。また、こちら側に正当性があったとしても、強制力による共有持分の買取請求に対して、相手が感情的に反発する事態も想定されます。

「相手が話し合いに前向き」「穏便に済ませたい」といった場合は、当事者同士で交渉し、任意で買取に応じてもらえないか試してみましょう。

当事者同士の合意があれば、売買価格やそのほかの条件を自由に決められます。法的手続きなども必要なく、合意さえあればスムーズに進められるでしょう。

ただし、必ずしも相手が買取請求について了承するわけではありません。合意が得られなければ、交渉だけで相手の共有持分を買い取るのは原則として不可能です。

相手の共有持分の買取請求を交渉で進める場合は、相手が納得する金額やそのほか条件を設定し、誠実に話し合うことが大切です。また、自分の共有持分を相手に買い取ってもらうケースも同様です。

民法上の共有持分の買取請求を行う条件

民法上の共有持分の買取請求権とは、民法第253条に基づき、ほかの共有者の共有持分を強制的に買い取る権利です。

（共有物に関する負担）
第二百五十三条　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
2　共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。
e-Gov法令検索 民法第253条

要するに、「共有名義不動産に関する管理費用の支払いや、日頃の管理業務を怠る共有者」に対して、買取請求権を行使できます。

民法上の共有持分の買取請求を行うには、以下の条件を満たす必要があります。

• 請求する側が管理費用を肩代わりしている
• 請求される側が管理費用の支払いを1年以上履行していない

請求する側が管理費用を肩代わりしている

民法上の共有持分の買取請求を行うには、管理費用を滞納している人の支払いを、請求する側が肩代わりしている必要があります。代表的な管理費用は、次の通りです。

• 固定資産税や都市計画税などの租税公課
• 火災保険料や地震保険料
• 建物の修繕費、清掃費、設備点検費、除草費などの維持管理費
• マンションの管理費や修繕積立金
• 水道光熱費の基本料金（維持管理に必要な場合）

たとえば、管理費用の滞納者がいた場合でも「自分には関係ない」と決め込んで、一切肩代わりしていない場合は買取請求権の主張が認められにくくなります。

請求される側が管理費用の支払いを1年以上履行していない

請求される側が、前述した管理費用の支払いを1年以上履行しなかった場合に、民法上の共有持分の買取請求権を行使できます。「今月だけ支払いが遅れている」といった程度の滞納では足りません。

1年のカウントが始まる起算日は、「肩代わり分を請求した日」です。そのため、内容証明郵便を利用して請求することで、「いつ請求したか」がわかる証拠を明確に残すことが大切です。

共有持分を買取請求する流れ

買取請求権を行使して共有持分を買い取る流れは、次の通りです。

1. 肩代わりしていた管理費用を請求する
2. 共有持分の買取請求を行うことを内容証明郵便で通知する
3. 買い取る共有持分の価格を決める
4. 対価を支払う
5. 持分移転登記を行う

肩代わりしていた管理費用を請求する

管理費用の滞納者に、肩代わりしていた管理費用を請求します。この請求の事実がなければ、滞納期間がいくら長くなっても、原則として買取請求権を行使できません。

請求日を明確にするには、配達証明付きの内容証明郵便にて請求書を送り、「〇年〇月〇日に請求し、そこから1年が経過した」という客観的な記録を残しましょう。内容証明郵便があれば、仮に訴訟に発展しても裁判所も採用する有力な証拠となります。

共有持分の買取請求を行うことを内容証明郵便で通知する

管理費用の肩代わり分を請求してから1年以上経過しても支払いがない場合は、共有持分の買取請求権を行使できる条件が整います。滞納者に対して、買取請求権を行使する旨の意思表示をしましょう。

買取請求権の行使について通知する場合も、内容証明郵便を利用するのが一般的です。相手が書類の受け取りを拒否したり、共有持分を手放す意思を見せなかったりする可能性があるものの、とにかく「買取請求権を行使する」という意思表示をした事実を残すことが大切です。

通知書には、「買取請求する理由」や「対象となる共有持分」などを記載します。

相手方が態度を改めて買取代金を受け取るときまで、いつでも支払えるよう準備をしておきましょう。

買い取る共有持分の価格を決める

共有持分をいくらで買い取るかは、当事者同士の協議で決定します。買取価格は、実務上「共有名義不動産全体の市場価格 × 共有持分割合」を基準にするケースが大半です。相手側に否があるからといって、不当に安い金額で買い叩けるわけではありません。

たとえば、共有名義不動産全体の市場価格が4,000万円、滞納者の共有持分割合が30％だった場合、買取価格は1,200万円を基準に考えます。

つまり、共有持分の買取価格を決めるときは、まず共有不動産全体の価格を算出する必要があります。

具体的には、下記の3つを基準にします。

合意が取れず訴訟に移行した場合は、不動産鑑定士の鑑定価格を採用するのが一般的です。

なお、買取価格を不当に安くして当事者同士で合意した場合でも、税務署から「実際の相場との差額分の贈与があった」と見なされ、差額分の贈与税が課せられるリスクが存在します。たとえば、市場価格が1,000万円の共有持分を100万円で買い取った場合は、差額の900万円に対して贈与税が数百万円程度かかる可能性があります。

このような税金トラブルを防ぐためにも、自分たちだけで価格を決めず、専門家の意見を取り入れて適正な価格を設定するのがよいでしょう。

関連記事

共有持分の売却相場は市場価格よりも安め？売却先で相場感が変わる理由も解説

対価を支払う

当事者同士が合意した買取価格で、相手方の共有持分を買い取ります。共有持分は通常の不動産よりも価格が安い傾向にあるものの、それでも数百万円～数千万円の支払いが必要です。

なお、共有持分は担保価値が低く、買取時に住宅ローンが使えないケースが多いので注意が必要です。原則として、現金一括での支払いになると思っておきましょう。

持分移転登記を行う

買い取った共有持分の所有権を法的に主張するためには、「持分移転登記」で買い取った共有持分の名義を自分に変更します。自分と相手方の共同申請になるため、協力が必要である旨を伝えておきましょう。

なお、登記手続きは専門知識が必要かつ、不備が許されない厳格な手続きです。そのため、登記手続きは登記実務の専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。

関連記事

持分移転登記とは？費用や自分で手続きする方法、流れを詳しく解説

話し合いがまとまらない場合は「共有物分割請求」も検討する

「相手が管理費用を滞納しているわけではないが、共有状態を解消したい」「協議を重ねても話し合いがまとまらない」といった場合は、民法第256条に基づく「共有物分割請求」や、民法第258条に基づく「共有物分割請求訴訟」を検討しましょう。

共有物分割請求とは、文字どおり共有不動産の分割（共有名義の解消）を、他の共有者全員に求める手続きのことです。共有持分の所有者なら、いつでも誰でも請求可能です。また、非常に強い法的拘束力を持っており、原則として他の共有者は共有物分割請求を拒否できません。

話し合いがまとまらない場合は訴訟に移行し、最終的には裁判官による判決が下されるため、ほぼ確実に共有不動産の分割が実現します。

共有物分割請求による分割方法は、下記のいずれかになります。

上記のうち、代償分割が認められれば他共有者の持分買取をおこなえます。

関連記事

共有物分割請求とは？3種類の請求方法やメリット・デメリットを解説

共有持分を買い取るには「代償分割」を認めてもらうことが必要

共有物分割請求を通じて、他の共有者の共有持分を買い取るためには、「代償分割」を認めてもらうことが必要です。

ただし、自分が請求を起こしたからといって、必ず代償分割が選ばれるわけではありません。「協議の時点で共有者全員が代償分割に合意する」「裁判官が代償分割にすると判決を下す」「代償分割する旨の和解が成立する」のいずれかでなければ、他の分割方法が選ばれる可能性があります。

代償分割を認めてもらうためには、代償分割が「合理的かつ公平な分割方法である」「自分には共有持分を一括で買い取れる資力がある」と裁判官に主張することが重要です。しかし、専門知識や法的対応力がなければ正しく主張するのは非常に難しいため、不動産問題に強い弁護士に代理やサポートを依頼するのがよいでしょう。

なお、代償分割が認められた場合、共有持分の買取金額は買取請求権を行使したケースと同じく、「共有名義不動産の市場価格 × 共有持分割合」が基準になる傾向があります。

代償分割の成立要件とは？

代償分割の成立要件は非常に複雑であり、物件の状況に応じてケースバイケースで考える必要があります。

判断の基準としては1996年の判例を参考にするのが一般的で、下記はその判例の要旨を部分的に引用したものです。

共有物の分割をする場合において、当該共有物を共有者のうちの特定の者に取得させるのが相当であると認められ、かつ、その価格が適正に評価され、当該共有物を取得する者に支払能力があって、他の共有者にはその持分の価格を取得させることとしても共有者間の実質的公平を害しないと認められる特段の事情があるときは、共有物を共有者のうちの一人の単独所有又は数人の共有とし、これらの者から他の共有者に対して持分の価格を賠償させる方法（いわゆる全面的価格賠償の方法）によることも許される。出典：裁判所「 平成8年10月31日　最高裁判所判例」

上記をおおまかにまとめると、次のようになります。

• 共有者のうち、特定の人が共有不動産全体を取得するのが合理的である
• 取得者は、適性価格で他共有者に賠償（金銭の支払い）をする
• 取得者は、上記の賠償について支払い能力をもっている

さらに、合理的かどうかの判断には下記の要素が総合的に考慮されます。

例えば、持分割合を過半数もっており、実際に共有不動産で暮らしている人であれば、代償分割が認められやすいでしょう。

自分の状況で代償分割が認められるかどうか不安であれば、弁護士に相談してみましょう。

現物分割や換価分割になるとどうなるのか？

現物分割や換価分割をおこなうと、原則として共有不動産は分割されて別々の不動産になったり、売却されて共有不動産の所有権そのものがなくなったりします。

そのため現物分割や換価分割だと、現在の共有不動産そのままの形で維持することができません。

共有持分を買い取って単独名義にしたいというニーズには対応できなくなってしまうため、注意しましょう。

共有物分割請求では希望の分割方法になるとは限らないため、弁護士などの専門家に全面的価格賠償が認められる可能性があるかの助言をもらうことがおすすめです。

共有持分の買取請求における注意点

共有持分の買取請求を進める際は、以下2つの注意点を確認しておいてください。

• 証拠を残しながら買取請求を進める
• 共有物分割請求が使えないケースもある

証拠を残しながら買取請求を進める

共有持分の買取請求をスムーズに進めるには、ポイントごとに証拠を残すことが最重要です。

たとえば、共有持分の買取請求権を行使する際、管理費用の肩代わり分を滞納者に請求した証拠を残しておかないと、「管理費用を請求してから1年以上経過したこと」を証明できません。相手に「そんな請求はされていない」とシラを切られると、買取請求権が認められない可能性があります。

そもそも、「相手が管理費用を滞納していること」「その分を自分が肩代わりしていること」についても証拠を残す必要があります。納税通知書、領収書、銀行預金の取引記録など、自分が滞納者の分を支払っていることを客観的に証明できる記録を準備しておいてください。

また、共有物分割請求においても、「共有物分割請求を行う旨の意思表示をした証拠」「裁判所で代償分割が合理的である理由や、自分の買い取り能力に問題がないことを証明できるもの」などを用意しておいてください。

買取請求権と共有物分割請求はいずれも法的な手続きであることから、「事実を客観的に証明できる証拠」の存在が非常に重要となります。

共有物分割請求が使えないケースもある

共有者全員の同意があれば、共有物分割請求を禁止することが可能であり、これを「共有物分割禁止特約」といいます。

禁止期間は最長5年間で、期間が満了するまで共有物分割請求はできなくなります。ただし、終了時に再び共有者全員の同意があれば、期間を更新することも可能です。

なお、共有物分割禁止特約を登記（法務局に不動産の権利関係を登録すること）することも可能で、その場合は新しい共有者にも特約が引き継がれます。

つまり、共有物分割禁止特約が登記されていると、だれかが共有持分のみを売却したときや、相続によって共有持分の名義が変わった場合であっても、新しい共有者は特約を守る必要があるということです。

共有持分を買取請求された際の対処法

「自分は売りたくないけど、他の共有者から買取請求されている」という人もいるかと思います。

しかし、ここまで解説した「共有物分割請求」や「共有持分買取権」による買取請求を受けた場合、少なくとも共有不動産の現状維持はむずかしいと言えます。

なぜなら、相手が共有物分割請求で訴訟を起こせば共有不動産の分割はほぼ避けられないですし、共有持分買取権も要件が成立していれば売却の拒否はできないからです。

話し合いで買取請求を取り下げてもらえないようであれば、自分の希望に少しでも近づけるよう、次善策を考える必要があります。具体的には、下記の3つを検討してみましょう。

【前提】相手からの買取請求も拒否できない

自分が共有持分の買取請求をしたときと同じく、相手からの買取請求は原則として拒否できません。

民法上の法的効力に基づき、適切に対応する必要があります。無視したときは裁判所にて無視の事実が考慮され、むしろあなたに不利な条件での買取が成立する可能性が高いでしょう。

もし圧力をかけて買取請求を取り下げるように迫ると、脅迫などの罪に問われる可能性があります。買取請求されたときは、法的に正しく対応していきましょう。

不動産を手放したくないなら「自分が相手の持分を買い取る」のがベスト

共有持分を売りたくない理由が「不動産を手放したくない」ということであれば、自分が相手方の共有持分を買い取るのが有効です。

相手の買取請求の理由が「権利関係を整理したい」「賃貸などで収益化したい」といった内容の場合、必ずしも共有持分の取得が目的ではありません。

自分のほうで買い取ることを申し出れば、円満に解決できる可能性があります。

なお、持分買取の資金がないという人は、ローンを借りることも検討してみましょう。

「高齢で借りられるか不安」といった人も、持分買取後の不動産を担保にする「不動産担保ローン」を使えば、十分な資金を借りられる可能性があります。

買取条件に納得できるなら応じる

買取請求時に相手が出した買取条件に納得できるなら、素直に応じてしまうのも1つの選択肢です。共有持分を手放せるうえに、共有持分の売却価格分の金銭を得られるメリットがあります。

相手としても争いなくスムーズに買取できるため、双方にとってメリットが大きいと言えるでしょう。

買取条件に納得できないときは、一旦金額について交渉するのもよいでしょう。ただし、買取条件で揉めすぎると共有物分割請求や共有持分買取権を行使される可能性があります。

相手に売りたくないなら「第三者への持分売却」も検討しよう

共有持分を売りたくない理由が「相手方の共有者にだけは売りたくないから」という人もいるでしょう。

相手の提示価格が安すぎるケースや、これまでの関係性から悪感情を抱いているケースなど、さまざまな理由があると思います。

どうしても相手に売りたくないのであれば、第三者に売ることも考えましょう。第三者に売れば自分だけ共有名義から抜けることになるため、他の共有者と関係を断つことも可能です。

自分の共有持分なら自由に売却することができるので、事前に共有者へ伝える必要もありません。

「共有持分の売却はしたいけど、他の共有者と関わりたくない」という人は、ぜひ第三者への売却を検討してみましょう。

関連記事

共有持分の売却は共有者の同意が不要！売却の方法や同意が得られない時の対処

自己持分のみの売却なら買取請求よりも共有状態をスムーズに解消しやすい

もし共有者の共有持分を買い取りたい理由が、「共有者同士の面倒な人間関係や管理責任から解放されたい」という場合は、買い取るのではなく自分の共有持分を売却するのも1つの手です。

自己持分の範囲なら、共有名義不動産全体の売却とは異なり、民法第206条に基づき他の共有者の同意なく売却できます。自己持分の売却のほうが、買取請求よりも共有状態をスムーズに解消しやすいです。

具体的な理由は、次の通りです。

• 「滞納などの義務違反」「トラブルの証拠」の証明や、請求日から1年以上の待機などが不要で、売却先が見つかればすぐに行動に移せる
• 話し合いがこじれて裁判沙汰になる心配がほとんどない

自己持分の売却を検討する場合は、共有持分専門の買取業者への相談を推奨します。

前提として、共有持分は一般的な不動産売買ではないため、購入希望者を見つけるのは簡単ではありません。価格相場も低い上に、一般的な不動産会社に相談しても取り扱い自体を断られる可能性があります。

一方で、共有持分専門の業者であれば、持分を買い取った後に収益化する方法を熟知しているため、スピード対応や高額買取が期待できます。

関連記事

共有持分を揉めずに売る方法！売却方法ごとのコツや避けるべき方法も解説

まとめ

共有持分の買取請求は、「民法上の強制力を行使」または「当事者間での交渉」するのいずれかの方法でおこなえます。共有者との関係が良好であったり、双方に買取・売却の意思がある場合には、当事者間での交渉で買取請求しましょう。

一方、共有者との話し合いが難しい場合や、相手に不法行為が認められる場合には、民法上の強制力を行使する方法で共有持分を買い取れないか確認してみましょう。

民法上の強制力を行使する場合は、弁護士への依頼や裁判が必要です。そのため、手間や時間、費用がかかる点を押さえておきましょう。

また、共有物分割請求と共有持分買取権の行使をおこなうには要件があるため、詳しくは不動産問題に詳しい弁護士へ相談することをおすすめします。

買取請求の目的が「権利関係の整理」や「共有不動産全体の処分」であれば、持分買取にこだわらず、自分の共有持分を買取業者に売却することも検討してみましょう。

共有持分専門の買取業者であれば、権利関係が複雑でトラブルを抱えた物件でも対応できるので、買取請求をするよりスピーディーに問題を解決できます。

弊社では共有持分の再販ルートを活用し、通常より高値での買取が可能です。「共有者との関係が悪い」などといった特別な事情がある共有持分も問題なく買取できるため、まずはお気軽にご相談ください。