共有持分の放棄は単独でできますが、放棄後に共有持分の所有権が移転したことを証明する登記には、共有者の協力が必要です。
しかし、中には登記に協力してくれない共有者もいるでしょう。
そこで有効となるのが、裁判所に「登記申請を実行する権利がある」と主張する「登記引取請求訴訟」です。
登記引取請求訴訟が認められると、他共有者の同意や協力がなくても持分移転登記をおこなうことが可能です。
また、共有持分は共有者の同意や協力がなくても売却ができるので、放棄の前に売却を検討してみてはいかがでしょうか。
共有持分の買取業者へ依頼すれば、共有者と顔を合わせることなく共有持分の売却ができます。
最短48時間で共有持分を現金化できますので、共有持分を放棄する前に一度買取業者へ相談してみてはいかがでしょうか。
登記引取請求訴訟とは
この訴訟が認められた場合、他共有者の協力が無くても単独で持分移転登記をおこなうことが可能です。これにより、放棄した持分の納税等から逃れられます。
理解を深めるために、登記引取請求訴訟を認めた実際の判例を以下で解説します。
■最高裁判所 昭和36年11月24日
真実の権利関係に合致しない登記があるときは、その登記の当事者の一方は他の 当事者に対し、いずれも登記をして真実に合致せしめることを内容とする登記請求権を有するとともに、他の当事者は右登記請求に応じて登記を真実に合致せしめることに協力する義務を負うものというべきである。出典：裁判所「最高裁判所 昭和36年11月24日」
ただし、民事裁判において訴訟を起こしてから判決が下るまでの平均期間は平成30年では約9カ月であると裁判所の調査で明らかになっています。
つまり、判例で認められた事実があるからといって、すぐに持分の所有権移転登記が実行できるとは限らないというわけです。
もしなるべく早く持分を放棄したいのであれば、共有者と話し合って協力を得ることが最善だといえるでしょう。
「交渉・説得できるか不安」という人などは不動産問題に詳しい弁護士に相談することが大切です。
過去の判例や法律などを根拠に持分の所有権移転登記の手続きを協力してもらえるように共有者との交渉をスムーズに進めてくれるでしょう。
登記引取請求訴訟の流れ
登記引取請求訴訟を起こすのであれば以下の手順にそって手続きを進めていきます。
- 放棄の通知は内容証明郵便を利用する
- 登記引取請求訴訟の準備をする
- 訴訟が受理されたら所有権移転登記をおこなう
基本的な流れを把握しておけばスムーズに手続きをおこなうことができるでしょう。
①放棄の通知は内容証明郵便を利用する
共有持分の放棄を共有者に通知するとき、口頭だけでなく文書を送付しておくことで「言った・言わない」のトラブルを防ぐことが可能です。
持分放棄の同意や所有権移転登記の協力など重要な内容を送付するのであれば「内容証明郵便」を利用するとよいでしょう。
文書を差し出す場合は郵送用の文書と文書のコピーを2通用意し、郵便局で内容証明の手続きをおこなうことで持分放棄における通知の事実を証明しやすくなるでしょう。
②登記引取請求訴訟の準備をする
登記引取請求訴訟を起こすためには必要書類や訴訟にかかる費用などを用意しなければいけません。それが以下の通りです。
手数料・・・訴えにかかる手数料が法律で定められており、収入印紙で納めます。
郵便費用・・・裁判所から原告や被告に書面を送るためのものです。現金か切手のいずれかで納めます。
添付書類・・・不動産の登記事項証明書、固定資産評価証明書
証拠書類の写し・・・内容証明郵便など、訴訟の際の証拠書類がある場合は、裁判所用1通・被告人分の通数のコピーを提出します。
上記の必要書類等が準備できれば「地方裁判所」または「簡易裁判所」のどちらかに提訴します。法律上、被告（訴えられる側）の住所地を管轄する裁判所に提訴するのが原則です。
ただし、不動産に関する訴訟は原告（訴える側）の住所地を管轄する裁判所や不動産の所在地を管轄する裁判所に提訴することも可能です。
③訴訟が受理されたら所有権移転登記をおこなう
裁判所から登記引取請求訴訟が受理されることで共有持分を放棄した人が単独で登記申請をおこなうことが可能となります。
登記申請のときも必要書類や費用を準備した上で共有不動産の所在地を管轄している法務局で手続きしましょう。基本的な必要書類と費用は以下の通りです。
- 登録申請書
- 登録原因証明情報（判決書正本）
- 固定資産評価証明書
- 印鑑証明書・実印
- 本人確認書類（運転免許証やパスポートなど）
- 登録免許税
- 委任状（司法書士などに委任する場合）
登録原因証明情報である「判決書正本」は裁判所から交付され、登記引取請求訴訟が正式に受理された事実を証明するためのものなので大切に保管しましょう。
登録免許税は「不動産の固定資産税評価額×持分割合×税率」で算出します。持分放棄における税率は国税庁「登録免許税の税額表」によると2％です。
そのほかの書類については以下の記事でも詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
共有持分を放棄するときの手続き
共有持分の放棄はどのような手続きが必要なのか気になる人も多いかと思います。持分放棄については所有権移転登記を完了することで、対象の共有不動産における権利関係を解消できます。
ただし、その前に共有者に対して持分放棄をおこなうことを通知して、同意を得ておくとよいといえます。次の項目から持分放棄する流れに沿ってその理由を解説していきます。
持分放棄を共有者に通知する
持分放棄自体は単独で可能な行為とされているため、本来であれば共有者に前もって通知しておく必要はありません。また、持分放棄の許可を取らなくてもよいわけです。
ただし、放棄した持分は「他の共有者に帰属する」ことが民法第255条で定められており、共有者全員で持分移転登記の手続きをおこなう必要があります。
持分を放棄してスムーズに登記手続きをおこなうには事前に共有者から許可をもらっておくとよいかもしれません。
所有権移転登記をおこなう
共有持分の放棄が認められたとしても登記簿上の所有者が変更されない限り共有持分を放棄していないと判断されてしまう恐れもあります。
また、放棄された持分が共有者に帰属しても登記簿上の所有者ではないことによって、第三者に権利を主張できません。
そのため、共有持分を放棄したら必ず所有権移転登記をおこないましょう。登記の申請先は共有不動産の所在地を管轄している法務局です。管轄の法務局を調べる際は以下のホームページを参考にしてください。
参照：法務局「管轄のご案内」
移転登記は共同申請が原則
所有権移転登記には「共同申請の原則」という規定が不動産登記法第60条によって設けられています。実際の条文が以下の通りです。
■共同申請
権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。出典：e-Govポータル「不動産登記法第60条」
つまり、持分を放棄する人とそれを受け取る他の共有者が登記申請する必要があります。そのため、持分放棄したことを通知して共有者から手続きを協力してもらいましょう。
しかし、ケースによっては登記手続きの協力を得られなかったり話し合いで決めた期限までに手続きをおこなってくれないことも考えられます。
このような問題を解決する方法が「登記引取請求訴訟」です。
持分放棄における税金の注意点
固定資産税の負担から解放されるために持分放棄を検討している人も少なくないでしょう。持分放棄に関わる税金について注意しなければいけないことがあります。それが以下の通りです。
- 放棄した年の固定資産税を支払わなければならない
- 放棄がみなし贈与とされてしまう
次の項目からそれぞれについてわかりやすく解説するので、税金を延滞・滞納とみなされないように気をつけましょう。
放棄した年の固定資産税を支払わなければならない
所有権移転登記をおこなうことで正式に共有持分を放棄したことになり、固定資産税を支払う義務はなくなります。
しかし、固定資産税の課税対象となるのは1月1日時点の所有者であるため、放棄した年の固定資産税は支払わなければいけません。
つまり、固定資産税の納税義務が失われるのは持分放棄した次年度です。
例えば、2020年12月から持分放棄の手続きを始め、手続きを終えた時期が2021年1月を過ぎてしまったとしたら、納税義務は2022年に免除されるということになります。
放棄が「みなし贈与」とされてしまう
共有持分の放棄は税務上において「みなし贈与」とされています。そのため、放棄された持分を取得した共有者には贈与税が課せられてしまいます。
仮に共有持分の放棄を非課税にすると贈与税逃れ（脱税）の手段として悪用されてしまうことが懸念されます。それを防ぐ目的として持分放棄を贈与とみなすわけです。
ただし、すべての贈与（みなし贈与）に対して贈与税がかかるわけではありません。
なぜなら、贈与において年間110万円までの基礎控除が設けられているからです。そのため、年間110万円以内の贈与であれば非課税ということです。
放棄した共有持分の評価額が110万円を超えるとしたら、評価額から基礎控除を差し引いた金額に対して贈与税が課せられます。
贈与税の税率と控除額は課税価格によって決まっています。税率と控除額については以下の記事でわかりやすくまとめているので参考にしてみてください。
まとめ
共有持分を正式に放棄するには所有権移転登記を共有者と共同して申請しなければいけません。ただし、ケースによっては登記手続きに協力してもらえないことも考えられます。
もし共有者が登記手続きに協力してくれないのであれば、裁判所に「登記引取請求訴訟」を提訴することも検討しましょう。
登記引取請求訴訟が受理されることで共有者の協力がなくても単独で持分の移転登記が可能となります。
しかし、訴訟を提訴してから判決が下るまで半年以上かかってしまうことも珍しくありません。
なるべく早く持分放棄するためには訴訟前に弁護士に相談して共有者に協力してもらえるように交渉・説得することが大切です。
登記引取請求訴訟についてよくある質問
登記引取請求訴訟とはなんですか？
なぜ持分放棄において登記引取請求訴訟が利用されるのですか？
持分放棄で登記申請を済ませないと、どんな問題がありますか？
登記引取請求訴訟は、どのような手順で進めますか？
訴訟を起こしてから登記できるまで、どれくらいかかりますか？
