共有持分の売却相場は市場価格よりも安め？売却先で相場感が変わる理由も解説

共有持分の売却相場は売却先で大きく変わる

共有持分の売却相場は、売却先が誰かによって大きく変わります。

共有名義の不動産は、持分だけでは自由に使えず、売却・建替えといった重要な判断には共有者全員の同意が必要です。そのため、買主が抱えるリスクや取得後の負担が売却先によって異なり、結果として相場にも差が生じます。

共有持分の代表的な売却先と、相場の目安は次のとおりです。

売却先	相場の目安	特徴
共有者に売却	不動産全体の市場価格 × 持分割合	共有者の権限が強まりやすいため高値になりやすい。単独所有に近づく場合は市場価格寄りで決まることもある。
買取業者（第三者）に売却	市場価格 × 持分割合 × 1/2〜1/3	共有状態のリスクや交渉・解体費用などを織り込むため、相場は低めになりやすい。

ただし、実際の査定額は、共有者間の関係性、物件の利用状況、建物の状態、権利関係の複雑さなど、さまざまな個別事情によって変動します。

以下では、売却先ごとの相場について詳しく解説します。

共有者に売却「不動産全体の市場価格 × 持分割合」が目安

共有者に売却する場合の相場は、「不動産全体の市場価格 × 持分割合」が目安となります。共有者が持分を買い増すことで管理や売却の判断がしやすくなり、最終的に単独所有へ近づくというメリットがあるためです。

そのため共有者は、多少価格が高くても「この機会に持分を増やしたい」と考えるケースが多く、第三者に売却する場合より高値がつきやすくなります。

特に以下の条件がそろうと、市場価格に近い金額が提示される可能性が高まります。

• 共有者同士の関係が良好で、売却に向けた協議がスムーズに進む
• 物件の条件がよく、共有者側に買い増しの必要性や意欲がある
• 相続・住み替えなど、共有者側の取得ニーズとタイミングが一致している

また、共有者が買主になる場合は、価格交渉の幅が大きい点も特徴です。

実務でも「相続対策として持分をまとめたい」「権利を強めておきたい」といったニーズを持つ共有者は少なくありません。こうしたケースでは購入意欲が高いため、売主側が交渉を有利に進められ、市場価格に近い金額まで上がる場合もあります。

適正価格で売却するためには、不動産全体の市場価格や持分評価を事前に把握し、査定書や周辺相場などの根拠資料を準備しておくことが重要です。根拠が明確なほど、価格交渉も進めやすくなります。

単独所有できない場合は相場より安くなることが多い

共有者が持分を買い増しても単独所有が見込めない場合、売却価格は相場より安くなることが多いです。

たとえば次のような状況では、買主となる共有者のメリットが薄くなり、提示額が下がりやすくなります。

• 他の共有者が買取・売却に応じず、協議が進まない
• 共有者の人数が多く、権利関係が複雑で管理が難しい
• 共有者間の対立が強く、今後の意思決定が難航すると見込まれる

こうした場合、共有者側は「持分を増やしても権利調整が進まない」「将来的な処分の見通しが立たず投資リスクが高い」と判断し、持分割合より安い金額を提示するケースが多く見られます。

そのため、共有者への売却では、買主側が単独所有に近づける可能性があるかどうかが、最終的な価格を大きく左右するポイントになります。

買取業者といった第三者に売却「市場価格×持分割合×1/2から1/3」が目安

共有持分を買取業者などの第三者へ売却する場合、相場は一般的に「市場価格 × 持分割合 × 1/2〜1/3」 といわれます。

ただし、これは厳密な算定式ではなく、実務では「半額以下になることも多い」という傾向をまとめた目安にすぎません。

第三者への売却は、共有状態に伴う制約が大きく、取得後にも多くの手続きが必要になるため、共有者へ売却する場合より査定額が低くなりがちです。どの程度下がるかは、物件の状態や共有者との関係性によって大きく変わります。

以下では、相場が低くなりやすい具体的な理由を解説します。

持分だけ買い取っても単独で利用できないため相場は低め

共有持分を取得しただけでは、買取業者は物件を自由に使うことができません。売却や建替え、大規模な修繕といった重要な判断には、共有者全員の同意が必要だからです。

共有状態が続くと、次のような問題が生じる可能性があります。

• 他の共有者が売却や協議に応じず、権利調整が進まないことがある
• 管理が滞り、建物の状態が悪化するおそれがある
• 収益物件では賃料配分や運用方針の調整が必要になる

こうした制約があるため、業者は安全性を重視し、査定額を低めに設定します。

共有者との交渉や解体費用などがかかる場合、価格が下がる要因となる

買取業者は、持分取得後に残りの共有者と交渉し、権利をまとめること（権利調整）を前提に購入します。業者によっては物件の再販を視野に入れるケースも多く、その過程で追加コストが発生します。

主なコストやリスクは以下のとおりです。

• 共有者との交渉が長期化するリスク
• 交渉が不成立となり、権利がまとめられない可能性
• 老朽化した建物の解体費用
• 残置物撤去・測量・境界確認などの追加コスト

これらの費用やリスクを見越して査定するため、持分割合から大きく減額されるケースも珍しくありません。

共有持分ならではの売却価格を左右するポイント

共有持分の査定でも、立地・築年数・建物状態・接道状況といった「通常の査定項目」が基礎価格として評価されます。これは一般の不動産と変わりません。

ただし実務では、物件そのものよりも「権利関係がどれだけ整理されているか」が査定額を大きく左右します。物件条件に問題がなくても、共有者の人数が多い、関係性が悪い、連絡が取れない共有者がいるなどの理由で価格が下がるケースは少なくありません。

また買取業者は、取得後に必要となる交渉や手続きの負担を事前に見極めるため、調整コストが高いほど査定額は下がりやすくなります。

こうした背景があるため、共有持分の査定では通常の不動産とは異なる、次のような特有のポイントが重視されます。

• 持分を所有する共有者の数
• 共有不動産に居住者はいるかどうか
• 土地と建物両方の共有持分を持っているかどうか
• 住宅ローンの残債や抵当権の設定
• 隣接する土地との境界標の有無

以下では、それぞれのポイントが査定額にどのように影響するのかを、実務の視点から解説します。

持分を所有する共有者の数

共有者の人数は、共有持分の査定に大きく影響する要素です。相続が繰り返されると共有者が5人、10人と増えていくケースも珍しくありません。なかには連絡先が不明な共有者が含まれる場合もあります。

実務では、共有者が多いほど「誰と交渉すべきか」「どれだけ時間や手間がかかるのか」が読みづらくなり、取得後の調整リスクが高くなりがちです。そのため買取業者は、想定されるコストを織り込んで査定額を低めに設定する傾向があります。

一方で、共有者が少なく連絡も取りやすい場合は権利調整がスムーズに進むため、査定額が下がりにくくなります。

例として、不動産の条件や周辺環境がほぼ同じ2つの共有名義不動産AとBを比較してみましょう。

この場合、共有名義不動産Aのほうが査定額は高くなるのが一般的です。持分割合が大きいほど取得後の扱いやすさが高く、共有者が少ないほど交渉や手続きの負担が小さいため、業者が負うリスクも小さくなるからです。

こうした背景から、共有者の人数は査定の初期段階で必ず確認される重要なポイントとなっています。

共有不動産に居住者はいるかどうか

共有名義の不動産では、持分所有者本人やその親族がそのまま居住しているケースは少なくありません。

実務では「居住者の有無」が査定額を大きく左右します。居住者がいる物件は、取得後にどこまで話し合いが進むのか、退去や利用条件について合意できるのかといった見通しが立ちにくく、対応に要する時間や負担が大きくなるためです。

特に、居住者が売却に反対している場合は、話し合いだけでは解決が難しく、将来的に共有物分割請求訴訟へ発展する可能性もあります。ただし、居住者の生活事情によっては、分割請求が権利濫用と判断され認められないケースもあるため、買取業者はこの点を慎重に見極めます。

こうした背景から、居住者がいる共有不動産は「調整が長期化するリスク」を織り込んで査定額が低くなりやすいのが実情です。

一方で、居住者がいない物件は調整すべき相手が限定されるため、買取業者の負担が小さくリスクも少なく、価格が下がりにくい特徴があります。

土地・建物両方の持分を所有しているか

土地と建物の両方の共有持分を所有している場合、利用や処分の自由度が高く、査定額も高くなりやすい傾向があります。

土地・建物どちらも所有していれば、買取業者が追加で他の共有者から権利を買い増す必要がなく、再販までのコストや手間を抑えられるため、リスクも小さく評価が安定しやすくなります。

一方で、土地のみ・建物のみの持分は、物件を自由に利用できません。

例えば、土地の共有持分のみを2分の1持つAさんと、土地・建物をそれぞれ2分の1ずつ持つBさんを比較してみましょう。

Aさんのように土地だけを所有しているケースでは、のが実情です。

このようなケースでは一般の買主がほとんど現れず、買取業者が取得した場合も最終的に不足する権利を買い取る必要が生じます。追加コストが大きくなる分、査定額が低くなる傾向があります。

住宅ローンの残債や抵当権の設定

住宅ローンが残っている共有不動産には、通常「抵当権」が設定されています。売却するにはローンを完済し、抵当権を抹消する必要があるため、査定時には次の点を必ず確認されます。

• 完済可能な価格で売却できるか
• 抵当権を問題なく抹消できる状態か

共有名義の場合は、抵当権を外す段階で共有特有の追加リスクが生じます。たとえば「ローン契約者は誰か」「もう一方の共有者が協力するか」「返済原資をどう確保するか」といった点がネックになりやすく、調整が複雑になりがちです。

特に離婚に伴う売却では、次のような事情から手続きが長期化するケースも少なくありません。

• 別居していて連絡が取れない
• ローン契約者が協力しない
• すでに返済の滞納が発生している

さらに、抵当権が付いたままの共有持分は一般の個人には売却できないため、実際には「買取業者が対応可能か」が重要な判断ポイントとなります。

こうした事情から、抵当権付きの共有持分は、追加コストや手続き遅延のリスクを織り込んで査定額が低くなりやすいといえるでしょう。

隣接する土地との境界標の有無

共有名義の土地では、長年の利用や相続を経るなかで、境界を示す杭や金属プレートなどの境界標が失われ、境界が曖昧になっているケースが少なくありません。

境界が不明確な状態でも取引は可能ですが、売却後に隣地所有者との境界トラブルが発生するリスクを買主が負うため、査定は低くなりやすいのが実情です。

境界が曖昧な場合には、次のような追加費用や負担が発生することがあります。

• 土地家屋調査士による境界調査・測量費（20万〜50万円程度）
• 隣地所有者との立会いや協議にかかる手間
• 境界立会いを拒否された場合の時間的ロスやトラブル要因

また、共有持分の土地では、境界確定や測量を行う際に共有者全員の同意が必要です。1人でも同意しない共有者がいると作業が進められないため、単独名義よりも手続きが滞りやすいという難しさがあります。

なお、境界標が見当たらない場合でも、地中や塀の下に残っているケースもあり、簡易な確認で解決することもあります。査定時に不動産業者へ相談すれば、現地確認を行ってくれることが一般的です。

共有持分の売却では境界の状況が価格に直結するため、早めに状況を把握しておくと安心でしょう。

共有持分の買取事例も相場の参考にしてみよう

共有持分の価値は、物件の種類・持分割合・共有者との関係性・利用状況など、複数の要素によって大きく変動します。

そこで本項では、筆者がこれまで実際に取引した共有持分の買取事例を紹介します。

類似するエリアや持分割合の事例があれば、売却価格の目安を把握する材料として活用できるでしょう。あくまで相場感をつかむための参考情報としてご覧ください。

【1億円で売却】駐車場になっている土地の持分1/4

買取価格 1億円	エリア：東京都	種別：駐車場
	持分：1/4	共有人：4人（親族）
遠縁の親族と共有している土地を駐車場として運営していましたが、体調不良もあり、現金化する必要が出てきました。土地の価格が高額なため、他の共有者に買い取ってもらうのは難しく、共同売却もスムーズには進まない状況でした。そうした経緯もあり「共有持分だけを買い取ってくれる業者がいる」と聞いていくつかの会社に相談しました。しかし、高額物件ということもあって具体的な金額提示が得られず困っていました。最終的に、しっかりと納得できる金額を提示してくれたのは御社でした。短期間での決済を希望していましたが、迅速な調査と必要書類の準備をしていただき、誠意ある対応に大変満足しています。ありがとうございました。

【470万円で売却】疎遠の親族と共有している戸建ての持分1/4

買取価格 470万円	エリア：東京都	種別：戸建て
	持分：1/4	共有人：4人
相続によって不動産の持分を取得しましたが、居住者や他の共有者とは全く交流がなく、手紙を送っても返事がもらえない状況が続いていました。このまま放置するわけにもいかず「せめて自分の持分だけでも売却したい」と考えて問い合わせたところ、親身に対応していただき、スムーズに取引が進み、無事に持分を買い取っていただくことができました。不安だった気持ちも解消され、本当に感謝しています。

【6,000万円で売却】テナントビルの土地・建物の持分3/4

買取価格 6,000万円	エリア：東京都	種別：ビル
	持分：3/4	共有人：2人
財産整理の一環として、テナントビルの土地と建物の約3/4の持分を売却することにしました。まず士業事務所に相談したところ、複数の買取業者をご紹介いただき、入札形式で査定を依頼することになりました。各社から提案をいただいた中で、最も高い金額を提示してくださったのが御社でした。丁寧な対応と納得のいく条件で取引を進めることができ、安心して売却を完了することができました。本当に感謝しています。

【2億円で売却】収益アパートの持分1/4

買取価格 2億円	エリア：東京都	種別：収益アパート
	持分：1/4	共有人：4人（親族）
相続によって収益アパートの共有持分を取得しましたが、他の共有者との関係がうまくいかず、このまま共有状態を続けることにストレスを感じていました。そこで共有持分の買取業者にいくつか査定を依頼しましたが、自分の希望額に届くところがなかなか見つからず、売却を決断できずにいました。そのような状況のなか、唯一希望額に近い金額を提示してくださったのが御社でした。丁寧な対応にも安心感を持てたため、納得して売却することができました。気持ちの整理もつき、スムーズに取引を終えることができて本当に感謝しています。

【1,250万円で売却】土地の共有持分1/2

買取価格 1,250万円	エリア：東京都	種別：土地
	持分：1/2	共有人：2人
兄弟2名で土地を相続しましたが、兄と仲が悪く話し合いができない状態でした。さらに、古い家が建っており、先代が室内で亡くなったことや、固定資産税などの維持費をすべて私が負担している状況で、精神的にも金銭的にも限界を感じていました。そのような状況で相談させていただいたところ、親身になって迅速に対応してくださり、短期間で納得のいく形で売却を進めることができました。複雑な状況にもかかわらず丁寧にサポートしていただき、大変感謝しております。

【3,710万円で売却】区分所有建物の共有持分1/2

買取価格 3,710万円	エリア：東京都	種別：区分所有建物
	持分：1/2	共有人：2人
元夫と共有している物件について、自分の持分を売却したいと考えておりましたが、直接話し合うことはおろか、弁護士を通じた交渉さえも上手くいかず途方に暮れていました。建物には元夫が居住しており、鍵の管理も全て元夫が行っている状態で、売却が非常に難しいと感じていました。そこで思い切って相談したところ、迅速かつ的確に対応してくださり、複雑な状況でも安心して取引を進めることができました。相談して本当に良かったと思います。感謝の気持ちでいっぱいです。

【550万円で売却】戸建ての共有持分1/2

買取価格 550万円	エリア：東京都	種別：戸建て
	持分：1/2	共有人：2人
兄弟で相続した実家が、共有状態のまま長年放置されており、維持管理の負担が大きくなっていました。私は共有者である兄と一緒に売却して現金化を希望していましたが、兄は実家への思い入れが強く、売却に反対され話し合いが進みませんでした。また、生前の親の荷物がそのまま残っている状況で、どうにかこの状態を解消したいと考えておりました。そこで相談したところ、親身になって丁寧に話を聞いていただき、私の気持ちに寄り添った対応をしてくださいました。おかげさまで、自身の持分を納得のいく形で売却することができました。本当に感謝しております。

【1,500万円で売却】離婚で不要になった夫婦名義マンションの持分1/2

買取価格 1,500万円	エリア：神奈川県	種別：マンション
	持分：1/2	共有人：2人（夫婦）
離婚後、以前住んでいたマンションが不要になったため、買い取っていただきました。元夫とは長年別居しており、すでに連絡も取れない状態だったので、自分の共有持分だけを買い取ってくれる業者を見つけられて本当に助かりました。弁護士の方からは「物件全体を売却した方が手元に残るお金が多くなる」と説明を受けましたが、元夫とはできるだけ関わりたくなかったため、持分だけを売却する道を選びました。それでも、さまざまな選択肢を丁寧に説明していただき、納得したうえで決断できたことに満足しています。おかげで、安心して売却を終えることができました。ありがとうございました。

【3,700万円で売却】共有状態で相続した収益アパートの持分1/3

買取価格 3,700万円	エリア：神奈川県	種別：収益アパート
	持分：1/3	共有人：3人（兄弟）
兄弟で相続した収益アパートの経営方針を巡って意見が対立し、関係が悪化してしまいました。この状態が長年続いたため「いっそ自分の持分だけでも売却して気持ちを整理したい」と考えるようになりました。担当者は、他の不動産会社と比べても説明が非常に丁寧で、こちらの話をしっかり聞いてくれる姿勢が印象的でした。物件の収益状況が悪化しており、さらに隣地との境界が未確定だったことから、他社ではどんどん査定額を下げられてしまいました。しかし、こちらの事情を理解したうえで、変わらず良い金額を提示していただき、無事に取引を終えることができました。誠実な対応に心から感謝しています。

【5,000万円で売却】戸建ての土地と建物の持分1/2

買取価格 5,000万円	エリア：神奈川県	種別：戸建て
	持分：1/2	共有人：2人
家族間での折り合いが悪く、自宅を離れて転居する際に、居住している家族へ持分の売却交渉を試みましたが、話し合いがうまくまとまらず困っていました。このまま解決できないことに不安を感じて相談したところ、親身になってスムーズに対応していただきました。その結果、複雑な状況にもかかわらず安心して取引を進めることができ、最終的に納得のいく形で持分を買い取ってもらう決断をすることができました。大変満足しており、心から感謝しています。

→共有持分の買取事例をさらに見たい方はこちら

共有持分を専門買取業者に売却するメリット

共有持分の売却は、一般の不動産会社よりも共有持分の買取を専門とする業者に依頼したほうが、取引がスムーズに進みやすく、早期の現金化につながるケースが多いです。

共有不動産は、共有者同士の関係性・持分割合・利用状況などが複雑になりやすく、通常の不動産会社では対応が難しい場面も少なくありません。専門買取業者であれば、共有トラブルの対応実績が豊富で、状況に応じた最適な解決ルートを提示できます。

特に、共有者間で揉めているケースでは法的判断が必要になることもあるため、弁護士と連携して対応している業者かどうかは重要なポイントです。

専門買取業者に売却するメリットは次の5つです。

• 共有者との交渉や取り決め等を全て請け負ってくれる
• どんな割合の共有持分でも買取対象
• 相談から即日で売却・現金化ができる
• トラブルを抱えた共有持分でも買取可能性が高い
• 専門外の業者よりも高値で買取してもらえる可能性が高い

それぞれ詳しく解説します。

共有者との交渉や取り決め等を全て請け負ってくれる

共有持分の売却では、他の共有者から反対されたり、そもそも連絡が取れなかったりといった理由で、手続きが進まないケースが少なくありません。

原則として自分の持分は単独で売却できますが、共有者との関係性を悪化させるような強行売却は避けるべきです。

専門買取業者であれば、共有者全体の状況を把握したうえで、交渉方針の整理、共有者への意思確認、必要に応じた専門家（弁護士・司法書士など）への橋渡しまで、まとめて任せることができます。

また、共有者の反対や連絡不能といった問題がある場合でも、状況に応じて次のような選択肢を示し、適切な進め方を提案してくれます。

• 他共有者の持分もまとめて買い取る選択肢の提示
• 法的対応が必要な場合の弁護士への相談案内（※実際の交渉・申立ては弁護士が担当）
• 共有者が連絡不能な場合に、弁護士が不在者財産管理人選任申立てを検討するケースがある旨の案内

専門買取業者が間に入ることで、共有者間の対立を最小限に抑えつつ、円滑な売却を進めることができます。

どんな割合の共有持分でも買取対象

共有持分は必ずしも1/2のような分かりやすい割合とは限らず、1/10や1/48といった細かい割合になっているケースも少なくありません。

共有者の人数が多い場合や、土地と建物でそれぞれ異なる持分割合が設定されている場合など、状況によっては権利関係がより複雑になることもあります。

こうしたケースでは、共有者ごとの持分割合を正確に把握し、適切に評価する必要があるため、共有持分の取扱実績が豊富な専門買取業者でないと査定が難しい場合があります。

共有持分の専門買取業者であれば、割合の大小にかかわらず基本的に買取が可能です。複雑な持分でも、共有不動産の評価に精通しているため、実情を踏まえた妥当な査定額を提示してもらいやすい点が大きなメリットです。

相談から即日で売却・現金化ができる

共有持分の専門買取業者なら、最短即日～数日で売却・現金化できます。

一般の不動産会社が仲介で買主を探すのに対し、専門買取業者は自ら買取るため、手続きがスピーディーです。

共有持分に関する知識や実務経験が豊富なことから、状況確認や査定の提示も早く、全体の流れが短期間で進みやすい傾向があります。

ただし、共有者間の意思確認が必要な場合などは、数日程度かかるケースもあります。

トラブルを抱えた共有持分でも買取してもらえる可能性が高い

共有持分は、共有者同士の意見対立や連絡不能、占有者の存在など、さまざまなトラブルが原因で売却が進まないことが少なくありません。

専門買取業者であれば、こうしたトラブルを抱えた共有持分でも、状況を整理したうえで買取に応じてもらえる可能性が高いです。

多くの共有持分専門買取業者は、弁護士や司法書士と連携しており、次のような複雑な状況でも、必要に応じて専門家と協力しながら進めることができます。

• 共有者の一部が売却に反対している
• 連絡が取れない共有者がいる
• 占有者がいる場合など、権利関係の確認や専門家への相談が必要となるケース

また、売主自身が共有者間の調整やトラブル対応を直接行う必要がなく、煩雑なやり取りを業者側に任せられるため、精神的負担を軽減できる点もメリットです。

専門外の業者よりも高値で買取してもらえる可能性が高い

共有持分は、共有者同士のトラブルや複雑な権利関係を抱えているケースが多く、専門外の業者では適切に評価することが難しいのが実情です。そのため、リスク回避の観点から査定額が低めに設定されたり、場合によっては買取自体を断られてしまったりすることもあります。

一方、共有持分の専門買取業者は、共有者間の対立・連絡不能・占有状況の有無などを前提に査定できるため、専門外の業者では評価しづらい要素も踏まえて判断できます。

その結果、専門外の業者よりも有利な条件で買い取ってもらえるケースが少なくありません。

「早く共有持分を手放したい」「できるだけ条件を良くしたい」といったニーズがある場合は、共有持分の専門買取業者へ相談すると選択肢が広がります。

共有持分を買取業者へできるだけ高値で売却するポイント

共有持分は、通常の不動産よりも業者ごとの評価差が大きく、査定額に幅が出やすい特徴があります。そのため、売却前の準備や共有者との調整次第で最終的な売却額が大きく変わります。

買取業者へできるだけ高く売却するために、押さえておきたいポイントは次の3つです。

• 複数の買取業者に査定を依頼して比較する
• 他共有者を説得して売却する持分の割合を増やす
• 共有者との関係性を良好にしておく

以下で、それぞれのポイントをわかりやすく解説します。

複数の買取業者に査定を依頼して比較する

共有持分は、業者ごとに評価方法・得意分野・リスクの見方が大きく異なります。そのため、同じ持分でも査定額に数十万〜数百万円の差が出ることも珍しくありません。

複数査定を取るべき主な理由は次のとおりです。

• 共有持分に強い業者ほど、権利調整の知見があり高額査定になりやすい
• 業者によって想定するリスク（他共有者との交渉、再販難易度）が異なる
• 買取強化エリアや対象物件の場合、競合が増えて査定額が上がる可能性がある

また「他社にも査定を依頼している」と伝えることで、提示額の上乗せを検討してくれるケースもあるでしょう。

複数社に査定依頼したい場合は、共有持分専門の業者だけをまとめて査定依頼できる「イエコン一括査定」が便利です。共有持分のように取り扱いが難しい物件でも、実績のある業者に査定依頼できるため、結果として高値査定につながりやすくなります。

他共有者を説得して売却する持分の割合を増やす

共有持分は、持分割合が大きいほど権利が強くなり、買取業者からの評価も高くなりやすい特徴があります。

持分割合が多いほど評価が上がりやすい理由は次のとおりです。

• 不動産全体の1/2以上の持分を持つと管理行為に関与しやすく、調整が進めやすい
• 他共有者との交渉の負担が減り、業者のリスクが小さくなる
• 単独所有に近づき、再販しやすくなるため価値が高まる

このため、売却前に共有者へ協力をお願いして持分割合を増やすことができれば、高値売却につながる可能性があります。

共有者を説得する際は、相手側にも次のようなメリットがあることを丁寧に伝えると合意が得やすくなるでしょう。

• 相続などで細かく分散した権利を整理できる
• 今後の管理・修繕の負担が軽減される
• 相続人の増加や権利放置によるトラブルを避けられる

共有者との関係性を良好にしておく

共有者間で揉めている場合、業者は「権利調整に時間やコストがかかる」と判断し、査定額を下げる傾向があります。

共有者との関係が良好な場合、次のような点で評価が上がりやすくなります。

• 必要書類の取り寄せや立会いに協力が得られ、手続きがスムーズになる
• 業者が取得後に行う共有者との交渉が進めやすいと判断される
• トラブル解消の追加コストがかからず、査定額が下がりにくい

共有者との関係を良好に保つことは、売却手続きの円滑化だけでなく、査定額を下げないためにも重要です。

自己持分のみの売却以外で共有状態を解消する方法はある？

共有状態を解消する方法はいくつか存在しますが、いずれも「自己持分のみの売却」と比べると、手間・費用・時間・共有者間の調整が大きく、現実的なハードルはかなり高めです。

さらに、法的要件が厳しかったり、全員の合意が必要だったり、追加費用が想定以上に発生したりするなど、想定よりも負担が大きくなるケースが少なくありません。

自己持分のみの売却以外で共有状態を解消する代表的な方法は次の4つです。

• 不動産全体の売却：全員の合意が必要で、交渉が難航しやすい
• 持分の放棄：現金化できず、法的な要件も厳しい
• 土地を分筆して売却：測量費・工事費が高額で、実現性は低い
• 共有物分割請求：協議または訴訟で、費用と労力が非常に大きい

以下では、それぞれの特徴と注意点を詳しく解説します。

不動産全体の売却│市場価格で売却できるが交渉のハードルが高い

不動産全体で売却できれば、市場価格に最も近い金額で手放せるため、経済的には有利な方法です。しかし、民法251条が定める「変更行為」に該当するため、共有者全員の同意がなければ売却手続きを進めることはできません。

現場では、次のような事情から全員の合意形成が難航するケースが多く見受けられます。

• 共有者の一部が売却に反対している
• 連絡が取れない共有者がおり、意思確認ができない
• 相続した実家への思い入れから感情的に反対される
• 共有者同士の関係が悪化し、話し合い自体が成立しない

特に連絡が取れない共有者がいる場合、原則として売却はできません。どうしても手続きを進めたい場合は不在者財産管理人の選任申立てが必要ですが、選任まで数ヵ月を要するほか、申立費用や弁護士費用などの負担も大きく、実務上のハードルは相当高いといえます。

不動産全体の売却は「最も高く売れる選択肢」である一方、共有者の事情・関係性・所在などに大きく左右され、計画どおりに進まないリスクが非常に高い方法である点は理解しておく必要があります。

持分の放棄│現金化できない

共有持分の放棄は、民法255条で認められている方法で、放棄した持分は他の共有者に帰属します。ただし無償で行われるため、売却のように現金を受け取ることはできません。

また、放棄を表明しただけでは登記が切り替わらないため、持分移転登記の手続きを行う必要があります。この登記には受け取る側となる共有者の協力が不可欠です。受け取りを拒否された場合、登記が進まないため、名義だけが残り続ける状態となり、管理責任や固定資産税の扱いが不安定になってしまうおそれがあります。

さらに、無償での移転が贈与と判断され、受け取る共有者に贈与税が課される可能性も否定できません。

このように「現金化できない」「税負担が発生する可能性がある」「権利関係の整理が進まないこともある」といったデメリットが多く、実務上はあまり選ばれない方法です。他に現実的な手段が残されていない場合を除き、慎重に検討する必要があります。

土地を分筆して売却│多額の費用がかかる

土地を分筆して自分の区画を切り離せば、単独名義として扱えるようになります。しかし現実には、費用・手間・共有者との調整など、いずれも負担が大きい方法です。

2023年の民法改正により、分筆の「実行の決定」自体は共有者の持分の過半数で可能になりました。ただし、登記申請には共有者全員の署名・押印が必要となるため、最終的には全員の協力が不可欠です。

分筆では、土地家屋調査士による測量や筆界確認、隣地所有者への説明・立会いが求められるケースが多く、測量費用だけでも数十万〜数百万円に及ぶ場合があります。

さらに、次のような条件を満たさない土地では、分筆自体が認められない、または大幅な制約を受けることになります。

• 建築基準法43条の接道義務を満たさず、建物を建てられない
• 極端に狭小・不整形で、独立した宅地としての価値が出ない
• 既存建物が境界をまたいでおり、分筆前に建物の一部または全部の滅失が必要になる

このように、広く整形された土地など分けやすいケースを除けば、費用対効果が合いにくく、おすすめしにくい方法です。

共有物分割請求│多くの手間と費用がかかり、希望が通るとは限らない

共有物分割請求は、共有状態を法的に解消するための手続です。民法258条に基づき、分割方法は以下の3つがあります。

• 現物分割：土地や建物を物理的に分ける方法
• 代償分割：特定の共有者が不動産を取得し、他の共有者へ代償金を支払う方法
• 換価分割：不動産を売却し、売却代金を分配する方法

まずは共有者同士で合意を目指す「協議分割」を行い、まとまらなければ家庭裁判所で「調停」に進みます。調停でも合意できない場合は「訴訟分割」へ移行し、裁判所が上記のいずれかの方法で分割を命じます。

ただし、裁判所の判断が自分の希望どおりになるとは限りません。

居住用不動産や狭小地では現物分割が難しく、代償分割も資金負担が大きいため、最終的に換価分割（競売）になるケースが多いのが実情です。競売価格は市場価格より2〜5割下がる傾向があり、希望額での売却は期待できません。

訴訟分割は解決までに数ヵ月〜1年以上かかるケースもあり、弁護士費用などの出費も伴います。

このように、時間・費用・精神的負担が大きいことから、共有物分割請求は「どうしても避けられない場合」に限り検討すべき最終手段といえるでしょう。

共有持分の売却にかかる税金・費用

共有持分を売却すると、主に次のような税金や費用が発生する可能性があります。売却額や売却方法（仲介・買取）によって必要となる項目が異なるため、事前に把握しておくことが重要です。

項目	概要	発生するケース
譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）	売却益（譲渡所得）に課税される税金。 ・所有期間5年以下：39.63％／5年超：20.315％（復興特別所得税含む） ※所有期間は「譲渡した年の1月1日」で判定。	売却額が「取得費＋譲渡費用」を上回る場合
登記費用（所有権移転登記）	売却後、買主へ名義を移す際に必要となる費用の総称。 ・登録免許税：土地1.5％／建物2％（課税標準 × 税率） ・司法書士報酬：1万5千円〜3万円程度が目安 ※共有持分の移転では軽減措置が適用されないケースが一般的。 ※負担者は契約内容により異なり、実務では買主負担が多い。	仲介売却・買取売却のいずれでも発生
仲介手数料	仲介会社へ支払う成功報酬。 ・上限は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」。 例：売却額1,000万円の場合＝396,000円（税込） ※買取業者へ直接売却する場合は不要。	仲介売却の場合に発生

以下では、各税金・費用の内容を詳しく解説します。

譲渡所得税

共有持分を売却して利益（譲渡益）が出た場合には、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。譲渡益とは、売却価格から「取得費」および「仲介手数料などの譲渡費用」を差し引いて残った利益のことで、課税対象となる金額（譲渡所得）の基礎となるものです。

譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって、短期（5年以下）と長期（5年超）に分かれます。

区分	所有期間	税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税）
短期譲渡所得	5年以下	39.63％
長期譲渡所得	5年超	20.315％

所有期間の判定は「売却日」ではなく、売却した年の1月1日時点で何年所有しているかによって決まります。

たとえば、2020年4月に取得した不動産を2025年8月に売却するケースでは、2025年1月1日時点での所有期間は「4年9ヵ月」にとどまり、短期譲渡所得の扱いとなります。

また、相続によって取得した共有持分は、被相続人の取得日をそのまま引き継ぐため、相続直後に売却したとしても長期譲渡所得に該当するケースが多いでしょう。

なお、譲渡益が生じた場合は、翌年の2月16日〜3月15日の期間に確定申告が必要です。手続きは自身で行うことも可能ですが、計算に不安がある場合は税理士へ依頼する方法も有効です。

参照：長期譲渡所得の税額の計算（国税庁）
参照：短期譲渡所得の税額の計算（国税庁）

登記費用

共有持分を売却する際には、買主へ名義を移すために「所有権移転登記」を行います。この手続きにかかる税金が登録免許税で、課税標準となる固定資産税評価額に法定税率を掛けて算出します。

登録免許税の税率は 土地1.5％・建物2％ が原則で、共有持分の移転では住宅用の軽減税率（0.3％・0.4％）が適用されないケースがほとんどです。

登録免許税の負担者は法律では決まっていないため、売買契約で取り決めることになります。実務では買主負担とされる場面が多いですが、交渉によって売主側が負担する例もあるため、契約前に誰が負担するのか明確にしておくことが大切です。

また、登記申請は司法書士へ依頼するのが一般的で、司法書士報酬は2万〜5万円前後が目安とされています。登録免許税と合わせると、登記費用として数万円〜十数万円規模になることもあります。

共有持分の売却では、税金だけでなくこのような登記費用も発生するため、手取り額を見誤らないよう事前に試算しておくことが重要です。

仲介手数料（買取業者の場合は不要）

共有持分を仲介で売却する場合、不動産会社へ仲介手数料（成功報酬）を支払う必要があります。仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法46条で次のとおり定められています。

売買価格	上限（税抜）
200万円以下	5％
200万円超〜400万円以下	4％
400万円超	3％

売買価格が400万円を超える場合は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」の速算式が広く使われています。

共有持分の売却では売却額が数十万〜数百万円にとどまることが多く、手数料が売却額の大きな割合を占めてしまうため、手取りが大幅に減る可能性があります。とくに低額の売却では、手数料負担が実質的なネックになりやすい点に注意が必要です。

仲介手数料は通常、売買契約締結時と引渡し時に半額ずつ支払うのが一般的です。また、契約締結後に売主または買主の事情で取引が履行されなかった場合には、成功報酬であっても手数料の支払い義務が生じるケースがあります。

なお、買取業者に直接売却する場合には仲介手数料は発生しません。仲介と買取を比較し、費用負担とスピードのどちらを優先するのか検討することが大切です。

まとめ

共有持分の売却相場は「誰に売るか」によって大きく変動します。

もっとも高く売れる可能性があるのは他の共有者への売却で、相場の基本は「不動産全体の市場価格 × 持分割合」となります。共有者間で合意が得られれば、適正価格に近い水準での売却が期待できるでしょう。

一方で、共有者に買い取る意思がない場合は買取専門業者への売却が現実的です。第三者への売却相場は一般的に「市場価格 × 持分割合 × 約1/2〜1/3」が目安とされます。これは共有状態によるリスクや、再販コスト・交渉負担が価格に織り込まれるためです。

ただし実際の査定額は、共有者の人数、占有者の有無、土地・建物いずれの持分か、抵当権やローン残債の有無など、個別事情によって大きく変わります。共有持分は相場の振れ幅が広いため、複数社に査定を依頼して価格と条件を確認することが、もっとも有利な売却につながります。

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共有持分の売却を検討している方は、ぜひ活用してください。

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