共有持分の売却相場はどれくらい？売却先で相場感が変わる理由や高値売却のポイントを解説

共有持分の売却相場は売却先で大きく変わる

共有持分の売却相場は、売却先が誰かによって大きく変わる傾向があります。共有持分の代表的な売却先と、相場の目安は次のとおりです。

売却先	売却価格の目安
他の共有者	【不動産全体の市場価格 × 持分割合】 例：不動産全体の市場価格が3,000万円で持分が1/2の場合、他の共有者への売却なら1,500万円程度が目安です。
第三者（買取業者など）	【不動産全体の市場価格 × 持分割合×1/2～1/3】 例：不動産全体の市場価格が3,000万円で持分が1/2の場合、第三者への売却なら500万〜750万円程度が目安です。

ただし、実際の査定額は、共有者間の関係性、物件の利用状況、建物の状態、権利関係の複雑さなど、個別事情によって変動します。以下では、売却先ごとの相場について詳しく解説します。

他の共有者に共有持分を売却「不動産全体の市場価格 × 持分割合」が目安

共有持分を他の共有者に売却する場合の相場は概ね「不動産全体の市場価格 × 持分割合」が目安となります。たとえば、不動産全体の市場価格が3,000万円で、持分割合が1/2の場合、共有者に売却する際の目安は、1,500万円前後となるでしょう。

そもそも、共有名義不動産の権利と行為には下記のような関係があります。

行為	具体例	同意の必要性
保存行為	雨漏りしている屋根の修繕 壊れた窓ガラスの交換 不法占拠者への明け渡し請求	他の共有者の同意が不要で、単独で実行可能
管理行為	短期（3年以下、土地は5年以下）の賃貸借契約の締結・解除	持分の過半数の同意が必要
変更行為（軽微な変更）	外壁や屋根の修繕 砂利道のアスファルト舗装 土地の分筆・合筆	持分の過半数の同意が必要
変更行為（軽微な変更以外）	不動産全体の売却や贈与 増築や改築 建物の取り壊し 抵当権の設定 長期の賃貸借契約の締結・解除	共有者全員の同意が必要

上記のように、共有名義不動産には持分割合に応じてできることに制限があるため、共有者が持分を買い増すことで管理や売却が実行しやすくなります。

このように、共有者には持分を増やす理由があるため、第三者に売却する場合と比べて値が落ちにくく、「不動産全体の市場価格 × 持分割合」でも売れやすい傾向があります。

実務でも、相続対策や将来の処分を見据えて「この機会に持分をまとめたい」と考える共有者は少なくありません。こうしたケースでは購入意欲が高いため、交渉を進めやすく、「不動産全体の市場価格 × 持分割合」で交渉がまとまる場合もあります。

なお、適正価格で売却するためには、不動産全体の市場価格や持分評価を事前に把握し、査定書や周辺相場といった根拠資料を準備しておくことが重要です。根拠が明確であるほど、価格交渉も進めやすくなります。

ただし、単独所有にできない場合は「不動産全体の市場価格 × 持分割合」より安くなる傾向にある

他の共有者が持分を買い増しても共有状態を解消できず不動産全体の単独所有にならない場合、他の共有者としては持分を買いますメリットが薄く、売買の交渉時には「不動産全体の市場価格 × 持分割合」よりも値段を下げられることがあります。

なぜなら、例え不動産全体の1/10を所有する共有者が持分を買い増して2/10（1/5）を所有したとしても、権利に影響はないからです。

また、次のような状況では、買主となる共有者のメリットが薄くなり、提示額が下がりやすくなります。

• 共有者の人数が多く、権利関係が複雑で管理が難しい
• 共有者間の対立が強く、今後の意思決定が難航すると見込まれる

このような場合、共有者側は「今後他の持分を買おうとしても調整が進まない」と判断し、買取るメリットが薄く、安い金額を提示されるケースも少なくありません。

そのため、共有者への売却では、買主側が単独所有に近づける可能性があるかどうかが、最終的な売却価格を左右するポイントになります。

第三者（買取業者など）に共有持分を売却「不動産全体の市場価格×持分割合×1/2から1/3」が目安

共有持分を買取業者などの第三者へ売却する場合、相場は「不動産全体の市場価格 × 持分割合 × 1/2〜1/3」 が目安です。たとえば、不動産全体の市場価格が3,000万円で、持分割合が1/2の場合、第三者に売却する際の目安は、500万〜750万円程度となります。

※ただし、先述した通り、上記の算定式は、業界事例および筆者の経験則に基づいて一般化した目安であり、法的な決まりではありません。

共有持分だけを所有していても建て替え・賃貸・分筆・売却などの行為を単独の意思でできないため、そもそも基本的に個人の第三者の買い手は現れません。仲介市場ではまず流通せず、基本的に値が付かないとも言えます。

そのため、持分を共有者以外の第三者に売却したいとなった際の選択肢としては、基本的に弊社のような共有持分専門の買取業者が買い手となります。

共有持分の買取業者であれば、下記のようなメリットがあります。

• 専門外の業者よりも正確に査定できる
• 査定額に合意できさえすれば即売却できる
• 売却した後、物件自体に損壊などの瑕疵があっても基本的に責任を問われない
• 仲介手数料がかからない
• 士業と連携している業者であれば係争中の持分でも買い取れる

その一方で、買取業者は単独所有化に向けた弁護士費用を含めた交渉コストや、解体・リフォーム・保有などの転売や賃貸化に向けたコストを考慮して査定額を出すため、「不動産全体の市場価格 × 持分割合」よりも安くなる傾向にあります。

以下では、相場が低くなりやすい、買い手が付きにくい具体的な理由について解説します。

持分だけ買い取っても単独で利用できないため

先ほどの、【単独所有にできない場合は「不動産全体の市場価格 × 持分割合」より安くなる傾向にある】の章でのご説明と関連しますが、共有持分を取得しただけでは、第三者（新しい共有者）は物件を単独の意思で自由に使うことができません。先述の通り、短期の賃貸や分筆には持分割合の過半数の同意が必要であり、売却や建替え、大規模な修繕といった重要な判断になれば、共有者全員の同意が必要だからです。

こうした制約があるため、第三者にとっては不動産取得における価値を見出しにくく、基本的に需要が低く、もし買うとしても価格が安くなる傾向にあります。

特に、他の共有者が居住・占有している場合は、持分割合に応じた賃料相当額の請求は法的に可能であっても、まず交渉で拒否されることもありますし、交渉が決裂して訴訟をしたとしても、取れる賃料が少ない場合には多くの手間と費用がかかるだけで割に合わないこともあります。

また、退去してほしい場合でも共有者にも不動産を使用する権利がありますので、明け渡しは困難となります。こうした場合には、査定額がさらに下がる傾向があります。

共有者との交渉や解体・リフォームなどにおける費用がかかる場合、価格が下がる要因となる

共有持分の買取業者は、持分取得後に残りの共有者と交渉し、権利をまとめること（単独所有化）を前提に購入します。他の共有者の持分も買い取り単独名義にしたあとは、基本的にリフォームや修繕、解体などをして転売・賃貸などを行い、利益につなげます。

この過程において、下記のようなコストが存在します。

• 共有者との係争がある場合の弁護士費用
• 共有者との交渉が長期化した場合の固定資産税などの負担
• 老朽化した建物のリフォームや解体の費用
• 残置物撤去・測量・境界確認などの費用

これらの費用やリスクを見越して査定するため、「不動産全体の市場価格 × 持分割合」より減額されるケースも珍しくありません。

とはいえ、下記のような利用メリットもあるため、状況や査定額によっては、利用を検討しても良いでしょう。

• 最短数日で売却・現金化できるケースがある
• トラブルを抱えた持分でも買取可能性が高い
• 専門外の会社より適正な価格になりやすい
• 仲介手数料がかからない
• 士業と連携している業者であれば共有者と紛争中の物件でも対応できる
• 契約不適合責任が免責になる（物件に損傷などの瑕疵が売却後に見つかっても基本的に責任を問われない）

共有持分の専門買取業者は査定でどこを見る？共有持分の売却価格を左右するポイント

共有持分の査定は、大きく分けて「物件そのものの評価」と「共有関係による権利的な評価」の二層構造で決まります。

まず、一般的な不動産と同様に「立地、築年数、建物のコンディション、接道状況」といった基本項目から「物件全体の基礎価格」を算出します。不動産としてのポテンシャルが価格の土台となる点は、通常の取引と何ら変わりません。

そのため、物件自体の価値が高ければ持分でも高値がつきますし、逆に物件に需要がなければ持分としての価値も付かないのが現実です。

しかし、共有持分において専門的な判断が求められるのは、「権利関係のリスクによる減価幅」の算定です。

具体的には、以下のような「物理的条件以外の要因」が価格を大きく左右します。

• 持分を所有する共有者の数
• 占有者の有無や連絡可否
• 土地と建物両方の共有持分を持っているか

このように、共有持分は「不動産としての物理的価値」に「権利関係の複雑さ」という変数が掛け合わさるため、通常の不動産以上に価格の振れ幅が大きくなるのが実務上の特徴です。

以下では、これらの共有名義不動産特有の要因が具体的にどう査定額へ反映されるのか、実務の視点から詳しく解説します。

持分を所有する共有者の数

共有者の人数は、共有持分の査定に大きく影響する要素です。相続が繰り返されると共有者が5人、10人と増えていくケースも珍しくありません。なかには連絡先が不明な共有者が含まれる場合もあります。

実務では、共有者が多いほど「誰と交渉すべきか」「どれだけ時間や手間がかかるのか」が読みづらくなり、取得後の調整リスクが高くなりがちです。そのため買取業者は、想定されるコストを織り込んで査定額を低めに設定する傾向があります。

一方で、共有者が少なく連絡も取りやすい場合は権利調整がスムーズに進むため、査定額が下がりにくくなります。

例として、不動産の条件や周辺環境がほぼ同じ2つの共有名義不動産AとBを比較してみましょう。

この場合、共有名義不動産Aのほうが査定額は高くなるのが一般的です。持分割合が大きいほど取得後の扱いやすさが高く、共有者が少ないほど交渉や手続きの負担が小さいため、業者が負うリスクも小さくなるからです。

こうした背景から、共有者の人数は査定の初期段階で必ず確認される重要なポイントとなっています。

共有不動産に居住者はいるかどうか

共有名義の不動産では、持分所有者本人やその親族がそのまま居住しているケースは少なくありません。

実務では「居住者の有無」が査定額を大きく左右します。居住者がいる物件は、取得後にどこまで話し合いが進むのか、退去や利用条件について合意できるのかといった見通しが立ちにくく、対応に要する時間や負担が大きくなるためです。

特に、居住者が売却に反対している場合は、話し合いだけでは解決が難しく、将来的に共有物分割請求訴訟へ発展する可能性もあります。ただし、居住者の生活事情や経緯によっては、共有物分割請求が認められにくいケースもあるため、法的に解決できる見込みがあるかどうかも含めて、慎重に判断します。

こうした背景から、居住者がいる共有不動産は「調整が長期化するリスク」を織り込んで査定額が低くなりやすいのが実情です。

一方で、居住者がいない物件は調整すべき相手が限定されるため、買取業者の負担が小さくリスクも少なく、価格が下がりにくい特徴があります。

土地・建物両方の持分を所有しているか

土地と建物の両方の共有持分を所有している場合、利用や処分の自由度が高く、査定額も高くなりやすい傾向があります。

土地・建物どちらも所有していれば、買取業者が追加で他の共有者から権利を買い増す必要がなく、再販までのコストや手間を抑えられるため、リスクも小さく評価が安定しやすくなります。

一方で、土地のみ・建物のみの持分は、単独では物件を自由に利用・処分できません。

例えば、土地の共有持分のみを2分の1持つAさんと、土地・建物をそれぞれ2分の1ずつ持つBさんを比較してみましょう。

Aさんのように土地だけを所有しているケースでは、既に他人名義の建物が建っているため自由に活用できず、買主がつきにくいのが実情です。

このようなケースでは一般の買主がほとんど現れず、買取業者が取得した場合も最終的に不足する権利を買い取る必要が生じます。追加コストが大きくなる分、査定額が低くなる傾向があります。

共有持分の買取事例も相場の参考にしてみよう

共有持分の価値は、物件の種類・持分割合・共有者との関係性・利用状況など、複数の要素によって大きく変動します。

そこで本項では、筆者がこれまで実際に取引した共有持分の買取事例を紹介します。

類似するエリアや持分割合の事例があれば、売却価格の目安を把握する材料として活用できるでしょう。あくまで相場感をつかむための参考情報としてご覧ください。

【1億円で売却】駐車場になっている土地の持分1/4

買取価格 1億円	エリア：東京都	種別：駐車場
	持分：1/4	共有人：4人（親族）
遠縁の親族と共有している土地を駐車場として運営していましたが、体調不良もあり、現金化する必要が出てきました。土地の価格が高額なため、他の共有者に買い取ってもらうのは難しく、共同売却もスムーズには進まない状況でした。そうした経緯もあり「共有持分だけを買い取ってくれる業者がいる」と聞いていくつかの会社に相談しました。しかし、高額物件ということもあって具体的な金額提示が得られず困っていました。最終的に、しっかりと納得できる金額を提示してくれたのは御社でした。短期間での決済を希望していましたが、迅速な調査と必要書類の準備をしていただき、誠意ある対応に大変満足しています。ありがとうございました。

【470万円で売却】疎遠の親族と共有している戸建ての持分1/4

買取価格 470万円	エリア：東京都	種別：戸建て
	持分：1/4	共有人：4人
相続によって不動産の持分を取得しましたが、居住者や他の共有者とは全く交流がなく、手紙を送っても返事がもらえない状況が続いていました。このまま放置するわけにもいかず「せめて自分の持分だけでも売却したい」と考えて問い合わせたところ、親身に対応していただき、スムーズに取引が進み、無事に持分を買い取っていただくことができました。不安だった気持ちも解消され、本当に感謝しています。

【6,000万円で売却】テナントビルの土地・建物の持分3/4

買取価格 6,000万円	エリア：東京都	種別：ビル
	持分：3/4	共有人：2人
財産整理の一環として、テナントビルの土地と建物の約3/4の持分を売却することにしました。まず士業事務所に相談したところ、複数の買取業者をご紹介いただき、入札形式で査定を依頼することになりました。各社から提案をいただいた中で、最も高い金額を提示してくださったのが御社でした。丁寧な対応と納得のいく条件で取引を進めることができ、安心して売却を完了することができました。本当に感謝しています。

【2億円で売却】収益アパートの持分1/4

買取価格 2億円	エリア：東京都	種別：収益アパート
	持分：1/4	共有人：4人（親族）
相続によって収益アパートの共有持分を取得しましたが、他の共有者との関係がうまくいかず、このまま共有状態を続けることにストレスを感じていました。そこで共有持分の買取業者にいくつか査定を依頼しましたが、自分の希望額に届くところがなかなか見つからず、売却を決断できずにいました。そのような状況のなか、唯一希望額に近い金額を提示してくださったのが御社でした。丁寧な対応にも安心感を持てたため、納得して売却することができました。気持ちの整理もつき、スムーズに取引を終えることができて本当に感謝しています。

【1,250万円で売却】土地の共有持分1/2

買取価格 1,250万円	エリア：東京都	種別：土地
	持分：1/2	共有人：2人
兄弟2名で土地を相続しましたが、兄と仲が悪く話し合いができない状態でした。さらに、古い家が建っており、先代が室内で亡くなったことや、固定資産税などの維持費をすべて私が負担している状況で、精神的にも金銭的にも限界を感じていました。そのような状況で相談させていただいたところ、親身になって迅速に対応してくださり、短期間で納得のいく形で売却を進めることができました。複雑な状況にもかかわらず丁寧にサポートしていただき、大変感謝しております。

【3,710万円で売却】区分所有建物の共有持分1/2

買取価格 3,710万円	エリア：東京都	種別：区分所有建物
	持分：1/2	共有人：2人
元夫と共有している物件について、自分の持分を売却したいと考えておりましたが、直接話し合うことはおろか、弁護士を通じた交渉さえも上手くいかず途方に暮れていました。建物には元夫が居住しており、鍵の管理も全て元夫が行っている状態で、売却が非常に難しいと感じていました。そこで思い切って相談したところ、迅速かつ的確に対応してくださり、複雑な状況でも安心して取引を進めることができました。相談して本当に良かったと思います。感謝の気持ちでいっぱいです。

【550万円で売却】戸建ての共有持分1/2

買取価格 550万円	エリア：東京都	種別：戸建て
	持分：1/2	共有人：2人
兄弟で相続した実家が、共有状態のまま長年放置されており、維持管理の負担が大きくなっていました。私は共有者である兄と一緒に売却して現金化を希望していましたが、兄は実家への思い入れが強く、売却に反対され話し合いが進みませんでした。また、生前の親の荷物がそのまま残っている状況で、どうにかこの状態を解消したいと考えておりました。そこで相談したところ、親身になって丁寧に話を聞いていただき、私の気持ちに寄り添った対応をしてくださいました。おかげさまで、自身の持分を納得のいく形で売却することができました。本当に感謝しております。

【1,500万円で売却】離婚で不要になった夫婦名義マンションの持分1/2

買取価格 1,500万円	エリア：神奈川県	種別：マンション
	持分：1/2	共有人：2人（夫婦）
離婚後、以前住んでいたマンションが不要になったため、買い取っていただきました。元夫とは長年別居しており、すでに連絡も取れない状態だったので、自分の共有持分だけを買い取ってくれる業者を見つけられて本当に助かりました。弁護士の方からは「物件全体を売却した方が手元に残るお金が多くなる」と説明を受けましたが、元夫とはできるだけ関わりたくなかったため、持分だけを売却する道を選びました。それでも、さまざまな選択肢を丁寧に説明していただき、納得したうえで決断できたことに満足しています。おかげで、安心して売却を終えることができました。ありがとうございました。

【3,700万円で売却】共有状態で相続した収益アパートの持分1/3

買取価格 3,700万円	エリア：神奈川県	種別：収益アパート
	持分：1/3	共有人：3人（兄弟）
兄弟で相続した収益アパートの経営方針を巡って意見が対立し、関係が悪化してしまいました。この状態が長年続いたため「いっそ自分の持分だけでも売却して気持ちを整理したい」と考えるようになりました。担当者は、他の不動産会社と比べても説明が非常に丁寧で、こちらの話をしっかり聞いてくれる姿勢が印象的でした。物件の収益状況が悪化しており、さらに隣地との境界が未確定だったことから、他社ではどんどん査定額を下げられてしまいました。しかし、こちらの事情を理解したうえで、変わらず良い金額を提示していただき、無事に取引を終えることができました。誠実な対応に心から感謝しています。

【5,000万円で売却】戸建ての土地と建物の持分1/2

買取価格 5,000万円	エリア：神奈川県	種別：戸建て
	持分：1/2	共有人：2人
家族間での折り合いが悪く、自宅を離れて転居する際に、居住している家族へ持分の売却交渉を試みましたが、話し合いがうまくまとまらず困っていました。このまま解決できないことに不安を感じて相談したところ、親身になってスムーズに対応していただきました。その結果、複雑な状況にもかかわらず安心して取引を進めることができ、最終的に納得のいく形で持分を買い取ってもらう決断をすることができました。大変満足しており、心から感謝しています。

共有持分の買取事例をさらに見たい方はこちら

共有持分をできるだけ高値で売却するコツ

共有持分は、通常の不動産よりも業者ごとの評価差が大きく、査定額に幅が出やすい特徴があります。そのため、売却前の準備や共有者との調整次第で、最終的な売却額が大きく変わります。

共有持分をできるだけ高く売却するために、押さえておきたいポイントは次の3つです。

• 共有持分に精通した買取業者を選ぶ
• 他共有者を説得して売却する持分の割合を増やす
• 共有者との関係性を良好にしておく

共有持分に精通した買取業者を選ぶ

共有持分は、業者ごとに評価方法やリスクの捉え方が大きく異なるため、どの買取業者に相談するかによって査定額に差が出やすい特徴があります。

特に、共有持分の取扱実績が少ない業者の場合、他共有者との交渉や再販の難しさを過度にリスクとして見込み、本来の価値より低い査定額を提示されることも少なくありません。

一方で、共有持分の買取に精通した業者であれば、次のような点を踏まえた評価が期待できます。

• 共有者との権利調整を前提とした実務ノウハウがある
• 再販や活用までを見据えた現実的な評価ができる
• 共有状態特有のリスクを過度に織り込まない

そのため、高値売却を目指すのであれば、価格の比較にこだわるよりも、共有持分に精通した買取業者を選ぶことが重要といえるでしょう。

他共有者を説得して売却する持分の割合を増やす

共有持分は、持分割合が大きいほど権利が強くなり、評価も高くなりやすいという特徴があります。

持分割合が多いほど評価が上がりやすい理由は次のとおりです。

• 不動産全体の1/2以上の持分を持つと管理行為に関与しやすく、調整が進めやすい
• 他共有者との交渉の負担が減り、業者のリスクが小さくなる
• 単独所有に近づき、再販しやすくなるため価値が高まる

このため、売却前に共有者へ協力をお願いして持分割合を増やすことができれば、高値売却につながる可能性があります。もっとも、共有者の意向や事情によっては、持分をまとめることが難しいケースもあるでしょう。

共有者を説得する際は、相手側にも次のようなメリットがあることを丁寧に伝えると合意が得やすくなります。

• 相続などで細かく分散した権利を整理できる
• 今後の管理・修繕の負担が軽減される
• 相続人の増加や権利放置によるトラブルを避けられる

共有者との関係性を良好にしておく

こちらは業者に売却する際のこうですが、共有者間で揉めている場合、業者は「権利調整に時間やコストがかかる」と判断し、査定額を下げる傾向があります。

共有者との関係が良好な場合、次のような点で評価が上がりやすくなります。

• 必要書類の取り寄せや立会いに協力が得られ、手続きがスムーズになる
• 業者が取得後に行う共有者との交渉が進めやすいと判断される
• トラブル解消の追加コストがかからず、査定額が下がりにくい

共有者との関係を良好に保つことは、売却手続きの円滑化だけでなく、査定額を下げないためにも重要です。

なお、下記記事では他の共有者から合意を得るための対処法について記載しております。持分売却の文脈においても参考になる情報かと思いますので、ぜひご覧ください。

共有持分の売却にかかる税金・費用

ここからは共有持分の売却にかかる税金や費用について解説します。持分売却における税金や諸費用を把握することで、実際に売却した後の現金の手残りがどれほどになるかイメージできるようになるかと思います。

実務上の影響が大きい税金や費用は以下のとおりです。

項目	概要	発生するケース
譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）	売却益（譲渡所得）に課税される税金。 ・所有期間5年以下：39.63％／5年超：20.315％（復興特別所得税含む） ※所有期間は「譲渡した年の1月1日」で判定。	売却額が「取得費＋譲渡費用」を上回る場合
登記費用（所有権移転登記）	売却後、買主へ名義を移す際に必要となる費用の総称。 ・登録免許税：土地1.5％／建物2％（課税標準 × 税率） ・司法書士報酬：1万5千円〜3万円程度が目安 ※共有持分の移転では軽減措置が適用されないケースが一般的。 ※負担者は契約内容により異なり、実務では買主負担が多い。	仲介売却・買取売却のいずれでも発生
仲介手数料	仲介会社へ支払う成功報酬。 ・上限は「売却価格×3％+ 6万円＋消費税」。 例：売却額1,000万円の場合＝396,000円（税込） ※買取業者へ直接売却する場合は不要。	仲介売却の場合に発生

なお、契約書を紙で作成する場合には印紙税が発生することがあります。また、売却方法や物件の状況によっては、測量費などの追加費用がかかるケースもあります。

以下では、各税金・費用の内容を詳しく解説します。

譲渡所得税│売却益が発生した際にかかる税金

共有持分を売却して利益（譲渡益）が出た場合には、所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。

譲渡益とは、売却価格から「取得費」および「仲介手数料などの譲渡費用」を差し引いて残った利益のことで、課税対象となる金額（譲渡所得）の基礎となるものです。売却価格が取得費や譲渡費用を下回り、譲渡益が生じない場合には、譲渡所得税は課税されません。

譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって、短期（5年以下）と長期（5年超）に分かれます。

区分	所有期間	税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税）
短期譲渡所得	5年以下	39.63％
長期譲渡所得	5年超	20.315％

所有期間の判定は「売却日」ではなく、売却した年の1月1日時点で何年所有しているかによって決まります。

たとえば、2020年4月に取得した不動産を2025年8月に売却するケースでは、2025年1月1日時点での所有期間は「4年9ヵ月」にとどまり、短期譲渡所得の扱いとなります。

また、相続によって取得した共有持分は、被相続人の取得日をそのまま引き継ぐため、相続直後に売却したとしても長期譲渡所得に該当するケースが多いでしょう。

なお、譲渡益が生じた場合は、翌年の2月16日〜3月15日の期間に確定申告が必要です。手続きは自身で行うことも可能ですが、計算に不安がある場合は税理士へ依頼する方法も有効です。

参照：長期譲渡所得の税額の計算（国税庁）
参照：短期譲渡所得の税額の計算（国税庁）

登記費用│名義変更（所有権移転）にかかる諸経費

共有持分を売却する際には、買主へ名義を移すために「所有権移転登記」を行います。この手続きにかかる税金が登録免許税で、課税標準となる固定資産税評価額に法定税率を掛けて算出します。

登録免許税の税率は 土地1.5％・建物2％ が原則で、共有持分の移転では住宅用の軽減税率（0.3％・0.4％）が適用されないケースがほとんどです。

登録免許税の負担者は法律では決まっていないため、売買契約で取り決めることになります。実務では買主負担とされる場面が多いですが、交渉によって売主側が負担する例もあるため、契約前に誰が負担するのか明確にしておくことが大切です。

また、登記申請は司法書士へ依頼するのが一般的で、司法書士報酬は2万〜5万円前後が目安とされています。登録免許税と合わせると、登記費用として数万円〜十数万円規模になることもあります。

共有持分の売却では、税金だけでなくこのような登記費用も発生するため、手取り額を見誤らないよう事前に試算しておくことが重要です。

仲介手数料│仲介売却で発生する成功報酬（買取なら不要）

共有持分を仲介で売却する場合、不動産会社へ仲介手数料（成功報酬）を支払う必要があります。仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法46条で次のとおり定められています。

売買価格	上限（税抜）
200万円以下	5％
200万円超〜400万円以下	4％
400万円超	3％

売買価格が400万円を超える場合は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」の速算式が広く使われています。

共有持分の売却では売却額が数十万〜数百万円にとどまることが多く、手数料が売却額の大きな割合を占めてしまうため、手取りが大幅に減る可能性があります。とくに低額の売却では、手数料負担が実質的なネックになりやすい点に注意が必要です。

仲介手数料は通常、売買契約締結時と引渡し時に半額ずつ支払うのが一般的です。また、契約締結後に売主または買主の事情で取引が履行されなかった場合には、成功報酬であっても手数料の支払い義務が生じるケースがあります。

なお、2024年7月の法改正により「低廉な空き家等の媒介特例」が施行され、売買価格800万円以下の不動産については、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限が一律33万円（税込）と定められました。

共有持分の売却でも、仲介による取引で売買価格が低額となる場合には、この特例が適用されるケースがあります。ただし、共有持分の売却では取引内容や媒介契約の形態によって適用の可否や手数料の負担割合が異なるため、必ずしも一律に33万円が上限になるとは限りません。

このように、仲介による売却では手数料負担が売却額に大きく影響するケースもあります。

一方、買取業者に直接売却する場合には仲介手数料は発生しません。仲介と買取を比較し、費用負担とスピードのどちらを優先するのか検討することが大切です。

自己持分のみの売却以外で共有状態を解消する方法はある？

共有状態を解消する手法はいくつかありますが、いずれも「自己持分のみの売却」と比較すると、手間や費用、時間、そして共有者間での利害調整といった面で、現実的なハードルが高いのが実情です。

法的要件の厳格さや共有者全員の合意形成、さらには想定外の追加費用の発生など、当初の予想を上回る負担を強いられるケースも少なくありません。

とはいえ、最適な解決策はお客様のご状況によって異なります。広い選択肢の中からご自身に最も適した道を選択いただけるよう、持分売却以外の主な解消方法についても、その特性をご確認ください。

自己持分のみの売却以外で共有状態を解消する代表的な方法は次の4つです。

解消手法	概要と注意点
不動産全体の売却	共有者全員の同意が不可欠であり、売却価格や時期を巡る交渉が難航する傾向にあります。
持分の放棄	自身の持分を放棄して共有状態を抜ける方法ですが、現金化はできず、手続き上の法的要件も厳格です。
土地の分筆売却	土地を物理的に切り分けて売却します。測量費や工事費が高額になりやすく、土地の形状によっては実現性が低くなります。
共有物分割請求	裁判手続き（協議・訴訟）を通じて分割を目指します。解決までに膨大な労力と時間、そして弁護士費用等のコストを要します。

不動産全体の売却│市場価格で売却できるが交渉のハードルが高い

不動産全体で売却できれば、市場価格に最も近い金額で手放せるため、経済的には有利な方法です。しかし、民法251条が定める「変更行為」に該当するため、共有者全員の同意がなければ売却手続きを進めることはできません。

現場では、次のような事情から全員の合意形成が難航するケースが多く見受けられます。

• 共有者の一部が売却に反対している
• 連絡が取れない共有者がおり、意思確認ができない
• 相続した実家への思い入れから感情的に反対される
• 共有者同士の関係が悪化し、話し合い自体が成立しない

特に連絡が取れない共有者がいる場合、原則として売却はできません。どうしても手続きを進めたい場合は不在者財産管理人の選任申立てが必要ですが、選任まで数ヵ月を要するほか、申立費用や弁護士費用などの負担も大きく、実務上のハードルは相当高いといえます。また、管理人選任後も裁判所の許可が必要となる場面が多く、想定以上に手続きが長期化することもあります。

なお、共有者全員が売却に賛成していても、売却価格や売却時期、分配方法を巡って合意が崩れ、結果的に売却が中止になるケースも少なくありません。

不動産全体の売却は「最も高く売れる選択肢」である一方、共有者の事情・関係性・所在などに大きく左右され、計画どおりに進まないリスクが非常に高い方法である点は理解しておく必要があります。

共有持分の放棄│現金化はできず、負担だけが解消される手段

共有持分の放棄とは、民法255条に基づき、不動産などの共有者が自分の共有持分を無償で手放し、名義や管理上の責任から解放される手続きです。放棄された持分は、持分割合に応じて他の共有者に帰属します。ただし放棄は無償で行われるため、売却時のように対価を受け取ることはできず、現金化の手段としては利用できません。

また、法律上は共有者の単独の意思表示で放棄できますが、実務では放棄の意思を示しただけでは登記名義は変更されません。持分の帰属先となる共有者による持分移転登記が必要となり、書類への押印等の協力が不可欠です。協力が得られない場合、登記が進まないため名義上の共有者として残り続け、固定資産税の請求など実務上の負担から解放されない可能性があります。どうしても登記を進めたい場合には「登記引取訴訟」により強制的に登記手続きを進める方法もありますが、訴訟である以上、費用・手間・時間がかかります。

さらに、無償での持分移転は実質的に共有者への利益移転となるため、受け取った共有者に贈与税が課されるリスクもあります。贈与税は受け取った財産が年間110万円を超える部分に課税されるため、持分評価額によっては納税が必要となる場合もあります。

このように「現金化できない」「税負担が発生する可能性がある」「権利関係の整理が進まないこともある」といったデメリットがあるため、共有持分の放棄は実務上あまり選択されない手段です。他の共有者に売却するなど、より現実的な方法が残っている場合は慎重な検討が必要です。

土地を分筆して売却│多額の費用がかかる

土地を分筆して自分の区画を切り離せば、単独名義として扱えるようになります。しかし現実には、費用・手間・共有者との調整など、いずれも負担が大きい方法です。

2023年の民法改正により、分筆の「実行の決定」自体は共有者の持分の過半数で可能になりました。もっとも、これは「分筆を進める方針を決める段階」の話であり、登記申請には共有者全員の署名・押印が必要となるため、最終的には全員の協力が不可欠です。

分筆では、土地家屋調査士による測量や筆界確認、隣地所有者への説明・立会いが求められるケースが多く、測量費用だけでも数十万〜数百万円に及ぶ場合があります。また、最近では測量士の不足から、測量の依頼から開始まで半年以上待つケースもあります。

さらに、次のような条件を満たさない土地では、分筆自体が認められない、または大幅な制約を受けることになります。

• 建築基準法43条の接道義務を満たさず、建物を建てられない
• 極端に狭小・不整形で、独立した宅地としての価値が出ない
• 既存建物が境界をまたいでおり、分筆前に建物の一部または全部の滅失が必要になる

このように、広く整形された土地など分けやすいケースを除けば、費用対効果が合いにくく、おすすめしにくい方法です。

共有物分割請求│多くの手間と費用がかかり、希望が通るとは限らない

共有物分割請求は、共有状態を解消するための手続です。民法258条に基づき、分割方法は以下の3つがあります。

• 現物分割：土地や建物を物理的に分ける方法
• 代償分割：特定の共有者が不動産を取得し、他の共有者へ代償金を支払う方法
• 換価分割：不動産を売却し、売却代金を分配する方法

まずは共有者同士で合意を目指す「協議分割」を行い、まとまらなければ家庭裁判所で「調停」に進みます。調停でも合意できない場合は「訴訟分割」へ移行し、裁判所が上記のいずれかの方法で分割を命じます。

ただし、裁判所の判断が自分の希望どおりになるとは限りません。

居住用不動産や狭小地では現物分割が難しく、代償分割も資金負担が大きいため、最終的に換価分割（競売）になるケースが多いのが実情です。とくに共有者のいずれも単独取得を希望しない場合、競売以外の選択肢が残らないことも多くみられます。競売価格は市場価格より2〜5割下がる傾向があり、希望額での売却は期待できません。

訴訟分割は解決までに数ヵ月〜1年以上かかるケースもあり、弁護士費用に加えて鑑定費用や裁判所手数料が発生することもあります。

このように、時間・費用・精神的負担が大きいことから、共有物分割請求は「どうしても避けられない場合」に限り検討すべき最終手段といえるでしょう。

まとめ

共有持分の売却相場は「誰に売るか」によって大きく変動します。

もっとも高く売れる可能性があるのは他の共有者への売却で、相場の基本は「不動産全体の市場価格 × 持分割合」となります。共有者間で合意が得られれば、適正価格に近い水準での売却が期待できるでしょう。

一方で、共有者に買い取る意思がない場合は買取専門業者への売却が現実的です。第三者への売却相場は一般的に「市場価格 × 持分割合 × 約1/2〜1/3」が目安とされます。これは共有状態によるリスクや、再販コスト・交渉負担が価格に織り込まれるためです。

ただし実際の査定額は、共有者の人数、占有者の有無、土地・建物いずれの持分か、抵当権やローン残債の有無など、個別事情によって大きく変わります。共有持分は相場の振れ幅が広いため、まずは査定を依頼して「いくらで・どのような条件で売却できるのか」を確認することが、結果的にもっとも有利な売却につながります。