共有者不明の共有私道に接する土地の売却手順！共有私道の問題点や売却するためのコツも解説

共有者不明状態の共有私道はどのような状態？売却はできるのか

共有私道の所有者のうち、「所在がわからない」「そもそも誰かわからない」といった連絡がつかない状態の人がいると、共有者不明の共有私道となります。所有者不明の状態だと共有私道における売却や管理に制限がかかり、さまざまなトラブルの原因になるケースも珍しくありません。

しかし共有者不明状態の共有私道でも、自分の共有持分のみなら売却できます。そのため、自分の共有持分＋自分の土地というセットでの売却は可能です。

また2023年の民法改正によって、一部の共有者の所在が不明でもその共有者を除いた全員の同意があれば、裁判所の決定をもって共有私道全体の売却ができるようになりました。土地に接する共有私道における共有者不明の状態が解消できるなら、その共有私道に接する土地でも、不動産市場における需要や売却価格も上がりやすくなるでしょう。

以下では、共有者不明状態の共有私道の売却についての基本情報を解説します。

共有私道とは私道を複数人で共有している状態の道路

共有私道とは、私道を複数人の個人（住宅街なら主に周辺の住民）で共有している状態の道路です。

通常の私道と同じく、道路の管理や補修などは共有私道を保有する個人の責任でおこなう必要があります。ただし管理範囲は、共有私道が「共同所有型私道」と「相互持合型私道」のどちらに該当するかで変わります。

共同所有型私道とは、1つの私道に対して所有者全員が名義人になっている状態です。いわゆる共有不動産であり、所有者それぞれに共有持分（私道に対する所有権の割合）が生じています。共同所有型私道の所有者は、共有割合に応じた私道への権利を有しています。

相互持合型私道とは、1つの私道を区分けしてそれぞれの区分ごとに名義人を登記している状態です。私道を分筆（1つの土地を複数に分けて登記し直すこと）しているイメージで、区分ごとに単独名義で登記されています。とはいえ実態は1つの道であるため、私道全体に通行地役権を設定し、ほかの所有者なら自由に通れるようにしておくのが一般的です。

共同所有型私道か相互持合型私道かによって、売却手順が少し変わります。なお民法上の共有私道は、厳密には共同所有型私道のみです。

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共有私道で共有者不明状態でも自分の共有持分の売却ならできる

共有私道で共有者不明状態であっても、自分の共有持分だけならほかの共有者の同意を得ずに売却できます。自分の共有持分のみの取り扱いなら、民法上の「保存行為」として単独で進められるからです。

一方で、共有私道全体の物理的な性質・形状や法的権利を変える「変更行為」や、共有私道の全体の利用・改良にかかわる「管理行為」はおこなうには、自分以外の共有者の同意が必要です（民法第251条・第252条）。

たとえば連絡が取れる共有者全員が共有私道の売却に賛成でも、1人でも所有者不明がいると全員の同意が得られないため、売却ができないとされます。しかし2023年4月より施行された改正民法にて、共有不動産で共有者不明の状態でも裁判所の決定があれば、「不明者以外の全員の同意で変更行為」、「不明者以外の持分過半数で管理行為」ができるようになりました

そのため、所有者不明の共有私道でも全体の売却がしやすくなっています。改正民法の詳細は、共有者不明の共有私道でも売却が簡易化？民法改正について解説をご覧ください。

参考：国土交通省「複数の者が所有する私道の工事において必要な所有者の同意に関する研究報告書 」

共有者不明の共有私道における問題点

所有者不明の共有私道のままだと、以下の問題点が懸念されます。

• インフラ工事における掘削工事・工事車両の通行許可を無断で進められない
• インフラ工事以外の工事対応の可不可の判断が複雑化してわかりづらい
• 税金や費用を余計に負担する必要がある
• 相続の対象になるため相続時にもトラブルにつながりやすい

共有者不明状態の問題が残ったままだと、その共有私道に接している土地の売却も難しくなる可能性があるでしょう。以下では、それぞれの詳細を見ていきます。

インフラ工事における掘削工事・工事車両の通行許可を無断で進められない

自分の土地の電気・水道・ガスなどのインフラ工事をおこなう場合、ライフライン引き込みのための掘削工事や工事車両の通行が必要です。自分の土地が共有私道に面していると、共有私道部分の掘削や使用が必要になるケースが多く、ほかの共有者に無断で進めることが原則としてできません。

つまり共有者不明状態だと、ほかの共有者が賛成しても、そのままでは掘削工事や工事車両の通行が進められない可能性があります。とくに改正民法が施行される前だと、不明者を含めたほかの共有者の「承諾」が必要であったため、非常に不便な状態が続いていました。

しかし改正民法によって「ライフラインの設備の設置・使用権」が整備されたことで、ライフラインの引き込みなどに必要な掘削や工事車両の通行は、ほかの共有者からの承諾を得るのではなく「通知」をするのみで対応できるとされています（実務上は通知だけでなく相談などをおこなう）。

そして改正民法上では、共有者不明状態であっても簡易裁判所の公示による意思表示を見せれば、通知したものとして扱われると解されます。要するに、裁判所で手続きをすれば共有者不明の状態でも、共有私道を通るインフラ工事は問題なくできるということです。

ただし改正民法のおかげで以前よりもインフラ工事のハードルが下がった一方、裁判所での手続きが必要になる分の手間がかかるデメリットは存在します。また、事例の違いによって取り扱いも変わってくるため、実際に共有者不明状態でも工事ができるかは専門家の意見を聞くのがよいでしょう。

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インフラ工事以外の工事対応の可不可の判断が複雑化してわかりづらい

改正民法で明文化されたライフラインの設備の設置・使用権以外の工事については、事例によって共有者不明の状態のままで対応できるのかが変わります。

たとえば共同所有型私道・相互持合型私道のいずれも、私道の一部の陥没の舗装工事をおこなう場合は、所在不明の共有者を含むほかの共有者の同意なしで可能だと解されるのが一般的です。

しかし、共有私道全体のアスファルト舗装に関しては、共同所有型私道だと「不明者がいても、共有持分の過半数の同意があれば工事可能」であるのに対し、相互持合型私道だと「不明者の区分は原則として再舗装できない」とされます。どうしても不明者の区分の再舗装を求めるときは、財産管理制度を利用しなければなりません。

このように工事対応の可不可の判断が複雑であるため、工事の際には工事手続きが難しかったりほかの共有者とのトラブルになったりなどが想定されます。

事例参考：法務省「所有者不明私道への対応ガイドライン」

税金や費用を余計に負担する必要がある

共有私道であっても、ほかの不動産と同じく共有私道の所有部分に応じた税金や費用が発生します。

共同所有型私道の場合、共有者不明状態になっていると、その不明者の共有持分割合に応じた固定資産税（都市計画税が必要な地域は都市計画税も含む）もほかの共有者が負担しなければなりません。共有私道の補修や維持管理費も、不明者を除いたほかの共有者が費用負担および工事対応をする必要があります。

相互持合型私道の場合だと分筆されているので、固定資産税の支払いは不明者の責任です。しかし不明者の持分部分の道路にひび割れ・陥没が起こったとき、自分の責任ではないからとその危険を放置しておくのは、自分やほかの人のケガ・事故につながる可能性を考えると現実的ではないでしょう。結局のところ、ほかの私道所有者が対応せざるを得なくなります。

相続の対象になるため相続時にもトラブルにつながりやすい

共有私道もほかの不動産と同じく、相続の対象です。共同所有型私道の場合、共有者が亡くなると共有者の相続人へ共有持分が相続されます。

仮に失踪宣言によって共有者を死亡扱いにすると、不明者の相続人への共有持分の相続になります。もし相続人が2人以上だと共有持分も人数に応じて分割されるため、共有私道の所有者がさらに増えることになるので注意が必要です。共有私道の所有者が増えると、共有私道全体の売却に必要な共有人全員の同意を得る難易度が上がります。そのほか、さまざまな相続トラブルが発生する可能性があります。

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共有者不明の共有私道でも売却が簡易化？民法改正について解説

改正民法の内容には共有私道にフォーカスした部分が多く、所有者不明の共有私道であっても売却や工事が進めやすくなりました。ただし原則として、裁判所での手続き等が必要になるので手間がかかる点には注意しましょう。

以下では、改正民法によって共有私道の変更・管理がどの程度簡略化されたのか解説します。

ほか共有者全員の同意があれば共有者不明の状態でも共有私道全体を売却できる

改正民法によって、裁判所の決定により、不明者以外全員の共有者の同意があれば共有者不明の状態でも共有私道全体を売却できるようになりました（民法第251条2項）。

2　共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる。
e-Gov法令検索 民法

売却以外の取り壊しなどの変更行為も、同じように可能となっています。この制度が新設されたことで共有私道における取り扱いが柔軟になり、不明者が原因で共有私道の処分や対応を諦めていた人たちには朗報となりました。とはいえ、不明者以外のほかの共有者全員の同意が必要になる点は、依然としてハードルが高いと言えます。

共有者の持分の過半数があれば管理行為ができる

裁判所の決定により、不明者以外の共有者における共有持分の過半数があれば、アスファルト舗装といった管理行為ができるようになりました（民法第252条2項）。

裁判所は、次の各号に掲げるときは、当該各号に規定する他の共有者以外の共有者の請求により、当該他の共有者以外の共有者の持分の価格に従い、その過半数で共有物の管理に関する事項を決することができる旨の裁判をすることができる。
一　共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。
二　共有者が他の共有者に対し相当の期間を定めて共有物の管理に関する事項を決することについて賛否を明らかにすべき旨を催告した場合において、当該他の共有者がその期間内に賛否を明らかにしないとき。
e-Gov法令検索 民法尾

また、改正民法では変更行為のうち「軽微な変更（外観、構造、機能、用途の著しい変更がないもの）」に該当するものは管理行為に該当します。つまり軽微な変更も、同じように裁判所の決定があれば不明者以外の共有者の共有持分過半数で実行できます。

【番外】不明者の共有持分を取得できる

「今のところ売却するつもりはないけど、不明者の共有持分はなくしておきたい」という場合でも、改正民法によって不明者の共有持分を取得できる旨の裁判ができるようになったため、不明者の共有状態を解除しやすくなりました（民法第262条の2）。

第二百六十二条の二　不動産が数人の共有に属する場合において、共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、その共有者に、当該他の共有者（以下この条において「所在等不明共有者」という。）の持分を取得させる旨の裁判をすることができる。この場合において、請求をした共有者が二人以上あるときは、請求をした各共有者に、所在等不明共有者の持分を、請求をした各共有者の持分の割合で按あん分してそれぞれ取得させる。
e-Gov法令検索 民法

共有者不明の共有私道に接する土地の売却手順

自分の土地を売却するときには、土地と接する自分の私道の共有持分（相互持合型私道なら分筆している部分）とセットで売るのが一般的です。所有者不明の共有私道に接している土地であっても、決して売却ができないわけではありません。手間はかかりますが、以下の手順で売却活動をすすめれば、土地を売却できる可能性があります。

1. 共有私道の登記事項証明書を取得する
2. 通行掘削等承諾書を取得する
3. 境界確定測量を依頼する
4. 不動産業者に物件の査定を依頼する
5. 不動産業者と媒介契約を結ぶ
6. 売り出し・交渉・売買契約・引き渡し

まずは、共有私道の所有者を探して明確にするのが先決です。それでも所有者が不明であれば「財産管理制度」を利用することで代理人を選任できます。次の項目から具体的な手段を解説しますので、参考にしてみてください。

共有私道の登記事項証明書を取得する

共有私道の所有者を確認するために、法務局で「登記事項証明書」を取得しましょう。登記は一般に公開されているもので、誰でも閲覧・取得可能です。

しかし、登記事項証明書に記載されている所有者名が、現在の所有者と異なるケースもあり得ます。例えば、現所有者が相続によって私道の所有権を取得したときに、相続登記の手続きをしなかったことも考えられます。このような場合は、住民票や戸籍から所有者を探せるかもしれません。

自分で調べることも不可能ではありませんが、弁護士に調査を依頼することもおすすめです。弁護士には「職務上請求」というものがあり、第三者の住民票の写しや戸籍謄本を取得することが認められているため、スムーズに調査が可能になります。

所有者が不明の場合は財産管理制度を利用する

不明者となっている私道所有者の親族も居場所を知らないようであれば「財産管理制度」を利用することも検討しましょう。

財産管理制度には以下の2種類があります。

その土地の所有者の所在が不明（行方不明・生死不明）の場合は「不在者財産管理制度」が使え、その土地を相続した人がいるのかどうかわからない場合は「相続財産管理制度」を利用します。財産管理制度なら、不明者の代わりに共有私道の持分を管理できるようになるので、不明者がいても対応できるようになります。

ただし財産管理制度を使うには、家庭裁判所に不在者財産管理人、または相続財産管理人を選任するよう申し立てる必要があります。この申し立てができるのは「利害関係者または検察官」のみです。家庭裁判所の判断によりますが、土地を売却しようとしている人は「利害関係者」に相当し、申し立てができると考えられます。

相続財産管理人の選任申し立て方法は以下の記事で具体的に解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。なお、不明者の生死不明状態が7年間を超えるときは、失踪宣告で死亡扱いにして不明者の相続人に相続させて対応できる可能性もあります。

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相続財産管理人とは？業務内容や選任申立方法・財産管理の流れを解説

参照：e-Govポータル「民法第25条第1項」

共有私道の所有者に通行掘削等承諾書を取得する

土地の購入者が家屋を建てたりライフラインを整えたりできるように、通行掘削等承諾書を取得しましょう。

通行掘削等承諾書とは、私道の所有者がライフラインに関する掘削工事や私道における車両の無償通行などの承諾を得るための書類です。ライフラインの工事なら通知のみで対応できる可能性があるものの、無用なトラブルを避けるためには通行掘削等承諾書の取得、最低でも事前相談だけでもしておくのが一般的です。

共同所有型私道における通行掘削等承諾書は、所有者全員からもらう必要があります。一方で相互持合型私道の通行掘削等承諾書は、実際に掘削するルート上の所有者からもらうことになります。

口約束ではなく、きちんと書類という形で残しておくことが大切です。承諾書をもらうべき人のなかに所在不明の所有者がいる場合、先に解説したした不在者財産管理人や相続財産管理人から通行掘削等承諾書を取得しましょう。

ただし、財産の改変（工事によって土地を掘削する行為）は不在者財産管理人・相続財産管理人の権限を越える可能性があり、家庭裁判所の許可が必要となるので注意しましょう。

共有私道の不明所有者の探索や財産管理制度は複雑で、一般には馴染みのない手続きです。自力で進めるのは難しいため、司法書士や弁護士等の専門家に相談するとよいでしょう。

境界確定測量を依頼する

土地の境界線を明確にしておくと、売却価格を算出する際に必要な「土地の面積」を確定できるため売却しやすくなります。

また、再建築不可を解消するためにセットバックをおこなう際、境界確定測量をしておくと、どれぐらいセットバックが必要かあらかじめ示すことができます。法的に必須というわけではありませんが、土地を売却する際は境界確定測量をすることが一般的です。

測量は土地家屋調査士に依頼しましょう。

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不動産会社に物件の査定を依頼する

共有私道の問題がクリアできれば、あとは通常の売却と同様の手順を踏みます。

まずは、土地のおおよその売却価格を算出するために、周辺の土地の相場を調べましょう。

土地を売却するときは、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。複数の業者に価格査定を依頼し、評価の根拠を聞くことで現在の不動産相場を把握できます。

単に高い価格をつけたところに仲介を依頼するのではなく、担当者の接客態度や査定の根拠を見ながら、信頼できる不動産会社を選びましょう。

土地における売却価格の相場を自分で知る方法は以下の記事で詳しく解説しています。

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不動産業者と媒介契約を結ぶ

仲介を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。契約形態には以下の3種類があります。

• 専属専任媒介契約・・・1社だけがその物件を仲介できます。売主が自分で購入希望者を見つけることもできません。
• 専任媒介契約・・・1社だけが仲介可能で、売主が直接購入希望者を見つけることもできます。
• 一般媒介契約・・・複数の不動産会社がその物件を仲介できるほか、売主が自分で購入希望者を見つけることも可能です。

どの契約を結べばよいか判断に迷う人も多いと思います。もし迷った場合は不動産業者に説明してもらったうえで、自分に適した契約を結ぶとよいでしょう。

土地を売り出して売買交渉をする

不動産業者と媒介契約を結んだら、物件を売り出し、購入希望者が現れたら売却交渉をすすめます。

価格などの売買条件に双方が合意すれば、売買契約を結びましょう。成約時に手付金を、物件の引き渡し時に売買代金を受け取り、不動産会社に仲介手数料を支払います。

また、名義変更のために不動産登記も忘れずにおこないましょう。

所有者不明の共有私道に接する土地売却のコツ

所有者不明の共有私道に接する土地を売却したいときは、複雑な権利関係を理解したうえでの売却を検討することが大切です。「通行・掘削の権利は明確か」「不明者に関する財産管理制度や改正民法の制度などを使える準備はできているか」「登記はどうなっているか」などをしっかり確認しなければなりません。

そのため所有者不明の共有私道を売却するときは、「所有者不明の共有私道に接する土地に対して、正しい法知識で対応できる人」に協力をお願いするのが非常に効果的です。

権利関係が複雑な土地を売却するなら専門家の力を借りよう

これまで解説したように、所有する土地が所有者不明の共有私道に接していると、不明になっている所有者を探したり、家庭裁判所に不在者財産管理人や相続財産管理人の選任申し立てをしたりしなければなりません。また工事には通行掘削等承諾書を取得する必要もあり、売却までに相当な時間がかかります。

これらのことから、所有者不明の共有私道に接する土地は、手続きを個人で進めるのは現実にはかなり困難といえるでしょう。

不動産会社や弁護士など、土地の売買から複雑な権利関係の処理などに詳しい専門家に協力を依頼したほうが、迅速かつ高額での売却が期待できるといえます。

不動産仲介で売れないなら買取業者への売却を検討しよう

「目の前の共有私道が所有者不明で、不動産仲介だと買手が見つからない」
「購入希望者はいるが、価格に納得いかない」

上記のような状況の場合、共有持分専門の買取業者への売却を検討してみましょう。

大手不動産会社や一般物件をメインとして扱う買取業者では、所有者不明の共有私道に接する土地のような、権利が複雑な物件は取り扱わないことがほとんどです。

一方で、共有持分・共有不動産を専門に扱う買取業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれる可能性があります。

所有者不明の共有私道に接する土地は専門買取業者の「クランピーリアルエステート」へおまかせ！

当社「クランピーリアルエステート」は、共有持分を専門に取り扱う不動産買取業者です。

全国1,500を超える弁護士・司法書士・税理士などの専門家とネットワークを形成しており、トラブルや法的な権利などを調整しながら運用できる強みがあります。そのため、所有者が不明の共有私道や共有私道に接する土地でも積極的に買取をしています。

売却・買取に関して無料相談もおこなっていますので、疑問や不安がある人などはぜひ以下のリンクからお気軽にご相談ください。

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まとめ

共有私道に接している土地は売却に手間がかかるといわれますが、私道の所有者のなかに「どこにいるのかわからない人」という不明者がいると、さらに売却するまでに時間と手間がかかります。

不明となっている所有者を探したり、家庭裁判所とやり取りをしたりするには、土地に関する法的な知識に精通した専門家に協力してもらうのが得策でしょう。とくに改正民法によって共有者不明状態の共有私道への対処がある程度簡易化された現在では、弁護士などに裁判所で改正民法適用の手続きを代行してもらうのがおすすめです。

また、所有者不明の共有私道に接する土地だとしても共有不動産を専門的に扱う買取業者であれば、トラブルなくスムーズに買い取ってくれるケースもあります。

売却・処分に困った時は共有不動産を扱っている専門の買取業者へ相談するとよいでしょう。

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