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マンション評価額の調べ方にはいくつか種類があり、各内容ごとに計算方法が異なります。評価額を正しく把握するには、まず「何の目的で評価額を知りたいのか」を明確にする必要があります。
評価額を知る目的と、基準とする評価額をまとめたのが以下の表です。
| 評価額の種類 | 目的 | 調べ方・算出元 |
|---|---|---|
| 固定資産税評価額 |
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| 相続税評価額 |
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| 実勢価格 |
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| 公示価格 |
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| 建物評価額 （再調達価額） |
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| 不動産鑑定評価額 |
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本記事では、マンション評価額の調べ方と計算方法を解説します。なお、マンションの評価額は「土地と建物を別々に評価する」「専有部分だけでなく共用部分も含めて評価をする」などの注意点もあります。
注意点を理解せずに評価額を算出してしまうと、相続税や固定資産税を過少・過大に計算してしまったり、売却価格の設定を誤って不利な条件で取引してしまうおそれがあります。
相続や売買、税金の計算などで評価額を知る必要がある方は、本記事の注意点もあわせて参考にしてください。
マンション評価額とは、一定のルールに基づいて公的機関や専門家が算出した、マンションの価値（金額）のことです。
マンション評価額は、主に以下のような場面で使用されます。
このように、税金の計算や不動産売買、融資など、目的に応じて「どの評価額を使うか」が異なります。
特に税金の計算においては、公平性を保つため、実際の売買価格（時価）ではなく、あらかじめ国や自治体が定めた評価額（ものさし）を使って計算するのが原則です。
マンションの評価額には、固定資産税評価額・相続税評価額・実勢価格など複数の種類があります。「何のために知りたいのか」によって見るべき数字が全く異なるため、それぞれの違いを正しく理解しておくことが重要です。
マンション評価額は以下の6種類に分類できます。
| 名称 | 説明 |
|---|---|
| 固定資産税評価額 | 固定資産税などの税金を計算するために、市区町村が定める不動産の評価額 |
| 相続税路線価 | 相続税や贈与税の計算に用いられる、道路ごとに定められた土地の評価額 |
| 実勢価格 | 実際に不動産市場で売買されている価格で、需要と供給によって決まる |
| 公示価格 | 国が毎年公表する標準的な土地の適正価格の目安 |
| 建物評価額 | 建物部分について、構造や築年数などをもとに算出される評価額 |
| 不動産鑑定評価額 | 不動産鑑定士が専門的な手法で算定する、客観性の高い評価額 |
それぞれ詳しく見ていきましょう。
固定資産税評価額とは、固定資産税・都市計画税、不動産取得税などを計算する際の基準となる価格です。国が定めた基準（固定資産評価基準）に基づき、各市町村が決定します。マンションの場合、「土地」と「建物」を分けて評価するのが特徴です。
固定資産税は、毎年1月1日時点でその不動産を所有している人に対して課税されます。税率は標準で1.4%です。毎年4月〜6月頃に自治体から届く「納税通知書」を見れば、正確な評価額を確認できます。
【固定資産税評価額を使う主な税金】
マンションなどの不動産を取得・所有している方が知っておきたい税金の種類については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
相続税評価額とは、相続や贈与を受けた際の税金計算に使う評価額です。基本的には国税庁が発表する「路線価」を使って計算します。
路線価とは、道路ごとに決められた「土地1平米あたりの価格」のことで、毎年7月に国税庁から発表されます。土地の相続税評価額は、基本的に以下の式で算出します。
これまでマンションの相続税評価額は実勢価格（時価）よりも大幅に低くなる傾向があり、これが「節税策」として使われてきました。しかし、公平性の観点から2024年（令和6年）1月1日以降、マンションの評価方法が改正されています。
現在のルールでは、上記の計算式に加え、「評価乖離率（区分所有補正率）」という係数を掛け合わせる必要があります。これにより、市場価格と相続税評価額の差が縮小されています。
なお、相続税や贈与税の計算には、申告する年ではなく「相続・贈与が発生した年」の路線価を使います。7月の発表前に相続が発生した場合は、発表を待ってから計算することになります。
実勢価格とは、実際に売買が成立する価格（時価）のことです。
「この金額で売りたい」という売主の希望と、「この金額なら買う」という買主の合意によって決まるため、景気や周辺環境、需給バランスによって常に変動します。
注意したいのは、チラシやポータルサイトに載っている価格は「売出価格（希望価格）」であり、実勢価格ではないという点です。
自分のマンションの実勢価格を知るには、近隣の成約事例（過去にいくらで売れたか）を調べたり、不動産会社に査定を依頼したりするのが一般的です。
例えば、国土交通省の調査によって2,500万円と評価された土地であっても、市況や周辺の状況などにより2,000万円で販売され売買が決定した場合、実勢価格は2,000万円となります。
また、不動産のポータルサイトや広告などに記載されている不動産の価格は売出価格となり、実際に売買が成立する実勢価格とは異なることも多くあります。
売出価格は不動産の査定金額を参考にしながら、売主の希望なども考慮して設定される金額であり、実際には値下げされて売買されるケースも多いのです。
その後の交渉によって実際に売買される金額が決定すれば、それが実勢金額となるわけです。
公示価格とは、国（国土交通省）が毎年3月に公表する「土地の正常な価格」です。
全国の「標準地」を選定し、不動産鑑定士の評価をもとに「1月1日時点の1平米あたりの価格」として決定されます。これは主に以下の目的で使われます。
あくまで「標準的な地点」の価格であるため、個別のマンションの価格（実勢価格）とは必ずしも一致しません。角地や駅からの距離など、個別の条件によって実勢価格は公示価格より高くなったり安くなったりします。
ここでいう建物評価額とは、火災保険の契約金額を決めるための建物の価値です。
火災保険における評価方法には、大きく分けて以下の2つがあります。
現在は、「再調達価額」で設定するのが一般的です。なぜなら、「時価」で設定してしまうと、いざ火災で家が全焼した際、受け取れる保険金が少なすぎて、新しい家を建てられなくなってしまうからです。
「中古マンションだから評価額が低い」ということはありません。保険会社が用意する「新築費単価法」などの計算テーブルを使い、適切な再調達価額を算出して契約することが重要です。
不動産鑑定評価額とは、国家資格を持つ「不動産鑑定士」が、法律に基づいて算出した評価額のことです。
不動産会社の「無料査定」とは異なり、鑑定費用（数十万円〜）がかかりますが、公的な証明力を持つ「不動産鑑定評価書」が発行されます。
通常の売買ではあまり使いませんが、以下のようなトラブルになりやすい場面で活用されます。
費用をかけてでも「客観的で法的に強い根拠」が必要な場合に取得する評価額といえます。
固定資産税の算出に用いられる固定資産税評価額は3年に一度見直しが実施され、公示価格の70%程度になるよう調整されます。そのため、一般的には以下の計算式で目安を求めることができます。
なかには、固定資産税が増額された理由を知りたくて固定資産税評価額を調べたい人もいるでしょう。具体的な調べ方は次のとおりです。
それぞれ詳しく解説します。
固定資産税評価額は、固定資産税課税明細書で確認可能です。
固定資産税課税明細書とは、固定資産税や都市計画税の課税対象となる土地や家屋の所在地、価格などが記載された書類です。
マンションの場合、毎年1月1日時点でマンションを所有している人に、固定資産税・都市計画税納税通知書とともに送付されます。
固定資産税課税明細書の各項目のうち「価格」という項目に記載されているのが固定資産税評価額となります。
なお、固定資産税課税明細書は市町村によって様式が異なりますが、基本的には同様の項目に固定資産税評価額が記載されているはずです。
一例として、横浜市の課税明細書を紹介します。
明細書には価格の項目が2つあり、上が共用土地（区分所有マンションの底地）の固定資産税評価額、下が各住戸の専有面積＋共有部分の固定資産税評価となります。
固定資産税評価額を調べたい場合、固定資産評価証明書を取得するという方法もあります。
固定資産税課税明細書を紛失してしまって、固定資産税評価額を確認できない場合は、住んでいる地域の役所や出張所などに申請すれば固定資産評価証明書を取得可能です。
ただし、原則として不動産の所有者本人もしくはその関係者（＝同居する家族）のみ取得できる書類です。それ以外の関係者では相続人や民事訴訟の申立人、委任状の持参者が取得を申請できます。
申請手続きは役所の担当窓口を訪問するか、郵送で取得を申請するかの2通りです。また、自治体によってはコンビニエンスストアで固定資産評価証明書を取得できる場合があります。
なお、申請時には申請書と申請者の本人確認書類、発行手数料（200～400円程度）が必要です。
固定資産課税台帳を閲覧することで、固定資産評価額を確認できます。
固定資産課税台帳とは、固定資産税の課税対象となる土地や家屋の所在地や所有者、評価額などを登録した帳簿です。固定資産課税台帳には土地と家屋に分けて固定資産が記載されており、「評価額」や「価格」の項目に固定資産税評価額が記載されています。
市区町村の役所で閲覧可能ですが、東京23区に住んでいる場合は、固定資産が所在する区の都税事務所で閲覧します。
固定資産課税台帳は、固定資産に課税される納税者やその家族、納税義務者から委任を受けた人などであれば、市町村の担当部署でいつでも閲覧できます。
マンションの相続税評価額は、次の方法で求めることができます。
このように建物（マンションであれば所有区分の部屋等）と土地それぞれの評価額を算出し合計する必要がありますが、建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になるため、計算し直す必要はありません。
一方の土地は、敷地全体の評価額を算出したのち持分割合を掛けて求めます。敷地全体の面積は登記簿謄本の「地積」を、敷地権の割合は「敷地権の割合」を用います。
なお、路線価が設定されている郊外（倍率地域）のマンションなどもあり、その場合は国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」に記載されている倍率を用います。倍率地域における敷地権の相続税評価額の計算方法は以下のとおりです。
令和6年1月に区分所有マンションの相続税評価の方法が改正され、現在は相続税評価額に市場価格を反映するための指標「区分所有補正率」が使われています。
従来、相続税評価額は市場価格の7～8割程度になるケースが多く市場価格との乖離を利用して相続税を抑える「マンション節税」という手法が頻繁に使われていました。
特に都市部のタワーマンションは節税効果が高く、富裕層で節税が広がる懸念があったことから新たな計算方法が採用されたというわけです。
具体的には、現行の相続税評価額と市場価格の乖離の割合となる「評価乖離率」を算出し、評価乖離率に基づく「評価水準」に応じて、現行の相続税評価額に区分所有補正率をかけることで、新しい相続税評価額を計算します。
新しい計算方法によってマンションの相続税評価額は市場価格に近付くため、公平性が確保されるようになります。築浅かつ高層階のマンションを所有している方ほど影響が大きくなります。
マンションの実勢価格は、過去に周辺で実際にあった取引事例を元に求められることがありますが、以下いずれかの方法でおおよその目安を知ることができます。
また具体的に調べるには以下のような方法があります。
それぞれ詳しく解説します。
マンションの実勢価格は、不動産情報ライブラリを利用して調べられます。
不動産情報ライブラリとは、国土交通省が提供するシステムで、過去に売買された土地の成約価格を知ることができます。
システム内の不動産取引価格情報検索を利用すれば、都道府県ごとの取引価格が確認できるほか、取引予定の土地と近い条件の取引価格を調べることで、実勢価格を推測できます。
ただし、実勢価格はさまざまな要因の影響を受けるため、不動産情報ライブラリを目安として算出した価格と、実際の成約価格が異なることもあります。
不動産会社に査定してもらうことで、マンションの実勢価格を調べられます。
実勢価格はさまざまな要因によって変動します。物件ごとの事情を反映した価格を知りたい場合は、不動産の専門家に相談して査定してもらうことで、より確実な実勢価格を調べられるでしょう。
また、不動産売却査定サイトを利用すれば、所有するマンションを無料で査定してもらえます。複数の不動産会社による査定額や、提案内容を比較できるため、より高く仲介・売却してくれる不動産会社を把握できます。
実態に近いマンションの査定額を知りたい場合は、不動産売却査定の利用をおすすめします。
所有するマンションの実施価格は、不動産鑑定士に依頼しても調べられます。
不動産鑑定士とは、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて制定された国家資格で、土地や建物の価値を判定できます。
取引事例比較法や原価法、収益還元法など、さまざまな不動産鑑定基準を用いて鑑定してもらえるため、比較的正確な実勢価格を認識できます。
ただし、不動産鑑定士に鑑定を依頼した場合、相応の鑑定費用が発生する点には注意が必要です。
マンションの公示価格は国土交通省の不動産情報ライブラリから調べられます。
不動産情報ライブラリから「地価の情報をご覧になりたい方へ」欄にある「データの検索」へアクセスし、確認したいエリアを絞り込みます。
後は、調査年や用途区分、地価などの条件を指定して検索すれば、公示価格を確認可能です。
建物評価額は固定資産税課税明細書で確認できますが、以下の計算式でも求められます。
用語の意味は以下のとおりです。
法定耐用年数は同じ構造でも用途によって異なり、詳細は国税庁の公式サイトで確認可能です。
不動産鑑定士に依頼することで、マンションの詳細な鑑定評価額を知ることができます。。
不動産鑑定評価は、国家資格の不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に基づいて算出します。固定資産税評価額よりも市場価値に近い、専門的な評価額を得られるのが特徴です。
不動産鑑定士への依頼料は一般的に25〜30万円程度が目安です。ただし、鑑定対象となる不動産の評価額や調査の難易度によって、依頼料が変動する場合があります。
そのため、不動産鑑定士に依頼する前に、報酬体系や見積内容を確認しておく必要があります。
最後に、マンションの評価額を調べる際の注意点を3つ紹介します。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
マンションを含めた不動産は、土地と建物がそれぞれ別に評価されるということを理解しておきましょう。
最終的に土地と建物の金額を合算して、マンションの評価額となります。
なお、マンションの区分所有権にはあらかじめ、持分割合（敷地権割合）が定められており、その割合に応じて評価額が算出されます。また、評価額は相続税の算定や売却価格の目安、担保評価など、調べる目的によって算出方法や金額が異なる点にも注意が必要です。
所有するマンションの専有部分だけではなく、共用部分も評価額の対象に含まれます。
マンションを所有している場合の固定資産税を計算するためには、1つの建物としての評価額を計算した後、それぞれの所有者が専有している面積を按分して税額を算出します。
また、固定資産税では階段や廊下といった共有部分の床面積も、建物全体の評価に含まれます。そのため、共有部分の床面積を専有面積の割合に応じて按分した「現況床面積」を基準として計算されます。
マンションを所有する場合、登記上の床面積と課税対象となる床面積が異なる場合があります。
登記簿には専有部分の面積のみが記載されるため、課税対象となる面積は大きくなる傾向にあります。
不動産会社によってマンションの評価額は異なるため、同じマンションであっても評価額に差が生じることを理解しておきましょう。
そもそも不動産を査定する場合、指標や基準となる数値・データはあるものの、法律で定められた固定の価格基準はありません。
不動産会社は独自の査定基準を設けて、不動産を査定し評価を設定しています。不動産会社ごとに重視する査定手法や分析の視点、過去の取引事例などが異なるため、算出される査定額にも差が生じます。
そのため、どうしても不動産会社ごとに評価額の違いが出てしまうのです。
マンションの評価額を調べたい場合は、1社だけではなく、複数社の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。
マンションの評価額には複数の種類があり、調べる目的や利用する場面によって、基準となる評価額や算出方法は異なります。そのため、同じマンションであっても、評価額の種類によって金額に差が生じる点を理解しておくことが重要です。
特に、相続・売却・税金計算など「何のために評価額を知りたいのか」を明確にしたうえで、適切な評価額を調べることが、正確な判断につながります。
また、マンションの評価額を確認する際は、以下のポイントを押さえておく必要があります。
本記事を参考にマンション評価額の種類や調べ方、計算方法を理解して、必要な金額をスムーズに把握できるようにしましょう。
