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共有持分を他の共有者に内緒で売る方法と注意点!トラブル回避の方法も解説

共有持分を他の共有者に内緒で売る方法と注意点!トラブル回避の方法も解説
監修者
坂本 洋介
元大手不動産会社の仲介業務担当。不動産業務に勤務して16年。 物件相続、購入、融資、賃貸、退去、修繕など幅広くお答えできます。 不動産物件の売買・仲介、共有不動産・共有持分の売買やトラブル解消、相続絡みの不動産全般、トータルサポートいたします。

「共有持分をほかの共有者に内緒で売るにはどうすればいい?」「共有者とトラブルになってしまった場合の対処法が知りたい」相続などによって不動産を共同所有することになったものの、共有者とのトラブルを懸念して、共有者に内緒で自分の持分を売却したいと考える人もいるのではないでしょうか。

共有持分は自分の意思でいつでも売却が可能です。ほかの共有者の同意は不要であるため、内緒で売却手続きを進められます。

しかし最後まで内緒にすることは難しく、登記の状況を記した「登記事項証明書」や、市区町村から毎年届く「固定資産税の納税通知書」などから発覚するケースもあります。

トラブルを回避するためには、「できれば共有者に相談してから売却する」「多くの不動産会社に査定依頼をしすぎない」といった対策が必要です。

共有持分を内緒で売却する場合、「共有持分専門の買取業者」に相談しましょう。共有持分を自社で直接買い取ってくれる専門買取業者であれば、周囲に知られずに共有持分を売却できます。

この記事では、不動産の共有持分をほかの共有者に内緒で売る方法と注意点について解説します。トラブルを回避する方法や売却以外の共有持分解消方法についても解説しているため、ぜひ最後までご覧ください。

なお、買取価格は以下のリンクから確認できます。売却を決めかねている人も、気軽に無料査定を受けてみるとよいでしょう。

>>【内緒で売却できる】共有持分の専門買取業者はこちら

共有持分を内緒で売却する方法

冒頭でも述べたように、自分の持分のみであれば共有者に内緒で売買取引をおこなうことが可能です。内緒で売却する場合の方法は主に以下の3つがあります。

  • メインターゲットを投資家に定め、自分で買主を見つける
  • 内緒にしなくても良い他の共有者に相談し、自分の持分を売る
  • 買主がなかなか見つからないなら共有持分の専門買取業者に売却する

次の項目からそれぞれ詳しく解説します。共有者に知られずに売却できそうな方法を自分で選択してみてください。

自分で買主を見つける

共有者に内緒で持分を売却するのであれば、こっそりと売却活動を進めなければなりません。そのため、買主を自力で見つけるのも1つの手です。

なぜなら、不動産会社に仲介で売却を依頼すると広告や宣伝をおこなうためです。そこから他の共有者にバレてしまう恐れがあります。

自分で買主を探すときのメインターゲットは投資家です。共有不動産は共有者との権利が複雑に絡むため自由に売却・使用できず、一般の買い手が居住目的で購入することはほとんどないためです。

投資家なら、「持分割合に応じた家賃収入」「取得後に共有者との売買交渉」などを目的に、持分を取得するケースがあります。

身近に不動産投資に詳しい友人・知人がいれば、持分の売買交渉を持ちかけてみるとよいでしょう。その人が買わなくても、他の投資家などを紹介してもらえる可能性があります。

ただし、100%共有者に内緒で売却できるとはかぎらない点に注意しましょう。詳しくは「持分の買主が共有者と売買交渉することでバレる」で後述しますが、投資家の中には売却の手続きが終わらないうちに、他の共有者に売買の話を持ちかける人がいないともかぎらないためです。

バレる可能性がゼロではないことを念頭に置いておいたほうがよいでしょう。

内緒にしなくてもよい他の共有者に売る

内緒にしなくてもよい他の共有者に売却するのもひとつの方法です。共有者の中に「この人であればバレてもよい」というような人がいる場合は、自分の持分を買い取ってもらえないか相談してみるとよいでしょう。

ただし共有者に売却する場合、以下の点に注意する必要があります。

  • 共有者に購入の意思があるか
  • 共有者に買い取れるだけの資力があるか
  • どのように価格を設定するか
  • あとあとバレる可能性が高い

もちろん、共有者に購入の意思がなければ成立しません。共有者に購入する気がないのなら、他の手段を考える必要があります。

また、購入する意思があったとしても、共有者に持分を買い取れるだけの資力がなければなりません。

そして価格設定をどうするかといった問題もあります。とにかく引き取ってほしいからと、相場より安すぎる価格に設定してしまうと贈与とみなされ、贈与税の対象になるおそれがあります。

不動産の価値を適正に評価する専門家「不動産鑑定士」の不動産鑑定を受け、適正な金額に設定する必要があることを覚えておきましょう。

なお、一部の共有者にこっそり売却しても結局バレるリスクは変わりません。売却したことを知られたくない共有者にも、最終的にはバレる可能性が高い点に注意しましょう。

共有持分の専門買取業者に売却する

「買主がなかなか見つからない」「バレないうちに早く売りたい」という人は、共有持分の専門買取業者への売却が有効な手段でしょう。

なぜなら、売主と買取業者間での取引になるので、買主を見つけるために広告や宣伝をおこなう必要がないからです。査定から買取までのスピードも、早ければ数日で完了します。

ただし、大手不動産会社や一般物件を扱う買取業者では、共有不動産における複雑な権利関係を解消できないケースが多く、取り扱いを拒否されることもあります。

数ある買取業者のなかでも、共有不動産のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」は共有者に知られることなく買取を実現しています。

共有持分を内緒で売るなら当社におまかせ!

当社クランピーリアル・エステートでは、共有持分を内緒で売りたいという売主の事情などを考慮しながら積極的に買い取っております。

全国800を超える弁護士・司法書士・税理士などの専門家とネットワークを形成しているため、持分売却が共有者に知られたとしても、トラブルや法的な権利などを調整しながら売却できます。

共有者とトラブルを起こさず、共有持分を内緒で売却することも可能ですので、下記のリンクからお気軽にお問い合わせください。

当社なら、共有者に内緒で共有持分を売却できます。ぜひご相談ください。

>>【内緒で売却できる】共有持分のスピード買取窓口はこちら

共有持分を内緒で売却するときの注意点

共有持分を内緒で売却するときは事前に知っておきたい注意点が5つあります。以下のとおりです。

  • 投資家が必ず買い取ってくれるとはかぎらないためなかなか買主が見つからない
  • 需要が少なく資産価値も下がるため売却価格が低くなりやすい
  • 突然知らない人が共有者になることや税金の問題などから共有者にバレたときに揉めやすい
  • 買主が共有者に売買を持ちかけた結果成立しなければ、買主が共有物分割請求訴訟を起こす可能性がある

共有持分を内緒で売却できたとしても、売却したことはいつか共有者にバレて、トラブルに発展する可能性があることは理解しておきましょう。その点も含めて、内緒で売却する際の注意点をこれから解説していきます。

なかなか買主が見つからない

前の項目でも説明したように、共有持分の取引相手は主に投資家や専門買取業者です。このうち、一般の投資家は共有持分の取得を敬遠することがあります。

さまざまな不動産投資物件のなかから、権利関係が複雑に絡みやすい「共有不動産の持分」を選ぶ必要性が投資家にはないからです。

例えば、取得した持分割合に応じて共有者に賃料を請求しても、拒否される可能性があります。また、処分やリフォームにあたって、ことあるごとに共有者と交渉する必要性も出てくるでしょう。

このように、共有持分を取得したあとに収益を生み出そうとしても多くの手間や時間がかかるため、投資家にとっては効率の悪い投資案件になるのです。

必ずしも投資家が共有持分を買い取ってくれるとはかぎらないため、専門買取業者に依頼したほうが確実だといえます。

売却価格が低くなりやすい

不動産を共有していると自由に売却・活用もできず、見ず知らずの第三者と共有関係が生じてしまうなどのリスクがあるため、需要が少なく資産価値も低くなりがちです。

仮に「市場価格4,000万円の共有不動産」で「持分1/4を持っている」としても、持分を1,000万円で売却できるとは限りません。投資家や一般的な買取業者に売却するときは、持分価格を大幅に値下げしなければならないこともあります。

できる限り高く売りたいのであれば、共有持分の専門買取業者に依頼することをおすすめします。業者によっては、相場に近い価格で買い取ってくれるかもしれません。

共有者にバレたときに揉めやすい

共有持分を共有者に内緒で売却した場合、バレたときに揉めやすい点に注意が必要です。

共有持分を第三者に売却すると、その第三者は新たな共有持分の保有者として敷地内に出入りできるようになります。共有者は突然知らない人と不動産を共有することになるため、共有持分を内緒で売却したことに対してよい感情を持たない人もいるでしょう。

また、税金の問題もあります。例えば、不動産の固定資産税は共有者全員に納付義務があります。

しかし納付書は代表者のもとに届くため、ひとまず代表者が全額支払い、そのあとほかの共有者に対して持分に応じた額を請求するのが一般的です。その際、代表者はまったく面識のない第三者に請求しなければならない可能性があり、その第三者が支払いを拒めばさらに揉めることが予想されます。

事前に話してあったならまだしも、内緒で売却したときは通常よりも揉めやすくなることを認識しておきましょう。

買主が共有物分割請求訴訟を起こす可能性がある

買主が共有者に売買を持ちかけたにもかかわらず交渉が成立しなかった場合、買主が共有物の分割を請求する可能性もあります。共有者は、共有状態の解消を求める権利を全員が等しく持っているためです。

【共有物分割請求訴訟とは】
訴訟によって共有状態を解消する方法。
共有物の取り扱いに関する話し合いがまとまらない場合に、裁判所を通して解決を目指す。

共有物分割請求訴訟をおこなった場合、裁判所が適切な分割方法を決定します。共有解消方法は口頭弁論や答弁書の内容も考慮したうえで決定されますが、あくまでも裁判所が判断するため誰も望まない結果になることもあります。

分割解消方法は以下の3つです。

現物分割 1つの土地を複数に分け、それぞれが単独で所有する。
※建物は分割できないため不可
代償分割 共有者のひとりが不動産を単独で取得する代わりに、ほかの共有者に持分割合に応じた金銭を支払う。
換価分割 不動産を競売にかけ、売却で得た金銭を持分割合どおりに分配する。

共有持分の売却を知らない状態で突然訴訟の話になれば、共有者は心穏やかではないでしょう。内緒で共有持分を売却した元共有者に対して怒りを覚える可能性もあります。

トラブルを避けたいなら、内緒で売却するのではなく共有者に一言伝えてから実行することも検討したほうがよいかもしれません。

「売却を反対されそう」などの理由で共有者に相談しづらいのであれば、弁護士に委任することで交渉を代行してもらえます。弁護士への委任については「弁護士に共有持分の売却を委任する」で後述します。

共有物分割請求訴訟についてさらに詳しく知りたいという人は、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

共有者に持分売却がバレるのはどんなタイミング?

共有者に内緒で持分を売却したとしても、永久に内緒にはできません。どこかでバレてしまいます。

共有者にバレるのは、どのようなタイミングなのでしょうか?ここでは、共有者に持分売却がバレるタイミングについて解説します。

  • 登記完了後に「登記事項証明書」を取得され、所有者の情報からバレる
  • 「固定資産税の納税通知書」に記載されている納税者の氏名でバレる
  • 持分の買主が共有者に売買を持ちかけたことで共有者の誰かが持分を売却した事実がバレる

登記事項証明書を取得されてバレる

まずは、「登記事項証明書」を取得されてバレるパターンが考えられます。

登記事項証明書とは、不動産の登記内容が記録されている書類です。「登記簿謄本」とも呼ばれます。

登記事項証明書には不動産の所在や地番、地目などが記載されているほか、所有者の氏名や住所といった情報も記録されます。そのため共有持分を売却し、所有権を新しい所有者に移す「所有権移転登記」が完了したあとの登記事項証明書を見れば、「誰が誰に共有持分を売却したか」が一目でわかるのです。

なお、共有者に内緒にしたいからといって、「登記をしない」という選択はできません。また、虚偽の内容で登記することもできないため、登記に関してはごまかしようがないことを知っておきましょう。

固定資産税の納税通知書がきっかけでバレる

固定資産税の納税通知書」がきっかけでバレるパターンもあります。固定資産税の納税通知書とは、毎年4〜6月ごろに市区町村から納税義務者に送られる書類です。

通知書でバレるとしたら、納税者の氏名です。「代表者の氏名+ほか◯名」と記載されている場合もありますが、市区町村によっては代表者以外にも数名分氏名が表示されていたり「共有者」の欄が設けられていたりするところもあります。

また、複数の相手に売却した場合は共有者の人数が変わるため、「ほか◯名」のところでバレる可能性もあります。この時点では「誰が共有持分を売却したのか」まではわからなくても、登記の情報を確認されればすぐにバレるでしょう。

なお、共有不動産の場合、納税通知書は共有者全員に送付されるわけではありません。共有者のうち、「代表者」だけに送られます。誰を代表者とするかは市区町村によって決定方法が異なりますが、以下のような基準で決める傾向にあります。

  • 不動産がある市区町村もしくは近隣市区町村に居住している
  • 多く持分を所有している
  • 該当の不動産を利用している
  • 登記簿に記載されている順番が早い
  • 自分が受け取ると申し出た

納税通知書に記載されるのは、その年の1月1日時点の所有者です。

例えば令和5年12月にAが自分の持分をBに売却した場合、令和6年の4〜6月に送られてくる納税通知書には令和6年1月1日時点の所有者であるBと他の共有者が記載されます。そのため納税通知書がB以外に送付されると、Aの名前が消えていることやBの名前が追加されていることから売却の事実がバレるでしょう。

しかし、売却の手続きをおこない登記まで済ませてしまえば、所有権は買主に移ります。

売却した相手が共有持分専門の買取業者であれば、他の共有者が何か言ってきたとしても間に入ってもらえます。納税通知書が発送される前に共有持分専門の買取業者に売却し、買取業者に守ってもらえる状況を整えておきましょう。

持分の買主が共有者と売買交渉することでバレる

持分の買主が共有者と売買交渉することでバレるケースも考えられます。

買主が投資目的で共有持分を売却した場合、共有者の持分も買い取るために、買主が共有者に売買を持ちかける可能性があります。共有者の持分も買い取って単独名義にしたほうが不動産の資産価値が上がり、収益化もしやすいためです。

反対に、買い取った持分を共有者に売却しようとする可能性もあります。買主によっては、押し売りのようなやり方で強引に買い取らせようとすることもあります。

共有者は、売買を持ちかけられた時点で「共有者の誰かが持分を売却した」と気づくでしょう。共有持分を手放した共有者がいることに気づけば、「それが誰なのか」にたどり着くのは時間の問題です。

自分の持分だけを売却するなら、いつ誰に売却しようが法律上は自由です。しかし、共有者の中にはよく思わない人もいるかもしれません。

共有持分を売却したことが共有者にバレるのはもちろん、共有者に迷惑がかかることで関係が悪化する危険性もある点に注意が必要です。「買い取ってくれるなら誰でもいい」と考えるのではなく、売却する相手を見極めることも重要でしょう。

共有持分の売却におけるトラブルを回避するためにできること

共有者とのトラブルを回避するためにできる対策には、どのようなことがあるでしょうか。ここでは、トラブルを回避するためにできることを紹介します。

  • 内緒で売却しようとするのではなく、できれば共有者に相談してから売却する
  • なかには共有者に持分売却を漏らす悪質な業者もいるため、多くの不動産会社に査定依頼をしすぎない
  • 売却手続きが完了するまでは共有者に連絡を取らないよう買主を説得する
  • 共有者からの引き止めや反対が心配なら、弁護士に売却を委任する

できれば共有者に相談してから売却する

内緒で売却しようとするのではなく、できれば共有者に相談してから売却するようにしましょう。

「文句を言われる」「反対される」といった懸念事項や、普段から折り合いが悪く、極力話したくないなどの事情があるかもしれませんが、内緒で売却したことがあとで発覚するほうが深刻なトラブルに発展しやすいです。

どうしても直接話したくない、話せない状況なら、第三者や弁護士に間に入ってもらうことも検討してみてください。弁護士への依頼については「弁護士に共有持分の売却を委任する」で後述します。

多くの不動産会社に査定依頼をしすぎない

多くの不動産会社に査定依頼をしすぎないことも、トラブルを避けるためには重要なポイントです。買取業者のなかには、共有持分を売却しようとしていることを他の共有者に漏らしてしまう業者もいるためです。

不動産会社が他の共有者に情報を漏らしてしまう理由には、以下の2つが挙げられます。

  • 他の共有者の持分を買い取って単独名義にし、転売や賃貸に利用する
  • 取得した持分を他の共有者に高値で売却する

いくら内緒にしてほしいと伝えても、悪質な業者は顧客の事情よりも自分の利益を優先するでしょう。そのため早い段階で共有者にバレてしまい、トラブルに発展してしまう恐れがあります。

査定依頼をするなら片っ端から依頼をしていくのではなく、信用できると感じた業者だけに絞って依頼することをおすすめします。

信用できる業者の特徴は、例えば以下のとおりです。

  • 共有持分を専門に扱っており買取実績も豊富
  • 弁護士や司法書士といった専門家と連携できる
  • コンプライアンスに対する意識が高い
  • トラブルが起きないよう配慮してくれる

上記のポイントを押さえながら業者探しをおこなうとよいでしょう。

手続き完了まで共有者に連絡しないよう買主を説得する

売買手続きが完了するまで共有者に連絡をしないよう、買主を説得することもトラブルを回避するためには大切です。前述のとおり、買主が共有者に売買の話を持ちかけることで共有持分を売却しようとしていることがバレるケースもあるためです。

売却しようとしていることが売買手続き完了前に知られたとしても、共有者には取引をやめさせる権限はありません。しかし、売買を邪魔しようと嫌がらせをしてくる可能性はあります。

売買手続き中は共有者に連絡しないよう買主に約束してもらい、安心して手続きできるよう協力してもらいましょう。

そのためには、やはり信用できる売却先を探すことが先決です。売却先でお困りなら、共有不動産のエキスパートが勢揃いした当社「クランピーリアル・エステート」にぜひご相談ください。

>>【内緒で売却できる】共有持分のスピード買取窓口はこちら

弁護士に共有持分の売却を委任する

前の項目でも説明したように、共有持分を内緒で売却しても最終的には共有者にバレてしまい、トラブルに発展してしまうケースも珍しくありません。

もしも、内緒で売却したい理由が「共有者からの反対や引き止めが不安」ということであれば、代理人として弁護士に共有者への連絡・交渉を委任するとよいでしょう。

次の項目から代理人を立てるときの必要書類や費用などについて解説します。

代理人を立てるときの必要書類

代理人を立てて共有持分の売却活動や手続きなどを進めてもらうには、いくつかの必要書類を用意しなければいけません。具体的には以下の書類が必要です。

  • 委任状
  • 委任者(本人)と代理人の印鑑登録証明書
  • 委任者と代理人の住民票
  • 委任者と代理人の身分証明書の写し

委任状にはさまざまな記入事項があるので、委任する弁護士に相談しながら作成するとよいでしょう。また、代理人に委任する権限の範囲を設定しておくことも大切です。

例えば、金額交渉はすべて任せるのか、値引きはどの金額まで認めるのかなど、具体的に書き起こすことで代理人と認識がずれることを防げます。

委任状の作成方法やその他の必要書類など、以下の記事でも解説しているのでご参照ください。

代理人を立てたときの費用

弁護士に共有持分の売却を委任すると、報酬費用がかかります。金額は事務所によって異なりますが、固定額を設定するか、売却価格に一定割合をかけた金額であることが一般的です。

費用が固定なら、10万円~15万円程度が相場だといわれています。

売却価格に一定割合をかける場合は、計算式を「売却価格×5%=報酬額」としているケースが多いです。例えば共有持分を500万円で売却できたとしたら報酬額は25万円です。

決して安い金額とはいえませんが、弁護士が交渉してくれることによって高値で売却できるケースもあります。また、手続きにミスが生じにくいため、スムーズに取引できる可能性が高いでしょう。

共有持分の売却以外での共有持分解消方法

ここまで、共有持分の売却を前提として解説してきましたが、売却以外で共有持分を解消する方法はあるのでしょうか?ここでは、共有持分を売却以外で解消する方法について解説します。

  • 相続によって共有状態が生じたときは共有持分を別の遺産と「等価交換」してもらう
  • 共有者の持分をすべて買取り、自分だけの名義にする
  • 共有者を相手に「共有物分割訴訟」を提起し裁判所に分割方法を決めてもらう

相続の場合は別の遺産と等価交換してもらう

相続によって共有状態になった場合は、共有不動産の持分を別の遺産と「等価交換」してもらう方法も検討しましょう。

共有不動産の扱いは自由度が低くトラブルの原因になりやすいことを考えると、相続を回避することが得策なケースもあるためです。別の遺産と等価交換してもらえば、現金化がスムーズに行えるだけでなくトラブルを回避することにも繋がります。

例えば、5,000万円の不動産をAとBで1/2ずつ共有する遺産があったとします。この場合、共有となる5,000万円の不動産の相続をBは辞退し、等価となる別の土地や建物の相続を提案します。等価交換して手に入れた別の土地や建物を売却すれば、スムーズな現金化が可能です。

もしくはAに5,000万円の不動産の所有権を全て譲る代わりに、Aから現金を受け取るという方法もあります。

すべての持分を買取り自分だけの名義にする

共有者の持分をすべて買取り、その不動産を自分だけの名義にするのもひとつの方法です。そうすれば、こそこそと自分の持分だけを売却することを考える必要はありません。

単独所有者になったあとであれば不動産を好きに使用できるうえ、売却する際も自分ひとりで決められます。

ただし、以下の点に注意が必要です。

  • 共有者と売買の話ができる状態か
  • 共有者の持分を買い取れるだけの資力が自分にあるか

共有者と折り合いが悪く、話もできないような状態ではそもそも売買自体ができません。また、共有者の持分を買い取れるだけの資力がない場合も売買は不可能であるため、他の方法を検討する必要があるでしょう。

共有物分割訴訟を提起する

共有者を相手に、「共有物分割訴訟」を提起する方法もあります。前述のとおり、共有物分割訴訟とは裁判所に適切な分割方法を決めてもらう手続きです。

メリットもありますが、一方でデメリットも多い手段であるため慎重に検討する必要があります。共有物分割訴訟のメリット・デメリットは以下のとおりです。

メリット ・共有状態が解消できる
・裁判所の決定であるため納得しやすい
デメリット ・共有者との関係がさらに悪化する可能性がある
・時間が費用がかかる
・期待したとおりの結果になるとはかぎらない

裁判所の決めた決定方法に従う必要があるため、訴訟を提起すれば共有状態は解消できます。中立的な立場である裁判所の決定ということもあり、共有者も納得しやすいでしょう。

ただし、訴訟を提起したことで共有者との関係がさらにこじれる恐れがあります。それによって新たな問題が発生する可能性がある点には注意が必要です。

また、訴訟となると時間も費用もかかります。弁護士に依頼すれば当然弁護士報酬もかかるため、デメリットもよく考えたうえで決行することをおすすめします。

そのほか、裁判所がどのような決定をするかわからないという問題もあります。必ずしも期待したとおりの結果にはならないため、ただ共有状態から脱したいというだけであれば、自分の持分だけを売却したほうがメリットが大きいかもしれません。

まとめ

共有持分を共有者に内緒で売る方法や注意点について解説しました。

記事でも解説したとおり、広告や宣伝をおこなう仲介では、共有持分を内緒で売却しようとしても共有者に売り出していることを知られてしまう恐れがあります。

そのため買主を自力で探すか、共有持分の専門買取業者に依頼することになります。

ただし、内緒で売却できても最終的にはバレてしまう可能性が高いため、トラブルに発展し関係が悪化してしまうケースも少なくありません。

トラブルを避けるためには、前もって共有者に持分を売却することを報告した方がよいでしょう。共有者との交渉や説得に自信がないという人は、共有不動産の権利関係に詳しい弁護士に委任することも検討してみてください。

共有持分のよくある質問

共有不動産を巡って共有者とトラブルになったときはどうすればいい?

まずは不動産問題に詳しい弁護士へ相談し、適切な交渉や法手続きをおこないましょう。弁護士と連携した共有持分の買取業者であれば、持分売却から共有者とのトラブル解決まで総合的なサポートを受けられます。

共有持分の売却相場ってどのくらい?

個々の条件で大きく変わりますが、一般的には「通常不動産の半額程度」とされています。ただし、共有持分専門の買取業者に売却することで、通常不動産に近い価格での売却が期待できます。