共有名義マンションの売却方法3選│売却方法ごとの手順を詳しく解説

共有名義のマンションの売却が難しい理由

共有名義のマンションは、単独名義の不動産と比較すると、権利関係や意思決定の調整が必要になるため、売却手続きが複雑になりやすい傾向があります。とくに共有者間で意見が分かれているケースや、共有持分のみを売却したいケースでは、一般的な不動産売却よりも慎重な対応が求められます。

実際に当社へ寄せられるご相談でも、「離婚後に連絡が取りづらい」「相続人同士で意見がまとまらない」といった事情から、売却が長期化しているケースは少なくありません。

共有名義不動産は「複数人が同じ建物を所有している状態」であり、その全員が正式な不動産の所有者です。そして共有物の売却は、民法第251条における「変更行為（処分行為）」に該当するため、共有者全員の同意がなければ認められません。

（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
e-Gov法令検索 民法第251条

もし共有者が1人でも売却に反対すると、その共有者が持つ共有持分の大小にかかわらず売却は成立しません。

売却に反対する人と交渉して同意を求めたとしても、必ずしも得られる保証はありません。これが共有名義不動産の売却が困難な大きな理由です。また民法第251条の変更行為には、3年超の長期賃貸借契約や大規模リフォームなどが含まれるので、これらを行うにも売却と同じく共有者全員の同意が必要です。

一方で共有持分単独であれば、民法第206条にて売却する権利が認められています。

（所有権の内容）
第二百六条　所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
e-Gov法令検索 民法第206条

ただし、共有持分のみを購入しても不動産全体を自由に利用できるわけではないため、一般の個人にとっては購入のハードルが高い傾向があります。とくに他の共有者との調整が必要になるケースでは、通常の不動産と比べて買主候補が限定されやすい点が実務上の特徴です。共有持分だけ持っていても、不動産全体を自由に活用できないうえに、他の共有者とのトラブルに巻き込まれるリスクがあるからです。

とくにマンションの共有持分は、戸建ての共有持分と比較して活用方法に制約が多いため、一般の個人による購入ニーズは限定的とされています。

マンションはそもそも建て替えや増築などが物理的に困難なうえに、事務所や店舗利用もマンションの管理規約やマンションの住民に大きく左右されます。つまり他の共有者全員から共有持分を買い取って単独名義にしても、戸建てほど活用幅は期待できません。

このように、共有名義のマンションは通常の不動産よりも権利関係が複雑になりやすいため、共有者間の調整や売却方法の選定を含め、状況に応じた進め方を検討することが重要です。

共有名義のマンションの売却方法は主に3つ

共有名義のマンションを売却する方法は、主に以下の3つに分けられます。

共有名義のマンションの売却方法	メリット・デメリットなど
共有者全員で協力して共有名義のマンション全体を売却する	・単独名義のマンションに近い条件で市場に売り出せる可能性がある ・共有者全員の同意が得られなければ成立しない ・共有者全員の意向がまとまる場合には、有力な選択肢となる方法
自己持分を共有者に売却する	・第三者へ共有持分のみを売却する場合と比較すると、価格面で折り合いがつきやすいケースがあり、 当事者以外の共有者の同意が必要ない ・売却先の共有者に購入する意欲や資金がなければ成立しない ・配偶者が単独所有を希望している場合など、相手方に取得ニーズがあるケースでは検討しやすい
自己持分を買取業者などの第三者に売却する	・専門の買取業者ならマンションの共有持分でも買取を期待できる ・他の売却方法よりも売却価格は低くなる傾向がある ・話し合いがまとまらず、とにかく手放したい人におすすめ

※ 売却方法名をクリックすれば各見出しにジャンプ

前述した通り、マンションの共有持分単独だけだと一般の個人からの需要はほぼ期待できません。そのため、まずは共有名義不動産全体の売却を目指すのがよいでしょう。もし他の共有者があなたの共有持分をほしがっているなら、その共有者に買い取ってもらえないか一度相談してみてください。

「共有者が売却の同意もしないし、買い取ってもくれない」という場合でも、共有持分を取り扱う不動産会社へ相談することで、売却先が見つかる可能性があります。共有者間で合意形成が難しい場合でも、状況によっては共有持分のみを売却できるケースがあります。

イエコン編集部では、共有名義マンションの売却経験者50名を対象に「共有名義マンションの売却に関する実態」についてアンケート調査を実施しました。

「共有名義マンションを売却した方法は？」という質問については「共有者全員でマンション全体を売却した」と回答した人が48.3％と最も多く、次いで「共有持分を買取業者へ売却した」が33.3％、「共有者へ共有持分を売却した」が18.4％という結果となりました。

共有者全員の合意が得られる場合はマンション全体の売却が選ばれやすい一方、共有者との話し合いがまとまらないケースでは、共有持分のみを売却して共有状態から離脱する方法も多く利用されていることがわかります。

共有者全員で協力して共有名義のマンション全体を売却する

共有者全員から同意が得られるなら、共有名義のマンション全体を売却し、売却代金を共有者それぞれで分配する方法があります。

共有名義のマンション全体を売却するメリットは、一般の個人からの需要を期待できる点です。

全体の売却は「共有者全員が自分の所有権を手放すこと」と同義であり、購入希望者から見ると、権利関係が整理された状態で取得できるため、通常のマンション売買に近い形で検討しやすくなります。そのため、不動産仲介を通じてマッチングした一般の個人でも購入を検討してくれやすくなるでしょう。

売却相場も単独名義のマンションと同等程度になるため、当記事で紹介する他の売却方法と比較すると、市場価格に近い条件で成約しやすい傾向があります。

さらに、マンション全体を売却して現金化しておけば、共有者同士で公平な利益分配ができるのも特徴です。

たとえば離婚時の財産分与や相続を行う場合、不動産のままだと「誰が建物を使うのか」「管理費用はどうするのか」などで共有者同士で争いが起きやすくなります。不動産を現金化しておくことで、持分割合や財産分与の条件に応じて整理しやすくなる場合があります。

ただし、全体の売却は民法第251条に基づき原則として、共有者全員の同意を得なければなりません。同意を得たいときは、話し合いの際には、「現金化によって管理負担を整理しやすい」「権利関係を一本化しやすい」といった実務上のメリットを共有することで、協議が進みやすくなる場合があります。それでも相手から同意が得られないときは、別の売却方法を考える必要があります。

また、共有者全員の同意を得たとしても、すぐに買主が見つかるとは限りません。不動産仲介を利用する場合、売買成立まで3～6か月、長ければ1年以上かかるケースがあります。

イエコン編集部が実施したアンケート調査の質問「共有名義マンションを売却した方法は？」でも、「共有者全員で協力して売却した」と回答した人が多く、「市場価格に近い金額で売却できた」「売却代金を持分割合に応じて分配できたため、トラブルなく共有状態を解消できた」などの回答が見られました。

自己持分を共有者に売却する

もし共有者にあなたの共有持分を買い取る意思があるときは、自己持分をその共有者に売却するのも1つの手です。

自己持分を共有者に売却するメリットは、第三者へ共有持分を売却するよりも高値が付きやすい点です。一般的には、「不動産全体の市場価格 × 持分割合」が一つの目安として用いられます。
ただし、実際の価格は共有者間の関係性や利用状況、買主側のリスク評価などによって変動します。

高値になりやすい理由を、以下で紹介します。

• 共有者にとって取得するメリットが大きいため、値段交渉が進めやすい
• 他の共有者との直接取引では、一般的な買取業者のように再販コストや事業リスクが大きく加味されにくい場合があります。（※）

※ 売買契約に際し不動産仲介業者を入れたときは、別途仲介手数料がかかる可能性がある

ただし、そもそも共有者に買取意思がなければ取引は成立しません。また、相手に買い取れるだけの資金力がないときも、取引は事実上難しいでしょう。売却できる状況が限定的なのが、自己持分を共有者に売却するデメリットとも言えます。

もし自己持分を他の共有者に売却する場合でも、契約条件や代金授受を整理するため、不動産会社や士業へ相談しながら進める方法も検討されます。個人間の売買だと売買契約の不備や金銭トラブルなどが発生しやすく、大きなトラブルにつながりやすいからです。

なお夫婦の共有名義マンションの場合、離婚時に共有持分を相手に売却しても、離婚時の財産分与では、夫婦の共有財産について2分の1を基準として整理されるケースが多いものの、実際には財産形成への寄与度など個別事情も考慮されます。たとえば不動産価格が3,000万円で、夫が妻の共有持分30％を900万円で買い取ると、半分の1,500万円になるよう600万円分を他の財産による相殺などで調整する必要があります。

自己持分を買取業者などの第三者に売却する

自己の共有持分であれば、他の共有者の同意がなくても買取業者や一般の個人などの第三者に売却できます。

しかし、分譲マンションの共有持分は利用方法に制約があるため、一般個人や投資家からの購入ニーズは限定的とされています。前述した通り、居住目的・投資目的のいずれにしても、マンションの共有持分だけだと購入するメリットがほとんどないからです。

そのため、実務上は共有持分を取り扱う不動産会社が主な売却先候補となるケースが多く見られます。

不動産の買取業者とは、顧客から不動産を直接買い取り、買い取った不動産を収益化して利益を得る業者です。買取後は当該不動産を転売・活用するために、他の共有者への持分買取交渉やリフォームなどをおこないます。

とはいえ、マンションの共有持分は買取業者から見ても特殊な不動産です。そのため、共有持分専門の買取業者でないと買取対応を断られる場合があります。

共有持分専門の買取業者へ売却するメリットは、次の通りです。

• 権利関係が複雑化している共有名義のマンションでも買い取ってくれる
• 仲介と比較すると、比較的短期間で売却手続きが進むケースがある
• 物件状況によっては、現況のまま相談可能なケースもある
• 売却後に発見された瑕疵について原則として責任を負わずに済む契約不適合責任免責で取引できるケースがある

ただし注意点として、買取後の諸経費やリスク負担費が反映される分、買取業者への売却は他の売却先よりも安くなる傾向があります。

イエコン編集部が実施したアンケート調査の質問「共有名義マンションを売却した方法は？」でも、「共有持分を買取業者へ売却した」と回答した人が33.3％と、マンション全体の売却に次いで多い結果となりました。

回答者からは「他の共有者が売却に応じてくれなかったため、持分だけを売却して共有関係から離脱した」「多少価格が下がっても早く現金化したかったので買取を選んだ」といった声が見られました。

早期売却や手続き負担の軽減を重視する場合には、買取という選択肢が検討されることがあります。一方で、価格面を重視する場合には仲介が選ばれるケースもあります。

共有名義のマンション全体を売却する流れ

共有名義のマンションは、次の流れに沿って売却するのが一般的です。

1. マンションの共有者全員を明確にする
2. 共有者全員の持分割合を把握する
3. 共有者とマンションの売却に関する話し合いをする
4. 共有名義のマンションの売却先と売買契約を結ぶ
5. 共有名義のマンションの決済・引き渡しをする
6. 売却によって利益が出た場合には確定申告を行う

イエコン編集部が実施した「共有名義マンションの売却に関する実態」というアンケート調査にて「共有名義マンションを売却する手続きのなかで、最も苦労した工程は？」という質問については、「共有者との意見調整」と回答した人が55.0％と最も多く、次に「買主探し」が26.7％、「必要書類の準備や手続き」が18.3％という結果でした。

共有名義マンションの売却では、不動産そのものの売却活動よりも、共有者同士の合意形成に苦労した人が半数以上を占めています。そのため、売却活動を始める前に共有者間で方針を整理しておくことが重要です。

1.マンションの共有者全員を明確にする

マンションを売却する際には、原則として共有者全員からの同意が必要になるため、まず共有者全員を正確に把握することが重要です。

共有者の確認は、法務局で取得できる「登記事項証明書（登記簿謄本）」をもとに行います。登記事項証明書には所有者の氏名や住所、持分割合が記載されています。

取得方法は次の通りです。

• 法務局の窓口で申請する
• 郵送で取り寄せる
• オンライン（登記情報提供サービス）で閲覧する

※ただし、オンライン版は登記官の認証文や職印がないため正式な証明書には使えません。

なお、登記事項証明書に記載されている内容が常に最新とは限らない点には注意が必要です。例えば、次のようなケースが考えられます。

• 相続により所有者が変わったにもかかわらず、相続登記による名義変更登記がされていない
• 相続や売買によって実際の権利関係が変動しているにもかかわらず、登記が未了となっている

万が一、登記情報が実態と異なる場合には、必要に応じて相続登記や更正登記などを行い、共有者情報を正確な状態に整えなければなりません。

仮に登記情報の共有者と異なる人が契約に関与しても、その人物は買主への持分移転登記の申請ができないため、実務上取引の完了が困難になります。相続登記は2024年4月から義務化されており、正当な理由なく放置した場合には過料の対象となる可能性があります。

なお、登記情報の取得は手続きが複雑になったり必要書類の準備に手間がかかることもあるため、手続きをスムーズに進めたい場合は司法書士などの専門家に相談するのも選択肢のひとつです。

2.共有者全員の持分割合を把握する

共有者全員を特定できたら、それぞれの持分割合も確認しておきましょう。持分割合を正しく把握すべき理由は、次の通りです。

• 売却代金の分配額を正確に決めるため
• 売却に伴う諸費用（仲介手数料、登記費用など）の負担割合を決めるため
• 持分割合に応じた分配や費用負担を整理するため

共有名義不動産では、売却代金や費用負担を持分割合に応じて配分するのが一般的です。そのため、持分割合を確認せずに売却を進めると、後から代金分配でもめるリスクが高まります。

ここで実務上の注意点ですが、相続によって取得した共有持分の場合、「法定相続分」と「実際に登記されている持分」が異なるケースもあります。相続人同士では「半分ずつ所有していると思っていたが、登記上は異なっていた」というケースも見受けられるので、後のトラブルを未然に防ぐためにも、事前に確認しておきましょう。

共有持分の割合は、「不動産の登記事項証明書」の「権利部（甲区）」欄に記載されています。もし不明点があれば司法書士や弁護士に相談し、正確な整理をしておくことが望ましいです。

3.共有者とマンションの売却に関する話し合いをする

マンションの売却にあたっては、共有名義不動産では、事前に共有者間で売却条件を整理しておくことが重要になります。売却の可否だけでなく、具体的な売却方法についても意見をすり合わせておくことで、後のトラブルを防げます。

話し合いでは、次のようなポイントについて合意を取っておきましょう。

• 売却するかどうか
• 売却のタイミング
• 売却の手段
• 売却先の選定基準
• 売却希望価格と価格交渉における最低ライン
• 売却費用の負担割合

このように、話し合いの目的は「売る・売らない」だけでなく、具体的な売却の進め方について共通認識を持つことにあります。意見のすれ違いによるトラブルを防ぐためにも、話し合った内容は書面やメモに残しておくのがおすすめです。

4.共有名義のマンションの売却先と売買契約を結ぶ

マンションの売却先が決まったら、不動産売買契約書を取り交わして正式に契約を締結します。不動産売買契約書は、売主と買主の間で合意した売買条件を文書にまとめたもので、以下のような重要な役割を果たします。

• 物件情報・売買価格・支払い方法など売買の内容を明確にする
• 売主の物件を引き渡す義務や買主の物件を取得する権利など、双方の権利義務を証明する
• 万が一トラブルが起きた際に、法的根拠として機能する
• 所有権移転登記の際に必要となる

なお、不動産売買契約書は個人でも作成可能ですが、条項の抜け漏れや記載ミスがあると、契約内容をめぐるトラブルに発展する可能性があります。たとえば、下記のような問題があると、後日、契約条件をめぐる認識の相違が生じるケースもあります。

• 契約解除に関する条項が不十分
• 瑕疵担保責任（契約不適合責任）の記載漏れ
• 引き渡し条件の曖昧さ

こうしたリスクを避けるためには、弁護士や不動産会社といった専門家に契約書の作成や確認を依頼することをおすすめします。不動産仲介業者と媒介契約を結んだうえで、販売活動や売買契約締結のサポートを受けるのが一般的です。

不動産売買契約書を締結する際には、印紙税法に基づき、契約書に収入印紙を貼付する必要があります。

印紙は契約書1通につき1枚ずつ必要で、原本を各当事者が1部ずつ保管するのが一般的です。印紙の貼付漏れや消印忘れがあると、過怠税の対象となる可能性があるため、印紙の準備と適切な貼付・消印も忘れずに行いましょう。

5.共有名義のマンションの決済・引き渡しをする

不動産売買契約書の記載事項にしたがって、共有名義のマンションの決済と引き渡しを行います。決済は、売却契約の締結後1か月を目安に、買主が指定した場所で午前中に行われるのが一般的です。午前中に行うのは、トラブルがあっても当日中に対応しやすいためです。

決済場所は支払方法によって下記の場所が指定される傾向があります。

振込決済の場合	振込元金融機関の個室や専用ブース
現金払いの場合	不動産会社や司法書士事務所の事務室

共有持分の売却の場合は、買主の事業所で現金授受するケースも見られます。決済の手続きは、共有名義にかかわらず下記の順序で行われるのが一般的です。

1. 登記に必要な書類の確認（司法書士）
2. 住宅ローンの実行（買主側）
3. 売却代金の受領（売主側）
4. 売主の住宅ローン完済
5. 抵当権抹消に必要な書類の受領・手続き依頼
6. 仲介手数料・司法書士報酬などの支払い
7. 登記費用（登録免許税など）の支払い
8. 鍵や関係書類の引き渡し

決済当日は、司法書士による本人確認と登記書類のチェックから始まります。
売主と買主が正しい本人であることや、登記手続きに必要な書類が揃っているかを確認したうえで、次の手続きへ進みます。

書類に問題がなければ、買主側の住宅ローンが実行されます。融資金が買主の口座に振り込まれ、そこから売主への残代金支払いが行われる流れです。決済時点でローンが残っている場合、売主は受け取った残代金で自分の住宅ローンを完済します。

完済後、金融機関から登記原因証明情報や委任状などの抵当権抹消に必要な書類が発行されます。抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に金融機関が不動産を差し押さえるための権利のことです。

ローンを完済しても、自動的に抵当権が外れるわけではないため、売主側が抵当権抹消登記を行う必要があります。抵当権抹消登記は、司法書士に依頼して進めるのが一般的で、依頼する際に売主は不動産会社への仲介手数料や司法書士への報酬も支払います。

実務上も、所有権移転登記と抵当権抹消登記を同日に司法書士へ依頼するケースがほとんどです。

なお、登記費用に関しては、所有権移転登記にかかる登録免許税は買主負担、抵当権抹消登記にかかる登録免許税は売主負担となるのが一般的です。

すべての支払いと手続きが済んだ後、売主は物件の鍵や関連書類（図面、設備マニュアル、管理規約など）を買主に引き渡して、売却手続きが完了します。

6.売却によって利益が出た場合には確定申告を行う

共有名義のマンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合には、原則として確定申告が必要です。
申告の時期は、売却した翌年の2月16日から3月15日までと定められています。

ここで実務上よくある誤解として「代表者がまとめて申告すればよい」と考えるケースがあります。しかし実際は、代表者がまとめて行うことはできません。共有者ごとに所得が発生するため、共有者それぞれが自分の持分割合に応じて個別に確定申告を行う必要があります。

また、自宅として利用していた共有名義のマンションを売却した場合は、「3,000万円特別控除」が適用できる可能性があります。特別控除を適用できれば、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。

ただし、すべてのケースで適用できるわけではなく、下記のいずれかに該当する必要があります。

• 現在、自分または家族が居住している家であること
• すでに転居している場合、転居後3年目の年末までに売却していること
• その不動産が解体から1年以内に売却され、かつ賃貸されていないこと
• 売却先が親族や同族会社ではないこと
• 売却した前年・前々年に、別の特例（3,000万円控除やマイホームの譲渡損失控除など）を適用していないこと
• 他の特例（マイホームの買い換え特例など）も適用していないこと

上記の条件に該当する場合には、共有名義の不動産であっても、各共有者がそれぞれ3,000万円特別控除の適用を受けられる可能性があります。

なお、譲渡所得の計算や控除適用については税務が複雑な場合もあります。不安がある場合は、税理士に相談しながら手続きを進めると安心でしょう。

共有名義のマンションの自己持分を共有者に売却する流れ

マンションの自己持分を他の共有者に売却する流れは、次の通りです。

1. 共有者が持分を買い取ってくれるか確認する
2. 自己持分の価格を査定しておく
3. 共有者と売買条件の交渉を行う
4. 売買契約を締結する
5. 登記手続き（持分移転登記）を行う
6. 売却代金の受領と税務対応

「共有名義マンションの売却に関する実態」のアンケート調査にて「共有名義マンションを売却した方法は？」という質問については「共有持分を買取業者へ売却した」が全体の33.3％で「共有者へ共有持分を売却した」が18.4％という結果でした。

この結果から、共有持分のみの売却では買主が限定されるため、共有者や共有持分を専門に取り扱う不動産会社へ売却するケースが多いことが伺えます。

なお、他の共有者に直接売却する場合でも、必要に応じて不動産会社へ仲介を依頼しながら進めるケースが多く見られます。仲介を入れない個人間の売買だと、売買契約書の不備や当事者間で認識の差が生じやすく、契約条件や代金支払いをめぐって後日トラブルになるケースもあるためです。

不動産会社の仲介なら、契約条件の整理や売買契約書の確認、手続きの進行管理などについて支援を受けられる場合があります。

1.共有者が持分を買い取ってくれるか確認する

まずは他の共有者が、自己持分を買い取ってくれるかを確認しましょう。共有者が持分取得を希望する理由を、いくつか簡単な事例として紹介します。

• 離婚後、妻が子どもと一緒に引き続きマイホームとして使いたい場合
• 共有者の1人が、単独名義にした後に分譲賃貸マンションとして運用したい場合

売却交渉の際には、感情的な対立を避けるためにも、相手方の事情に配慮しながら協議を進めることが重要です。マンションの共有者は配偶者や親族であるケースが多く、感情面の影響によって交渉が複雑化するケースも見られます。 いくら相手にメリットがある交渉だったとしても、感情面で交渉が破綻するリスクがあります。

共有名義マンションの売却における実情として「価格よりも人間関係の問題で話し合いが進まない」というケースは少なくありません。

相手が買取を迷っているときは、お願いベースで建設的な話し合いになるよう心がけてください。

2.自己持分の価格を査定しておく

自己持分の価格を査定しておくことで、他の共有者との買取交渉をスムーズに進めやすくなります。明確な査定額を早めに提示できれば、相手も買う買わないの判断を下しやすくなります。

自己持分の価格は自分でも調べられるものの、実務上は、不動産会社や不動産鑑定士などへ査定を依頼し、客観的な価格資料を準備するケースが多く見られます。第三者かつ専門知識を持つ人の査定額のほうが、相手の納得を得やすくなります。

不動産仲介業者なら、原則として無料査定に対応しています。しかし査定価格は会社ごとに算定基準が異なるため、提示額に差が生じることもあります。マンションの適正価格を把握するためにも、複数の不動産会社の査定を受けることをおすすめします。

高額マンションの場合なら、不動産査定の専門家である不動産鑑定士への依頼も検討してみてください。

3.共有者と売買条件の交渉を行う

「共有者とマンションの売却に関する話し合いをする」で解説したのと同じように、共有者と売買条件について話し合います。

このケースでは第三者ではなく関係者同士の話し合いになるため、双方のスケジュールや支払い方法などは、当事者間で調整できる範囲が広く、条件設定に柔軟性を持たせやすい傾向があります。 また売却価格の設定は、市場価格や専門家の査定額をベースにしつつ、当事者双方の資金計画も踏まえて条件調整を行うケースが一般的です。

共有持分で住宅ローンを組むのは、金融機関の審査ハードルが高くなります。相手が信用できるなら、「分割払いにする」「6か月後に支払う」など、支払い方法に工夫を凝らすのも有効です。

そもそも相手が買い取れる条件でなければ、取引自体が成立しません。相手からしても無理して買い取る必要はないので、強気の交渉もそこまで意味をなさないと考えられます。第三者との交渉と比べて何度でも話しやすいと思うので、しっかり話し合いお互いに利益を得られる着地点を模索することが重要です。

4.売買契約を締結する

売買条件がまとまったら、「共有名義のマンションの売却先と売買契約を結ぶ」でも解説した通り、共有者と売買契約を結びます。

売買契約書の作成やチェックは、不動産仲介業者のサポートを得ながら進めるのがよいでしょう。必要であれば、売買契約書を「執行認諾文言付きの公正証書」にすると、取引の安全性が高まります。

公正証書とは、公務員である公証人がその権限に基づいて作成する公文書です。公正証書に「約束どおりにお金を支払わなかった場合は、裁判をしなくても強制執行されても構いません」という執行認諾文言を記載することで、債務者があらかじめ認めた公正証書であることを証明できます。

執行認諾文言付きの公正証書は非常に高い証明力や、金銭債務の債務不履行に対する強制執行力などを有するので「相手が売買代金を支払わない」といった金銭トラブルの予防・対応において効力を発揮します。

5.登記手続き（持分移転登記）を行う

共有者同士で共有持分の売買契約を締結したら、持分移転登記をおこないます。持分移転登記とは、売主から買主へ共有持分の所有権を移転する登記手続きです。

あなたの所有権を共有者へ移すのみですが、この場合でも実務上は、司法書士へ依頼して登記手続きを進めるケースが多く見られます。また、登録免許税の支払いも同様に必要です。当事者間で事前調整ができている場合には、引き渡し手続きが比較的スムーズに進むケースもあります。

6.売却代金の受領と税務対応

「売却によって利益が出た場合には確定申告を行う」にて解説したように、共有持分の売却で得た利益（譲渡所得）に対して確定申告が必要です。譲渡所得税の計算、確定申告書の作成と提出、納税の一連の流れを進めてください。

ここで注意したいのは、親子で名義を一本化する場合に「みなし贈与」扱いになるリスクです。

たとえば親から子どもへ共有持分を売却する際に、子どものためを思って相場価格よりも格安の値段にしたとします。このような相場価格から著しく安い金額での親子間売買は、「相場価格との差額分の贈与がおこなわれた」とみなされるケースがあります。

共有持分の相場価格が1,000万円、実際の売却価格が200万円なら、その差額の800万円がみなし贈与として税務上、贈与税の課税対象と判断される可能性があります。3.共有者と売買条件の交渉を行うにて紹介した計算式で贈与税の目安を求めると、117万円という計算になります。

親子や兄弟間など親族間の売買では、このような税務リスクが発生するケースもあります。
相場とかけ離れた価格で取引する場合は、事前に税理士へ相談しておくと安心です。

共有名義のマンションの自己持分を買取業者に売却する流れ

マンションの自己持分を買取業者に売却する流れは、次の通りです。

1. 買取業者の選定・査定依頼
2. 買取条件の確認と交渉
3. 売買契約を締結する
4. 登記手続き（持分移転登記）を行う
5. 売却代金の受領と税務対応

1.買取業者の選定・査定依頼

買取業者へのマンションの自己持分売却を行う際に、もっとも大切なのは買取業者の選定です。信頼できる業者を選べるかどうかで、売却の成功を左右すると言っても過言ではありません。共有持分の取り扱い実績が豊富な業者であれば、物件状況に応じた査定や、比較的スムーズな手続きを期待できる場合があります。

買取業者は仲介業者と異なり、不動産会社がマンションの共有持分を直接買取します。とくに共有持分のような権利関係が複雑な不動産では、業者側の実務経験や活用方針によって、査定額や契約条件に差が出ることがあります。

なお、価格重視であれば仲介、スピードや共有者対応の負担軽減を重視するなら買取といったように、どちらが適しているかは状況によって異なります。実際のご相談でも、「できるだけ高く売りたい」という方と、「共有者との関係から早期解決を優先したい」という方では、選択される方法が分かれる傾向があります。

買取業者選びで注目すべきポイントは、次の通りです。

• マンションや共有持分の買取実績数や相談件数
• 所属するスタッフの実務経験や保有資格
• 査定から現金化までの日数
• スタッフの専門知識、対応力、態度などの能力
• 公式サイトのお客様の声や買取事例
• GoogleやSNSなどの利用者の口コミ

買取業者へ依頼する際は、1社に決め打ちするのではなく、複数社に問い合わせてそれぞれ比較検討することが重要です。1社だけ見て依頼してしまうと、「相場より低い査定額を出す」「こちらに不利な契約条件で無理やり契約させようとする」など、悪質な業者に当たったときにトラブルに巻き込まれるリスクが高くなります。

少しでも対応に違和感を覚えたら、すぐに別の買取業者へ切り替えるのがおすすめです。

2.買取条件の確認と交渉

「共有者とマンションの売却に関する話し合いをする」で解説したのと同じように、買取業者と売買条件について話し合います。

買取では、査定や契約条件の提示を業者側が主導して進めるケースが一般的です。業者によっては、契約条件や査定根拠の説明が十分でないケースもあるため、契約内容は慎重に確認することが重要です。共有持分の実績が豊富な業者であれば、物件状況や共有関係を踏まえた提案を受けられる場合があります。業者側の言うことを100％鵜呑みにしてしまうのも危険です。

そのため、交渉時にはこちら側の譲れない条件や、希望する最低買取価格などを明確にして交渉に臨むことを推奨します。事前におおまかな相場価格や他社の査定額を調べておけば、交渉材料に利用できます。

自分だけで相場価格を調べたいときは、「不動産情報ライブラリ」や「REINS Market Information」などで、類似する不動産の取引価格を調べるのがよいでしょう。

3.売買契約を締結する

買取業者の買取条件がまとまったら、「共有名義のマンションの売却先と売買契約を結ぶ」にて解説したのと同様に、買取業者と売買契約を締結しましょう。

売買契約書は、原則として買取業者側が作成してくれます。売買契約を締結する前には必ず書面をチェックし、話し合った内容との相違がないかを確認しましょう。

とくに確認しておきたい項目は次のとおりです。

• 売買価格
• 決済日・引渡日
• 契約不適合責任に関する取り決め
• 契約解除条件
• 費用負担の内容

実務上、共有持分を買取業者に売却する場合、契約不適合責任を免責として契約できるケースもあります。

契約不適合責任が免責になる契約の場合、売却後に判明した不具合について売主の責任を限定できる可能性があるため、売主にとってメリットとなる場合があります。

ただし、契約条件は業者によって異なるため、内容を十分に確認したうえで契約することが大切です。

4.登記手続き（持分移転登記）を行う

売買契約を締結したら、登記手続きに進みます。登記の流れは、他の売却方法のときと大体同じです。

実務上は、買取業者が提携する司法書士が登記手続きを担当するケースが多く見られます。売主側は本人確認書類や登記識別情報（権利証）などの必要書類を準備します。

また、住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消手続きも同時に行うことが一般的です。
登記手続きに必要な登録免許税や司法書士報酬については、事前に費用負担を確認しておきましょう。

5.売却代金の受領と税務対応

売却代金を受け取って利益（譲渡所得）が出たら、「売却によって利益が出た場合には確定申告を行う」の解説どおり、確定申告や納税が必要です。

税金の計算方法は通常の不動産売却と変わらず、売却価格そのものではなく譲渡所得に対して課税されます。また、共有持分であっても居住用財産の特例などが利用できる可能性があります。

たとえば、共有名義のマンションをマイホームとして利用していた場合、共有者1人につき最高3,000万円まで控除される「3,000万円の特別控除の特例」を利用できる可能性があります。

出典：共有のマイホームを売ったとき｜国税庁

ただし、適用の可否は個別事情によって異なるため、不安がある場合は税理士へ相談するとよいでしょう。

共有名義のマンションを売却する際の費用

共有名義のマンションを売却する場合、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。実際には仲介手数料・税金・登記費用など、さまざまな費用が発生します。

費用の種類や負担者は、売却方法や契約内容によって異なる場合があります。ここからは、共有名義のマンションを売却する際にかかる費用の種類・詳細を解説します。

費用・税金	仲介を通じてマンション全体を売却する場合	他の共有者に買い取ってもらう場合	買取業者に買い取ってもらう場合
仲介手数料	◯	必要に応じて◯	ー
登録免許税	◯	◯	◯
印紙税	◯	◯	◯
譲渡所得税	◯	◯	◯
司法書士報酬	必要に応じて◯	必要に応じて◯	必要に応じて◯
住宅ローン返済手数料	必要に応じて◯	必要に応じて◯	必要に応じて◯

共有名義のマンションを売却する際に発生する費用の例

一般的に、共有名義のマンションを売却する際は次のような費用がかかります。

種類	目的	相場
仲介手数料	不動産仲介業者に売却を仲介してもらった場合の成約料	売却価格×3％＋6万円（実際の金額は、不動産会社との媒介契約内容によって異なる）
登録免許税	抵当権の抹消にかかる費用 所有権移転登記にかかる費用	抵当権の抹消にかかる費用1件につき1,000円 所有権移転登記にかかる費用：課税標準額×2%（登記原因や不動産の種類によって税率が異なる。土地の売買では軽減税率が適用されるケースもある）
印紙税	不動産売買契約書に課される税金	売買価格 100万円以下：200～500円 100～500万円：1,000円 500～1,000万円：5,000円 1,000～1億：1～3万円（不動産売買契約書については軽減措置が適用される期間もあるため、最新の税額は国税庁などで確認することが重要）
譲渡所得税	共有名義のマンションの売却利益に課される税金	不動産の所有期間が5年超： 1人あたりの譲渡所得×20.315% 不動産の所有期間が5年以下： 1人あたりの譲渡所得×39.63%
司法書士報酬	司法書士への登記手続きなどの依頼費用	数万円〜十数万円程度が目安
住宅ローン返済手数料	売却にあたりローン残債の繰り上げ返済に発生する手数料	3～5万円(金融機関によって異なる)

マンション売却時には、売却代金からさまざまな費用が差し引かれます。仲介を利用する場合、売却価格に応じて仲介手数料が発生するため、事前に諸費用を含めた資金計画を立てておくことが重要です。

住宅ローンが残っている場合には、売却と同時にローン完済が求められます。残債を繰上返済する場合は、借り入れている金融機関の手数料もあらかじめ確認しておきましょう。繰上返済手数料とは、ローン契約期間よりも前倒しで借入金を返済する際に金融機関に支払う手数料のことです。

手数料の金額は金融機関によって異なりますが、無料〜数万円程度まで金融機関によって差があります。インターネット手続きの場合に手数料が低く設定されているケースもあります。ただし、金融機関によって異なるのであくまでも目安として考えておきましょう。

また、上記の費用については、基本的に各共有者の持分割合に応じて負担するのが一般的です。ただし、実際の共有名義不動産の売却では、「誰がどの費用を先に負担するか」で話し合いが長引くケースも少なくありません。とくに、相続による共有では、固定資産税や管理費を一部の共有者だけが負担しているケースもあり、売却時に精算方法が問題になることがあります。

こうした合意内容は、後々のトラブル防止のためにも、必ず口頭だけでなく文書に残しておくことをおすすめします。

譲渡所得税は売却価格全体にかかるわけではない

売却によって利益が出た場合は譲渡所得税が課税されますが、譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて計算されます。取得費が不明な場合には、概算取得費が適用されるケースもあります。

たとえば、下記条件でマンションを売却したとします。

その場合の譲渡所得を算出すると、3,000万円ー（2,500万円＋97万円）＝403万円となります。

そのため、実際の課税対象となる所得は403万円と、売却価格全額に対してかかるわけではありません。取得費に関しては、不動産を購入した際の売買契約書や登記の際の領収書など、不動産取得にかかった費用がわかる書類で証明できます。

譲渡費用については、次のような「売却に直接関係する費用」が対象となることが一般的です。

• 仲介手数料
• 売買契約書に貼付した印紙税
• 建物の解体費用
• 買主の要望や境界確定のために行った測量費用
• 買主の要請などで実施した建物の調査費用（インスペクション費用）

これらは、譲渡のために支出したものであることを領収書などで証明できる場合に限り、譲渡費用として認められます。一方で、抵当権抹消登記や住所変更登記など、売却とは直接関係のない費用は対象外です。

どの費用が譲渡費用として認められるか不明な場合は、税務署や税理士に相談して確認しておくとよいでしょう。

共有名義のマンションを売却する際の必要書類

ここから（diff）
共有名義のマンションの売却では、次のような書類が必要です。

	目的	取得方法
登記済権利証または登記識別情報	所有権移転手続き	原則として売主が保管。紛失時は司法書士等による本人確認情報制度などを利用して対応するケースがある
固定資産税評価証明書	所有権移転手続き	市町村役場
共有名義者全員の印鑑証明書（3ヵ月以内に発行のもの）	所有権移転手続き	市町村役場
境界確認書（土地部分の確認や敷地権に関する確認のため、必要に応じて使用 ）	所有権移転手続き	法務局(窓口・インターネット・郵送)
地積測量図	所有権移転手続き	法務局(窓口・インターネット・郵送)
共有名義者全員の同意書または委任状	所有権移転手続き	売主が作成
共有名義者全員の住民票	所有権移転手続き	市町村役場
共有名義者全員の実印	所有権移転手続き	各自
共有名義者全員の身分証明書	登記手続き時の本人確認	各共有者が保有（運転免許証・マイナンバーカード等）
マンション管理に必要な書類	買主への引き渡し	通常は売主・不動産会社が所有
抵当権抹消に必要な書類	住宅ローン残債がある物件の引き渡しに必要	銀行などの金融機関・法務局

実際の共有名義マンションの売却では、「誰が必要書類を管理しているか」が問題になるケースも少なくありません。とくに相続による共有では、権利証や管理規約集を特定の共有者のみが保管していることもあり、書類収集に時間を要する場合があります。早い段階で必要書類の所在を確認しておくと、売却手続きをスムーズに進めやすくなります。

実務上も、必要書類の収集に数週間から数か月かかるケースがあるため、売却活動を始める前に所在確認をしておくとスムーズです。

共有名義のマンション売却に特有の書類をいくつか拾い上げて解説していきます。以下の表では、売却先ごとに必要な書類をまとめています。

必要書類	仲介を通じてマンション全体を売却する場合	他の共有者に買い取ってもらう場合	買取業者に買い取ってもらう場合
登記済権利証または登記識別情報	◯	◯	◯
固定資産税評価証明書	◯	◯	◯
境界確認書・地積測量図	必要に応じて◯	必要に応じて◯	必要に応じて◯
共有名義者全員の同意書または委任状	必要に応じて◯	ー	ー
抵当権抹消に必要な書類	必要に応じて◯	必要に応じて◯	必要に応じて◯
マンション管理に必要な書類	◯	◯	◯

登記済権利証または登記識別情報

出典：登記識別情報通知｜法務局
登記済権利証と登記識別情報は、不動産の登記名義人本人であることを確認するために利用される重要書類 です。両者は基本的には同じもので、次のような形式の違いがあります。

	形式	目的	利用方法
登記済権利証	紙媒体(法務局の印鑑)	原本に効力を持たせる	原本が必要
登記識別情報	12桁の番号	オンライン申請の利便性向上	番号が必要

登記済権利証と登記識別情報は、売却したマンションにおける所有権の移転手続きで必要となります。両方を準備する必要はなく、どちらか一方のみでかまいません。

登記済権利証は、不動産の登記が完了した際に紙で発行されるもので、法務局による登記済の証明が付された書類です。一方で登記識別情報は、登記完了時に通知される12桁の英数字の番号情報で、どちらも紛失しても再発行は原則不可能です。

売却手続きをするにあたり、これらの書類が手元にない場合には、次の代替措置を取ることになります。

• 事前通知制度
• 本人確認情報制度

事前通知制度を利用すると、登記官から売主の住所あてに本人限定受取郵便が届きます。
郵便を受け取ったうえで、2週間以内に本人確認の申出を行えば、登記申請を進められます。

一方、本人確認情報制度では、司法書士などの資格者代理人が売主本人の面談・書類確認を行い、本人であることを証明する「本人確認情報」という書面を作成・提出する方法です。

どちらの制度も、事前に司法書士へ相談して準備を進めておくことが重要です。また、本人確認情報制度を利用する場合は、別途手数料が発生するケースがあるため注意しましょう。

実際の売却現場では、相続後に長期間放置されていた不動産で、登記識別情報や権利証の所在が分からなくなっているケースも少なくありません。特に共有名義では、誰が書類を保管しているか共有者間で認識がずれていることもあるため、早めに確認しておくことが重要です。

固定資産税評価証明書

引用：固定資産評価証明書の見方｜東京都主税局
固定資産税評価証明書とは、固定資産税などの算定に必要な書類です。

固定資産税は、毎年1月1日時点でその不動産を所有している人に納税義務があります。例えば、5月1日にマンションを売却したとしても、その年度の固定資産税の納税義務は売主に発生します。

しかし、マンション売却後も売主が固定資産税を全額支払うのは合理的ではないため、固定資産税は法律上1月1日時点の所有者に納税義務がありますが、実務上は引渡日を基準に日割り精算を行うケースが一般的です。

そのため、税額の算定の根拠として、共有名義のマンション売却の際には固定資産税評価証明書が必要となります。固定資産税評価証明書は、市区町村の窓口・郵送での取得が可能です。

取得手数料は自治体によって異なるものの、一般的には200～400円かかります。

境界確認書・地積測量図

引用：警視庁ホームページ
境界確認書とは、隣地所有者との立ち会いをもとに、境界線に関して合意した内容を記録した書類です。一方、地積測量図は、法務局で取得できる公的な図面で、土地の面積・形状を記載したもので、どちらも不動産の境界線や土地の面積を証明する書類です。

共有名義マンションの売却で必ずしも必要な書類ではありませんが、隣家との境界が曖昧な場合などには、所有する土地範囲の明確化のために、提出を求められることがあります。
境界確認書や地積測量図を用意する場合、下記の方法で取得できます。

地積測量図	法務局の窓口 オンライン申請 郵送
境界確認書	土地家屋調査士に依頼する

地積測量図は、不動産所在地の管轄法務局のみでの閲覧ができましたが、最近では最寄りの法務局でも取得できるケースが増えています。地積測量図が存在しない場合や、現況と一致しないケースでは、土地家屋調査士に新たな測量と境界確認を依頼し、正確な資料を作成しなければなりません。

土地家屋調査士とは、土地や建物の境界や面積を専門的に調査・測量し、登記手続きまで行える国家資格者のことです。隣地所有者と現地で立ち会い、境界線について合意を取りまとめたうえで境界確認書を作成します。

マンションの場合は戸建てほど境界問題が表面化しにくいものの、敷地権や共有敷地の扱いによっては確認が必要になるケースもあります。

売却をスムーズに進めるためにも、事前にこれらの書類の有無や内容を確認しておきましょう。

共有名義者全員の同意書または委任状

共有名義のマンションを売却する場合、所有者全員の同意があったとしても、売買契約や決済にはすべての共有者が売主として立ち会うのが原則です。しかし、仕事や体調、居住地などの都合で立ち会えないケースもあるでしょう。

その場合、他の共有者や司法書士に手続きを委任するために「委任状」が必要となります。委任状は、代理人が本人に代わって売却や登記の手続きを行うことを、本人が文書で正式に認めるための書類です。

共有名義不動産の売却では、共有者の一人を代表者として選び、その代表者に他の共有者の権限をまとめて委任するのも可能です

共有名義のマンションを売却する際に必要な委任状は、下記の2種類です。

• 売買契約・決済を他の共有者に代理で行ってもらうための委任状
• 所有権移転登記などの登記手続きを司法書士に依頼するための委任状

実務上は、登記を担当する司法書士が事前に本人確認や意思確認を行ったうえで手続きを進めるのが一般的です。そのため、完全に代理人だけで手続きが完結するとは限らず、一度は本人との面談が求められるケースもあります。

委任状の作成にあたっては、法的に決まった書式はありませんが、下記のように必要な情報を漏れなく記載することが重要です。

• 委任者と受任者の氏名・住所
• 委任の範囲（契約・決済・登記手続き等）
• 対象不動産の情報
• 作成日
• 有効期限
• 委任者・受任者の実印

上記に加えて、印鑑証明書や本人確認書類、住民票の写しも提出します。内容に不安がある場合は、不動産会社や司法書士に確認するのがおすすめです。

委任者が複数いる場合は、委任状を1通にまとめて連名で作成もできます。全員が同じ内容で代理人を指定する場合は、1通に記載する方が手続きもスムーズに進みやすいです。

なお、自己持分のみを売却する場合は、他の共有者の同意を必要としないケースが一般的ですが、契約方法や登記手続きによっては委任状が必要となる場合もあります。

抵当権抹消に必要な書類

引用：登記申請書｜法務局
抵当権の抹消は法務局での登記手続きが必要であり、その際にはいくつかの書類を準備しなければなりません。基本的に、住宅ローンの返済が完了すると、金融機関から下記のように抵当権抹消に必要な書類一式が送付されてきます。

• 登記原因証明情報
• 登記識別情報通知
• 抵当権者の委任状（代理権限証明情報）
• 金融機関の法人情報

登記の申請は、原則として抵当権者と所有者の「共同申請」によって行いますが、金融機関から受け取った委任状があれば、所有者のみでも手続きが可能です。

申請する際は、上記の書類に加えて「抵当権抹消登記の申請書」を法務局のWebサイトからダウンロードして作成し、物件の所在地を管轄する法務局へ提出します。

なお、書類を紛失してしまった場合、登記原因証明情報や抵当権者の委任状などは金融機関で再発行が可能です。ただし、登記識別情報通知を紛失した場合は再発行できません。その際には、前述した「事前通知制度」を利用して登記申請を行うことになります。

また、登記申請を司法書士に依頼する場合は、司法書士への委任状が必要になります。司法書士が代行する場合、通常は本人との面談や意思確認が行われ、その後に申請が進められます。

提携先の司法書士によると、抵当権抹消登記自体は自分でも行えますが、実務上はマンションの売却と同時にローンを完済する同時決済の場合、買主側の金融機関が確実な手続きを求めるため、司法書士への依頼が必須となるケースがほとんどだそうです。

抵当権の抹消手続きに関しては、共有者のうち代表者1名からでも申請が可能なため、ローンが払い終わっているのであれば事前に手続きを進めておいてもよいでしょう。

マンション管理に必要な書類

共有名義のマンションを売却する際は、買主のマンション管理の円滑化などを目的として、次のような書類を買主に引き渡すことが一般的です。

• 管理費および修繕積立金の額の確認書
• 分譲時のパンフレット
• 管理規約・理事会の会計報告書や議事録
• 設備取扱説明書・保証書

これらは必ずしも法定で提出が義務付けられているわけではありませんが、買主とのトラブル防止や、物件引き渡し後の管理業務をスムーズにするために、できる限り用意しておくとよいでしょう。

なお、管理規約や修繕履歴などは管理組合から最新の情報を取り寄せる場合もあるため、事前に確認し、売却活動を始める段階で揃えておくのが理想的です。

提携先の不動産会社や司法書士から聞く話では、マンション売却では「室内状況」よりも「管理状態」を重視する買主も少なくないようです。特に、長期修繕計画書や修繕積立金の値上げ予定の有無は、購入判断に影響するケースがあるため、事前に整理しておくと説明がスムーズになりやすいでしょう。

共有名義のマンションの売却価格に影響する要素

共有名義のマンション全体および共有持分の売却価格には、以下の要素が影響します。

• 物件の価値
• 売却方法
• 売却先

以下では、詳細を見ていきましょう。

なお、売却価格は「〇〇だから何％増減する」という明確な基準はありません。あくまでも、複数の要素を基に総合的に判断されます。

提携先の不動産会社から聞く話では、共有名義マンションでは「物件自体の条件」だけでなく、「共有者間で話し合いが進みやすいか」も査定時に確認されるケースがあるようです。共有者間で連絡が取りづらい場合や、意見対立が強い場合には、売却まで時間を要する可能性もあります。

とはいえ筆者のこれまでの経験や全国の不動産会社の傾向を見ると、ある程度の相場の目安というものが存在するのも事実です。以下で紹介するのは、決まった基準ではなくおおまかな傾向であると認識していただけると幸いです。

物件の価値│立地や物件の状態

マンションの物件としての価値は、立地や物件の状態によって変わります。資産価値が高いマンションの特徴は、次の通りです。

• マンション全体の管理が行き届いている
• 角部屋に位置している
• 階数が高く、眺望や日当たりが良好
• 周辺エリアのニーズに合った間取り（ファミリーが多い地域なら広め、単身者が多い地域なら1人暮らし向けのコンパクトな間取りなど）
• 人気がある、治安がよいなどエリア自体の需要が高い
• 周辺に商業施設、コンビニ、行政施設、病院などの施設が充実している
• 駅から徒歩10分以内、周辺にバス停や駅が多いなど交通アクセスが良好
• 築年数が浅い
• 耐震性などに問題がない

特に近年は室内の状態だけでなく、マンション全体の管理状況を重視する購入希望者が増えています。実際の仲介現場では「長期修繕計画が適切に策定されているか」「修繕積立金の不足はないか」といった点を購入判断材料にするケースも珍しくありません。

共有名義であるかどうかに関係なく、マンション自体の価値が高いほど売却価格も高くなりやすい傾向があります。

ただし「駅近だから必ず高く売れる」「築浅だから必ず高値になる」というわけではありません。不動産価格は複数の要素が組み合わさって決まるため、あくまで総合評価になる点を理解しておきましょう。

売却方法│仲介か買取か

同じ物件の価値と仮定した場合でも、売却方法が仲介か買取かで売却価格が変わる可能性があります。

共有持分を買取業者へ売却する場合、一般的な市場価格より低い査定となるケースがあります。これは、共有状態による権利関係の調整コストや、再販売・活用までに時間や費用を要する点などが価格に反映されるためです。

とはいえ買取業者は、代わりにマンションの共有持分買取やさまざまな売買サポートにも対応してくれるメリットがあります。売却価格よりもスムーズさや買取スピードを重視したいなら、買取業者の利用のほうが向いているかもしれません。

実際に、筆者が買取業務をしてきた中でも、仲介だとなかなか買い手が見つからず買取の相談に来る人は多い印象です。

一方で、仲介なら買取のように再販利益やリスク分が価格に反映されないので、不動産市場における売却相場に近い価格で売りやすくなります。とはいえ売却するには仲介手数料がかかるうえに、マンションの状態によっては、リフォームや修繕、ハウスクリーニングなどを行ったほうが、購入希望者が見つかりやすくなるケースもあります。そのため、売却時の出費と合わせて考えることが大切です。

売却先│共有者か第三者か

共有持分の売却の場合、売却先が共有者か第三者かでも相場が変動する傾向があります。ポイントは、「買い取った後に活用しやすいか否か」です。

他の共有者なら、買い取った分だけ自分の共有持分割合が増える恩恵を受けやすいです。たとえば夫婦の共有名義で一方の配偶者が共有持分を買い取れば、単独名義として所有できます。

また、3人で共有持分割合1/3ずつ相続した状態で1人が1/3を買い取って2/3とすれば、過半数の2/3を持つ共有者の単独の意思のみで「軽微なリフォームや、3年未満の短期賃貸借契約の締結などの管理行為」が自由におこなえます。

以上のことから、共有者になら「共有名義のマンションの市場価格✕共有持分割合」での売却を期待できるでしょう。ただし、共有者の数が多くて持分を取得しても半数に満たない場合は、売却に至らなかったり「市場価格×共有持分割合」よりも低い価格での買取を提示される可能性もあります。

また、共有者側に資金力がない場合も成立が難しくなります。

一方で第三者の場合、買い取った過半数割れの共有持分だと自由に活用できません。また、第三者との共有状態になることで、管理方針や売却方針について意見調整が必要になる場合があります。これは、売却先が買取業者でも同様です。買取業者も共有持分を買い取った後は、他の共有者への持分買取の打診、共有物分割請求の実施など、さまざまな協議や法手続きを経ないと自由に活用できません。

つまり第三者が共有持分を買い取るメリットは薄いため、高値で買い取ってもらうよう交渉するのが難しいのが実情です。

共有名義のマンションを売却する際にはトラブルが起きることもあるため注意

共有名義のマンションは、通常の単独名義不動産と比べて権利関係が複雑になりやすく、売却時にトラブルが発生するケースも少なくありません。特に相続や離婚によって共有状態になった不動産では、共有者ごとに考え方が異なるケースも少なくありません。

イエコン編集部では、共有名義マンションの売却経験者50名を対象に「共有名義マンションの売却に関する実態」についてアンケート調査を実施しました。

その中で「共有名義マンションの売却で最も苦労したことは？」という質問では「他の共有者が売却に反対していた（29.0％）」が最も多く、「買主探しや売却活動が想定より長引いた（24.0％）」、「離婚時の財産分与で意見がまとまらなかった（18.0％）」と続きました。

アンケート結果からも分かるように、共有名義マンションの売却では価格や買主探しだけでなく、共有者同士の調整が課題となるケースが多いようです。

実際、共有名義のマンションの売却には、次のようなトラブルのリスクがあります。

• 遠方に住んでいるなどで売却活動に参加できない共有者がいる
• 他の共有者がマンション全体の売却に反対している
• 離婚の財産分与で夫婦での共有名義のマンションが対象になっている
• マンションの共有者が行方不明になっている

遠方に住んでいるなどで売却活動に参加できない共有者がいる

共有名義のマンション全体を売却する場合、一般的には共有者全員の意思確認や契約関与が必要となります。委任状を利用して代理人が手続きを行うケースもあります。 しかし、遠方に住んでいたり体調不良だったりとさまざまな事情により参加が難しい共有者がいる場合、手続きが滞ったり、買主との契約に支障が出るおそれがあります。

手続きの進行に支障が生じる可能性もあるため、早めに対策を講じておくことが重要です。この場合は、前述した「委任状」を用意して代理人を立てることで対応可能です。

委任状の書き方や必要書類などについては、こちらの見出しで詳しく解説します。

他の共有者がマンション全体の売却に反対している

前述のとおり、共有名義のマンションの売却は共有者のうち1人でも反対すれば成立しないため、マンション全体の売却手続きが進めにくくなる可能性があります。他の共有者が反対するケースは、アンケート調査でも29.0％と最も多い結果となりました。

このような状況が長引けば、売却の機会を逃すだけでなく、固定資産税や管理費の負担が続いたり資産価値の低下リスクが高まったりと、共有者間に深刻な対立が生まれる可能性も考えられるでしょう。

そうしたトラブルを避けるためにも、下記のような対応を検討する必要があります。

• 自分の共有持分を他の共有者に買い取ってもらう
• 反対している共有者の共有持分を買い取る
• 裁判所に共有物分割請求を申し立てる
• 「共有持分買取権」を行使する

共有者間で持分売買を行う方法は、比較的円滑に共有状態を整理しやすい方法の一つですが、必ずしも買取を承諾してもらえるとは限りません。この場合は、裁判所への「共有物分割請求」の申し立てを検討しましょう。

共有物分割請求とは、共有物の解消を他の共有者へ求めるための手続きです。共有物分割請求がおこなわれると、他の共有者は拒否できません。

共有物分割請求では、以下の3つのうちいずれかの方法での共有状態の解消を目指します。

	概要
分割方法	概要
換価分割	共有不動産を売却して売却代金を共有者間で分ける
現物分割	不動産を物理的に分割して、それぞれ単独所有にする
代償分割	一部の共有者が他の共有者の持分を金銭で買い取る

ただし、共有物分割請求をしても、必ず希望どおりに分割が認められるわけではありません。

もし話し合いがまとまらなければ、裁判所にて「共有物分割請求訴訟」を起こし、裁判所の判決をもって解決を目指します。分割方法は、共有物の性質や共有者間の関係、利用状況などによって裁判所が慎重に判断します。また、裁判所から和解勧告を受けて、裁判上の和解で決着するケースも珍しくありません。

提携先の弁護士によると、共有物分割請求では、いきなり判決まで進むよりも、途中で和解協議が行われるケースも多いとのことです。とくに相続不動産では、親族関係への配慮から、裁判所が段階的な話し合いを促す場合もあるようです。

マンションなど建物の共有では、物理的な「現物分割」が困難なため、売却代金を分配する換価分割が検討されるケースが多いです。
競売となると、買取よりも低い金額で売却されてしまう可能性があり、共有者全員にとって経済的損失が大きくなるリスクが発生します。

そのため、できる限り共有者同士の自主的な協議や和解を優先し、競売を避けることが望ましいでしょう。

また、共有者がマンション管理に関する義務を怠っている場合は、「共有持分買取権」の行使も視野に入ります。

いわゆる共有持分買取権とは、共有物の管理費用その他の負担について求償を受けたにもかかわらず、1年以上履行しない共有者がいる場合に、民法253条2項に基づいてその共有者の持分取得を請求できる制度を指します。

上記のように所定の条件を満たす必要がありますが、該当する場合は裁判所の手続きを経て適正価格でその共有者の持分を強制的に買い取り、自分の名義にできるので売却がスムーズになります。

離婚の財産分与で夫婦での共有名義のマンションが対象になっている

離婚時には、財産分与として、婚姻期間中に築いた夫婦の共有財産を1/2ずつ分配する考え方が共有名義の不動産にも適用されます。そのため、夫婦が婚姻後に共有名義で購入したマンションを離婚によって分割する場合は、配分において共有持分が考慮されないことがあります。

例えば、共有名義のマンションの共有持分が夫70％・妻30％であったとしても、離婚時の財産分与が適用されれば、分配率はどちらも50％となります。つまり、出資割合と財産分与割合が一致しないことで、当事者間で意見が対立するケースもあるため、トラブルが起こりやすいです。

提携先の司法書士から聞く話では、離婚時の共有名義不動産では、「住宅ローンの名義」と「実際に住み続ける人」が一致しないケースも多く、金融機関との調整が必要になる場合もあるようです。

イエコン編集部が実施したアンケート調査でも「離婚時の財産分与で意見がまとまらなかった」と回答した人が18％を占めました。

夫婦間で円満に話し合いができればよいのですが、話し合いが難航した場合には、次のような方法で対処する必要があります。

• 不動産をどちらかが単独で所有し、もう一方に不動産価値の半額相当（代償金）を支払う
• 不動産全体を売却して売却代金を分配する

いずれにしろ、公平な分配のためにはマンションの正確な評価額を把握することが重要です。そのため、事前に不動産会社による査定を受けたり、必要に応じて不動産鑑定士に依頼したりすることを検討しましょう。

マンションの共有者が行方不明になっている

共有者が行方不明の場合、共有名義のマンションの売却に関して、共有者全員から合意を得られません。したがって、共有名義のマンションの売却が不可能となります。

マンションの共有者が行方不明の場合は、2023年の改正民法より新設された、「所在等不明共有者の持分譲渡」や「所在等不明共有者の持分取得」のいずれかで対応できます。

改正民法で新設された制度	概要
所在等不明共有者の持分譲渡	他の共有者を知ることができず、またはその所在が知ることができない場合に、不明者以外の共有者全員の持分をすべて譲渡することを条件に、不明になっている共有者の持分を譲渡するための裁判を提起できる制度
所在等不明共有者の持分取得	他の共有者を知ることができず、またはその所在が知ることができない場合に、不明になっている共有者の持分を他の共有者へ取得させるための裁判を提起できる制度

参考：e-Gov法令検索「民法第262条」

また、裁判所に次のような申し立てをすれば、共有名義のマンションを売却できる可能性があります。

	概要	申し立てできる人
不在者財産管理人制度	不在者の財産の管理・処分のために、家庭裁判所が選任した管人がその財産を保全・管理できる	不在者の利害関係者
失踪宣告	生死不明の状態が一定期間継続した場合に、その不在者を法律上死亡したものとする	不在者の利害関係者
所在等不明共有者持分取得制度	裁判所を通じて、他の共有者が不在者の持分を買い取る	共有不動産の他の共有者
所在等不明共有者持分譲渡制度	裁判所を通じて、他の共有者が不在者の持分も含めて売却する	共有不動産の他の共有者

これらの制度を利用する場合には、一定の条件や手続きが必要です。例えば、不在者財産管理人制度を利用する場合は、不在者に代わる管理人選任のため、家庭裁判所に申立てを行い、認可を受ける必要があります。

また、失踪宣告を利用する場合、行方不明期間が原則7年以上必要なため、売却を急ぐ場合には他の手段を検討する必要があるでしょう。

共有名義のマンションを売却せずに所有し続けることのリスク

共有名義のマンションは、共有者間で管理方針や費用負担について定期的に確認しながら運用することが望ましいとされています。一方で、所有し続けることには次のようなリスクが伴います。

• 共有名義のマンションを維持・管理するための費用がかかり続ける
• ほかの共有者が共有持分を売却すれば知らない人とマンションを共有することになる
• 相続があればさらに共有者が増えてしまう

共有名義のマンションを維持・管理するための費用がかかり続ける

共有名義のマンションを売却せずに所有し続ける場合、下記の費用を共有持分割合に応じて継続的な負担が発生するのが一般的です。

• 維持管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税
• 都市計画税

これらは、マンションを利用しているかどうかに関係なく、利用状況にかかわらず発生することが多い維持コストです。また、共有持分の割合が大きいほど、負担する金額も増える傾向にあるため、長期的には大きな負担になりやすいでしょう。

提携先の不動産会社から聞く話では、共有不動産では「誰が管理費や固定資産税を実際に支払っていたか」が後々のトラブルになるケースも少なくないようです。特に相続後に空き家状態となっているマンションでは、一部の共有者だけが費用を負担し続けていることもあり、売却時の精算協議が難航する場合もあるとされています。

他の共有者が共有持分を売却すれば知らない人とマンションを共有することになる

共有持分は、共有者それぞれが単独で売却・譲渡できる権利を持っています。そのため、他の共有者が第三者に自身の持分を売却すると、面識のない第三者が新たな共有者となる可能性があります。その場合、下記のようなリスクが考えられるでしょう。

• 新たな共有者が管理費・修繕積立金・固定資産税を滞納する
• マンション全体の売却に対して、新たな共有者が売却方針について意見が一致しない
• 意思疎通や関係調整が非常に難しくなり、トラブルが長期化する
• 単独所有するために新たな共有者が他の共有者に持分の買取をせまる

共有者の交代によって、当初想定していた管理体制や売却計画が大きく狂う可能性もあります。特に注意すべきなのが、投資目的や転売益を狙って持分を購入した第三者が、他の共有者に対して持分の買取を迫るケースです。

一部の買取業者のなかには自社の利益を優先し、共有者との調整方法を巡ってトラブルになるケース があるのも事実です。たとえば、繰り返しの連絡や、頻繁な交渉連絡などにより、共有者側が負担を感じるケースなどが挙げられます。

そのため、できるだけリスクを防ぐためにも、持分の譲渡を行う際には事前に他の共有者に相談する取り決めや、共有持分の売却時に持分譲渡時の事前通知ルールや優先的な協議条項を設ける方法 をとる対策が望ましいでしょう。

ただし、こうした業者はあくまでも一部であり、多くの買取業者は法令を順守し、丁寧な説明や配慮ある対応を行っています。すべての業者が悪質というわけではなく、共有者の事情に配慮しながら円滑な取引を目指すのが一般的です。

提携先の不動産会社によると、共有持分の買取では、共有者間のトラブル回避のために、事前説明や書面確認を慎重に進める業者も多いとのことです。売却条件や今後の進め方について、十分に説明を受けたうえで判断することが重要とされています。

相続があればさらに共有者が増えてしまう

共有者が死亡すると、その共有持分は相続人に引き継がれます。遺言書や遺産分割協議による指定がない場合には、法定相続分を基準として共有持分がさらに細分化され、共有者の人数も増えていきます。

例えば、共有持分1/3を所有していた人が亡くなり、相続人が配偶者と子ども3人だった場合で見てみましょう。法定相続分に従って相続分を算出すると、下記のように持分が小さく分割されていきます。

共有者が増えると、権利関係が複雑化し、マンション全体の売却時に同意を得るハードルが大幅に上がるリスクもあります。

また、代を重ねるうちに登記簿上で所有者の記載漏れや誤りが生じるケースもあり、結果として「誰が現在の正当な共有者かを特定できない」という事態に陥る可能性もゼロではありません。

こうしたリスクを避けるためにも、相続によって共有状態になった場合は、早めに共有状態を解消する選択肢を視野に入れることが大切です。

まとめ

共有名義のマンション全体を売却するには、民法251条に基づき、共有者全員の合意が必要です。しかし、実際には全員の意見が一致せず、売却がスムーズに進まないケースも多く見られます。

自身の共有持分のみであれば、単独での売却や譲渡が可能です。ただし、共有持分のみの売却では、一般的な不動産売却と比べて買主が限定される傾向があり、価格面や共有者間の調整に配慮が必要となる場合があります。

こうした背景から、共有持分の売却を検討する場合は、共有不動産の取り扱い実績がある不動産会社や専門業者へ相談し、自身の状況に合った売却方法を比較検討することが大切です。また、共有持分を扱う不動産会社では、共有者との間で法的な意見調整が必要な場合、連携している弁護士などの専門家を通じてサポートを受けられる可能性があります。

共有名義マンションを売却する際は、価格だけでなく売却までの期間や手続きの負担、共有者との関係性なども踏まえて比較検討することが、納得できる売却につながるでしょう。