不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
夫婦でマンションを購入するとき、共有名義とするケースは多いです。
しかし共有名義の場合、離婚をきっかけにマンションの権利についてトラブルとなるケースがあります。
共有不動産は共有者全員の同意がないと売却できません。
そこで、共有者が売却に反対しているなら、自身の共有持分のみ売却することをおすすめします。
共有持分を手放すことで、共有関係から抜け出せるのでマンションの権利問題についても解決できます。
ただし、マンションの共有持分は活用が難しく、一般的な仲介業者では買取を断られるケースが多いのです。
そこで、共有持分専門の買取業者に買取依頼することをおすすめします。
共有持分の専門買取業者は、共有持分の活用方法を熟知しているため、マンションの共有持分も積極的に買取をおこなっています。
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単独名義（所有者が1人）のマンションであれば、自分ひとりの意思で売却できます。
しかし、共有名義のマンションとなると、自分だけの意思で売却できません。
では、どのように売却すればよいのでしょうか。
次の項目から、共有名義のマンションを売却する方法を解説していきます。
共有名義のマンション自体を売却するには、共有者全員からの同意が必要です。
もし共有者が一人でも反対したら、売却は認められません。
共有者全員が売却に同意してくれれば、通常の不動産と同じように売却活動をおこなえるでしょう。
共有者全員で売却した場合、購入した買主の単独名義となって制限が発生しないため、相場以上の値段で売却できるかもしれません。
まずは売却の意思を共有者全員に伝えましょう。
共有者との交渉や説得が不安・苦手という人は共有名義不動産に詳しい弁護士に相談することも選択肢の一つです。
権利関係に詳しい弁護士に依頼することで、トラブルなく話し合いを円滑に進められるケースもあります。
共有者全員で売却するとしたら、それぞれのタイミングや売却価格を考慮しなければならないでしょう。
そのため「この日までに売りたい」「この価格でなければ売却したくない」などのように意見がすれ違ってしまう恐れがあります。
一方で、他の共有者の持分をすべて買い取れば共有関係を解消できるため、自分の意思だけで売却することが可能です。
そのため、自分のタイミングや希望する売却価格で売却活動を進められます。
ただし、共有者から持分を買い取る際に相場以上の価格での取引を要求されることも珍しくありません。
「共有者全員から売却の同意が得られない」「持分をすべて買い取るほどの資金力を有していない」などの場合であれば、持分のみの売却を検討してみましょう。
自分の持分のみであれば他の共有者の同意が無くても自由に売却できます。
共有者が共有名義のマンションを活用するつもりであれば、持分を買い取ってくれるかもしれません。
持分を売買することで共有者は共有関係を解消でき、自分は現金化できるため、利害が一致する可能性が高いといえます。
以上のように、共有者側にもメリットがあるので、持分のみでも相場価格で取引できるケースもあるでしょう。
しかし、ケースによっては「もっと安くしてほしい」「買い取れる資金力がない」などのように取引が上手く進まないことも考えられます。
「共有者との交渉が上手くいかない」「持分のみでもできるだけ高く売りたい」などの場合、共有持分専門の買取業者に売却することも一つの手段です。
大手不動産会社や一般物件をメインとして扱う買取業者では、共有不動産における複雑な権利関係を解消できないケースが多く、買取自体を拒否されてしまうこともあります。
一方で、共有持分・共有不動産を専門に扱う買取業者であれば、相場に近い価格で買い取ってくれる可能性もあります。
数ある買取業者の中でも、共有不動産のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」は共有持分のみでも高価格での買取を実現しています。
当社クランピーリアルエステートでは、共有持分など権利関係が複雑に絡むような物件でも積極的に買い取っております。
全国1,200を超える弁護士・司法書士・税理士などの専門家とネットワークを形成しており、トラブルや法的な権利などを調整しながら運用できる強みがあります。
離婚をきっかけにマンションの権利関係についてトラブルが起きている場合でも、あなたの共有持分のみ買取が可能です。
ここまでは、共有名義のマンションであっても、売却できることを見てきました。
しかし、ひとことで共有名義といっても夫婦の場合や親子の場合など、共有している人同士の関係はさまざまです。
そこで、ここでは共有名義人の間柄別に売却時の注意点を解説します。
マンションの共有名義を夫婦にしている場合、そのマンションを自宅としていることが多いでしょう。
マンションを自宅としている場合に注意しなければならないのが、住宅ローンのことです。
住宅ローンが完済している場合は、問題なく売却できます。
では、住宅ローンが残っている場合はどうでしょうか。
住宅ローンが残っている場合、住宅の売却価格より住宅ローンの残高が少ないケースと多いケースがあります。
住宅の売却価格が、住宅ローンの残高より高いケースを「アンダーローン」と呼びます。
一方で、住宅の売却価格が住宅ローンの残高より低いケースを「オーバーローン」といいます。
アンダーローンの場合は、売却金額で住宅ローンを返済できるので問題ないでしょう。
しかし、オーバーローンは売却しても負債が残るため、一般的に売却できません。
マンションの売却を考える際は、オーバーローンにならないように返済を進める必要があります。
親子で共有名義にしている場合、売却で注意が必要なのが「無償の贈与」です。
共有名義の不動産を第三者に売却する際、所有者が1人の場合に比べて手続きが複雑になるでしょう。
そのため、先に父や母の所有権を子どもにまとめておいて、子どもが第三者に売却することもあります。
この場合、法務局で名義変更をおこないますが、親子の場合はお金のやり取りが発生しないことも珍しくありません。
親子だからお金のやり取りがないのは当然と思いがちですが、親から子どもへ持分を贈与したとみなされてしまい、贈与税がかかるでしょう。
贈与とみなされないためには、お金のやり取りを発生させるか、共有者全員でマンション自体を売却する必要があります。
マンションの共有名義が兄弟などの親族の場合、売却でトラブルになりがちな事が以下の3つです。
1つ目がお金の問題で、マンションをいくらで売るのかで意見の相違があり、なかなか売却まで進まないことがあります。
また、売却後のお金をどのように分割するのかでもめることも多いです。
一般的には所有権の割合で売却額を分割します。
ただし、売却までの手間や労力が共有者の1人のみにかかる場合など、所有権の割合での分割に納得しないケースがでてくるかもしれません。
上記のようなトラブルを回避するためには、売却前に共有者間でしっかりとした協議をしておく必要があります。
3つ目の問題は、共有者の中に売却したくない人がいる場合です。
どうしても売却の説得ができない場合は、マンションの自分の持ち分のみを売却することなども考える必要があるでしょう。
共有名義マンションを売却する流れは、次の5ステップに分けられます。
流れに沿って、各ステップを詳しく解説していきます。
共有名義マンションの売却でなにより重要なのが、共有者全員の同意です。
共有名義マンションを売るときは、共有者全員の同意が必要です。1人でも売却に反対している場合や、連絡が取れずに確認を取れない場合は、共有名義マンションの売却はできません。
確実に共有者全員の意思を確認するためには、登記簿などから共有者が何人いるか調べておきましょう。
連絡の取れない共有者がいる場合は、不在者財産管理人制度を使うことで売却可能になります。また、認知症で意思確認ができない共有者がいるときは、成年後見制度を活用しましょう。
共有者から売却の同意を取れたら、次に不動産会社を選びます。
共有名義であっても、共有者全員で売却するのであれば、通常の不動産売却と同じように売却できます。
そのため、不動産会社選びも通常の不動産売却をするときと同じ感覚で選びましょう。
不動産会社には、大きく分けて「仲介業者」と「買取業者」の2つがあります。
| 仲介業者 | 販売活動を通して購入希望者を見つけ、売買契約が成立するまでの手続きをサポートする業態。マンションの売主・買主から仲介手数料を取ることで利益を得る。 |
|---|---|
| 買取業者 | 自社でマンションを直接買い取り、リフォームなどで資産価値を上げてから再販する業者。 |
仲介業者のほうが高値で売却できる傾向にありますが、購入希望者が見つかるかどうかは運によるところもあり、売れるまで1年以上かかるケースもあります。
一方、買取業者だと価格は少し下がりますが、不動産会社が買主となるためスピーディーな売却が可能です。買取業者によっては、最短2日で現金化ができます。
また、買取業者だと、事故物件や権利関係のトラブルが起きている物件でもそのまま買い取ってもらえるところが多くあります。
それぞれにメリット・デメリットがあるので、共有者と話し合ってからどちらの不動産会社にするか決めましょう。
マンション売却にあたって、必要となる書類は下記のとおりです。
スムーズに売却活動を進めるためにも、漏れがないようにひとつずつ確認していきましょう。
共有名義のマンションを売却する場合、契約の際には共有者全員が揃う必要があります。
しかし、共有者が遠方に住んでいたり、高齢のため外出が難しいなど、共有者全員が売買契約に出席できないケースも多くあります。
その場合は、上述した書類の他に「代理売買の委任状」が必要です。
委任状を作成すれば、他の共有者や代表者1人に権限をゆだねられます。委任状には決まった形式などはないため、自由に作成できますが、おおむね次の事項を記載します。
不動産情報サイトなどを活用し、売却マンションの宣伝をおこないます。
仲介業者の場合、これらの費用は仲介手数料に含まれます。ただし、売主の希望で広告を増やすときは、追加費用の負担が必要です。
買取業者の場合は販売活動をおこなう必要がなく、査定後すぐに売買契約を結ぶことができます。
買主が見つかれば、売買契約書にサインし、売買契約を結びます。
買主が住宅ローンを利用する場合、融資決定と同時に契約を結ぶ必要があるため、銀行に関係者が集まってサインをおこなうケースがあります。
買主に対して、成約前に重要事項説明をおこないますが、基本的には不動産会社がすべて執り行うので、売主側から説明することはないでしょう。
共有名義マンションの場合、売買契約を結ぶときは共有者全員で立ち会う必要があります。
遠方に住んでいたり、病気などで立ち会いがむずかしい場合は、代理人を立てましょう。代理人を立てれば、本人の代わりに売買契約書のサインをしてもらうことも可能です。
共有者のなかから代表者を選んで他共有者の代理人とすることもできますが、売却手続きの負担が集中するため注意が必要です。
トラブルを起こさずスムーズに手続きを進めるためには、弁護士などの法律家に依頼するとよいでしょう。
代理人を立てる際に必要な委任状の作成については、下記の関連記事も参考にしてください。
物件の引き渡しが終われば、共有名義マンションの売却は完了です。一般的には、鍵の引き渡しをもって引き渡しとします。
物件の引き渡しに関しても、共有者全員の立ち会いが必要となります。ただし、売買契約を結ぶときと同様、代理人を立てることも可能です。
共有名義マンションの売却にあたって、次の2点は注意すべきポイントです。
売却活動をスムーズに進めるためにも、上記2点はしっかりと押さえておきましょう。
売却活動を始めたものの、途中で共有者の意見が変わるなど、トラブルになるケースがあります。
売却活動中のトラブルは購入希望者にも迷惑をかけてしまうので、事前の対策をしておきましょう。
とくにトラブルになりやすい「売却にかける期間」や「最低売却価格」は、あらかじめ決めておくことをおすすめします。
「1年以内に仲介業者で売れなければ買取業者に切り替える」「最低〇〇万円で売却する」と明確にしておけば、後からトラブルが起きる確立を減らせるでしょう。
マンションの売却には仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用などさまざまな費用がかかります。
トラブルとならないよう、事前に共有者全員で費用負担割合を決めておくことが大切です。
一般的には、各共有者の持分割合に応じて費用を分担します。
共有名義のマンションを売却する場合、共有名義者同士で話し合いをしても解決しないことも多いでしょう。
話し合いで解決しないといつまでも売却できないかというと、そうではありません。
裁判所に「共有物分割請求」をすることで、解決できます。
ここでは、共有物分割請求について見ていきましょう。
民法では、共有物の各共有者はいつでも共有物の分割を請求できると定めています。
つまり、裁判所に訴訟を起こすことで、マンションの分割（今回のケースでは、売却すること）を解決しようというのが「共有物分割請求」です。
共有物分割請求は、1人の名義人が他の名義人のいずれかの住所がある所を管轄する地方裁判所、または共有マンションの所在地を管轄する地方裁判所に提起することでおこなえます。
ただし、その前に話し合い（共有物分割協議）をおこなう必要があります。
話し合い自体ができない場合は、裁判所の調停手続きを利用することも可能です。
その場合は、まず裁判所の調停手続きの利用を考えましょう。
共有物分割請求をおこなうと、最終的に裁判所の判決を受けることになります。
共有マンションの売却の場合、その判決は以下3つのいずれかになるでしょう。
上記の判決のイメージは以下の通りです。
名義人の持分に応じて、土地などを分割するといった判決が出されることもあります。
ただし、マンションや家などは物理的に分割するのが困難なので、基本的には土地などに適用されるでしょう。
マンションのように現物分割ができない共有物の場合、競売にかけられる判決が出る可能性があるでしょう。
競売により得たお金は、名義人の持分割合に応じて配分されます。
買い取りを希望する共有者がいた場合のみ、用いられる方法です。
共有名義者の同意を得て、いざマンションを売りに出しても、なかなか売れないこともあります。
その場合は、以下のようなポイントを見直すことで売却しやすくなるかもしれません。
マンションの売却には、内覧の印象が大きく影響します。
ですから、少しでも内覧の印象を良くする努力をしましょう。
たとえば、以下のように調整するといいかもしれません。
少しでも物件の印象を良くしておくことで「ここに住みたい！」感じてもらえるでしょう。
マンションが中々売れない理由の1つに、売却金額が適切でないことが挙げられます。
マンション売却の相場には需要と供給のバランスが大きく影響します。
転職・転勤が多い春や秋などの繁忙期には需要が増えますが、それでも売却価格が高すぎると売却できません。
また、郊外にあるマンションの場合は、そもそも繁忙期に需要が伸びるとは限りません。
売却の時期や物件周辺の環境を加味しながら、妥当な売却金額に見直しましょう。
共有名義のマンションは、他の名義人の合意を得る必要があるなど、単独でマンションを所有している場合に比べて売却が難しい傾向にあります。
また、売却を巡って共同名義人同士でトラブルになることも珍しくありません。
そのため、1人で売却にかかわるすべてのことをこなすことは難しいでしょう。
しかし、持分のみであれば共有者の同意が必要なく自由に売却可能です。
「持分だけでも現金化したい」などの場合、共有持分を専門的に扱っている不動産業者に相談してみるとよいでしょう。
