使用貸借とは、無償で不動産を貸す契約のことです。契約書がなくても成立する契約であり、例えば自分名義の家に家族や親戚を住まわせるのも使用貸借契約となります。
共有不動産においては、共有者が自分の知らない間に第三者と使用貸借契約を結んでいたり、共有不動産を占有している共有者と使用貸借が成立してしまうといったトラブルがあります。
使用貸借のトラブルを解消するには、使用貸借を解除して通常の賃貸借契約に切り替えるか、自分が共有名義から抜けてしまう方法が考えられます。
共有不動産を持ち続けたい特別な理由がなければ、共有名義から抜け出す方法が簡単かつ確実です。とくに、自分の共有持分を売却する方法なら単独でおこなえるので、共有者と話し合う必要もありません。
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共有持分でも使用貸借として無償で貸し借りできる
「使用貸借」とは、無償でものを貸し借りする契約のことをいいます。
対象が共有不動産であれば、「共有不動産をタダでだれかに貸している状態」です。家賃を受け取ってアパートやマンションの部屋を貸し出す「賃貸借契約」とは異なり、賃料は発生しません。
例えば親から兄弟で相続し、空き家になっていた実家を友人や知人に無償で貸せば使用貸借です。
また、自分が管理しているアパートやマンションでも、家賃を受け取らなければ使用貸借に該当します。
「無償で貸し借りする」という性質上、会社とその会社の代表者や家族間などで契約されるケースが多く、契約は口約束でも成立します。
共有不動産における使用貸借の成立要件
共有不動産の使用貸借には、以下の2種類の成立要件があります。使用貸借の期間が長期か短期かによって、どの程度共有者の同意が必要であるかが変わります。
- 短期間の使用貸借：持分割合の過半数の同意で成立
- 長期間の使用貸借：共有者全員の同意で成立
契約時に期間を定めていなくても、客観的に「長期間の使用・占有を想定している」という状況であれば、長期間の使用貸借とみなされます。
それぞれの成立パターンについて、詳しく見ていきましょう。
短期間の使用貸借なら「持分割合の過半数の同意」で成立する
短期間の使用貸借とは、「建物なら3年以内、土地なら5年以内」の貸借期限を指します。使用貸借に限らず、共有不動産全体を短期間貸し出す行為は管理行為とみなされ、持分割合の過半数が同意する必要があります。
共有者それぞれがもつ所有権（共有持分）の割合のこと。「持分割合2分の1」などのように表す。
共有不動産の性質を変えない範囲で利用、もしくは改良する行為。
「共有持分の過半数」であるため、人数は関係ない点に注意が必要です。つまり、共有者のなかに2分の1を超える持分割合をもっている人がいれば、その人の独断で管理行為を実行できます。
反対に、持分割合が2分の1以下しかない人は、他の共有者と話し合って過半数の同意を取り付ける必要があります。
長期間の使用貸借は「共有者全員の同意」で成立する
長期間の使用貸借は、建物なら3年超、土地なら5年超の貸借期限を指します。共有不動産全体を長期間貸し出す行為は処分行為とみなされ、共有者全員の同意が必要です。
共有不動産を法律的に処分したり、物理的に変更する行為のこと。売却や贈与、建物の解体や土地の造成などが代表的。
貸借期間が長くなると、所有者の負担（自由に不動産を使えなくなるというデメリット）が大きくなるため、長期間の使用貸借も処分行為とみなされるのが一般的です。
また、期間に明確な定めがないときでも、客観的に見て長い期間の使用を想定していると判断できる場合は、長期間の使用貸借となります。
例えば土地の使用貸借において、借主が鉄筋鉄骨コンクリート造の建物を建てたケースでは、堅固な建物を短期間で撤去するとは考えられず、長期間の使用が目的と想定できることから、処分行為と判断された判例があります。
参照：RETIO「判例紹介 建物所有を目的とする共有地の使用貸借が共有物の処分行為に該当するとされた事例」
共有不動産の使用貸借を解除する要件
使用貸借を解除する方法としては、貸主からの請求と、借主が死亡するパターンの2種類があります。使用貸借は一般的な賃貸借契約と比べて借主側の地位が弱いため、解除はしやすいといえます。
しかし、使用貸借が成立したときの取り決めによっては解除がむずかしくなる場合もあるので、具体的な要件を把握しておきましょう。
- 持分割合の過半数の同意があれば解除できる
- 借主が死亡した場合も原則解除される
持分割合の過半数の同意があれば解除できる
使用貸借の解除は「管理行為」に該当するため、持分割合の過半数があれば可能です。
借主に解除の通知をおこなえば、その時点で使用貸借契約は終了します。契約終了と合わせて、賃貸借契約への切り替えや、不動産の明け渡しを借主に対して請求できます。
なお、明け渡し請求は各共有者が実行できる「保存行為」にあたるため、使用貸借が解除されたあとであれば単独での請求が可能です。
使用貸借に「期間や目的の取り決め」がある場合は注意
使用貸借を結んだときに、貸主と借主の間で期間や目的を定めていると、途中で解約できなくなります。
期間については、使用貸借の場合は法律の定めがないため自由に設定可能です。年数ではなく、下記のような設定も有効です。
- 借金を返済して経済状況が改善するまで
- 借主の子どもが成人するまで
目的については明確な取り決めをしているケースが少なく、裁判になったときは使用貸借に至った経緯や人間関係などからケースバイケースで判断されます。
仮に使用貸借の目的が居住だった場合、借主が亡くなるまで解除できない可能性もあります。
借主が死亡した場合も原則解除される
一般的な賃貸借契約では、借主が死亡したときはその相続人に賃貸借契約が引き継がれますが、使用貸借の場合は相続で引き継がれずに終了するのが原則です。
使用貸借は、借主の死亡によって終了する。出典：e-Govポータル「民法第537条第3項」
使用貸借は貸主側の善意によるところが大きく、相続人に引き継がせてしまうと貸主側の負担が大きくなってしまうため、法律上このように定められています。
ただし、上記の法律は任意規定のため、例外的に相続させることもできます。使用貸借の契約時に相続を認める特約を結んでいる場合や、特約がなくても貸主が了承したケースでは、相続人が使用貸借を引き継ぐことが可能です。
共有者間の使用貸借だと明け渡しや家賃の請求はむずかしい
共有不動産の場合、共有者のだれかが不動産を占有し、他の共有者が使用できなくなるケースがあります。この場合、各共有者は持分割合に応じて、占有者に賃料を請求することが可能です。
仮に共有不動産を貸し出したときの家賃相場が10万円なら、持分割合を2分の1もつ人は、占有者に対して5万円を請求できます。
しかし、占有者から家賃をもらっていない状態が続くと、使用貸借が成立してしまいます。話し合いではっきり決めていなくても、「無償の占有を許していた」という事実があることで使用貸借が成立してしまうのです。
また、共有者は全員が不動産を使用する権利をもつため、共有者が相手だと明け渡し請求もできなくなってしまいます。
このような状況になると解決はむずかしいため、共有者のだれかが不動産を占有する前に、共有者全員でしっかり話し合うことが大切です。
不当利得にあてはまれば家賃の請求は可能
共有者の占有に至る経緯が正当ではない場合、不当利得請求によって家賃を請求できる可能性があります。
例えば「共有者のだれがどのように共有不動産を使用するか」の決定は管理行為に該当するため、持分割合の過半数が同意している必要があります。
そのため、持分割合の過半数から同意を得ずに占有しているのであれば、占有がはじまった時点までさかのぼって家賃の請求が可能です。
占有している共有者への家賃請求については、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
対処法は共有物分割請求で共有名義を解消すること
共有者との占有トラブルが起きたときは、共有名義を解消することも検討してみましょう。
共有者に対する強制的な明け渡し請求は不可能であるため、退去してもらえる可能性が低いなら、共有名義を解消したほうが手っ取り早く問題を解決できます。
共有名義の場合、共有物分割請求によって強制的に共有状態を解消する方法があります。共有者に退去してもらうより現実的な手段といえるでしょう。
共有不動産について、共有状態の解消を求めること。まずは共有者間で協議をおこない、それでも解決しなければ調停や訴訟で解決を目指す。訴訟では和解をすすめられることが多いが、和解できない場合は裁判所が解消方法を判断する。
共有物分割請求をおこなえば、占有している共有者に自分の共有持分を買い取ってもらったり、不動産全体を売却して現金で分割したりといったことが可能です。
共有物分割請請求については以下の記事で詳しく解説しているため、ぜひ参考にしてください。
共有不動産の使用貸借を放置していると起こるリスク
「共有不動産が使用貸借の状態になっているけど、現状で問題ないから放っておく」という人も一定数います。
しかし共有不動産の使用貸借を放置していると、次のようなリスクが発生します。
- 税金や修繕費などの維持費だけがかさむ
- 借主から時効取得を主張される恐れがある
これらのリスクを避けるためにも、借主や他の共有者と話し合うなど、早めに対策を打つことをおすすめします。
税金や修繕費などの維持費だけがかさむ
共有持分をもっていると、たとえ共有不動産を使用していなくても固定資産税や修繕費を負担する必要があります。
使用貸借で貸し出している場合は貸主になんの利益もなく、費用だけが出ていく「損失を生む資産」の状態です。
通常の賃貸借契約に切り替えられないのであれば、早めに共有不動産を売却して損失を抑えましょう。
借主から時効取得を主張される恐れがある
長い年月が経つと当事者間の認識がズレてしまい、借主から不動産の時効取得を主張される恐れがあります。
時効取得とは、一定の条件を満たすことで不動産の所有権が占有者に移るルールのことです。
1 20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
2 10年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。出典：e-Govポータル「民法162条」
例えば、借主が死亡したあともその子どもが不動産を使い続けており、その子どもが不動産を自分のもの（元々親の財産で、それを自分が相続した）と勘違いしていたケースがあります。
取得時効の要件である所有の意思とは「自分の所有物であるという認識」のことであるため、上記のケースでは子どもが相続したと認識してから10年もしくは20年で、時効取得が成立するかもしれないのです。
貸主側にできる対策としては、定期的に借主側と連絡を取るなどして、使用貸借の状態であることを相互に確認しておくことでしょう。
共有不動産の使用貸借でトラブルになったときの対処法
前述のとおり、共有不動産を使用貸借していると、維持費や時効取得などのトラブルに見舞われる可能性があります。そのようなトラブルが起きたとき、どのように対処すればよいのでしょうか。
ここでは、共有不動産の使用貸借でトラブルになったときの対処法について解説します。
- できれば契約書を作成しておく
- 自分の持分を共有者に買い取ってもらう
そのほか、「対処法は共有物分割請求で共有名義を解消すること」でも解説したように、「共有物分割請求」を行い共有状態を解消する方法もあります。
詳しくは以下の記事でも解説しています。ぜひ参考にしてください。
できれば契約書を作成しておく
できれば、トラブルになる前に契約書を作成しておきましょう。
前述のとおり、使用貸借は口約束でも契約が成立します。しかし、だからといって契約書を作成しないと、「言った言わない」の水掛論になってしまったり、使用貸借の目的や契約期間などが曖昧になり、トラブルに発展したりといったことにつながるためです。
きちんと書面にしておくことで、借主の時効取得を回避できます。借主がいくら「所有の意思」をもって占有していたと主張しても、使用貸借であることの証明があれば、相手の主張が通ることは難しいでしょう。
そのためいくら親しい間柄でも、契約書を作成し内容を明確にしておくことをおすすめします。
自分の持分を共有者に買い取ってもらう
自分の共有持分を、共有者に買い取ってもらう方法があります。共有者の中に、関係が良好で持分を買い取れるだけの資力がある人物がいるなら、買取の話を持ちかけてみてもよいでしょう。
もし共有者が1人なら、買い取ってもらうことで相手が単独所有者になります。単独所有になれば、今後は自分の意思だけで不動産を利用したり売却したりといったことが可能になるため、相手にとって悪い話ではないでしょう。
ただし、当然ですが相手に買い取る意思がなければこの方法は使えません。
また、共有者が複数いるケースであれば、共有者の中の1人に売却したことがきっかけでもめる恐れがある点にも注意が必要です。持分を買い取った共有者の持分が増え、ほかの共有者より優位に立つ可能性があるためです。
話し合いができる状態であれば、共有者間で話し合ったほうがこじれずに済むでしょう。
共有持分専門の買取業者に共有持分だけ売却する
共有持分専門の買取業者に共有持分を売却し、共有名義から抜け出すのも対処法の1つです。自分の共有持分だけなら好きなときに売却でき、共有者との話し合いをすることなく共有名義から抜け出せるためです。
なお、共有持分専門の買取業者に依頼すべき理由には、共有持分の需要の少なさが挙げられます。売れにくく、さらに一般の不動産会社では売却を依頼しても取り扱ってもらえないケースがほとんどです。
しかし専門の買取業者であれば共有持分を自社で直接買い取るため、早ければ2日での現金化が可能です。
また、トラブル物件でも専門家の観点からスムーズな解決が可能であり、使用貸借を巡って借主や共有者と揉めている共有持分でも高額買取ができます。
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まとめ
共有不動産を使用貸借する際の成立要件と解除要件について解説しました。
使用貸借は貸主にとって金銭的なメリットがないだけでなく、税金や修繕費の分だけ損をする契約状態です。共有不動産の場合は権利関係が複雑なこともあり、使用貸借の状態に不満があっても解決がむずかしくなります。
そのため「将来的にどうしてもその不動産が欲しい」という場合を除き、自分の共有持分だけ売却することをおすすめします。
早めに売却して維持コストをなくし、持分売却で得た現金は別の投資に使うなど有効活用していきましょう。
共有不動産と使用賃借についてよくある質問
貸主側から使用貸借を解除することは可能ですか？
共有者が無償で共有不動産を占有している状態も使用賃借になりますか？
使用賃借のトラブルが面倒なので不動産を処分したいです。
