共有不動産を占有する人に明け渡し請求は原則認められない！明け渡しが難しい時の対処法

共有不動産を占有する人に明け渡し請求が認められない理由

結論から先に述べると、共有不動産が1人の共有者に占有されていても、持分割合に関わらず明け渡し請求は原則認められません。順を追って説明していきますが、簡単にいえば占有している共有者にも共有不動産を使う権利があるため、強制的に退去させるのは法的に認められないことが理由です。

そもそも明け渡し請求は、その建物から強制的に追い出すための請求のことです。明け渡し請求が認められた場合、裁判所からの判決による強制執行が行われることで、建物から対象者を退去させられます。

裁判所から明け渡し請求を認めてもらえるのは、基本的に対象者が何かしらの違法行為などを行っている場合です。しかし、共有不動産を共有者の1人が占有するのは、民法で認められた行為ともいえるため、基本的には違法行為に該当せず明け渡し請求は原則認められないのです。

第二百四十九条　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
引用元 e-Gov「民法」

極端にいえば、共有持分を少しでも持っていれば、共有不動産のすべてを使う権利があるということです。使い方が独占使用であったとしても、この権利を無視することはできないため、原則明け渡し請求は認められないのです。

実際に裁判所が公表する判例でも、共有持分の過半数を超えていたとしても占有している人に対して明け渡し請求はできないと判断されています。

共有物の持分の価格が過半数をこえる者は、共有物を単独で占有する他の共有者に対し、当然には、その占有する共有物の明渡を請求することができない。
引用元 裁判所「最高裁判所判例集」

共有の不動産を1人で使用しているのは不公平だと感じるかもしれませんが、共有者である以上は占有行為が違法といえないのが実情であるため、基本的には明け渡し請求以外の方法で問題を解決するように検討してみてください。

例外的に共有不動産の明け渡しが認められるケースもある

ほとんどの場合、占有者に対する明け渡し請求は認められません。しかし、最高裁判所の判例からも分かるように、正当な理由を立証できる場合は例外的に明け渡し請求が認められます。

多数持分権者が少数持分権者に対して共有物の明渡を求めることができるためには、その明渡を求める理由を主張し立証しなければならないのである。
引用元 裁判所「最高裁判所判例集」

共有不動産は、あくまで共有者全員に所有権がある物件です。占有状態のすべてが違法であるとはいえないからといって、共有者からの証言などによって「明け渡しを求める理由が正当である」と裁判所から判断されれば明け渡し請求を認めてもらえます。

明け渡しを求める理由が正当だと判断されるケースについては、下記が挙げられます。

1. 共有者で決めた使用方法を無視して単独で占有している
2. 実力行使で共有不動産を占有している
3. 使用方法の協議を拒否して占有を続けている
4. 他共有者の合意を得ずに建物を建築している

なお、上記に該当しない場合、共有不動産の明渡請求は原則認められません。このまま占有状態が続いてしまうのを避けるためにも、後述する協議の提案を検討してみてください。

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共有者で決めた使用方法を無視して単独で占有している

共有不動産の使用方法は、共有者間での協議のうえ、全員から同意を得ることで決定されます。

第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない
引用元 e-Gov「民法」

決定した内容を無視して1人の共有者が単独で共有不動産を占有した場合、明け渡し請求が認められやすいでしょう。

実力行使で共有不動産を占有している

明け渡し請求が認められるケースには、現在占有している共有者が他の共有者を実力で排除するような行為におよんで占有している場合が挙げられます。

たとえば、不動産を共有者A・Bの2名で共有しているとします。AはBとの明確な合意はなかったものの長年平穏に不動産を占有していました。

このとき、Bが実力行使で不動産を占有すると、AからBに対する明け渡し請求が認められます。この「実力行使」とは具体的に以下のようなものを指すといえます。

• ほかの共有者が反対しているのに、それを聞かず強引に不動産に入居した
• ほかの共有者の生活用品を一方的に家から持ち出した
• 家の鍵をほかの共有者に無断で変更して、帰宅できないようにした
• バリケードを設置してほかの共有者が入れないようにした

このように、強引な手段で不動産を占有している場合には、共有持分権の濫用として明け渡し請求が認められます。

使用方法の協議を拒否して占有を続けている

前述の通り、共有不動産の使用方法は共有者間の協議によって決定されます。仮に占有者が合意をしていなくても、持分割合の過半数が合意すれば協議の内容は決定されます。

そのため、占有者の持分割合が少なく、その占有者を退去させたい共有者の持分割合が過半数になっていれば、使用方法について占有者の意見が採用されることはありません。

そこで、使用方法の協議そのものを占有者が拒否し「協議はおこなわれていない」として占有を続けようとする場合があります。

「使用方法の協議がおこなわれなければ、使用方法の決定ができず追い出されることもない」という考えから協議を拒否するというケースですが、このような行為は認められません。

協議を拒否したとしても、持分割合で過半数の同意があれば、明け渡し請求が可決されます。

他共有者の合意を得ずに建物を建築している

共有状態の土地に建物を建築するのは、民法251条で定められている「変更」に該当する行為であるため、建築する前にほかの共有者全員からの合意を得なければなりません。

1人の共有者が他共有者の合意を得ずに共有状態の土地に建物を建築するのは法律で認められない行為であるため明け渡し請求が認められると考えられます。

この場合、現在行われている建築工事の差し止めと原状回復を請求し、建築途中の建物を撤去させることができます。

ただし、 裁判所が公表する判例を考慮すると、明け渡し請求が認められるのは「建築途中のみ」と推測されます。

この判例を要約すると、下記のようになります。

• 共有名義の土地を相続した人が建てた建物に対して、明け渡し請求などの訴訟を起こした
• 建物の収去および建物敷地部分の明け渡しは認められなかったが、占有者に対して、共有者の持分割合に応じた賃料相当額の不当利得金や損害賠償金の請求が認められた

参考： 裁判所「最高裁判所判例集」

つまり、占有状態で共有している土地に建物が完成してしまうと、たとえその共有者が独断で工事を進めたとしても、明け渡し請求は認められない可能性が高いです。

占有者が共有している土地に建物を建てている場合、その建物が完成する前に明け渡し請求を行うのがよいでしょう。

占有者に対しては共有不動産の使用方法に関する協議の提案をするべき

1人の共有者が共有不動産を占有している原因の多くは、共有者間での協議によって使用方法を取り決めていなかったことにあります。

「誰がどのように居住する」などの共有不動産の使用方法は、共有者間で協議をすることで決定できます。そのため、明け渡し請求が認められなければ、まずは占有者を含めた共有者で共有不動産の使用方法について改めて協議することを検討してみてください。

協議によって共有不動産の使用方法を明確に定めることで、1人の共有者が占有している状態を解消できる可能性があります。

なお、民法で定められているように、共有者が所有する持分割合の過半数の合意があれば、共有不動産の使用方法を決定できます。

第二百五十二条　共有物の管理に関する事項（次条第一項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第一項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。
引用元e-Gov「民法」

たとえば、占有者以外の共有者全員が占有状態の解消を望んでおり、共有不動産の持分割合が過半数を超えている場合、占有者が単独での居住を希望していたとしても、占有状態は解消できます。

まずは占有者に対して、共有不動産の使用方法の協議をすることを提案してみてください。

共有不動産の明け渡し請求が否定された場合の対処法

ここまで解説してきたとおり、共有不動産を1人で占有している方に対する明け渡し請求は原則認められません。

万が一、明け渡し請求が否定されてしまい、そのうえ協議をしても占有状態が解消されないのであれば、以下の対処法を検討してみるとよいでしょう。

1. 占有者に持分割合に応じた使用料を請求する
2. 占有者に持分を買い取ってもらう
3. 買取業者に自分の持分のみを売却する
4. 共有物分割請求をおこなう

ここからは、共有不動産の明け渡し請求が否定された場合の対処法について解説していきます。

占有者に持分割合に応じた使用料を請求する

占有者がいるために不動産を使用できない他の共有者は、持分に応じた不動産の使用料を請求できます。そのため、占有状態が解消されないのであれば、自分の持分割合に応じた賃料相当金を占有者に請求するのも一つの手です。

この使用料は一般的な賃貸物件の家賃にあたります。使用料の算出は周辺物件の家賃を参考にすることが一般的です。

ただし、具体的な金額は不動産会社に相談するとよいでしょう。

また、これまで占有者が長期間に渡って無料で共有不動産を使用していた場合、使用貸借とみなされる場合があります。使用貸借とみなされれば、使用料の請求も認められません。

そのため、使用料を請求するのであれば、共有者の1人が占有をはじめてから早いタイミングで手続きを進めるようにしてください。

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占有者に自分の共有持分を買い取ってもらう

「不動産が使用できないなら共有持分を手放してもよい」と考えるのであれば、占有者に持分を買い取ってもらう方法があります。持分の売買は占有者と自分の両方にメリットがあるからです。

占有者が他の共有者の持分を買い取って持分割合が過半数になれば、共有者間の協議で正式に「自分（占有者）が使用する」と決定できます。

共有持分を売る側のメリットは、複雑な権利関係からも解放され、まとまったお金を得られることです。ちなみに、持分の買取価格は不動産の金額に持分割合をかけた金額になるのが一般的です。

とはいえ、共有持分の買取には財力が必要です。さらに、そもそも関係性が良好でなければ共有持分の売却に関する交渉さえできないことも考えられます。

買取業者に自分の持分のみを売却する

「占有している共有者に持分の売買を拒否されてしまった」もしくは「占有者が持分を買い取るだけの資金力を有していない」などの理由で持分売買が成立しないとしたら、共有持分専門の買取業者に持分を買い取ってもらうことも選択肢の一つです。

また、共有持分のみは取得しても自由に不動産を使用できるわけではないので、買主が見つかるまでに時間がかかってしまうことも考えられます。

共有持分・共有不動産を専門に扱う買取業者であれば、数日～数週間で相場に近い価格で買い取ってくれる可能性もあります。

数ある買取業者のなかでも、共有不動産のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」は共有持分のみでも高価格での買取を実現しています。

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共有物分割請求によって共有状態を解消する

共有物分割請求を行うことで、裁判所に共有状態の解消方法を決定してもらえます。判決の内容に同意できなくとも、共有者全員が従わなければいけません。

占有者がいるケースでは「全面的価格賠償」の判決がくだされるでしょう。わかりやすくいえば、占有者が他の共有者の持分をすべて買い取るというものです。

しかし、占有者の事情で買い取るだけの金銭を用意できないこともあります。そのような場合には「換価分割」となるでしょう。

換価分割は共有不動産を競売で第三者に売却し、その代金を共有者間で持分割合に応じて分配するものです。

共有状態は解消されますが、売却するので占有者は立ち退きを余儀なくされ、他の共有者も共有不動産に対する権利を失います。

共有物分割請求による共有状態の解消方法については以下の記事でもわかりやすく解説しているので、参考にしてみてください。

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自分の共有持分を放棄して共有状態から抜け出す

共有持分は、自分の意思で放棄することも可能です。「持分を放棄します」と意思表示するだけで成立し、今後は共有状態から抜け出せて複雑な権利関係から解放されるメリットがあります。

放棄された共有持分は、「帰属」という形でほかの共有者のものとなります。

共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。
引用：e-Gov「民法第255条」

ただし、放棄自体は自分の意思で成立しても、持分放棄に伴う名義変更には、他共有者の協力が必要となります。ほかの共有者から協力を得られなければ、登記引取請求訴訟を起こす必要があり、費用と手間がさらにかかってしまうため注意が必要です。

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占有状態が続くとさまざまなトラブルが起きる可能性があるため放置はNG

「占有状態が解消されないならこのまま放置してしまおうか」のように考えるかもしれませんが、共有者1人による占有状態が続くと、下記のようなトラブルが起きる可能性があります。

• 管理費用や税金の負担によって共有者間に軋轢が生まれる可能性がある
• 占有権が認められて共有不動産の所有権が占有者に移る可能性がある

そのため、共有者1人による占有状態は放置せず、協議を行なったりその他の対処法をとったりすることが大切です。

ここからは、占有状態によって起こり得るトラブルについて、それぞれ解説していきます。

管理費用や税金の負担によって共有者間に軋轢が生まれる可能性がある

水道光熱費や固定資産税など、共有不動産の管理にかかる費用は、持分割合に応じてすべての共有者が支払わなければなりません。

第二百五十三条　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
引用元e-Gov「民法」

管理費用の支払いは、「不動産自体が処分される」「共有持分を処分する」といったことがない限り続きます。そのため、占有状態である場合、ほかの共有者からすれば「自分が使っていない不動産の費用をなぜ支払わなければならないのか」と考えるのも自然でしょう。

これによって占有者とほか共有者との関係性が悪化してしまうリスクがあるのも、占有状態が続くリスクといえます。

占有権が認められて共有不動産の所有権が占有者に移る可能性がある

1人の共有者による占有が続くと、その人に占有権が認められてしまう可能性があります。

占有権とは、民法180条で定められた権利のことです。簡単に説明すれば、不動産などの物を支配できる権利といえます。

不動産における占有権が得られるのは、「10年〜20年単独で所有している」「所有している意思がある」「暴行や脅迫などがなく、平穏かつ公然と占有している」といった条件を満たし、時効取得が認められた場合です。

仮に占有状態の解消が難しいからといって、問題解決のために対処を何もしなければ、占有者に対する占有権が認められてしまうリスクがあるのです。

より簡単にいえば、「共有している不動産であっても長年自分の家として使用しているため、この家は自分のもの」という主張が認められてしまう可能性があるのです。

まとめ

共有不動産を1人で占有している場合、その人が占有することに明確な合意がなかったとしても明け渡し請求は原則認められません。

実力行使で占有や、共有不動産の使用方法の協議を拒否、または決定した内容にしたがわないなど、例外的なケースでのみ明け渡し請求は認められます。

とはいえ、改めて共有不動産の使用方法をすべての共有者との協議で決めることで、占有状態を解消できる可能性があります。また、共有不動産を占有されている場合、持分割合に応じた使用料を請求する権利があるため、金銭請求で解決するのも一つの手です。

なお、占有状態が続くことには、「ほか共有者が今後不動産の管理費用を負担しなければならない」「放置を続けると占有権が認められる可能性がある」などのリスクがあります。

「話し合いに応じてもらえない」「なるべくトラブルを起こしたくない」などと考えて占有状態を放置するのは危険なため、明け渡し請求が認められず話し合いでも解決ができなければ、共有持分を売却するなどの方法で共有状態を解消することも検討してみてください。

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