共有名義不動産を占有する共有者には家賃請求できる！家賃未払いへの対処は？

相手が共有者でも家賃請求は可能！計算方法などを解説

共有不動産において、共有者の1人が居住し占有状態になっているケースは少なくありません。

例えば、兄弟2人で不動産を共有していて、実際に住んでいるのは兄のみというパターンです。

上記の例だと、弟は不動産を利用できず、兄より損をしている状態です。言い方を変えれば、弟の権利が兄に侵害されているといえます。

そこで、共有不動産に住んでいない共有者は、住んでいる共有者に対して、持分割合に応じた家賃の請求ができます。

賃貸借契約が締結されていなくても家賃請求できる

賃貸借契約とは、物件の貸主が物件の使用および収益を借主に許可する代わりに、借主は賃料を支払うという契約です。

原則として、賃貸借契約がなければ相手へ家賃を請求することはできません。

しかし共有不動産の場合、特定の共有者が自分の持分を超えて不動産を使用している場合だと、不当利益を得ているとして家賃請求の対象になります。

自分が持つ共有持分を超えた使用に対して対価を請求できる旨は、民法第249条にて定められています。

第二百四十九条　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
2　共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。
e-Gov法令検索 民法

上記のように、共有不動産における権利は、共有人ごとに決められた範囲が法律で定められています。当事者同士の合意などがない限り、一方的な占有や権利の主張をすることはできません。

たとえば共有不動産では、「変更（処分行為）」「管理行為」「保存行為」の3つの行為の実施について、合意の有無の必要性が規定されています。

3つの行為	行為の内容	合意の必要性
変更（処分）行為	売却 贈与 増築・改築 長期賃貸借 解体 建て替え	共有者全員の合意が必要
管理行為	賃貸借契約締結・解除 賃料の増減 共有物の使用方法の決定	共有持分割合の過半数の合意が必要
保存行為	修繕 無権利者への明渡請求・抹消登記請求 法定相続による所有権移転登記	ほかの共有人の合意なしで可能

共有者に請求できる家賃は「家賃相場×持分割合」で計算する

家賃の金額は厳密に決まっているわけではなく、あくまで合理的な価格とされており、当事者の合意で決定します。

一般的には、近隣物件の家賃相場を参考に、持分割合をかけて算出します。

家賃に関する取り決めは、契約書を作成しておきましょう。身内だからと口約束だけにしておくと、トラブルになる恐れがあります。

また共有者から家賃を受け取った場合、税法の観点では所有している物件を賃貸した場合と同様に扱われます。

つまり、一般的な家賃収入と同じように、年間20万円以上の収入があれば確定申告をしなければいけません。

家賃収入は、確定申告において「不動産所得」に分類されます。年間の家賃収入から経費を差し引いた金額が、課税対象額です。

共有者への家賃請求ができるケース

一定の条件下であれば、共有者への家賃請求が可能です。具体的な例だと、以下2つのケースで家賃請求ができます。

• ほかの共有者が一方的に物件を独占しているケース
• 共有不動産の家賃収入を独占しているケース

ほかの共有者が一方的に物件を独占しているケース

あなたやほかの共有者が住んでおらず、特定の共有者が物件を一方的に独占している場合は、占有者への家賃請求が認められます。物件の使用権を、無理やり侵害されていると判断されるからです。

たとえばあなたが共有持分1/2・占有者が1/2で、2年間占有されている場合だと、当該共有不動産の家賃相場の1/2を2年間分請求できます。

「税金負担や管理責任が生じているのに、物件だけ使わせてもらえない」といった悪質なケースなら、家賃請求を検討するのがよいでしょう。

共有不動産の家賃収入を独占しているケース

共有不動産を第三者へ貸し出しているとき、その共有不動産の家賃収入を独占している共有者がいる場合は、家賃を独占している者への家賃請求が認められます。

共有不動産の家賃は、本来だと共有者の共有持分に応じて分配されるのが原則です。

第八十九条　天然果実は、その元物から分離する時に、これを収取する権利を有する者に帰属する。
2　法定果実は、これを収取する権利の存続期間に応じて、日割計算によりこれを取得する。
e-Gov法令検索 民法

※ 法定果実：民法上における家賃や地代がこれに該当する

一般的には、代表者が家賃を受領した後に、共有持分に応じて共有者へ家賃を分配します。しかし、合意なく代表者が家賃を分配せずに独占しているときは、代表者への家賃請求理由になります。

共有者への家賃請求ができないケース

共有者への家賃請求は、ケースによっては請求対象になりません。家賃請求ができない主なケースは次の3つです。

• 使用貸借契約が結ばれている（占有を合意している）ケース
• 被相続人と同居していた相続人が引き続き不動産に住んでいるケース
• 共有者である内縁のパートナーが死亡した場合

それぞれの詳細を見ていきましょう。

使用貸借契約が結ばれている（占有を合意している）ケース

共有者同士で使用貸借契約が結ばれているときは、1人が共有不動産を占有していたとしても、家賃請求はできません。

使用貸借契約とは無償でものを貸し借りする契約で、民法にも規定があります。

民法第593条
使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって、その効力を生ずる。出典：e-Govポータル「民法第593条」

一般的に、どんな不動産の貸し借りでも家賃や地代といった対価が発生します。しかし、身内での貸し借りでは、無償で不動産を貸し出している状態も珍しくありません。

使用貸借契約がある場合、家賃請求はできないので注意しましょう。

使用貸借契約は口約束で結ばれているケースも多く、期限など詳しい条件を設定しなかったためにトラブルとなるケースが多くあります。

被相続人と同居していた相続人が引き続き不動産に住んでいるケース

被相続人（亡くなって財産を相続人へ渡す人）と相続人が同居している共有不動産で、引き続き相続人が当該共有不動産に住み続ける場合だと、ほかの共有者は相続人に対して家賃請求はできません。

このケースでは、被相続人と相続人に使用貸借契約の合意があったとみなされるからです。使用貸借契約は、一方が死亡したからといって効力がなくなることはありません。

実際に最高裁でも、同様のケースで「使用貸借契約が成立していると推認できる」と判決が出ています（平成8年12月17日）。

共同相続人の一人が相続開始前から被相続人の許諾を得て遺産である建物において被相続人と同居してきたときは、特段の事情のない限り、被相続人と右の相続人との間において、右建物について、相続開始時を始期とし、遺産分割時を終期とする使用貸借契約が成立していたものと推認される。
裁判所 最高裁判所判例集

一方で判決が遺産分割時を終期とするとしている通り、遺産分割によって共有状態が確認された後は、家賃請求が可能になります。

共有者である内縁のパートナーが死亡した場合

共有不動産の共有者が内縁の夫婦関係にあり、その内縁のパートナーが死亡したとき、死亡した内縁のパートナーの相続人は、生きている内縁の相手側に家賃請求はできません。

内縁の夫婦も、被相続人・相続人の関係と同じく、使用賃借契約の合意があったと推認できるからです。このケースでも、最高裁判所にてその旨の判決が下されています（平成10年2月26日）。

内縁の夫婦がその共有する不動産を居住又は共同事業のために共同で使用してきたときは、特段の事情のない限り、両者の間において、その一方が死亡した後は他方が右不動産を単独で使用する旨の合意が成立していたものと推認される。
裁判所 最高裁判所判例集

「共有者の家賃未払い」が起きたときの具体的な対処法

使用貸借のときを除き、共有者に対しても家賃の請求ができると解説しました。

しかし、共有者の家賃未払いトラブルが発生したとき、具体的になにをすればよいのでしょうか？

主な対処法は下記の3つなので、それぞれ具体的に解説していきます。

• 不当利得返還請求をおこなう
• 「共有物分割請求」で共有名義を解消する
• 自分の持分を売却して共有名義を解消する

対処法1.不当利得返還請求をおこなう

不当利得返還請求とは、他人に侵害された自分の利益を返還してもらう手続きです。

法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者（以下この章において「受益者」という。）は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。出典：e-Govポータル「民法第703条」

不当利得返還請求をおこなえば、最大で過去10年間の未払い家賃を請求できます。

ただし、共有者間の協議で使用貸借が成立している場合、不当利得返還請求はできません。「無償で使用する」という取り決めがあるので、返還を請求すべき利益がそもそも存在しないためです。

対処法2.「共有物分割請求」で共有名義を解消する

家賃トラブルがこじれた場合、無理に家賃を請求するより、共有名義を解消してトラブルから抜け出すという考え方もあります。

共有名義を解消できる制度に「共有物分割請求」というものがあります。他共有者に対して、協議や訴訟によって共有名義の解消を請求する制度です。

具体的には、下記の方法で不動産を分割します。

現物分割	不動産を持分割合に応じて切りわけ、それぞれ別名義の不動産とする方法。
代償分割	共有者間で、持分と金銭を交換（売買）する方法。
換価分割	不動産を売却し、売却益を持分割合にそって分割する方法。

共有物分割請求は、共有者なら持分割合に関わらずだれでも請求できます。請求があった場合、すべての共有者は分割に向けた話し合いをしなければいけません。

対処法3.持分を売買して共有名義を解消する

共有名義の解消方法としては、自分の共有持分を売却するのもよいでしょう。共有持分の売却に、他共有者の同意は不要です。自分の意思で、いつでも売却できます。

共有持分を売却すれば共有関係を解消できるので、家賃トラブルからも抜け出すことが可能です。

また、共有持分の売却益もすぐに手元に入ってくるメリットがあります。

逆に共有者の共有持分を自分で買い取ることで、共有名義を解消する方法があります。単独名義の不動産を所有できるメリットがある一方で、今後自分だけで不動産を管理しながら固定資産税を支払わなければなりません。

管理そのものを手放したいときは、共有持分の売却がおすすめです。

家賃請求で不当利得返還請求をおこなうときのポイント

家賃請求をおこなう場合、不当利得返還請求に発展することも珍しくありません。不当利得返還請求は法的争いとなるため、事前準備や法的主張が重要になります。

家賃請求で不当利得返還請求をおこなうときは、以下のポイントを意識しましょう。

• 不当利得返還請求は弁護士に相談する
• 家賃以外に取り返せるものを知っておく
• 過去にさかのぼって不当利得返還請求をおこなう場合は税金に注意する
• 不当利得返還請求に関する証拠を集めておく
• 相続が絡むときは分配について注意する

不当利得返還請求は弁護士に相談する

不当利得返還請求は、当事者間で直接交渉することもできます。しかし、強引な請求は自分の立場を不利にするので注意しましょう。

家賃を支払わないかどうかと、不動産に居住する権利は別問題です。家賃請求がエスカレートして嫌がらせのような行為をすれば、取れるはずの家賃が取れなくなる可能性もあります。

家賃請求は法的な手続きにのっとっておこなうことが大切なので、まずは不動産問題に詳しい弁護士へ相談しましょう。

家賃請求を弁護士に頼むメリットは次の通りです。

• 共有者との交渉を代理してくれる
• 専門知識と法的観点で、適切な手続きと主張を進めてくれる
• 裁判に発展したときも、代理人として選任できる

家賃以外に取り返せるものを知っておく

不当利得返還請求で取り返せるものは、家賃だけではありません。家賃以外にも不当に占有されているものがあるときは、家賃と一緒に請求しましょう。

家賃以外で取り戻せるもの、不当利得返還請求では取り返せないものをそれぞれ解説します。

家賃以外で取り戻せるもの

共有不動産の固定資産税は持分割合に応じて分担すべきものです。しかし、共有者が分担を拒否し、ほかの共有者が立て替えているケースは少なくありません。

不当利得返還請求をおこなえば、立て替えていた固定資産税を取り返すことも可能です。

不当利得返還請求でも取り返すのが難しいもの

不当利得返還請求で家賃を取り戻せたとしても、独占者に退去を求めること（明渡請求）はできません。共有不動産であるため、居座ること自体に違法性はないからです。

最高裁判所でも、明渡請求はできないとの判決が出ています（昭和41年5月19日）。

共有物の持分の価格が過半数をこえる者は、共有物を単独で占有する他の共有者に対し、当然には、その占有する共有物の明渡を請求することができない。
裁判所 最高裁判所判例集

ただし、占有者の違法性を立証できれば、共有者であっても明渡請求が認められる可能性があります。

「共有者の合意なく物件を大幅に増築しようとする」「共有者全員で定めた使用方法と異なる使用をしている」「強引な方法で占有している」などの事実があるときは、明渡請求ができないか検討してみてください。

過去にさかのぼって不当利得返還請求をおこなう場合は税金に注意する

不当利得返還請求は、時効である過去10年までさかのぼって請求できます。しかし、過去にさかのぼって請求する場合、税金の処理に注意が必要です。

10年分の家賃をまとめて返還してもらった場合、その年にまとめて不動産所得が発生したとみなされます。10年分が1度に課税されるため、税額が高くなってしまいます。

また、過去10年の減価償却や修繕費を算出するなど、複雑な計算をしなければいけません。

適切な税申告と、最大限の節税をおこなうためには、税理士に相談するとよいでしょう。

不当利得返還請求に関する証拠を集めておく

不当利得返還請求を認めてもらうには、家賃を請求する理由とその証拠を準備することが重要です。証拠の例は次の通りです。

• 銀行口座の入出金履歴など、集めた家賃を使い込んでいる証拠
• 賃貸契約書
• 共有持分が記載された不動産登記謄本
• 管理会社からの送金明細

家賃請求の場合は、前述した「家賃相場×持分割合」で計算し請求すれば問題ないでしょう。

なお家賃以外の不当利得返還請求の場合は、不動産や財産の価値評価などが必要になる可能性があります。

相続が絡むときは分配について注意する

家賃請求に際して相続が絡むときは、分配について注意しておきましょう。相続が絡むと、共有持分だけでなく相続人への財産分配を考える必要があります。

たとえば、遺産分割協議中に発生した共有不動産の家賃を独占している相続人がいる場合は、その相続人へ家賃請求できます。しかし、分配するときは法定相続分についても考慮しなければなりません。

法定相続分とは、民法上で定められた相続人が受け取れる相続財産の割合です。相続人が配偶者と子どもの場合、相続財産は配偶者1/2、子ども1/2ずつに分配されます。子どもが2人いるときは、1/2を分割して1/4ずつの相続です。

そして相続発生から遺産分割前までに共有不動産の家賃を独占する人へ家賃請求するときも、この法定相続分が適用されます。

たとえば相続対象の共有不動産の所有者が、「相続人が決まっていないのだから、遺産分割協議で相続人が確定するまでに発生した家賃はすべて自分のもの」と主張するケースだとどうでしょうか。

結論を言えば、相続発生から遺産分割協議で相続人が確定するまでの家賃も、各相続人へ分配します。「不動産の所有者が被相続人の妻」「相続人は子ども2人」だと、遺産分割協議までに発生した家賃も妻へ1/2、残りの1/2を子どもが分け合うという形になります。

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まとめ

共有不動産を共有者の1人が占有している場合、持分割合に応じた家賃請求が可能です。請求金額は、「家賃相場×持分割合」で計算します。

「一方的に物件や発生した家賃を独占している」と認められるときは、家賃請求が可能です。

しかし、共有者間の話し合いや被相続人・相続人の関係、内縁の関係などで「使用貸借」が成立している場合、家賃請求はできないので注意しましょう。

もし共有者が家賃を独占し未払いが続いているときは、不当利得返還請求をおこないます。請求は法的に正しい手続きを踏むことが重要なので、まずは不動産問題に詳しい弁護士へ相談することをおすすめします。

もし家賃請求によって争いが大きくするのを避けたいときは、「共有物分割請求」や「共有持分の売却」によって、共有持分を手放す方法がよいでしょう。