共有者全員持分全部移転とは？登記の流れやメリット・デメリットを解説

共有者全員持分全部移転とは、共有者全員の持分をまとめて第三者に移転する登記手続き

共有者全員持分全部移転とは、複数人で共有している不動産についてを、すべての共有者がそれぞれの持分を1つにまとめて第三者に移転する登記手続きです。相続などで複数人が共有することになった不動産を、共有者全員の合意のもと売却する場合などに利用されます。

不動産を共有している状態では、各共有者がそれぞれの持分に応じた権利を持っています。この手続きを行うことで、すべての共有者の持分が同時に第三者へ移転されます。

所有権移転との違いは権利を受け渡す人が単独か複数か

所有権移転と共有者全員持分全部移転の違いは、権利を受け渡す人（譲渡人）が単独であるか複数であるかという点です。所有権移転は、1人の所有者から別の人や法人へ不動産の権利を移転する手続きですが、共有者全員持分全部移転は、複数の共有者全員から第三者へ権利を移転します。

登記の種類	権利を移転する人の構成
所有権移転登記	単独の所有者
共有者全員持分全部移転登記	複数の共有者全員

たとえば、Aさんが単独で所有している不動産をBさんに売却する場合、所有権移転登記となります。

しかし、AさんとBさんとCさんの3人で共有している不動産を3人全員の合意のもとまとめてDさんに売却する場合は、共有者全員持分全部移転の登記が該当します。

注意点として、Aさん・Bさん・Cさんそれぞれが個別にDさんと契約し、別々に登記を行った場合は、「共有者全員持分全部移転登記」には該当せず、個別の所有権移転登記となります。

持分一部移転は自分の持分を一部受け渡すこと

持分一部移転とは、共有者のうちの一人が自身の持分の一部だけを他人に譲渡する登記手続きです。共有者全員持分全部移転では、すべての共有者が同時に第三者へ権利を移転します。一方で、持分一部移転では特定の共有者が持っている持分の一部を移転します。

たとえば、AさんとBさんが50%ずつ共有している不動産があるとします。Aさんが自分の持分の一部（25%）をCさんに譲渡する場合は持分一部移転となり、結果としてAさん（25%）・Bさん（50%）・Cさん（25%）の共有状態になります。これが持分一部移転です。

一方、AさんとBさんが持分100%を同時にCさんへ譲渡する場合は、共有者全員持分全部移転となりCさんが単独所有者になるでしょう。

持分一部移転では不動産の共有状態が継続しますが、共有者全員持分全部移転では通常、共有状態が解消されて新たな所有者が単独で不動産を所有することになります。

共有者全員持分全部移転の手続きが必要となるケース

共有者全員持分全部移転の手続きは、複数人で共有している不動産の権利をまとめて第三者に移転する際に必要です。手続きが必要となる代表的なケースを以下にまとめました。

ケース	内容
不動産を売却するケース	共有者全員の合意で、全持分をまとめて買主に売却します。
不動産を贈与するケース	共有者全員が同意し、全持分を無償で第三者に譲渡します。

共有者全員持分全部移転の実施は共有者全員の合意と協力が必要であり、「全員の実印」や「印鑑証明書」など必要書類をそろえて登記申請を行います。共有者の一人でも反対している場合は手続きを進めることはできないため、事前の話し合いが必要です。

共有者全員持分全部移転の手続き方法

共有者全員持分全部移転の手続きは、以下のステップで行います。

1. 必要書類を準備
2. 法務局に申請・提出
3. 新たな登記識別情報書類の受領

各ステップごとに、必要な書類や申請方法について解説します。

1.必要書類を準備

共有者全員持分全部移転の登記申請には、主に以下の書類が必要です。すべての書類を漏れなく準備することで、手続きがスムーズに進みます。

書類名	入手先	注意事項
登記申請書	自作（または司法書士）	「○○持分全部移転」と記載。登記原因日、課税価格、登録免許税、連絡先も記載。複数物件の場合はそれぞれ明記。
登記原因証明情報	自作（売買・贈与等）	不動産売買であれば売買契約の締結日、贈与であれば贈与契約の締結日と、登記の理由となる日付を同じ日にする
登記事項証明書（登記簿謄本）	法務局 or オンライン請求	土地・建物の表示を申請書と一致させること。マンションの場合は敷地権も記載。
登記識別情報（登記済証）	各共有者が保管	登記簿ごとに発行。失念・紛失している場合は事前手続きが必要。
印鑑登録証明書	市区町村役所	発行から3か月以内。実印で契約・登記申請を行う場合に必須。
固定資産評価証明書（課税証明書）	市区町村役所	登録免許税算出用。不動産ごとに必要。所有者・所在地を確認の上、請求。
登録免許税貼付台紙	法務局（印紙は郵便局）	印紙を貼り、申請書との契印（割印）が必要。印紙自体には不要。
登記名義人住所（氏名）変更登記関連書類	法務局で事前手続き（必要な場合）	住所・氏名が登記簿と異なる場合は住民票や附票を使って変更登記を先に行う。
農業委員会の許可書（土地が農地の場合）	該当地の農業委員会	農地法に基づく許可が必要。宅地などの場合は不要。

これらの書類の中には、登記識別情報や印鑑登録証明書のように、共有者全員について個別に準備が必要なものがあります。一人でも書類が不足していると手続きが進まない可能性があるため、事前に確認しましょう。

また、登記原因証明情報（売買契約書や贈与契約書など）には、共有者全員の実印での押印が必要です。

2.法務局に申請・提出

法務局へ提出する登記申請書には、主に以下の項目を記載します。

記載項目	内容
登記の目的	「共有者全員持分全部移転」と入力する。
原因	登記の原因となった事実と日付を記載する。
権利者	登記によって権利を取得する人の情報を記載する。
義務者	共有者全員持分全部移転の場合、共有者それぞれの住所と名前をすべて記入する。
添付書類	申請に必要な書類を記載する。
課税価格	不動産の固定資産評価額などを基に算出される金額を記載する。
登録免許税	課税価格に税率を掛けて算出された税額を記載する。

また、共有者全員持分全部移転の登記申請書を法務局に提出する方法とメリット・デメリットを以下にまとめました。

提出方法	メリット	デメリット
窓口での直接提出	・その場で不備を指摘してもらえる ・質問や相談ができる ・書類の原本確認がその場でできる	・開庁時間内に行く必要がある ・待ち時間が発生する可能性がある ・遠方の場合は移動が負担になる
郵送	・時間や場所を選ばず申請できる ・窓口に行く手間が省ける ・混雑を避けられる	・不備があった場合の対応に時間がかかる ・原本の返送に不安がある ・郵送費用がかかる
オンライン申請	・24時間いつでも申請可能 ・移動や郵送の手間が不要 ・手続きの進捗状況を確認できる	・電子証明書などの準備が必要 ・システムの操作に慣れが必要 ・原本提示が必要な書類は別途提出が必要

オンライン申請を利用する場合は、事前に「登記・供託オンライン申請システム」への利用登録と電子証明書の取得が必要です。利用登録は「登記・供託オンライン申請システム」にアクセスし、トップページの「申請者情報登録」メニューをクリックします。

電子証明書は登記・供託オンライン申請システムの「申請用総合ソフト」で、マイナンバーカードの電子署名を使って登記申請に電子署名できます。また、共有者全員の電子署名が必要となる場合もあるため、事前に確認しておくことがおすすめです。

もし、はじめての申請で不安な場合や複雑なケースでは、専門家である司法書士に依頼することも1つの選択肢です。

3.新たな登記識別情報書類の受領

共有者全員持分全部移転の登記が完了すると、法務局から新たな登記識別情報通知が発行されます。登記識別情報通知の受け取り方法には、主に「窓口での直接受領」と「郵送による受領」の2つあります。

原則として、申請人本人が法務局窓口に出向き、身分証明書（運転免許証やマイナンバーカードなど）を提示して受け取ります。共有者全員持分全部移転の場合は、新たな所有者（買主）が受領者となるでしょう。

郵送での受け取りを希望する場合は、登記申請書に「受け取り方法として郵送を希望する」ことを明記してください。ほかにも、返信用の封筒も一緒に提出する必要があります。

登記識別情報通知は本人限定受取郵便で送付されるため、受け取り時に身分証明書の提示が必要です。

共有者全員持分全部移転にかかる費用

共有者全員持分全部移転にかかる主な費用は、「登録免許税」と「司法書士依頼代」の2つです。登録免許税は持分をまとめて取得する人が負担する税金で、不動産の評価額に応じて計算されます。

また、専門知識が必要な手続きのため、司法書士に依頼することも選択肢のひとつです。司法書士への依頼および費用も、登記を受ける人が支払うことが多いです。それぞれの費用について詳しく見ていきましょう。

登録免許税｜固定資産税評価額に税率をかけて計算

登録免許税とは、不動産などを登記したり登録したりする際に国へ納める税金です。共有者全員持分全部移転の登記を行う場合、不動産の固定資産税評価額に税率を掛けた金額が登録免許税として課税されます。

登録免許税は国に納める税金で、持分をまとめて取得する人が負担します。基本的な税率は2%ですが、不動産の種類や取引の種類によって軽減措置が適用される場合があります。

具体的な内容を以下にまとめました。

不動産の種類	原因	税率（固定資産税評価額に対する割合）	軽減措置適用後の税率
土地	売買	2.0%	1.5%（令和8年3月31日まで）
土地	贈与・遺贈など	2.0%	適用なし2.0%
建物（住宅）	売買	2.0%	0.3%（令和9年3月31日まで）
建物（住宅以外）	売買	2.0%	適用なし
建物・土地	相続	0.4%	適用なし

軽減措置は住宅や土地の売買に限定されており、「令和8年3月31日（土地）」「令和9年3月31日（住宅建物）」までの期限付きです。

登録免許税の算出式

たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の不動産（土地と建物）を売買により、共有者全員持分全部移転する場合を考えてみましょう。土地部分の評価額が2,000万円、建物部分（一般住宅）の評価額が1,000万円とすると、登録免許税は次のように計算されます。

• 土地部分：2,000万円 × 1.5% = 30万円
• 建物部分：1,000万円 × 0.3% = 3万円
• 合計：33万円

なお、住宅用家屋に関する軽減税率を適用するには、床面積が50㎡以上であることなどの要件を満たす必要があり、登記申請時に住宅用家屋証明書の添付が必要です。

司法書士依頼代｜5万円前後

共有者全員持分全部移転の登記を司法書士に依頼する場合の費用は、一般的に5万円前後といわれています。これは通常の所有権移転登記と同程度の金額で、多くの司法書士事務所では3万円から8万円程度の範囲で設定しているようです。

司法書士への依頼費用は、不動産の価格や案件の複雑さ、関係する共有者の人数などによって変動する場合があります。共有者が多数いる場合や遠方に住んでいる共有者がいる場合は、書類の収集や調整に手間がかかるため追加料金が発生することもあるでしょう。

司法書士への依頼および費用も、登記を受ける人が支払うことが多いです。しかし、登記の申請は原則として、持分を取得する側（登記権利者）と持分を手放す側（登記義務者）が共同で行います。そのため、司法書士への依頼代の負担に不満がある場合、持ち分を手放す側と話し合いの場を持って決めることもひとつの方法です。

事前に見積もりを取得し、費用の詳細と誰がどれくらい支払うのかを確認しておきましょう。

なお、司法書士に依頼することによるメリットは以下の通りです。

メリット	詳細
専門的な知識と経験	司法書士は不動産登記の専門家であり、複雑な手続きでも正確に対応してくれます。法改正や制度変更にも常に対応しているため、最新の知識に基づいたアドバイスが得られるのがメリットです。
時間と手間の節約	必要書類の収集から申請書の作成、法務局への提出まで一括して対応してくれるため、自分で手続きを行う場合と比べて大幅な時間短縮になります。
ミスによるリスク軽減	登記申請には正確性が求められ、書類の不備や記載ミスがあると修正のために再度手続きが必要になります。専門家に依頼することで、こうしたリスクを軽減できます。
アフターフォロー	登記完了後も疑問点があれば相談できる安心感があります。また、司法書士によっては、必要に応じて提携している弁護士・税理士を紹介してくれるケースもあります

このように、専門家のサポートを受けることで安心して手続きを進められることには、大きな価値があるといえるでしょう。特に初めての不動産取引や、複雑な共有関係がある場合は専門家への依頼を検討する価値は十分にあります。

共有者全員持分全部移転のメリット

共有者全員持分全部移転を行うことで、以下のようなメリットがあります。

• 複数人に渡る権利関係が整理される
• 相続税の負担軽減効果が期待できる

複数人に渡る権利関係が整理される

共有者全員持分全部移転における大きなメリットは、複雑な権利関係が整理されることです。複数人が共有している不動産を手放すことにより、将来的な権利関係のトラブルを未然に防止できます。不動産の共有関係が続くと、後々以下のようなリスクが発生する可能性もあります。

• 共有者間での使用方法や管理方法の意見の対立
• 共有者と連絡がつかない
• 相続で共有者が増え、権利関係がさらに複雑化する

共有者全員持分全部移転により完全に持分を手放すことで、こうした将来的なトラブルから解放され、精神的な負担も軽減されます。

一方で、共有者全員持分全部移転により不動産を取得する側（買主側）にも、以下のようなメリットがあります。

メリット	内容
売却や貸し出しがスムーズになる	不動産を単独で所有することになるため、ほかの共有者との合意を取る手間がなくなります。そのため、不動産の売却や賃貸の意思決定が速やかに行えるようになるのがメリットです。
修繕や活用が容易	不動産の改修やリフォーム、建て替えなどを行う際に、共有者全員の合意を得る必要がなくなります。自らの判断で修繕計画を立てたり、用途変更を行ったりと不動産の価値を高める施策を迅速に実行できます。
リスク管理の向上	共有者間の意見の相違や、将来的な相続問題などのリスクを回避できます。単独所有となることで不動産の管理や活用に関する意思決定が明確になり、計画的な資産運用が可能になるでしょう。

このように、共有者全員持分全部移転は「持分を手放す側」と「取得する側」の双方にメリットがあります。不動産の共有状態が長期間続くことでのトラブルを回避し、双方にとって望ましい結果をもたらす手続きといえます。

相続税の負担軽減効果が期待できる

共有者全員持分全部移転によって不動産を売却・譲渡することで、相続する不動産を減らして相続税の負担を軽減できる可能性があります。

不動産の価値が高く評価されると、固定資産税が高額になり相続税の負担も大きくなります。共有者全員持分全部移転で不動産を売却し、現金化して相続税がかかる資産を減らすことで、負担軽減につながるでしょう。

ただし、不動産の売却によって得られた現金は、そのまま相続財産として計上される点に注意しましょう。共有者全員持分全部移転による相続税対策を検討する際には、税理士などの専門家に相談し、自身の資産状況や家族構成に応じた最適な方法を選ぶことがおすすめです。

共有者全員持分全部移転のデメリット

共有者全員持分全部移転の実施において考えられるデメリットは以下の通りです。

• 共有者全員の同意を得る必要がある
• 手続きの手間・コストがかかる
• 生前贈与とみなされる場合がある

各内容について詳しく解説します。

共有者全員の同意を得る必要がある

共有者全員持分全部移転を行うためには、共有者全ての同意が必要です。一人でも反対する共有者がいると、手続きを進めることができません。

共有者の中には、不動産に対する思い入れや将来の値上がりへの期待から売却に消極的な人もいるでしょう。また、共有者同士が疎遠になっている場合や、遠方に住んでいる共有者がいる場合は、全員が集まって協議することすら難しい状況が生じます。

また、相続により共有状態となった不動産では、共有者同士の面識が薄いこともあり、コミュニケーション自体が大きな課題となる可能性もあります。

手続きの手間・コストがかかる

共有者全員持分全部移転の手続きでは、さまざまな手間とコストが発生します。具体的な内容は以下の通りです。

• 必要書類の収集：共有者全員分の印鑑証明書や住民票、不動産の登記事項証明書、固定資産評価証明書などを揃える必要があり、取得やタイミングの調整に手間がかかる。
• 共有者間のコミュニケーション：売却条件や代金分配方法などについて全員の合意が必要で、話し合いやスケジュール調整が必要になる。
• 金銭的な負担：登録免許税や司法書士への報酬が必要で、不動産の評価額や依頼内容によっては高額になる可能性がある。

手続きを始める前に、かかる手間とコストを具体的に試算し、実行の可否を判断することがおすすめです。

生前贈与とみなされる場合がある

共有者全員持分全部移転において、市場価格よりも著しく低い価格で持分を移転すると、税務上は「生前贈与」とみなされる可能性があります。この場合、思わぬ贈与税の負担が発生することに注意が必要です。

たとえば、親族間で共有している不動産を共有者の一人が市場価格より大幅に安い金額で買い取る場合、実際の取引価格と市場価格との差額分が贈与とみなされて贈与税の課税対象となる可能性があります。

特に親子や兄弟姉妹など近い親族間での取引は、税務署から贈与の意図があったものと判断されやすいでしょう。

税制は複雑で専門的な知識が必要なため、共有者全員持分全部移転を検討する際には、税理士などの専門家に事前に相談することがおすすめです。適切な助言を得ることで予期せぬ税負担を避け、適法かつ効果的な持分移転を実現できるでしょう。

まとめ

共有者全員持分全部移転とは、複数人で共有している不動産の全持分を第三者に移転する登記手続きです。手続きが必要なケースとしては、不動産の売却や贈与などがあり、実施には共有者全員の合意と協力が不可欠です。手続きの流れは以下の通りです。

1. 必要書類を準備
2. 法務局に申請・提出
3. 新たな登記識別情報書類の受領

その際、共有者全員の実印や印鑑証明書などを揃える必要があります。

費用面では、登録免許税（固定資産税評価額×税率）と司法書士依頼代（5万円前後）が主な負担となります。また、市場価格より著しく低い価格で移転すると生前贈与とみなされる可能性もあるため、税務面での専門的なアドバイスが重要といえるでしょう。

共有者全員持分全部移転のように、複雑な共有名義不動産の問題解決には、専門業者の力を借りることも選択肢の1つです。

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