共有持分を処分する方法！共有状態は自分の意思だけで解消できる！

共有名義の不動産において、各共有者がもつ所有権を「共有持分」といいます。

共有不動産全体の処分には共有者全員の同意が必要ですが、自分の共有持分だけなら、いつでも自由に処分できます。共有者に対して、事前に確認を取る必要もありません。

ただし、処分方法として代表的な売却において、共有持分は売れにくいといえます。共有持分だけ買っても不動産全体の利用に制限があるため、需要が低くなってしまうのです。

そのため、共有持分を売却で処分したい場合は、専門の買取業者に相談するとよいでしょう。

共有持分専門の買取業者なら、共有持分を取り扱うために必要な知識と経験を豊富にもっているため、高額かつスピーディーな売却を期待できます。

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共有持分の処分は自分の意思だけで可能

共有不動産は、1つの不動産を複数人で所有している状態です。共有不動産において、各共有者がもっている所有権の割合を「共有持分」といいます。

共有不動産全体は、共有者全員の同意がなければ処分できません。共有者の1人でも反対していれば、売却は不可能です。

一方、共有持分の処分は各共有者の自由であり、自分の意思のみで好きなときに処分ができます。

他共有者の同意がなくても共有持分を処分できる

共有持分の処分は、他共有者に同意を貰う必要はありません。仮に他の共有者から反対されても、自分の共有持分であればいつでも処分が可能です。

また、他の共有者に対して処分することを伝える義務もないため、他共有者と一切関わらずに処分することもできます。

「他の共有者の連絡先を知らない」「共有者と会わずに処分したい」というケースでも処分できるため、とにかく早く不動産を手放したい人、手間なく共有名義を解消したいという人におすすめの方法です。

共有不動産全体の処分には共有者全員の同意が必要

共有持分とは逆に、共有不動産全体を処分するときは、共有者全員の同意が必要です。

共有不動産を勝手に処分すると、他共有者は不利益を被ってしまいます。そのような事を避けるため、共有不動産の扱いは民法で以下のように制限されています。

	具体例	条件
利用行為	共有不動産に居住するなど	持分権者※なら自由におこなえる
管理行為	共有不動産を賃貸運営するなど	持分過半数※2の同意が必要
変更行為	共有不動産を取り壊す・売却するなど	共有者全員の同意が必要

※1・・・持分権者：共有持分を持つ人のこと。共有者と同じ。
※2・・・人数ではなく持分割合で判断するため、仮に1人が持分過半数をもっていれば、その人が単独で決定できる。

共有不動産の「処分」は、上記の「変更行為」に該当します。このように、共有不動産全体の処分については、法律で制限されているのです。

参照：e-Govポータル「民法第251条、第252条」

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共有持分の処分方法は3つ

共有不動産そのものを処分するには、共有者全員の同意が必要ですが、共有持分だけなら自分の意思のみで処分できます。

そして、主な共有持分の処分方法は以下3つです。

• 共有持分の売却
• 共有持分の放棄
• 共有持分の贈与

次の項目から、それぞれの方法を詳しく解説していきますので、あなたにあった方法を検討してみてください。

1.共有持分の売却

共有持分の処分でもっとも手っ取り早いのが売却です。共有持分の売却も不動産売買の一種なので、不動産会社で取り扱いができます。

ただし、共有持分だけを売り出しても、なかなか買主がつきません。共有持分だけを購入しても不動産全体の利用や管理に制限があり、第三者にとって購入するメリットが薄いためです。

そのため、売却相手は「他の共有者」か「共有持分専門の買取業者」に絞られます。

他の共有者に売る場合、相手に購入意思があれば話はまとまりやすいですが、購入を拒否されたり、身内だからと不当に安い価格で買おうとしてくる恐れもあります。

一方、共有持分専門の買取業者ならスピーディーかつ高値での売却を実現できるため、手間なく共有持分を処分したいならおすすめです。

専門買取業者なら「最短2日で高額買取」が可能

買取業者とは、物件を自社で直接買い取る不動産会社のことです。一般的な不動産会社に多い仲介業者と異なり、スピーディーな売却がメリットとなります。

共有持分を売る際は「仲介業者」を利用するのではなく「買取業者」へ売却することをおすすめします。

	買取業者	仲介業者
買主	不動産会社	個人
売却期間	自社で直接買い取るため、早ければ2日で売却できる	買主を探すため時間がかかり、1年以上かかるケースもある

共有持分は需要が少ないため、仲介業者を使っても買主を見つけるのはむずかしく、いつまで経っても売れない恐れがあります。

一方の買取業者では、自社で直接買い取るためスピーディーな現金化が可能です。早ければ2日で、共有持分を処分して代金を手に入れられるでしょう。

共有持分専門の買取業者であれば、共有持分の買取に必要な手続きや、買い取った後に利益を生み出す方法を確立しているため、高額買取が期待できます。

まずは無料査定を利用して、共有持分をいくらで買い取ってもらえるのか調べてみるとよいでしょう。査定額に納得できれば、そのまま共有持分を買い取ってもらえます。

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買取業者に買い取られた共有持分はどうなる？

買取業者に買い取られた後、共有持分がどうなるか気になる人は多いと思います。

基本的には、他の共有者とも持分売買をおこなうことで利益をあげる方法が主流です。ほかには、実際に住んでいる居住者から、持分割合に応じた家賃をもらうといった方法もあります。

いずれにせよ、実際に居住している共有者を無理やり追い出すなど、強引な手法は取りません。あくまで交渉し、双方納得のうえで権利関係を調整します。

持分売却で他の共有者とトラブルにならないか不安な場合は、弁護士と連携した買取業者に相談するとよいでしょう。

弁護士と連携した買取業者なら、法律に則った手続きで権利関係を調整し、トラブルを起こすことはないでしょう。

共有持分の買取相場はどれくらい？

共有持分の資産価値は「不動産全体の資産価値×共有持分の割合」で決まります。不動産全体の資産価値が3,000万円で、持分割合が1/3なら、共有持分の資産価値は1,000万円です。

しかし、先述したとおり共有持分だけを購入しても不動産全体の利用や管理に制限があるため、市場での相場は下がってしまいます。

個々の条件にもよりますが、一般的には3割から5割ほど、値下がりしてしまいます。

不動産全体を売るのであればこのような値下がりは起きないので、可能であれば共有者全員で協力し、共有不動産をまるごと売却した方がよいでしょう。

共有持分の価格相場については、下記の関連記事も参考にしてください。

2.共有持分の放棄

共有持分は、自分の意思で放棄することも可能です。放棄された共有持分は、他の共有者へ帰属※されます。

※帰属・・・財産や権利などが、特定の人のものになること。

民法第255条

共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。
引用：e-Govポータル「民法第255条」

「持分を放棄します」と意思表示するだけで成立するため、他共有者に同意を求める必要はありません。

ただし、放棄自体は自分の意思で成立しても、持分放棄に伴う名義変更には、他共有者の協力が必要となります。

他共有者が名義変更を拒否する場合、登記引取請求訴訟を起こす必要があり、手間がかかってしまいます。

なお、持分放棄によって持分の帰属を受けた人は、取得した共有持分の資産価値に応じて贈与税を納めなければいけません。

贈与税については、後の項目で詳しく解説します。

3.共有持分の贈与

無償で共有持分を譲りたい相手がいれば、贈与という方法があります。

家族や友人、親戚など、共有持分を特定の人に譲りたい場合は、持分贈与をするとよいでしょう。

「無償で共有持分を譲る」という意味では持分放棄も同じ結果を得られますが、2つの方法にはいくつかの違いがあります。

	条件	譲る相手
持分放棄	単独行為（自分の意思のみで可能）	他の共有者のみ
持分贈与	契約行為（相手の同意が必要）	自由

持分放棄は共有者にしか譲ることができない一方、持分贈与なら誰でも好きな人に譲ることができます。

ただし、贈与は契約行為になるため、相手との合意が必要となります。持分放棄のように自分の意思だけで贈与することはできません。

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処分の進め方と売却相場

ここまで、共有持分の処分方法を3つ紹介しました。

それぞれの方法の特徴を知ったことで、自分がどの方法を選択するべきかが少し見えてきたかもしれません。

そこでここからは、それぞれの方法の進め方と売却相場について解説していきます。

共有者に持分を買い取ってもらう場合の進め方

まずは共有者に持分を買い取ってもらう場合の進め方を見ていきましょう。

共有者に持分を買い取ってもらう場合は以下のような流れになります。

売却価格を決める→契約書を作成する→持分移転登記をする

それぞれを項目に分けて解説していきます。

売却価格を決める

共有者に持分を買い取ってもらうには、まずは売却価格を決めなければいけません。

例えば3,000万円の不動産を1/2の持分で所有している場合、自分の持分には1,500万円の価値があると思うでしょうか。

この不動産を丸ごと売却して売却益を分けるとなると、1,500万円を受け取れるかもしれません。

しかし、持分のみの売却ではそうはいかないのです。

共有持分の売却価格を決める際には以下の計算式を参考にしてみてください。

「共有不動産全体の価格×持分割合×1/2」

さきほどの例に当てはめて計算すると以下のようになります。

3,000万円の不動産の持分が1/2であれば、持分を売却すると750万円が売却価格の目安となります。

共有持分のみでは需要が少ないため、不動産全体の価値と同等とはいかないのです。

しかし、これはあくまでも目安金額を計算する方法です。

共有者が持分の買い取りを積極的に検討しているなら強気の価格設定ができることもありますし、逆に買い取りをお願いするような関係であれば売却価格はさらに低くなることもあります。

売買契約書を作成する

売却価格で合意ができたら、続いては契約書の作成に進みます。

どの物件なのか、売買代金や支払い時期、支払い方法、瑕疵担保責任、そして価格以外で決めた条件があるならそれらも含めて契約書を作成します。

売主と買主の双方が署名捺印をし、売買価格に応じた収入印紙を忘れずに貼らなければいけません。

売買契約書の作成は個人でもできますが、不動産の仲介業者や弁護士が介入している場合には契約書の作成も任せることができます。

売買契約が成立したら売買代金を受け取り、領収書を渡しましょう。

持分移転登記をする

売買契約、売買代金の受け取りまで完了したら、持分移転登記をしなければいけません。

持分移転登記とは、共有持分の名義を変更する登記手続きのことです。

主に以下のような必要書類を法務局に提出し申請します。

1. 登記申請書
2. 登記原因証明情報
3. 登記済証または登記識別情報
4. 納税通知書または固定資産税評価証明書
5. 登記権利者（持分を取得した人）の住民票
6. 登記義務者（持分を手放した人）の印鑑証明書

1の登記申請書は決まった様式があるわけではなく、法務局が公開している記載例を参考にしながらA4用紙に自作します。

参照:法務局「不動産登記の申請書様式について　登記申請書の様式及び記載例」

2の登記原因証明情報とはなぜ登記をすることになったのか、その原因となった事実を証明する情報のことです。

今回は売買が原因となり、売買契約書が登記原因証明情報となります。

3の登記済証または登記識別情報はどちらかを提出しなければいけません。

登記済証とは一般に「権利書」と呼ばれている書類です。

登記識別情報とは平成17年以降に取得した不動産に発行されている、登記識別情報通知という書面に記載されている12桁の英数字の組み合わせです。

不動産を取得したタイミングによって登記済証か登記識別情報が法務局から発行されているので、自分が該当する方を提出します。

4の納税通知書または固定資産税評価証明書は、登録免許税を算出するために必要です。

持分移転登記には登録免許税がかかり、登録免許税算出のためには正確な固定資産税・都市計画税を把握しなければいけません。

納税通知書は毎年4～6月頃に送られてきます。

紛失している場合は再発行不可のため、都道府県に所在する税事務所で固定資産税評価証明書を発行してもらいましょう。

5の登記権利者（持分を取得した人）の住民票と、6の登記義務者（持分を手放した人）の印鑑証明書は取得も難しくないのでスムーズに用意することができるでしょう。

手続きは窓口と郵送だけでなく、オンラインでも可能です。

参照:法務省「登記・供託オンライン申請システム」

登記手続きが完了すると完了証が発行され、目安となる期間は申請から1～2週間程度です。

専門買取業者に売却する場合の進め方

続いては2つ目の方法、専門買取業者に売却する場合の進め方です。

専門買取業者に売却する場合は以下のような流れになります。

専門買取業者を選ぶ→業者への依頼・売買契約・引き渡し

業者に依頼する場合、プロが手続きを進めてくれるので安心かもしれません。

しかし専門買取業者を自分で選ばなければいけませんし、どれくらいの期間を要するのかも見当がついた方が安心できます。

そこで、ここでは以下の項目に分けて解説します。

• 専門買取業者の選び方
• 売却期間と売却相場

それぞれの項目を見ていきましょう。

専門買取業者の選び方

共有持分のみを売りたいと考えている人は「早く共有状態から解消されたい」「いくつかの業者を当たってみたけれど買い取ってもらえなかった」「早く現金化したい」などの悩みを抱えている人もいます。

これらの悩みに共通しているのは、スピード解決を望んでいるということです。

まずは専門買取業者を見つけなければいけませんが、共有持分のみを買い取ってくれる専門業者は仲介業者に比べると多くはありません。

母数が多くないなか、希望通りの持分売却をするにはポイントを押さえながらの業者選びが重要です。

ポイントを押さえて業者を探すと回り道をせずに済むので、時間も短縮できます。

専門買取業者を選ぶ際のポイントは以下のようになります。

• ホームページなどで共有持分の買取実績を公開している
• 口コミ・評判が良い
• 弁護士や税理士などの専門家と連携している

共有持分はその不動産に他の所有者もいるということです。

扱いが難しく、共有者間でのトラブルも少なくないことから共有持分の扱いに長けた業者であることは必須条件となります。

共有持分の扱いに長けているか、実績が豊富かの判断はホームページや口コミ・評判を参考にするとよいでしょう。

また、共有持分を売却することによって他共有者とトラブルになる可能性もゼロではありません。

トラブル解消や複雑な権利関係をクリアにするために弁護士に依頼する可能性があると判断されると、その分、買取価格を下げられるかもしれません。

あらかじめ弁護士などの専門家と連携している買取業者の方が安心です。

売却期間と売却相場

共有持分を専門買取業者に売却する場合、買主は専門買取業者です。

すなわち、専門買取業者との話しがまとまれば契約へと進むことができるため、最短1週間ほどでの売却が可能です。

仲介の場合だとまずは依頼する仲介業者を探し、仲介業者が買主を探し、買主が決まってから契約となります。

買主が見つかるまでに時間がかかることも珍しくないため、不動産の売却には時間を要するイメージがあるかもしれませんが、専門買取業者への売却ではそれほどロングスパンで考える必要はありません。

売却相場についてですが、共有持分のみの売却はやはり市場価格よりも低くなってしまいます。

前述した計算式が目安となるでしょう。

「共有不動産全体の価格×持分割合×1/2」

しかしなかには高値で売れている共有持分もあります。

高値で取引されている共有持分には以下のような特徴があります。

• 持分割合が大きい
• 共有者の人数が少ない
• 共有持分の売却に他共有者も同意している

持分割合が大きければ共有不動産に対する権利も大きくなり、共有不動産におこなえる行為も増えます。

そのため持分割合が大きければ高値で売買される傾向があります。

どういうことか解説していきましょう。

共有名義の不動産に対しておこなう行為は「変更（処分）行為」「管理行為」「保存行為」の3つに分けられます。

行為の種類	同意が必要な共有者の人数
変更（処分）行為	共有者全員の同意が必要
管理行為	共有者の持分価格の過半数が必要
保存行為	共有者それぞれが単独で可能

ここでポイントなるのが「管理行為」です。

持分価格の過半数の同意でできるようになる「管理行為」は以下のようになります。

つまり、共有持分を過半数有していると、使用方法の決定や賃貸借契約の締結・解除などが自由にできるようになるのです。

そのため「持分割合が過半数あるか」が共有持分の価格に大きく影響します。

専門買取業者は買取後、利益を得るために売却することを考えています。

そこで、買取後に売却しやすいかという点も評価されるでしょう。

そもそも共有持分の売却に反対している共有者がいたり共有者の人数が多かったりすると、買取後の売却もスムーズに進まない可能性があります。

「共有者の人数が少ない」「共有持分の売却に共有者が同意をしている」という条件も加わっている方が高値で取引される傾向にあります。

持分を放棄する場合の進め方

最後は3つ目の方法、持分を放棄する場合の進め方です。

共有持分を放棄することを共有者に伝えただけでは放棄したことになりませんので、以下の手順で進めていきます。

内容証明郵便で持分放棄を通知する→持分移転登記をする

共有持分の放棄は共有者の同意を得る必要はないのですが、手続きには協力してもらわなければいけません。

ここで矛盾が生じるため手続きの協力が得られない場合もあります。

その場合は登記引取請求訴訟でトラブルを解決することができます。

順に詳しく見ていきましょう。

内容証明郵便で持分放棄を通知する

まず、共有持分を放棄する意思があることを共有者に通知しなければいけません。

言った言わないのトラブルを避けるために、内容証明郵便で送付します。

内容証明郵便であれば、差出人・日付・内容を郵便局に証明してもらえるので安心です。

持分移転登記をする

続いて持分移転登記をします。

共有者に持分を買い取ってもらうケースでも解説しましたが、持分移転登記は共有持分の名義を変更する登記手続きのことです。

法務局で登記手続きをおこなわないと、法的に共有持分を放棄したことにはなりません。

固定資産税などの納税義務が続いてしまうので注意しましょう。

そして、1月1日時点の所有者に納税義務があるため、年の途中に放棄してもすぐには納税義務が消えません。

その点も留意しておく必要があります。

法務局に提出する必要書類等については「共有者に持分を買い取ってもらう場合の進め方」の項目をご覧ください。

協力が得られないなら登記引取請求訴訟を起こす

持分を放棄すると受け取った側に贈与税がかかる可能性もあるため、登記手続きに協力してもらえないということもあります。

協力が得られない場合は「登記引取請求訴訟」で強制的に登記することも可能です。

登記引取請求訴訟とは、協力してくれない相手に対し登記名義を引き取るべきと主張する訴訟です。

持分の放棄については民法第255条に規定されているため、登記引取請求訴訟が棄却されることはありません。

民法第255条
共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。
引用：e-Govポータル「民法第255条」

裁判所の命令を拒否することはできないため、協力を拒否していても最終的には受け入れなければいけません。

そのため「登記引取請求訴訟を起こす」と伝えた時点で和解するケースがほとんどです。

登記引取請求訴訟の手続きについて詳しく知りたい方は以下の記事も参考にしてみてください。

参照:登記引取請求訴訟の手続き

共有持分の処分でかかる税金

共有持分の処分にあたって、いくつかの税金が発生します。

• 登録免許税
• 譲渡所得税
• 贈与税

どの方法で処分するかによって発生する税金が変わるため、処分後に思わぬ出費で慌てないよう、事前にしっかり把握しておきましょう。

どの方法で処分しても登録免許税がかかる

登録免許税とは、法務局で不動産の名義変更’（持分移転登記）をおこなうときに納める税金です。

売却も放棄・贈与も名義変更は必要なので、共有持分を処分するときは必ず納める必要があります。

登録免許税は共有持分の価額に0.2%をかけて算出します。処分した共有持分の資産価値が300万円であれば、登録免許税は6,000円です。

条件次第で軽減税率が適用されることもあるので、詳しくは法務局の窓口で確認するか、国税庁のWebサイトを参照してください。

参照：国税庁「登録免許税の税額表」

売却の場合は所得税と住民税が発生する

売却した場合、得られた利益に対して所得税と住民税が発生します。

所得税と住民税の税率は所有期間によって、次のように変わります。

所有期間 (売却した年の1月1日時点)	所得税	住民税
5年以下 （短期譲渡所得）	30％	9％
5年超 （長期譲渡所得）	15％	5％

参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」

放棄や贈与には贈与税が課せられる

持分放棄や贈与をおこなった場合、持分を受け取った側の人に贈与税が課されます。

贈与税の計算式は、次のとおりです。

税率と控除額は、課税価格（共有持分の資産価値から基礎控除を差し引いた金額）ごとに基準があります。さらに、この基準は「一般贈与財産」と「特例贈与財産」のどちらに該当するかでも異なります。

一般贈与財産の税率・控除

課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％	–
300万円以下	15％	10万円
400万円以下	20％	25万円
600万円以下	30％	65万円
1,000万円以下	40％	125万円
1,500万円以下	45％	175万円
3,000万円以下	50％	250万円
3,000万円超	55％	400万円

特例贈与財産の税率・控除

 

課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％	-
400万円以下	15％	10万円
600万円以下	20％	30万円
1,000万円以下	30％	90万円
1,500万円以下	40％	190万円
3,000万円以下	45％	265万円
4,500万円以下	50％	415万円
4,500万円超	55％	640万円

参照：国税庁「贈与税の計算と税率（暦年課税）」

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共有名義の解消が目的なら「共有物分割請求」という方法もある

共有持分の処分目的が「共有名義の解消」であるならば、共有物分割請求という方法も検討してみるとよいでしょう。

共有物分割請求とは、文字通り他の共有者に共有不動産の分割を請求する手続きです。持分権者であれば、誰でも請求を起こせます。

民法256条1項

各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる（中略）
引用：e-Govポータル「民法256条1項」

共有物分割請求が起こされると、共有者は全員、共有不動産をどのように分割するか話し合わなければいけません。

話し合いで決着がつかない場合は、裁判所に申し立てて調停や訴訟を起こすこともできます。

訴訟まで発展すると、最終的に裁判官の権限で分割方法を決められるため、共有不動産の分割は避けられなくなります。

訴訟まで発展すると自分の希望通りの分割方法にならないかもしれない

共有物分割請求では、主に3つの分割方法が検討されます。

現物分割	共有不動産を物理的に分割する方法。
代償分割	共有者間の持分売買で共有名義を解消する方法
換価分割	不動産を競売にかけて、現金で分割する方法

訴訟にまで発展すると、最終的に裁判官が分割方法を決定するため、自分の希望する方法とは異なるものに決定する恐れもあります。

そのため、訴訟はあくまで最終手段と考え、できるだけ当事者の話し合いで決着するようにしましょう。

共有物分割請求訴訟については、下記の関連記事でも詳しく解説しています。

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まとめ

共有持分の処分方法には「売却」「放棄」「贈与」の3つがあります。

もっとも手軽でスムーズに処分できるのは売却ですが、共有持分の需要は低いため、売却先は「共有持分専門の買取業者」がおすすめです。

共有持分専門の買取業者なら、豊富な知識と経験をもとに、高額かつスピーディーな売却を実現できます。まずは無料査定を利用して、自分の共有持分がいくらで売れるか聞いてみましょう。