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共有者と会わずに共有不動産を売却するには?3つの方法や注意点を解説!

共有者と会わずに共有不動産を売却するには?3つの方法や注意点を解説!
監修者
坂本 洋介
元大手不動産会社の仲介業務担当。不動産業務に勤務して16年。 物件相続、購入、融資、賃貸、退去、修繕など幅広くお答えできます。 不動産物件の売買・仲介、共有不動産・共有持分の売買やトラブル解消、相続絡みの不動産全般、トータルサポートいたします。

「共有不動産を売却したいけど、共有者と不仲であるためなんとか会わずに手続きを進めたい」というケースは少なくないのではないでしょうか。

共有不動産全体を売却する場合は共有者全員の同意が必要であるため、基本的には共有者と会う必要があります。しかし場合によっては共有者と会わずに共有不動産全体を売却することは可能です。

例えば売買手続きを代理人に委任したり、不動産会社に共有者全員のサインをもらってきてもらう「持ち回り契約」を依頼したりといった方法をとれば、他の共有者と会わずに済みます。

ただし前述したように共有不動産全体を売却する際は他の共有者全員の同意が必要であるため、相手がどうしても直接会って話がしたいなど、場合によっては会わなければならないでしょう。

それに対し、共有不動産全体ではなく、自分の持分のみを売却するのであれば、他の共有者に同意を得る必要がないため連絡する必要もなく、他の共有者と会わずに売却が可能です。

他の共有者と確実に合わずに不動産の共有状態から抜け出したいのであれば、共有不動産全体ではなく自分の持分だけを売却するとよいでしょう。

共有持分は活用が難しいためなかなか買い手が見つかりにくい不動産ではありますが、共有持分専門の買取業者に依頼すれば、スムーズに共有持分を買い取ってもらえます。

この記事では、共有者と会わずに共有不動産を売却する方法を解説します。共有者と会わずに不動産を売却する際の注意点などについても解説しているため、ぜひ参考にしてください。

>>【他共有者と会わずに売却できる】共有持分の買取窓口はこちら

自分の持分のみなら他の共有者に会わずに売却できる

自分の共有持分のみを売却するなら、他の共有者と会う必要がありません。

共有持分とは、共有不動産において各共有者が所有している持分です。自分の持分のみの売却であれば、他の共有者から同意を得る必要がありません。

共有不動産全体を売却する場合、方法によっては他の共有者と顔を合わさずに手続きできますが、同意を得なければならないため最低でも連絡は取る必要があります。

共有者とは一切関わりたくないというケースでは、自分の共有持分だけを売却する方法を検討するとよいでしょう。

他の共有者と会わずに共有不動産全体を売却する3つの方法

共有不動産全体を売却するときは、共有者全員の同意が必要です。

また、売却活動が始まってからも、売買契約の締結や物件の引き渡しには、共有者全員で立ち会うのが原則でしょう。

しかし、他の共有者と会わずに不動産を売却する方法もあります。

具体的には、以下の3つの方法です。

  1. 信用できる家族や知人・友人がいるなら売買手続きを代理してもらう
  2. 当事者全員の同意が得られるなら、不動産会社に「持ち回り契約」を依頼する
  3. 他の共有者と関係がこじれているなら「共有物分割請求」をおこなう

それぞれ解説します。

1.売買手続きを代理人に委任する

売買契約の締結や物件の引き渡しは、代理人への委任が可能です。実際には弁護士や司法書士などの法律家に委任するケースが多いですが、代理人に資格は必要ないため、家族や友人・知人など、誰に委任しても構いません。

代理人とは

ただし代理人に委任するときは、下記の点を明確にしておかなければなりません。

  • 値下げ交渉を受けたときに、どこまでなら値引きしてもいいか
  • 不動産を引き渡すときの条件はどのようにするか
  • 他の共有者から売却にかかる費用の負担を求められたときにどこまで応じるか

自分と代理人の認識にズレがあれば、意図しない条件で売却が決定してしまう恐れもあります。費用や引き渡し日程などの予定が狂い、大きなトラブルとなるかもしれません。

そのため、代理人に委任するときには委任する権限の範囲を明確にし、各条件をしっかりと伝える必要があります。また、代理人といつでも速やかに連絡が取れるよう準備しておくことも大切です。

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代理人を立てるときには委任状を作成する

代理人を立てるときは、代理人に「不動産の売買契約における代理権」があることを証明する「委任状」の作成が必要です。

委任状の書式は自由ですが、最低限以下の項目は記載しましょう。

  • 委任者の住所、氏名
  • 受任者の住所・氏名
  • 取引内容、取引日
  • 委任権限の範囲
  • 目的となる土地の表示

「委任する権限の範囲」が明記されていないものは、「白紙委任状」と呼ばれます。受任者となる代理人が自由に権限を設定できてしまい、悪用されるリスクがあるため注意しましょう。どれだけ信頼できる相手であっても、委任権限の範囲は明確に記載してください。

また、委任状に記載した権限を超える業務が発生した場合、代理人はその都度委任者に確認する必要があります。専門家以外の人を代理人に立てるなら、そういったルールも伝えておきましょう。

委任者の住所・氏名は必ず委任者本人が書き、実印で押印する必要があります。委任状に関するより詳しい情報は、下記の関連リンクも参考にしてください。

委任状以外に必要な書類

不動産の売却を代理人に任せる場合、委任状のほかに下記の書類も必要です。

土地の売却を代理人に任せる場合の 委任状以外に必要な書類
  • 委任者の印鑑証明書
  • 委任者の本人確認書類(住民票や免許証などの身分証明書)
  • 代理人の印鑑証明書
  • 代理人の本人確認書類(住民票や免許証などの身分証明書)
  • (登記事項証明書)

上記の書類がないと取引を進められません。漏れなく準備しておきましょう。

あわせて、不動産の売却で必要になる書類を不動産会社に確認しておくと手続きがスムーズにおこなえるため安心です。

なお、登記事項証明書は必ず用意しなければならないわけではありませんが、委任状には登記されている情報どおりに記載する必要があります。そのため取得しておくことをおすすめします。

2.不動産会社に持ち回り契約を依頼する

売却を依頼した不動産会社に「持ち回り契約」を依頼することも、他の共有者に会わずに売却する手段のひとつです。

「持ち回り契約」とは、やむを得ない事情で当事者が同席できないときなどに、仲介業務を請け負った不動産会社の担当者が売主・買主双方のもとを行き来して契約書を作成する方法です。他の共有者への対応も不動産会社の担当者が行ってくれるため、共有者全員が集まる必要がありません。

持ち回り契約では、先に売主が契約書に記名・押印した後、買主が記名・押印する流れが一般的です。ただし法的なルールではないため、ケースによっては順番が異なる場合もあります。

注意点は、共有者の人数が多いとすべての共有者から署名捺印をもらうまでに時間がかかってしまうことです。時間の経過とともに、買主の気持ちが変わって売買契約が白紙になる可能性がある点もデメリットといえるかもしれません。

当事者全員の同意が必要

契約締結日に共有者と顔を合わせずに済む持ち回り契約ですが、おこなうには以下の条件を満たす必要があります。

  • 共有者全員が売却に同意している
  • 共有者全員・買主が持ち回り契約に合意している

持ち回り契約をおこなうには、共有者全員から売却の同意を得ていなければなりません。他の共有者の同意を得るところから、不動産会社に依頼できるものではない点に注意しましょう。場合によっては、他の共有者と会う必要性が出てくる可能性があります。

また、持ち回り契約をおこなうことに対して、当事者全員の同意が必要です。勝手には持ち回り契約にできないことを覚えておきましょう。

3.共有物分割請求をおこなう

共有不動産の共有者には、いつでも「共有物分割請求」をおこなえる権利が法律で認められています。

共有物分割請求とは、話し合いや訴訟によって共有不動産の共有状態を解消する手続きです。以下のケースでは、共有物分割請求を検討することをおすすめします。

  • 共有者との関係がこじれているため売却が進められない
  • 共有持分のみの売却は価格が安くなるため、できれば避けたい

なお、共有物分割請求には以下の3つのステップがあり、段階を踏んで進行していきます。

  • 共有者のみで話し合う「共有物分割協議」
  • 調停委員を介して話し合う「共有物分割調停」
  • 裁判官に最終判断を委ねる「共有物分割請求訴訟」

共有者のみで話し合う「共有物分割協議」からスタートし、共有者同士の話し合いで解決しない場合は調停委員を介して話し合う「共有物分割調停」の申立てが可能です。

「他の共有者と会わない」ことにこだわるのであれば、協議は対面ではなく書面や電話などで行い、そのあと調停を申立てるとよいでしょう。協議は必ずしも対面である必要はなく、調停では調停委員を間に挟むため共有者同士が顔を合わせずに進められます。

ただし、調停でも解決しない場合は訴訟に発展してしまうため注意しましょう。共有物分割請求訴訟については、共有物分割請求訴訟に発展する可能性があるで詳しく解説します。

参照:民法第256条|e-Gov法令検索

他の共有者と会わずに共有不動産を売却する際の注意点

「共有者と会いたくない」と考えている人でも、共有者と会わずに単独または共同で持分を売却できるということが分かりました。

しかし、売却できると言っても選んだ方法次第ではデメリットも伴うことから、トラブルを未然に防ぐためにも注意点を押さえたうえで売却に臨むことが重要です。

共有地を売却する際の注意点として、以下の4つがあります。

  • 共有持分の売却は需要が低いため、価値が下がる可能性がある
  • 他人が新たな共有者になることで、あとからトラブルに発展する可能性がある
  • 調停で解決しない場合、共有物分割訴訟に発展する可能性がある
  • 委任者の意向と異なる結果になる恐れがあるため、代理人は信頼できる人を選ぶ

それぞれの注意点について詳しく見ていきましょう。

持分だけを売る場合は価値が下がる可能性がある

自分の持分だけを売却する場合、価値が半額程度まで下がる可能性があります。前述のとおり、共有持分の売却は需要が低く、第三者が共有持分を購入しても得られるメリットが少ないためです。

共有不動産の場合、自分だけでなく他の共有者にも土地に立ち入る権利があります。また、他の共有者と話し合いをしなければ使用や管理ができないため、買主にとっては購入するメリットが薄いでしょう。

そのため購入希望者が限られており、なかなか売れにくいのです。一般的な仲介業者では安く買い叩かれるか、売却できないことがほとんどです。共有持分のみをなるべく高く売りたい場合は、取引実績が豊富な共有持分専門の買取業者に依頼するとよいでしょう。

>>【最短48時間で売却!】共有持分専門の買取窓口はこちら

あとからトラブルに発展する可能性がある

自分の共有持分のみを売却する際は、他の共有者に許可を得る必要はありません。しかし、他の共有者に相談せず売却した場合、あとからトラブルに発展する可能性があるため注意が必要です。

なぜなら、共有者の中に親族以外の人物が加わることによって、話し合いがまとまらない可能性が高まるためです。また、共有持分の購入者が他の共有者に対して共有物分割訴訟を提起する可能性もあります。

このように、他の共有者にとってはトラブルの種となるため、共有持分を売却したことを責められることも少なくありません。そのため共有持分のみを売却する場合も、代理人を通して共有持分を売却する旨を事前に伝えておくか、売却後の対応を代理人に任せるかのどちらかを検討する必要があるでしょう。

共有物分割請求訴訟に発展する可能性がある

共有物分割調停で共有不動産を分割してから売却する方法を選択した場合に、必ず調停ですべてが解決するわけではありません。調停委員を介して話し合っても、他の共有者の同意を得られないことがあるためです。

その場合、共有物分割請求訴訟に発展する可能性もあります。訴訟に発展した場合、以下のようなデメリットがあります。

  • 弁護士費用(依頼した場合)や裁判費用がかかる
  • 解決までに時間がかかる
  • 誰も望んでいない結果になる可能性がある

とくに大きなデメリットは、誰も望んでいない結果になる可能性があることです。分割方法については裁判所が判断するため、希望どおりの結果になるとはかぎりません。場合によっては、他の方法を選択した方がよいかもしれません。

また、訴訟では口頭弁論がおこなわれるため、他の共有者と顔を合わせるのが一般的です。どうしても他の共有者と会いたくなければ弁護士に代理を依頼することもできますが、弁護士に依頼した場合は当然弁護士費用がかかります。

ただ今後、口頭弁論の際に出頭する必要がなくなる可能性があります。2025年度中の完全施行を目指し、「民事裁判のIT化」に向けた準備が進められているためです。

一定の条件を満たす必要はありますが、IT化が施行されればWEB会議による口頭弁論への参加が認められます。直接会うのは気が引けるがWEB越しであればよい、という場合は利用してみてもよいかもしれません。

参照:裁判IT化に向けた対応|日本司法書士会連合会

代理人には信頼できる人を選ぶ必要がある

委任者が指名すれば、兄弟でも友人でも代理人になれます。しかし「不動産の売買」という重大な仕事を任せるため、代理人の選任は慎重におこなう必要があるでしょう。

代理人は委任者の代わりに共有者と会ったり、売却手続きをおこなったりします。スムーズに進むケースばかりではなく、ときにはトラブルや判断に困ることも出てくるでしょう。その際にきちんと依頼者に相談できる人でないと、代理人は務まりません。

例えば自己判断で勝手に進めてしまうような人を代理人にしてしまうと、委任者の意向に反する結果をもたらす恐れがあります。そのため、代理人は必ず信頼できる人を選びましょう。

家族や親族に代理人になってもらうのが難しければ、弁護士や司法書士などの専門家への依頼も検討しましょう。専門家に依頼すると数万円の報酬が発生しますが、委任状の作成から任せられるためミスなくスムーズに進められます。

共有者に会わずに持分のみ売却する際の流れ

共有者に会わずに持分のみを売却する際の流れは以下のとおりです。

  1. 持分を売却することを共有者に伝える
  2. 共有持分専門買取業者に相談する
  3. 売買契約を締結する
  4. 決済をおこない所有権移転登記を申請する
  5. 確定申告をする

それぞれ順番に解説します。

1.持分を売却することを共有者に伝える

まず、持分を売却することを共有者に伝えましょう。

自分の持分のみを売却する場合、他の共有者の同意は必要ありません。また、他の共有者に伝えなければならない決まりもないため、他の共有者に黙って売却することは可能です。

しかし持分を売却することによって、今後は他の共有者にとってまったく知らない人物が共有者のひとりになります。

あとあと揉めないためには、一言伝えておくことをおすすめします。直接話をしたくなければ、書面で伝える方法でもよいでしょう。

2.共有持分専門買取業者に相談する

共有者に伝えたら、共有持分専門の買取業者に相談しましょう。買取業者に伝えるべき情報は以下のとおりです。

  • 不動産の詳細
  • 自分の持分の割合
  • 他の共有者との関係
  • 希望する売却金額

相談の際には、法務局で「登記事項証明書」を取得して持参することをおすすめします。場所さえわかれば買取業者が調べてくれますが、地図や「公図」などもあると説明がスムーズです。

登記事項証明書、公図の概要は以下のとおりです。

登記事項証明書 不動産の所在や地番・地積などの情報や所有者がわかる書類
公図 土地の位置や形状、隣地との関係などがわかる図面

公図も法務局で取得できます。平日法務局に出向けない場合は、郵送やオンラインで請求するとよいでしょう。費用は両方取得しても1,000円前後です。

「共有持分専門の買取業者」ならトラブルなく買取可能

一般的な仲介業者では、共有持分がなかなか売れなかったり、そもそも取扱いを断られたりといったことがほとんどです。しかし共有持分専門の買取業者に相談すれば、高い確率で売却できるでしょう。

また、専門の買取業者であれば、共有持分を活用・収益化する知識と顧客ネットワークを有しています。そのため、他の不動産会社で買取を断られたような不動産でも速やかに買い取ってもらえるかもしれません。

なかでも、弁護士と連携している専門買取業者なら、他共有者と会いたくないようなトラブルを抱えている場合でも問題なく売却できるでしょう。

当サイトを運営するクランピーリアルエステートも、全国の弁護士と連携している共有持分専門の買取業者です。無料相談や査定も承っているため、ぜひお気軽にご相談ください。

弁護士と協力して、トラブルを抱えている共有持分も問題なく買取します!

3.売買契約を締結する

買取業者が提示する金額や条件に納得できたら、売買契約を締結しましょう。

契約締結日には、買取業者が契約内容について説明しながら契約を進めてくれます。買取業者が準備してくれた売買契約書によく目を通し、わからないことがあれば担当者に確認しましょう。

疑問点をそのままにして契約すると、あとあとトラブルになる可能性があります。そのため、不明点や疑問点はその場で解決することが重要です。内容に問題がなければ署名・押印をし、契約が成立します。

契約の際に必要な書類は以下のとおりです。

  • 権利証または登記識別情報通知
  • 地積測量図・境界確定書(土地を売却する場合)
  • 身分証明書
  • 印鑑証明書(発行から3カ月以内)+実印
  • 住民票(登記簿上の住所と現住所が異なる場合)
  • 固定資産税評価証明書

一般的に上記の書類が必要になりますが、念のため買取業者に確認しておきましょう。

4.決済をおこない所有権移転登記を申請する

契約を締結したら、決済をおこないます。決済とは、お金の受払いのことです。

買取業者から契約金が支払われたら、「所有権移転登記」を不動産の所在地を管轄する法務局に申請し、持分の所有権を自分から買取業者に変更します。

所有権移転登記とは、登記上の所有者を売主から買主へと変更するためにおこなう登記です。自分でも申請できますが、司法書士に依頼するのが一般的です。

法務局の混み具合にもよりますが、登記は通常申請から1〜2週間程度で完了します。登記の完了とともに所有権が買主に移ります。

5.確定申告をする

売却によって利益が出たら、確定申告をする必要があります。

不動産の売却では、以下の税金がかかります。

  • 譲渡所得税
  • 住民税

しかし、控除や特例によって税金が発生しないことも多いです。税金がかかるのかどうか気になる場合は、買取業者に確認してみましょう。

注意点は、確定申告が必要であるにもかかわらず、期間内に申告しなかったケースや申告を怠ったときです。この場合「無申告加算税」や「延滞税」がかかり、刑事罰の対象になることもあります。確定申告の必要があるなら、必ずおこなうようにしましょう。

まとめ

共有者と会わずに共有不動産全体を売却する、3つの方法について解説しました。

代理人に売却手続きを委任したり「持ち回り契約」を依頼したりすれば、他の共有者と会わずに共有不動産全体を売却できます。

ただし、代理人に委任する際は「どこまでの権限を持たせるか」「委任者と代理人の認識にズレがないか」といったことが問題になります。また、持ち回り契約に関しては、売却することについての同意までは不動産会社に依頼できない点に注意しなければなりません。

他の共有者の同意が得られない場合や、話し合い自体ができない状態であるときは、自分の共有持分のみを売却することをおすすめします。

共有持分専門の買取業者なら、最短数日での高額買取も可能です。まずは無料相談で、売却に向けた具体的なアドバイスを受けましょう。

共有持分のよくある質問

不動産の他共有者と会わずにできる行為とできない行為について教えてください。

1つの不動産を一人で所有しているなら自分の意思だけでどのような行為も行えますが、共有不動産の場合、行う行為によっては他の共有者の同意が必要になるものもあります。他の共有者と会わずにできる行為とできない行為は以下のとおりです。

行為 概要 具体的な行為
保存行為 共有者と会うことなくおこなえる ・草刈り
・不法投棄されたゴミの処分
・土地の不法占拠者に対する明け渡し請求
・共有不動産の修繕・メンテナンス
・法定相続分どおりに相続登記を申請する
管理行為 一部の共有者には会う必要がある ・共有者のうち誰が実際に居住や占有をおこなうかの決定
・期間が5年以内の賃貸借契約
・使用貸借契約・普通賃貸借契約の解除
・共有物の改装(増築・改築以外)
・地目変更を伴わない整地
変更行為 共有者全員と会う必要がある ・共有の土地に建物を新築する
・既存の建物を解体する
・地目変更を伴う整地
・5年超の賃貸借契約
・共有不動産の売却・贈与
・抵当権の設定
・共有不動産の形状が著しく変化する修繕・改築

このように、共有者と会わずにおこなえる行為は「保存行為」であることがわかります。

ただし、例えば不動産を売却する「変更行為」をおこなう場合でも、書面でのやりとりや「他の共有者と会わずに共有不動産全体を売却する3つの方法」で紹介した方法であれば会わずに済む可能性があります。

共有名義の不動産を売却するとき、共有者と協力する必要はありますか?

前提として、共有名義の不動産全体を売却するときは、共有者全員の同意が必要です。売買契約の締結時などに共有者全員で立ち会う必要がありますが、代理人を立てることで顔を合わさずに売却することも可能です。

共有者と会いたくないので売却せずにそのままにしておいても問題ないですか?

共有状態のまま放置し、その間に相続が発生すると共有者が次々と増える可能性があります。共有者の把握が困難になり、売却しようと思ったときにスムーズに売却できない可能性もあります。

共有不動産に共有者の1人が住んでいます。この状態でも持分を売却することはできますか?

共有者のうち1人が住んでいても売却は可能です。買取業者が買取り後、他の共有者と交渉をして今後の扱いについて解決します。