【記載例つき】委任状が必要なケースの共有名義の不動産売却！注意点なども解説

委任状が必要なケースにおける共有名義の不動産売却

共有名義の不動産を売却する際、共有名義人全員の立ち合いが必須です。しかし「仕事が忙しい」「病気や怪我で入院している」などケースによっては契約時に立ち会えないこともあるかもしれません。このような場合、代理人を立てることで不動産売却に関わる手続きを代行してもらうことが可能です。

もし委任するのであれば、必ず「委任状」を作成しなければなりません。その理由は、代理権が与えられていることを証明しなければ、手続きをおこなえないからです。共有名義の不動産売却で委任状が必要となるのは以下のようなケースです。

• 売却時に立ち会いが難しい共有名義人がいる
• 共有名義人の1人が代表となり、売却手続きをおこなう

次の項目から委任状の作成方法について詳しく解説していきます。

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委任状の作成方法

先ほども述べたように、共有名義人が不動産の売却を代理人に委任する場合、委任状を作成しなければなりません。委任状の作成には、以下の2つのステップがあります。

• 委任状に必要事項を記入する
• 代理人を選任し、添付書類を集める

次の項目から、それぞれの手順や方法を紹介します。なお委任状の書き方については、以下の記事も参考にするとよいでしょう。

委任状の記入事項

委任状には決まった書式がなく、自分で作成することもできます。ただし不動産会社によっては書式が指定されていたり、記載する内容が決まっていたりするケースも珍しくありません。不動産会社に仲介を依頼する場合は用意してくれることもあるため、作成してもらえるか尋ねてみましょう。

委任状に記載する必要事項の一例は以下のとおりです。

• 委任者の住所と氏名（本人の署名・実印）
• 受任者の住所と氏名（本人の署名・実印）
• 受任者に委任する取引内容と取引日
• 代理人に与える権限の範囲
• 不動産の表示項目
• 委任状の有効期限

基本的に委任状を作成する際「手書き」「パソコン入力」どちらでも構いません。ただし「自分の意思で代理人を選んだ」ということを示す必要があるため、委任者・受任者の住所と氏名は自筆で署名し、実印を押す必要があります。委任者が複数人いる場合は、該当する人の名前を連続して記載しましょう。

代理人に与える権限の範囲は、代理人がどのような行為をおこなえるのかを具体的に書くことが大切です。例えば「不動産の売買契約に関する権限」「登記手続きに関する権限」「売買代金の受領に関する権限」などが挙げられます。

また不動産の表示項目には、「登記簿謄本」に書かれている不動産の所在地や面積、家屋の種類や構造などをそのまま書き写しましょう。登記簿謄本の取得方法については以下の記事で詳しく解説しているため、参考にしてみてください。

委任状以外に必要な書類

添付書類は委任者（共有名義の不動産の売却を代理人に委任する人）と、受任者（代理人に選任される人）のものを用意しなければいけません。添付書類は役所などで取得するものあり時間がかかるケースもあるため、早めに準備を進めましょう。添付書類は以下のとおりです。

• 委任者と代理人の印鑑登録証明書と実印
• 委任者と代理人の住民票
• 委任者と代理人の顔写真付き身分証明書のコピー

印鑑登録証明書や住民票は市区町村の役所で発行できます。なお印鑑登録証明書の発行は窓口へ「印鑑登録証」を持参しなければ手続きができません。印鑑証明書は取得から3カ月以内のものを求められるケースが多いため、なるべく委任状作成後に取得するのが望ましいでしょう。

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委任状の記載例

共有名義の不動産売却における委任状の記載例です。
先述のポイントを踏まえて作成してください。

代理人に委任する場合の注意点

「代理人に不動産売却の手続きを委任する」ということは、決定権を代理人に委ね、代理人の行為は自分の行為と同じであると認めることです。代理人を選ぶときや、委任状を作成するときは以下の項目に注意しましょう。

• 家族や弁護士・司法書士などの専門家を代理人に任命する
• 代理人に与える権限を明確にする
• 代理権委任状への加筆を防ぐ

万が一、代理人が自分の意思と反する決定を下してしまうと、トラブルに発展する可能性があります。代理人の選定や委任する範囲などについては慎重に決定することが大切です。

家族や弁護士・司法書士などの専門家を代理人に任命する

代理人には特別な基準が設けられておらず、委任状によって代理人を指名すれば誰でもなることができます。しかし代理人による不動産に関する取引行為は、委任者の意思であるとみなされる点に注意が必要です。安易に代理人を選ぶとトラブルに発展する可能性があるため、信用できる人を慎重に選ぶ必要があります。

共有名義の不動産売却の場合は、家族・親戚間で共有名義人となっていることが多く、そのうちの一人を代理人に任命するのが一般的です。ただし認知症などで正常な判断が難しく、不動産売却の手続きを委任できないケースもあります。このような場合は「成年後見制度」の利用を検討するとよいでしょう。

成年後見制度とは、認知症や知的障害などによって本人の判断能力が十分でない場合、後見人が法律行為などのサポートをする制度です。成年後見人制度を利用した不動産売却については以下の記事でわかりやすく解説しているため、ぜひ参考にしてみてください

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また、権利関係が複雑な不動産を売却する場合は、代理人の任命でトラブルが発生する可能性もあります。例えば、血縁関係ではない人たちが共有名義人になっている場合や、離婚によって共有名義の不動産を売却する場合などが挙げられます。そのような場合は弁護士や司法書士などの専門家に相談し、必要に応じて代理人になってもらうことも検討しましょう。

代理人に与える権限を明確にする

代理人に与える権限を明確にしておかなければ、売却トラブルに発展してしまう恐れがあります。例えば「代理人が委任者の意思に反して、買主からの値引き交渉に応じてしまった」というケースも珍しくありません。このようなトラブルを未然に防ぐためにも、委任する内容をできるだけ具体的に明記することが大切です。

重要なのは、取引のさまざまな段階において「どの範囲まで代理人に権限を与えるのか」を明確にすることです。代理人に与える権限の一例は以下のとおりです。

• 必要書類の取得
• 媒介契約の締結
• 不動産売買契約の締結
• 売却代金の受領
• 引き渡し　など

「不動産の売却に関する一切のことを委任する」という表現は権限が広範囲に及ぶよう解釈される可能性があるため、使わないように注意しましょう。

代理権委任状への加筆を防ぐ

委任状を代理人に渡したあと、委任する内容を加筆されないように以下のような対策を取っておきましょう。

①は「白紙委任状」とよばれるものです。委任内容を空白にしておくと、代理人に追記されてしまう恐れがあります。

②も同じく追記を防ぐ手段です。③の捨印は「代理権委任状に訂正してもよい」と認めることになってしまいます。頼まれたとしても捨印をしないようにしましょう。

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代理人が共有名義不動産を売却する流れ

代理人が共有名義の不動産を売却するときは、下記のステップでそれぞれ準備や手続きなどが必要です。

• 売却までの準備
• 売却時
• 売却後

家族で共有名義となっている不動産を売却する際、共有名義人の一人が代理人（代表者）として手続きをおこなうケースもあります。

しかし、代理人に委任したからといって、共有名義人はすべて代理人に任せきりでよいというわけではありません。自ら関わらなければならない局面もあるため、共有名義人全員があらかじめ流れを把握しておきましょう。

売却までに準備しておくこと

共有不動産の売買開始までにしっかりと売却準備をしておくことでスムーズに取引をおこなえるでしょう。準備しておくことは以下の通りです。

• 共有名義人を把握する
• 査定・売却価格の決定
• 代理人選定、代理権委任状の作成
• 必要書類を揃える

次の項目からそれぞれの準備についてわかりやすく解説していきます。

共有名義人を把握する

まず、売却する不動産の共有名義人は誰なのかを把握する必要があります。

夫婦や親子が共有名義で家を購入した場合であれば、共有名義人を調べる必要はほとんど無いかもしれません。しかし、相続によって複数の相続人で不動産を共有しているケースでは、誰が共有名義人なのか曖昧になっている可能性もあります。

不動産の名義人は「登記事項証明書（登記簿謄本）」で確認できます。

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売却価格の決定

売却活動を始める前におおまかな希望価格を設定しておくとよいでしょう。そのために、共有名義人全員でいくらで売り出すのか話し合うことが大切です。

売却価格は、不動産業者に査定をしてもらい決定しましょう。不動産業者なら、市場の動向などを適切に判断し、確実に売却できる価格を算出できます。

また、買取業者に査定をしてもらえば、査定額がそのまま買取価格になります。

当サイトを運営しているクランピーリアルエステートも買取業者ですが、弁護士や税理士と連携しているという他社にはない強みがあるので、積極的な高額買取が可能です。

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代理人選定、代理権委任状の作成

希望価格が決まれば、不動産会社と売買契約をして実際に売却活動を進めていきます。

その際に、代理人や代表者を立てておくことで、不動産会社や買主とのコミュニケーションが比較的容易になるかもしれません。

また、共有名義人が急遽、契約に立ち会えなくなってしまい契約を結ぶことができなかったというトラブルも防げるでしょう。

実際に共有不動産の売却において代表者を一人選任して取引をおこなうケースも少なくありません。

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必要書類を揃える

共有不動産の売却で必要な書類は以下の通りです。

• 登記識別情報（登記済証）
• 土地測量図・境界確認書
• 委任状
• 共有名義人全員と代理人の実印と印鑑登録証明書
• 共有名義人全員と代理人の住民票
• 共有名義人全員と代理人の身分証明書

これらの必要書類は取得までに時間がかかることもあるため、早めに準備しておきましょう。それぞれの必要書類における取得方法については前の項目で紹介した記事を参考にしてください。

共有名義の不動産売却時・売却後におこなうこと

売却の準備が整ったら実際に売却活動を進めていきます。一般的に売却は以下の流れで進められます。

1. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
2. 買主と売買契約を結ぶ
3. 決済・物件の引き渡しをおこなう
4. 確定申告・納税をおこなう

次の項目から売却の流れについて解説していきます。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

一般的に、不動産売却をおこなうのであれば不動産会社と媒介契約を結び仲介してもらうケースが多いです。

媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれの契約については以下の記事で詳しく説明しているので、参考にしてみてください。

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買主と売買契約を結ぶ

買主と売買契約の内容について合意したら契約を締結します。このとき、契約書に署名・押印して手付金などの受け渡しをおこないます。

ちなみに、手付金は売却価格の5～10％が相場だといわれています。

契約を結ぶ際はしっかりと契約内容を確認し合って「言った・言わない」のトラブルに発展しないようすべての内容を書面に書き残しておくことが大切です。

決済・物件の引き渡しをおこなう

売買契約が成立したら日程を調整して決済と引き渡しをおこないます。

決済と引き渡しが無事に終われば抵当権抹消登記の手続きをしましょう。抵当権を抹消するためには「抵当権抹消登記申請書」を作成して法務局に提出・申請します。

抵当権抹消登記の具体的な手続方法は以下の記事でわかりやすく解説しているため、参考にしてみてください。

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確定申告・納税をおこなう

共有不動産の売却利益は持分に応じて共有名義人の間で分配します。また、分配されたお金は譲渡所得税が課せられるため、必要に応じて確定申告をおこない納税しましょう。

確定申告は必ず自分でおこなわなければなりません。不動産売却のように代理人を立てられないため注意しましょう。

ただし、税理士であれば確定申告を委任できるため、どうしても確定申告の手続きが困難だという場合は相談するとよいです。

買取業者なら手間なくスピーディーに売却できる

不動産会社によっては、仲介ではなく自社買取をおこなう業者もいます。

買取業者は、自社で物件を直接買い取るので、迅速な売買が可能です。弊社クランピーリアルエステートも買取業者として、最短48時間の買取をおこなっています。

また、弁護士とも協力体制を築いているので、必要に応じて連携弁護士を紹介するなど、法的サポートもおこなえます。

「手間なく・トラブルなく・スピーディーな買取」を実現いたしますので、不動産売却の際はぜひご相談ください。

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まとめ

共有名義の不動産を売却するには共有名義人全員から同意を得るだけでなく、売買の取引にも同席し契約書などに署名・捺印する必要があります。

しかし、事情によっては契約に立ち会えないケースもあります。このような場合、委任状を作成して代理人に取引に関わる手続きを代行してもらうことが可能です。

委任状は決められた書式などがないものの、委任者と受任者の住所・氏名、取引内容・取引日、代理人に与える権限の範囲などを記載するのが一般的です。委任者と受任者の印鑑登録証明書や住民票など、添付書類が必要な点に注意しましょう。

また委任状を作成するときは「代理人に与える権限の範囲などを明確にしておく」「委任状が代理人によって加筆されないようにする」などの注意点があります。
共有不動産の売却や、委任状の作成に関して疑問や不安がある人は、なるべく早い段階から不動産会社に相談することをおすすめします。

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