共有名義不動産の売却における委任状の作成方法│代理人の選定や売却の手順も解説

共有名義不動産全体の売却に立ち会えない場合は委任状が必要

共有名義の不動産を売却する際は、原則的に共有者全員の同意を得たうえで、売買契約に立ち会い、契約書に署名・押印する必要があります。

しかし、下記のようにすべての共有者が契約の場に集まるのが難しい場合もあるでしょう。

• 遠方に住んでいる
• 病気やけがで入院している
• 仕事が多忙でスケジュール調整が難しい
• 海外に住んでいる

このような事情で共有者本人が契約手続きへ参加できない場合は、委任状を作成し、代理人に売却手続きを委任する方法があります。また、共有者の一人が代表して契約手続きを進める場合も、他の共有者から適切な代理権を与えられていることを示すため、委任状を作成するのが一般的です。

なお、代理人は、家族や親族、他の共有者のほか、司法書士や弁護士などの専門家に依頼することもできます。

イエコンへ寄せられる共有名義不動産の相談では、「家族だから委任状は不要だと思っていた」という声も少なくありません。

しかし、不動産売却は高額な取引であるため、家族間であっても代理権を書面で明確にしておくことが、金融機関や買主、不動産会社との手続きを円滑に進めるうえで重要です。実務でも、委任状を準備しておくことで契約当日の確認がスムーズになるケースが多くみられます。

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委任状を作成するまでの準備

売買契約への立ち会いが難しいことが事前に分かっている場合は、委任状を作成し、代理人を選任して手続きを進める方法があります。

委任状を作成するまでには、以下2つの準備を進めておきましょう。

• 代理人を任命する
• 委任状以外の売却に必要な書類を揃える

代理人を任命する

委任状を作成するにあたって、最初に行うのは「誰に」手続きを任せるかを決めることです。

共有名義不動産の売却における代理人としては、以下のケースが一般的です。

• 当日立ち会える他の共有者
• 親族
• 司法書士や弁護士などの専門家

代理人は、委任者が信頼できる人を選任するのが一般的です。ただし、不動産会社や金融機関によっては本人確認や委任内容の確認を求められるため、誰を代理人にするかは事前に相談しておくと安心です。

代理人は、委任状で与えられた権限の範囲内で契約手続きを行います。そのため、代理人がその権限に基づいて契約を締結した場合は、原則としてその法律効果は委任者本人に帰属します。
こうしたトラブルを防ぐためにも、売却価格や契約条件など重要事項は事前に共有し、委任する権限を具体的に定めておくことが大切です。

信頼できる代理人を選ぶことが難しい場合や、権利関係が複雑な場合は、司法書士や弁護士などの専門家へ相談することも選択肢の一つです。

なお、専門家によって対応できる業務範囲は異なるため、依頼前に対応可能な内容を確認しておくと安心です。

イエコンへ寄せられる相談では、「とりあえず家族に任せれば大丈夫だろう」と考えて代理人を決めたものの、売却価格や契約条件の認識に違いがあり、後からトラブルになるケースも見受けられます。

実務では、代理人を決めること以上に、「どこまでの権限を委任するのか」を具体的に共有しておくことが重要とされています。

委任状以外の売却に必要な書類を揃える

代理人が決まれば、次に委任状以外で売却に必要な書類を揃えます。

委任状は、代理人に権限が与えられていることを証明する書類です。

実際の売却手続きでは、委任状のほかにも本人確認書類や登記関係書類など、案件に応じて必要書類を準備する必要があります。

必要となる書類は売却する不動産や契約内容によって異なりますが、一般的には次のような書類を準備します。

上記とあわせて、運転免許証やパスポートなどの本人確認書類も必要です。

個人に関するものは、委任者と代理人の両方の書類を揃えます。

印鑑登録証明書は、一般的に発行から3か月以内のものを用意しなければなりません。取得時期は契約スケジュールに合わせて調整するとスムーズです。

【記載例あり】委任状の記載事項

委任状は、本人が代理人へ一定の権限を委任したことを示す書面です。不動産売却では、代理権の内容を明確にする重要な役割があります。
記載内容に漏れや誤りがあると、契約手続きが進められなかったり、委任内容の確認を求められたりする場合があるため、内容は十分に確認して作成しましょう。

ここでは、委任状の記載事項を記載例と合わせてご紹介します。

書面上部に【委任状】と明記する

書類の冒頭には「委任状」と明記するのが一般的です。配置や余白に法令上の決まりはありませんが、タイトルが分かりやすい位置に記載されていると確認もスムーズです。

受任者（代理人）の住所・氏名を記載する

次に、手続きの代行を委任する受任者（代理人）の情報を正確に記載します。

住所・氏名は、公的な本人確認書類や住民票などと相違がないよう正確に記載しましょう。表記の違いによって本人確認に時間を要するケースもあります。

委任する人が複数いる場合でも、受任者（代理人）が1人の場合は、ここの記載も1つです。

代理人に与える権限を記載する

次に、代理人にどこまでの権限を委任するかを記載します。

売却に関する一連の手続きについて、代理人へ委任する権限は、できるだけ具体的に記載しておくことが重要です。
権限の範囲が曖昧だと、契約手続きの途中で確認や追加の委任状が必要になる場合があります。

以下のような形式で、代理人に与える権限を明記しましょう。

不動産の所在地や登記情報などの情報を記載する

代理人へ与える権限を記載した下部には、どの不動産についての売却手続きを委任するのかを特定するため、対象物件の情報を正確に記載します。

不動産の表示は、登記事項証明書（登記簿）に記載されている内容をもとに正確に転記するのが一般的です。略称や通称ではなく、登記上の表示に合わせて記載すると手続きを進めやすくなります。

イエコンへ寄せられる相談では、「売却だけ任せるつもりだったのに、代金の受領まで代理人へ委任する内容になっていた」というケースもあります。

委任状は一度作成すると、その内容に基づいて手続きが進められるため、「売買契約のみ」「代金受領まで含める」など、どこまでの権限を委任するのかを事前に確認しておくことが大切です。

売却条件（価格・引渡日など）を記載する

売却価格や引渡日など重要な条件についても、あらかじめ委任状へ記載しておくことが望ましいでしょう。
特に最低売却価格や代金の受領方法などを明確にしておくと、代理人が判断できる範囲が明確になり、後のトラブル防止につながります。

ここが明記されていることで、代理人はこの条件の範囲内でしか契約を進めることができなくなり、委任者の利益が保護されます。

委任状の有効期間を記載する

次に、委任状の有効期間を記載します。

委任状には有効期間を設けるケースも多くあります。有効期間を定めておくことで、売却手続き終了後の誤使用や想定外の利用を防ぎやすくなります。

委任者の住所・氏名を記載し、末尾に「以上」と記載する

最後に、代理権を与える本人（委任者）の情報を記載します。その下には、委任状の作成日と「以上」を記載し、さらにその下には「以下余白」と記載しましょう。

イエコンへ寄せられる共有名義不動産の相談では、「インターネットのひな形をそのまま使用したところ、不動産会社や司法書士から修正を求められた」というケースもあります。委任状に法定の様式はありませんが、不動産会社や金融機関ごとに確認したい事項が異なる場合もあるため、事前に必要な記載内容を確認しておくと手続きをスムーズに進めやすくなります。

委任状作成時の注意点

委任状は、不動産売却に関する一定の権限を代理人へ委任するための重要な書類です。

記載内容によって代理人が行える範囲が決まるため、内容を十分確認したうえで作成することが大切です。

思わぬトラブルに巻き込まれないためにも、以下の点に注意して作成しましょう。

• 代理人に与える権限を明確にする
• 委任状への加筆・改ざんを防止する

代理人に与える権限を明確にする

委任状には、代理人へ委任する権限の範囲をできるだけ具体的に記載することが重要です。
たとえば、「売買契約の締結」「売買代金の受領」「所有権移転登記に必要な手続き」など、委任する内容を個別に記載しておくことで、代理権の範囲が明確になります。

「一切の権限を委任する」といった包括的な表現は、委任する範囲が不明確になるおそれがあるため、できるだけ避けたほうがよいでしょう。
実務でも、代理権の内容が曖昧な場合には、不動産会社や司法書士から内容の確認や修正を求められるケースがあります。

曖昧な表現は、代理人が売却価格の勝手な値下げ交渉や、当初の予定とは異なる条件での契約締結を行うなど、委任者の意図しない行動を取ることを許してしまうリスクがあります。

「代理人に与える権限を記載する」で例に挙げたように、行為一つ一つを具体的に列挙することがポイントです。

具体的に行為を挙げることで、代理人は委任状に記載された範囲内での行動に限定されます。

委任状への加筆・改ざんを防止する

委任状を作成する際は、後から内容を書き換えられたり追記されたりするリスクにも配慮しておくことが大切です。

実務でも、改ざん防止の観点から文書の書き方を工夫するケースがあります。

加筆・改ざんを防止するための対策として、以下が挙げられます。

• 捨印を押さない
• 余白をつくらない

捨印を押さない

「捨印（すていん）」は、委任状には押印しないよう注意しましょう。

なぜなら、捨印が押されていると、訂正が必要になった際の手続きが簡略化される一方で、本人が意図しない形で訂正が行われるリスクも指摘されています。
不動産売却のような重要な契約では、安易に捨印を押さない運用が望ましいと考えられるケースもあります。

委任状の重要部分を改ざんされないようにも、捨印は押さずに提出しましょう。

余白をつくらない

余白が多いと、余白部分に文字が書き込まれるリスクが高まります。

委任状の記載事項をすべて書き終えたら、文末に「以上」と明記することで、「この文書はここで完結している」という意思表示をしましょう。

また、文末の「以上」より下に不必要な余白を極力つくらないように詰めて記載することも改ざん防止策の一つです。

「以上」より下に余白ができてしまった場合には、「以下余白」の文言を記載することで加筆を防げます。

代理人による共有名義不動産売却の流れ

委任状を含む必要書類が用意でき、売買契約のスケジュールが決まれば、本格的な売却手続きに進みます。

ここでは、代理人による共有名義不動産売却の流れを解説します。

1. 共有名義人と持分を確認する
2. 共有名義人全員から売却の同意を得る
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
4. 直接買取の場合は、業者が買主となる
5. 買主と売買契約を締結する
6. 決済・物件の引渡しを行う
7. 確定申告・納税を行う

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共有名義人と持分を確認する

まずは、売却対象となる不動産の共有名義人（所有者）とそれぞれの持分割合を正確に把握することが重要です。

というのも、相続登記が未了のままになっていたり、過去の登記情報が更新されていなかったりする場合、認識している共有者と実際の共有者が異なることがあるためです。

実際の名義や持分は、法務局で取得できる「登記事項証明書（登記簿謄本）」で確認できます。登記事項証明書には、所有者の氏名や住所、持分割合が明記されており、誰の同意が必要か・売却代金をどのように分配すべきかなどを判断するうえで欠かせません。

登記事項証明書は、所有者や持分割合を確認する際の基本資料として利用されます。委任状を作成する際にも内容を確認する資料として活用されることが多いため、売却準備の早い段階で取得しておくと手続きを進めやすくなります。もし名義人の一部が亡くなっている場合は、相続登記を済ませてからでないと売却手続きが進められないため、この時点で登記状況を確認しておくとスムーズです。

イエコンへ寄せられる相談では、「親から相続したつもりだったが、登記上は亡くなった祖父名義のままだった」というケースも少なくありません。共有者や持分割合は思い込みではなく、登記事項証明書で確認することが売却手続きの第一歩です。

共有名義人全員から売却の同意を得る

共有名義不動産を全体として売却する場合には、共有者全員の同意が不可欠です。1人でも反対する共有者がいれば、物件全体の売却は成立しません。

そのため、まずは全員で売却の方針や目的を明確にし、価格・タイミング・媒介契約の方法（仲介・買取）などの条件を擦り合わせることが大切です。特に相続で共有となったケースでは、共有者同士が離れた地域に住んでいることも多く、意思確認に時間がかかる場合があります。

同意の確認が取れたら、口頭だけでなく必要に応じて書面（同意書など）で意思を残しておくと後のトラブル防止に役立ちます。実際に売却手続きに立ち会えない共有者がいる場合は、この段階で条件を踏まえて委任状を作成し、代理人を選任する流れになります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

仲介で売却を進める場合、まずは代理人を中心に不動産会社を選定し、査定を依頼します。査定を通じて相場感を把握し、複数社の対応や提案内容を比較することが大切です。

仲介で売却する場合は、共有名義不動産の取扱い実績がある会社へ相談すると、共有者間の調整や必要書類について具体的なアドバイスを受けられるケースがあります。
イエコンへ寄せられる相談でも、「通常の売却は経験豊富でも共有名義案件は初めてだった」というケースは少なくありません。共有案件の実績がある会社であれば、比較的スムーズに進むことがあります。

売却を依頼する会社が決まったら、代理人が共有者全員の代表として、不動産会社と「媒介契約」を締結します。

媒介契約には3つの種類があり、それぞれの特徴を理解したうえで状況に合った契約を選ぶことが重要です。

直接買取の場合は、業者が買主となる

売却先が「直接買取」の業者である場合、買主は一般の個人ではなく、不動産会社そのものになります。
条件がまとまれば、仲介より短期間で売買契約へ進めるケースがあります。

不動産会社は、買い取った物件をそのまま保有するのではなく、以下のような形で再販・運用して利益を得ます。

• 老朽化した建物をリフォーム・リノベーションして再販売
• 建物を解体し、更地として販売
• 不動産を活用して賃貸物件として運用

このように、業者は自社のノウハウで物件の価値を再生・活用するため、現況のままで売却できるケースが多く、大規模なリフォームや修繕を行わずに売却できる場合があります。その他にも下記のようなメリットもあります。

仲介と買取にはそれぞれ特徴があります。

一般的に、市場価格に近い価格での売却を目指す場合は仲介が選ばれることが多く、売却までの期間や手続きを重視する場合は買取が選択肢となります。

イエコンへ寄せられる相談でも、「まず仲介で売却活動を行い、一定期間売れなかったため買取へ切り替えた」というケースも少なくありません。売却スピードと価格のバランスを見極め、自分に合った方法を選ぶことが重要です。

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買主と売買契約を締結する

買主が決まり、売却条件に双方が合意したら、売買契約を締結します。

代理人を立てている場合、代理人が契約の場に立ち会います。

このとき、買主や不動産会社に対して、代理権の証明として委任状の原本を提示しましょう。

売買契約締結時には、委任状の権限の範囲内で代理人が契約を進めていきます。

決済・物件の引渡しを行う

不動産会社での売却では、売買契約から通常1～3か月後、売却代金の残りが支払われ、不動産の権利が買主に移転する「決済」と「引渡し」が実施されます。

決済時の代金受領者は、委任状で付与された代理権の内容によって異なります。代理人へ代金受領権限を委任している場合は、代理人が受領するケースもあります。

決済の場には司法書士も同席し、買主への所有権移転登記の手続きも行われます。

もし、売却した不動産に抵当権が設定されている場合は、「抵当権抹消登記」の手続きも必要です。

抵当権が設定されている場合は、決済と同時に抵当権抹消登記を行うのが一般的です。実務では、金融機関や司法書士と連携して手続きを進めるケースが多くみられます。

ご自身でも申請できますが専門的なため、司法書士に依頼するケースが多くみられます。司法書士への依頼費用は1〜2万円ほどが目安で、実務でも依頼して手続きを進めるケースが多くみられます。

確定申告・納税を行う

譲渡所得が発生した場合は、原則として翌年に確定申告が必要です。また、譲渡所得が発生しなかった場合でも、損益通算や各種特例の適用を受けるために確定申告を行うケースがあります。

この利益は「譲渡所得」といい、以下の計算式でプラスになるケースが利益が発生している状態です。

反対に、上記の計算式に当てはめてゼロやマイナスの場合は、確定申告・納税が不要です。

納税義務は代理人ではなく委任者本人にあり、海外在住者が日本国内の不動産を売却した場合でも、日本の税法上、確定申告や納税が必要となるケースがあります。個別の事情によって取扱いが異なるため、不明な場合は税理士や税務署へ確認すると安心です。

共有名義不動産を売却した場合でも、確定申告は共有者の代表者がまとめて行うものではありません。共有者それぞれが、自分の持分割合に応じた売却代金や取得費、売却費用をもとに譲渡所得を計算し、個別に確定申告・納税を行う必要があります。代表者が申告してくれるものと思い込み、申告漏れにならないよう注意しましょう。

なお、確定申告・納税の期間は、共有名義不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日です。

イエコンへ寄せられる共有名義不動産の相談では、「共有者全員の同意は得られたものの、必要書類の準備や委任状の内容確認に時間がかかり、契約日を延期した」というケースも見受けられます。共有名義不動産は通常の売却より確認事項が多くなる傾向があるため、売却を決めた段階で登記事項証明書や本人確認書類、委任状の内容を早めに確認しておくと、手続きをスムーズに進めやすくなります。

委任状作成や売却手続きは専門家への依頼がおすすめ

共有名義不動産の売却は、共有者全員にとって重要な手続きです。

不動産は高額な資産であり、共有者間の調整や登記、契約手続きなど確認事項も多くなります。

手続きをご自身で進めることも可能ですが、不安がある場合は司法書士・弁護士や不動産会社へ早めに相談するのも一つの方法です。

司法書士・弁護士に委任状の作成や代理を依頼できる

共有名義不動産の売却では、委任状の作成や売却に関する手続きについては、司法書士や弁護士へ相談できます。
なお、司法書士は登記手続きに関する支援を、弁護士は共有者間で意見がまとまらない場合の交渉や法的トラブルへの対応などを主に担います。依頼できる内容は資格によって異なるため、状況に応じて相談先を選ぶことが大切です。

委任状の作成や売却手続きには、共有者が多い場合や、相続・海外居住者が関係する場合などは、必要書類や手続きが複雑になることがあります。そのようなケースでは、専門家へ相談することで手続きを円滑に進められる場合があります。

事務所によって費用はさまざまであり、依頼範囲が広く、作業量が多いほど費用が高くなるのが一般的です。

たとえば、弁護士に依頼した場合の費用相場は以下が想定されます。

• 相談料：無料〜1万円
• 着手金：10〜30万円
• 報酬金：売却額の4〜16％

その他、交通費や日当、収入印紙代などの実費が数万程度発生します。

弁護士費用は事務所や依頼内容によって異なります。

また、近年は旧報酬基準ではなく各事務所が自由に報酬を定めているため、下記はあくまで一般的な目安として考えてみてください。

弁護士や司法書士には依頼前に相談できるため、相談のうえ、具体的な費用は見積もりを出してもらって確認してみてください。

士業と連携した共有名義不動産の買取業者なら売却がスムーズ

買取では、不動産会社が直接買主となるため、条件がまとまれば仲介より短期間で売却できるケースがあります。

士業（司法書士・弁護士など）と連携している不動産会社では、必要に応じて専門家を紹介してもらえるケースがあります。なお、委任状の作成や登記、法律相談などの専門業務は、それぞれの資格者が担当します。

共有名義不動産の売却は、共有者間の調整や書類手続きなどで複雑になりやすいため、専門知識を持つ業者を選ぶことが重要です。

まとめ

共有名義の不動産を売却する際は、共有者全員の同意を得るだけでなく、売買契約の場に立ち会い、契約書への署名・押印を行う必要があります。

ただし、共有者の中には遠方に住んでいる、病気やけがなどの事情で契約に立ち会えないといったケースも少なくありません。

そのような場合には、委任状を作成して代理人に手続きを委任することが可能です。代理人は家族や他の共有者を選任することもできますが、不安がある場合や手続きが複雑な場合は、司法書士や弁護士へ相談することも選択肢の一つです。費用は発生しますが、委任状の作成から売買契約の締結、所有権移転登記などの登記手続きについては、司法書士へ依頼するケースが一般的です。

また、売却方法や必要書類について不安がある場合は、不動産会社へ相談し、必要に応じて司法書士や弁護士などの専門家とも連携しながら進めると安心です。

売却方法には、仲介と買取の2つの選択肢があります。

一般的に、市場価格に近い価格での売却を目指す場合は仲介、売却までの期間や手続きを重視する場合は買取が選ばれる傾向があります。

イエコンへ寄せられる相談でも、「まず仲介で売却活動を行い、状況に応じて買取も検討したい」という方は少なくありません。それぞれの特徴を比較し、ご自身の状況に合った方法を選ぶことが大切です。