共有名義不動産の売却における委任状の作成方法│代理人の選定や売却の手順も解説

共有名義不動産全体の売却に立ち会えない場合は委任状が必要

共有名義の不動産を売却する際は、共有者全員の同意を得たうえで、売買契約に立ち会い、契約書に署名・押印する必要があります。

しかし、下記のようにすべての共有者が契約の場に集まるのが難しい場合もあるでしょう。

• 遠方に住んでいる
• 病気やケガで入院している
• 仕事が多忙でスケジュール調整が難しい
• 海外に住んでいる

このような事情で共有者の一部が契約に立ち会えない場合でも、委任状を作成すれば代理人に手続きを任せることが可能です。また、共有者のうち一人が代表して他の共有者分を含めて売却手続きを行う場合も、同様に委任状が必要です。

なお、代理人は、家族や親族、他の共有者のほか、司法書士や弁護士などの専門家に依頼することもできます。

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委任状を作成するまでの準備

契約時に立ち会えないことがわかっている場合、委任状を作成して代理人を立てることになります。

委任状を作成するまでには、以下2つの準備を進めておきましょう。

• 代理人を任命する
• 委任状以外の売却に必要な書類を揃える

代理人を任命する

委任状を作成するにあたって、最初に行うのは「誰に」手続きを任せるかを決めることです。

共有名義不動産の売却における代理人としては、以下のケースが一般的です。

• 当日立ち会える他の共有者
• 親族
• 司法書士や弁護士などの専門家

委任する側が指名すれば誰でも代理人になれますが、信頼できる人を指名する必要があります。というのも、代理人の行為はすべて「委任者の意思」とみなされるためです。

代理人が状況を理解せず、委任者にとって不利な交渉を了承してしまった場合でも、それは委任者の判断と同等の効力を持つため、決定は覆せません。

当日に都合がつく信頼できる人が見つからない場合は、司法書士や弁護士などの専門家への依頼がおすすめです。

委任状以外の売却に必要な書類を揃える

代理人が決まれば、次に委任状以外で売却に必要な書類を揃えます。

委任状は、あくまで「代理権」を証明するための書類です。不動産売却と所有権移転登記を完了させるためには、その他にも多くの公的書類が必要です。

委任状を作成するまでに、売却に必要な書類の準備も進めましょう。

上記とあわせて、運転免許証やパスポートなどの本人確認書類も必要です。

個人に関するものは、委任者と代理人の両方の書類を揃えます。

印鑑登録証明書は「取得から3ヶ月以内」のものが必要なため、逆算して取得するスケジュールを立てましょう。

【記載例あり】委任状の記載事項

委任状は、代理権を明確に証明するための公的な文書です。記載事項に漏れや誤りがあると、委任状としての効力が失われるおそれがあります。

ここでは、委任状の記載事項を記載例と合わせてご紹介します。

書面上部に【委任状】と明記する

書類の冒頭には、「委任状」と大きく明記します。

用紙の上から6mmほどの余白をとって、中央に記載しましょう。

受任者（代理人）の住所・氏名を記載する

次に、手続きの代行を委任する受任者（代理人）の情報を正確に記載します。

住所は住民票と同一のものを、氏名は戸籍上の正確な氏名を明記してください。

委任する人が複数いる場合でも、受任者（代理人）が1人の場合は、ここの記載も1つです。

代理人に与える権限を記載にする

次に、代理人にどこまでの権限を委任するかを記載します。

売却に関する一連の手続きについて、代理人がどこまで実行できるのかを具体的に、漏れなく記載することが必要です。

以下のような形式で、代理人に与える権限を明記しましょう。

不動産の所在地や登記情報などの情報を記載する

代理人へ与える権限を記載した下部には、どの不動産についての売却手続きを委任するのかを特定するため、対象物件の情報を正確に記載します。

登記事項証明書を参考に、不動産の情報を正確に記載する必要があります。

売却条件（価格・引渡日など）を記載する

代理人が独断で売却価格を下げたり、引渡日を勝手に変更したりすることを防ぐために、事前に合意した売却条件も記載しましょう。

ここが明記されていることで、代理人はこの条件の範囲内でしか契約を進めることができなくなり、委任者の利益が保護されます。

委任状の有効期間を記載する

次に、委任状の有効期間を記載します。

委任状に有効期間を設けることで、売却手続きが完了したにもかかわらず、その委任状が将来的に不正に使用されるリスクを防ぎます。

委任者の住所・氏名を記載し、末尾に「以上」と記載する

最後に、代理権を与える本人（委任者）の情報を記載します。その下には、委任状の作成日と「以上」を記載し、さらにその下には「以下余白」と記載しましょう。

委任状作成時の注意点

委任状は、不動産売買の権利を代理人に託すための重要な書類です。

思わぬトラブルに巻き込まれないためにも、以下の点に注意して作成しましょう。

• 代理人に与える権限を明確にする
• 委任状への加筆・改ざんを防止する

代理人に与える権限を明確にする

契約時のトラブルを回避するためにも、委任状作成において、代理人に「どこまで」「どのような」行為を許可するのかを具体的に記載することが重要です。

「一切の権限を委任する」「全て任せる」といった包括的で曖昧な表現は避けましょう。

曖昧な表現は、代理人が売却価格の勝手な値下げ交渉や、当初の予定とは異なる条件での契約締結を行うなど、委任者の意図しない行動を取ることを許してしまうリスクがあります。

「代理人に与える権限を記載にする」で例に挙げたように、行為一つ一つを具体的に列挙することがポイントです。

具体的に行為を挙げることで、代理人は委任状に記載された範囲内での行動に限定されます。

委任状への加筆・改ざんを防止する

作成した委任状が、後から第三者や代理人によって勝手に内容を書き換えられたり、追記されたりする、改ざんのリスクを防ぐ対策も不可欠です。

加筆・改ざんを防止するための対策として、以下が挙げられます。

• 捨印を押さない
• 余白をつくらない

捨印を押さない

「捨印（すていん）」は、委任状には押印しないよう注意しましょう。

なぜなら、捨印があると、代理人が自身の判断で委任事項を都合よく変更したり、新たな権限を書き加えたりする不正行為を可能にしてしまうリスクがあるからです。

委任状の重要部分を改ざんされないようにも、捨印は押さずに提出してください。

余白をつくらない

余白が多いと、余白部分に文字が書き込まれるリスクが高まります。

委任状の記載事項をすべて書き終えたら、文末に「以上」と明記することで、「この文書はここで完結している」という意思表示をしましょう。

また、文末の「以上」より下に不必要な余白を極力作らないように詰めて記載することも改ざん防止策の一つです。

「以上」より下に余白ができてしまった場合には、「以下余白」の文言を記載することで加筆を防げます。

代理人による共有名義不動産売却の流れ

委任状を含む必要書類が用意でき、売買契約のスケジュールが決まれば、本格的な売却手続きに進みます。

ここでは、代理人による共有名義不動産売却の流れを解説します。

1. 共有名義人と持分を確認する
2. 共有名義人全員から売却の同意を得る
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
4. 直接買取の場合は、業者が買主となる
5. 買主と売買契約を締結する
6. 決済・物件の引き渡しを行う
7. 確定申告・納税を行う

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共有名義人と持分を確認する

まずは、売却対象となる不動産の共有名義人（所有者）とそれぞれの持分割合を正確に把握することが重要です。

というのも、相続登記が未了のままになっていたり、過去の登記情報が更新されていなかったりする場合、認識している共有者と実際の共有者が異なることがあるためです。

実際の名義や持分は、法務局で取得できる「登記事項証明書（登記簿謄本）」で確認できます。登記事項証明書には、所有者の氏名や住所、持分割合が明記されており、誰の同意が必要か・売却代金をどのように分配すべきかなどを判断する上で欠かせません。

なお、登記事項証明書は委任状を作成する際にも必要となるため、売却準備の初期段階で必ず取得しておくことをおすすめします。もし名義人の一部が亡くなっている場合は、相続登記を済ませてからでないと売却手続きが進められないため、この時点で登記状況を確認しておくとスムーズです。

共有名義人全員から売却の同意を得る

共有名義不動産を全体として売却する場合には、共有者全員の同意が不可欠です。1人でも反対する共有者がいれば、物件全体の売却は成立しません。

そのため、まずは全員で売却の方針や目的を明確にし、価格・タイミング・媒介契約の方法（仲介・買取）などの条件を擦り合わせることが大切です。特に相続で共有となったケースでは、共有者同士が離れた地域に住んでいることも多く、意思確認に時間がかかる場合があります。

同意の確認が取れたら、口頭だけでなく書面（同意書など）で意思を残しておくと後のトラブル防止に役立ちます。実際に売却手続きに立ち会えない共有者がいる場合は、この段階で条件を踏まえて委任状を作成し、代理人を選任する流れになります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

仲介で売却を進める場合、まずは代理人を中心に不動産会社を選定し、査定を依頼します。査定を通じて相場感を把握し、複数社の対応や提案内容を比較することが大切です。

特に、共有名義不動産の売却実績が豊富な会社を選ぶと、手続きや調整もスムーズに進められます。

売却を依頼する会社が決まったら、代理人が共有者全員の代表として、不動産会社と「媒介契約」を締結します。

媒介契約には3つの種類があり、それぞれの特徴を理解したうえで状況に合った契約を選ぶことが重要です。

直接買取の場合は、業者が買主となる

売却先が「直接買取」の業者である場合、買主は一般の個人ではなく、不動産会社そのものになります。
そのため、媒介契約を結ぶ必要はなく、査定後すぐに売買契約へ進めるのが特徴です。

不動産会社は、買い取った物件をそのまま保有するのではなく、以下のような形で再販・運用して利益を得ます。

• 老朽化した建物をリフォーム・リノベーションして再販売
• 建物を解体し、更地として販売
• 不動産を活用して賃貸物件として運用

このように、業者は自社のノウハウで物件の価値を再生・活用するため、売主は「現状のまま」手放すことができます。その他にも下記のようなメリットもあります。

直接買取は「早く・確実に・手間なく売りたい」場合に向いています。一方で、できるだけ高く売りたい場合は仲介の方が有利なケースもあります。

売却スピードと価格のバランスを見極め、自分に合った方法を選ぶことが重要です。

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買主と売買契約を締結する

買主が決まり、売却条件に双方が合意したら、売買契約を締結します。

代理人を立てている場合、代理人が契約の場に立ち会います。

このとき、買主や不動産会社に対して、代理権の証明として委任状の原本を提示しましょう。

売買契約締結時には、委任状の権限の範囲内で代理人が契約を進めていきます。

決済・物件の引き渡しを行う

不動産会社での売却では、売買契約から通常1～3ヶ月後、売却代金の残りが支払われ、不動産の権利が買主に移転する「決済」と「引き渡し」が実施されます。

多くの場合、代理人が買主から残代金を受け取ります。

決済の場には司法書士も同席し、買主への所有権移転登記の手続きも行われます。

もし、売却した不動産に抵当権が設定されている場合は、「抵当権抹消登記」の手続きも必要です。

抵当権抹消登記は、売主側で手続きしなければなりません。

ご自身でも申請できますが、専門的であるため司法書士に依頼するケースが多くみられます。司法書士への依頼費用は1〜2万円ほどと大きな負担にはならないため、専門家に任せるのがおすすめです。

確定申告・納税を行う

共有名義不動産の売却で利益が出た場合、翌年に委任者が確定申告を行い、所得税や住民税を納税する必要があります。

この利益は「譲渡所得」といい、以下の計算式でプラスになるケースが利益が発生している状態です。

反対に、上記の計算式に当てはめてゼロやマイナスの場合は、確定申告・納税が不要です。

納税義務は代理人ではなく委任者本人にあり、海外在住であっても、日本の不動産を売却した場合は納税しなければなりません。

なお、確定申告・納税の期間は、共有名義不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日です。

委任状作成や売却手続きは専門家への依頼がおすすめ

共有名義不動産の売却は、共有者全員にとって重要な手続きです。

動く金額が大きいケースもあるため、専門家を通して手続きするのが安心といえます。

司法書士・弁護士に委任状の作成や代理を依頼できる

共有名義不動産の売却では、司法書士や弁護士に委任状の作成から、売買・登記の手続きまでを一貫して依頼することが可能です。

委任状の作成や売却手続きには専門知識が必要なケースも多いため、専門家に依頼することでスムーズに進められます。

事務所によって費用はさまざまであり、依頼範囲が広く、作業量が多いほど費用が高くなるのが一般的です。

たとえば、弁護士に依頼した場合の費用相場は以下が想定されます。

• 相談料：無料〜1万円
• 着手金：10〜30万円
• 報酬金：売却額の4〜16％

その他、交通費や日当、収入印紙代などの実費が数万程度発生します。

弁護士や司法書士には依頼前に相談できるため、相談の上、具体的な費用は見積もりを出してもらって確認してみてください。

士業と連携した共有名義不動産の買取業者なら売却がスムーズ

買取業者は、自社で物件を直接買い取るため、仲介よりも迅速な売却が可能です。

士業（弁護士・司法書士など）と連携している業者であれば、委任状の作成や名義変更など、法的手続きを含めたサポートを受けられるため安心です。

共有名義不動産の売却は、共有者間の調整や書類手続きなどで複雑になりやすいため、専門知識を持つ業者を選ぶことが重要です。

「イエコンの一括査定」なら、共有持分や共有不動産の取引に強い買取業者を厳選して紹介しており、1回の申し込みで複数の専門業者に無料査定を依頼できます。

法的なサポートを受けながら、スムーズに共有名義不動産を売却したい方は、ぜひ一度ご活用ください。

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まとめ

共有名義の不動産を売却する際は、共有者全員の同意を得るだけでなく、売買契約の場に立ち会い、契約書への署名・押印を行う必要があります。

ただし、共有者の中には遠方に住んでいる、病気やけがなどの事情で契約に立ち会えないといったケースも少なくありません。

そのような場合には、委任状を作成して代理人に手続きを委任することが可能です。代理人には、法的知識を備えた司法書士や弁護士といった専門家を選任すると安心です。費用は発生しますが、委任状の作成から売買契約の締結、売却後の所有権移転登記まで、一連の手続きを的確に代行してもらえます。

また、共有不動産の売却や委任状の作成に関して不明点や不安がある場合は、できるだけ早い段階で不動産会社へ相談しておくことをおすすめします。

さらに、共有名義不動産をできるだけ早く現金化したい場合には、買取業者への売却を検討するのも有効な選択肢です。その際は、司法書士や弁護士などの士業と連携している業者に依頼すれば、法的サポートを受けながらスムーズに取引を進めることができるでしょう。