抵当権とは、金融機関などが融資する際に、不動産を担保に取るために設定する権利です。住宅ローンの支払いが滞ったとき、債権者である金融機関が抵当権を実行し、不動産を差し押さえます。
抵当権が設定されたままの不動産でも法律上は売却できますが、通常は引き渡しまでに抵当権を抹消することが求められます。
実務では、売却代金で住宅ローンを完済し、所有権移転登記と抵当権抹消登記を同時におこなうケースも少なくありません。
また、住宅ローンを完済しても、抵当権は自動で消えるわけではありません。債務者側が自分で「抹消登記」を申請する必要があります。
抵当権抹消登記は本人申請も可能ですが、司法書士へ依頼することもできます。司法書士報酬の相場は地域や依頼内容によって異なりますが、一般的には1万5,000円〜3万円程度が目安です。
イエコンに寄せられるご相談でも、「ローンは完済したはずなのに登記簿を見ると抵当権が残っていた」というケースは珍しくありません。特に完済から長期間経過している場合は、金融機関から受け取った書類の所在確認が必要になることもあります。
手続きを確実に進めたい場合や、相続登記・住所変更登記などを伴う場合は、司法書士へ相談するとスムーズです。
抵当権とは「不動産を差し押さえる権利」
抵当権とは、金融機関などが住宅ローンや不動産担保ローンを融資する際に、返済が滞った場合に備えて不動産に設定する担保権のことです。
抵当権設定登記をしておくことで、借主が住宅ローンを返済できなくなった場合、金融機関は競売の申立てなどを通じて担保不動産から債権回収を図ることができます。
そして、競売などによって換価した代金から優先的に弁済を受けることで、金融機関は融資金の回収を図ります。
抵当権は、金融機関などの債権者が融資金を回収するための重要な担保制度の一つといえます。
抵当権の有無は登記簿で確認する
親の自宅を相続することになったときなど、抵当権が設定されているかどうか不明なケースもあります。
抵当権の有無を確認するには、登記事項証明書（登記簿）を確認するのが確実です。登記簿は誰でも閲覧可能で、対象不動産の所有者でなくても見られます。
閲覧は、全国どこの法務局で可能です。
また、オンラインでの閲覧も可能です。オンラインで登記情報を取得する場合は、対象不動産の地番や家屋番号が必要です。固定資産税納税通知書や過去の登記事項証明書などで確認できる場合もあります。
参照：法務局「管轄のご案内」
参照：一般財団法人民事法務協会「登記情報提供サービス」
登記簿の内容は「登記事項証明書」として書面で発行することも可能
登記簿の内容は、登記事項証明書（登記簿謄本）として書面で発行できます。不動産の相続や売却を検討している場合は、現在の権利関係を確認する資料として取得しておくと役立ちます。
請求方法は、下記の3つです。
- 法務局の窓口で請求する
- 郵送で請求する
- インターネットを利用してオンラインで請求する
参照：法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利」
参照：岐阜地方法務局「郵送で登記簿謄本を請求したい」
登記事項証明書で抵当権を確認できる箇所
取得した登記事項証明書では、主に「権利部（乙区）」を確認することで、抵当権などの担保権が設定されているかを把握できます。
登記の目的に「抵当権設定」と記載されていると、その不動産には抵当権が設定されているとわかります。
借入金額や、抵当権者がどの金融機関であるかなどは「権利者その他の事項」で確認できます。
なお、イエコンに寄せられる相続相談では、「住宅ローンは完済したはずなのに登記簿を見ると抵当権が残っていた」というケースも少なくありません。
抵当権はローン完済と同時に自動で消えるわけではなく、別途「抵当権抹消登記」が必要です。相続手続きを進める前に登記事項証明書を取得し、抵当権の有無を確認しておくと、その後の手続きをスムーズに進めやすくなります。
参照：法務省「不動産登記のABC」
抵当権付きの不動産売却は引き渡しまでに抵当権を抹消する
抵当権が設定されている不動産でも売却は可能ですが、一般的には引き渡しまでに抵当権を抹消することが求められます。抵当権が残ったまま引き渡される不動産は、買主にとって権利関係のリスクがあるため、一般的な売買市場では敬遠される傾向があります。
なぜなら、差し押さえのリスクがある不動産をあえて買おうとする人はいないからです。
例えば、抵当権付き不動産の所有者であり、抵当権設定者（ローンの債務者）となっているAさんが、その不動産をBさんに売却したとします。
その後、Aさんが債務を返済できず、債務不履行となったときには、抵当権が実行されて、不動産が差し押さえられてしまいます。所有権がBさんに移っていても、抵当権の方が優先されてしまうのです。
このようなリスクがあるため、通常の不動産売買では、抵当権を抹消した状態で引き渡すことが一般的です。
そのため、不動産を売却するときには、抵当権を抹消した状態で買主に引き渡すことが原則となっています。
住宅ローンを完済しても「抹消登記」をしなければ抵当権は消えない
住宅ローンを完済しても、抵当権は自然に消滅するわけではありません。完済後は、抵当権抹消登記を申請する必要があります。
不動産売却では、売却手続きの後に抵当権を抹消することはなく、決済の前か決済と同時におこなわれます。抵当権が設定されたままでは、住宅ローンを完済しているかどうかを登記簿上で確認できません。
また、抵当権が残っていると、買主が住宅ローンを利用する際に新たな抵当権を設定できないため、通常の不動産売買を進めることが難しくなります。
そのため、住宅ローンを完済していても抵当権抹消登記が済んでいない場合は、売却前、または売買代金の決済と同時に抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
不動産を売却するときは、まず登記事項証明書で抵当権の有無を確認しましょう。抵当権が残っている場合は、売却スケジュールも踏まえながら、早めに抹消登記の準備を進めると手続きをスムーズに進めやすくなります。
抵当権の抹消登記をおこなう方法
抵当権の抹消登記は、不動産の所在地を管轄する法務局でおこないます。
書面による申請と、オンラインでの申請が可能です。書面申請は、窓口だけでなく郵送でもできます。
相続による名義変更や、住所・氏名の変更がある場合は、それらの登記手続きが必要になるケースがあります。
参照：法務局「不動産登記の申請書様式について」
抵当権抹消登記に必要な書類
抵当権抹消登記に必要な書類は、以下の4つです。
- 登記申請書
- 登記識別情報通知書または登記済証
- 登記原因証明情報
- 抵当権者の委任状
登記申請書は、法務局のWebサイトでダウンロード可能です。それ以外の書類は、抵当権者である金融機関から、住宅ローンの完済後に送付されます。
登記原因証明情報は、金融機関によって「解除証書」や「弁済証書」など名前が異なるので注意しましょう。
抵当権抹消にかかる費用は1,000円~2万2,000円
抵当権抹消にかかる費用は、登記申請に必要な登録免許税と、司法書士への報酬の2つです。
抵当権抹消登記の登録免許税は、土地または建物1個につき1,000円となります。抵当権は土地と建物の両方に設定されていることが一般的なので、この場合必要な登録免許税は2,000円になります。
そして、司法書士に支払う報酬の相場は1万5,000円から2万円程度です。すべての手続きを自分でおこなう場合、この費用はいりません。
しかし、書類に不備があれば修正に手間がかかります。そうなると何度も法務局へ行く必要が出てくるので、不安がある場合や必要書類の確認に手間をかけたくない場合は、司法書士へ相談する選択肢もあります。
イエコンに寄せられる売却相談でも、「住宅ローンは完済したと思っていたが、登記簿を確認すると抵当権が残っていた」というケースは少なくありません。
特に完済から10年以上経過している場合、金融機関から受け取った抹消書類を紛失していることもあります。その場合は金融機関で再発行手続きが必要になることがあるため、売却を検討し始めた段階で登記事項証明書を取得し、抵当権の有無を確認しておくとスムーズです。
所有権移転登記と抵当権抹消登記は同時に申請できる
「抵当権が残っていると不動産を売却できない」と思われがちですが、実際には、抵当権抹消登記と売却による所有権移転登記を同時に申請することができます。
つまり、住宅ローンが残っていても、売却代金で完済できる場合や、売却代金に自己資金を加えて完済できる場合は、不動産を売却することが可能です。
住宅ローンが残っている不動産を売却する際は、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同じ日におこなうのが一般的です。この手続きは「同時決済」や「同時抹消」と呼ばれています。
同時決済による不動産売却の流れは、次のとおりです。
- 売主・買主間で売買代金を決済する
- 売主が住宅ローンの残債を一括返済する
- 売主（抵当権設定者）と金融機関（抵当権者）が共同で抵当権抹消登記を申請する
- 売主から買主へ所有権移転登記を申請する
同時決済で買主が住宅ローンを利用する場合は、最初に買主側の融資実行がおこなわれ、最後に買主側の抵当権設定登記がおこなわれます。
抵当権付き不動産の相続
抵当権が設定された不動産を相続する場合、まずは住宅ローンの残債があるかどうかを確認することが重要です。なお、住宅ローンに団体信用生命保険（団信）が付いている場合は、被相続人の死亡によってローンが完済されるケースもあります。ただし、団信によって住宅ローンが完済されても、抵当権が自動的に消えるわけではありません。金融機関から必要書類を受け取り、相続人が抵当権抹消登記の手続きをおこなう必要があります。
被相続人が生前に住宅ローンを完済しており、抵当権が残っている場合は、相続登記をおこなったうえで抵当権抹消登記を進めることになります。
ただし、先に相続登記を済ませなければ、抵当権抹消登記はできないので注意しましょう。
団信が適用されない債務や、被相続人の借入金が残っている場合は、その債務も相続財産の一部として相続人に承継されます。
相続人が複数いるときは「全員でローンを引き継ぐ」のが原則
相続人が複数いる場合、相続における住宅ローンの取り扱いには注意が必要です。
なぜなら、相続人が複数いる場合、相続した債務は原則として法定相続分に応じて承継されると考えられています。
例えば、相続人が兄と弟の2人であり、遺産分割協議で「不動産と住宅ローンの残債1,000万円を兄が引き継ぐ」と合意したとします。
しかし、債権者側は法定相続分（1/2）にしたがい、兄と弟それぞれに500万円ずつ請求できます。「兄がすべて引き継ぐ」という相続人の合意を守る義務はないのです。
ただし、上記の例で弟が500万円を返済した場合、支払った分を兄に請求することはできます。遺産分割協議で兄が全額支払うと取り決めているので、代わりに支払った分を請求できるということです。
イメージとしては、500万円を請求する権利が、債権者から弟に移ったということになります。
債権者の了承があれば「特定の相続人」が引き継ぐことも可能
上記のように「全員でローンを引き継ぐ」のが原則ですが、債権者が債務引受けを承諾した場合には、特定の相続人のみが債務者となる形へ変更できる場合があります。
債権者から了承をもらっておけば、弟に請求がいくこともありません。
特定の相続人が債務を引き受ける場合、支払いでトラブルを起こさないためにも、あらかじめ債権者に了承をもらうことが重要といえるでしょう。
ローンの支払いをしたくなければ「相続放棄」をおこなう
相続財産全体を確認した結果、不動産や預貯金などのプラスの財産よりも借入金などのマイナスの財産が多い場合は、相続放棄が選択肢となることがあります。
相続放棄をすれば、債務を相続する必要はなくなります。
ただし、相続放棄は「相続財産のすべて」を放棄しなければいけません。
また、相続放棄は後から取り消すこともできません。相続放棄は原則として相続開始を知った日から3か月以内に手続きをおこなう必要があるため、判断に迷う場合は弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。
イエコンに寄せられる相続相談でも、「住宅ローンが残っていると思っていたが、団信によって完済されていた」というケースは少なくありません。
特に被相続人が亡くなった直後は、相続人がローンの有無だけを確認して判断してしまうことがあります。しかし、実際には団信の適用や生命保険金の受取り状況によって財産状況が大きく変わるため、相続放棄を検討する前に金融機関へ確認しておくことが大切です。
まとめ
抵当権が設定されている不動産でも売却は可能ですが、一般的には引き渡しまでに抵当権を抹消する必要があります。住宅ローンを完済していても抵当権は自動的に消えないため、抵当権抹消登記の手続きをおこなわなければなりません。
ただし、住宅ローンが残っていても、売却益で完済できるのであれば、売却と抹消登記を同時におこなうことは可能です。
抹消登記は自分でも申請できますが、手続きが不安なときは司法書士に相談しましょう。
抵当権抹消登記についてよくある質問
抵当権とはなんですか？
抵当権とは、金融機関が住宅ローンなどを融資するときに、担保に取った不動産に対して設定する権利です。借主が返済できなくなった場合に、金融機関が競売などを通じて優先的に債権回収を図るための担保権です。
抵当権を実行されるとどうなりますか？
金融機関は競売の申立てなどを行い、不動産が換価されることで、その代金から優先的に弁済を受けます。競売の落札代金は、残債の弁済に充てられます。
抵当権の有無はどうやって確認しますか？
法務局で登記事項証明書を取得するか、登記情報提供サービスを利用して確認できます。抵当権の有無は権利部（乙区）で確認するのが一般的です。窓口だけでなく、オンラインでの閲覧も可能です。
抵当権の抹消登記とはなんですか？
文字通り、抵当権を抹消する登記申請です。抵当権抹消登記とは、完済した住宅ローンなどに伴う抵当権を登記簿から消すための手続きです。住宅ローンを完済しても抵当権は自動的に消えないため、所有者側で申請する必要があります。
抵当権の抹消登記をしないと、どんな問題がありますか？
抵当権が残っていると、不動産の売却や新たな融資の利用に支障が生じる可能性があります。実務上は売却時までに抵当権を抹消することが一般的であるため、住宅ローンを完済した後は早めに手続きを進めておくと安心です。
