不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
別荘を購入しても、利用する機会があまりなく管理費用もかかるので、手放してしまいたいと考える人も多いでしょう。
しかし、別荘は所在地域が地方であるケースも多く、そのエリアに対応できる不動産会社がなかなか見つからないことも少なくありません。
別荘の売却価格は市場や季節のトレンドに大きく左右されるため、早く・高く売却するには経験豊富な不動産会社による協力が不可欠です。
そこでおすすめなのが「一括査定サイト」を利用して複数の不動産会社による査定額を比較することです。全国各地から厳選された実績豊富な不動産会社に査定を依頼できるので、あなたの所有する別荘のエリアに特化した経験豊富な不動産会社が必ず見つかります。
別荘の取引価格は市場や季節のトレンドだけでなく、別荘自体の状態や立地にも影響されます。
つまり、別荘を買主が魅力的に感じれば、高額売却できる可能性は高いです。
具体的には、次の特徴を持つ別荘の場合、買主からの評価が高いので、高額売却しやすいです。
どのような別荘が高額売却されやすいのか、1つずつ特徴を解説します。
普段の住まいは生活に支障のない程度に利便性を考慮して設計することが多いですが、別荘は、建てる人の好みやこだわりが強く出やすいものです。自身がこだわりを持って建てた別荘でも、他の人にとって魅力を感じるポイントや趣味趣向は異なります。
手入れに手間がかかる天窓や、大きな暖炉など、人によっては必要のないものが設置されていたり、汎用性のない間取りや個性的すぎる別荘は、なかなか買主が求めるものと一致しないため、売却価格を下げなければならないケースもあります。
別荘をできる限り高く売る方法として、個性的な外観や間取りをリフォームして、画一的な間取りやデザインにすることも選択肢の一つです。
また、別荘の査定価格はデザインなどよりも築年数や頑丈さなどが優先されるため、売却の計画を立てている人は、自分が所有している別荘の設計を見直しておくのも大事です。
汚れや痛みのある別荘を欲しいと思う人はあまりいないので、価格交渉を持ちかけられて、売却価格を値下げしなければならない場合もあります。
買主にとっても綺麗で管理が行き届いている別荘のほうが魅力的に見えるので、別荘がかなり汚れていたり、傷んでいたりする場合は本格的なクリーニングをおこなうようにしましょう
また別荘の中だけでなく、外面も綺麗にするようにしましょう。
海の近くや自然豊かな避暑地は、別荘地の中で人気が高いといわれています。別荘の魅力をアピールできれば、高値で売却できるかもしれません。
一方で、別荘まで車で通うことができるというのは最低条件とされるので、徒歩でしか行けない山奥の別荘など、交通アクセスが悪い物件は売れにくい傾向にあります。
交通アクセスが悪い別荘の場合、釣りができるてんや景観が良いことなど、他の魅力を宣伝するとよいでしょう。
以下のようなテレビやSNSで注目されている地域の別荘は、流行によって需が高くなり、価格相場も上がる傾向があります。
また、海水浴場が近くにある別荘や森林浴ができる別荘などは夏に、スキー場が近い別荘や温泉が付いている別荘などは冬に需要が高くなります。
季節のトレンドも価格相場に影響を与えているといえるでしょう。
別荘地として特に人気が高いのは軽井沢・八ヶ岳・安曇野・那須高原など自然の緑に囲まれた地域です。
主に長野県や山梨県あたりにある別荘は需要が高く、売却しやすいといえます。
| エリア | 人気の理由 |
|---|---|
| 軽井沢エリア | 避暑地として有名 |
| 八ヶ岳エリア | 山好きが注目する |
| 安曇野エリア | 温泉と田舎風景が人気 |
| 那須高原エリア | 季節を選ばず遊べる |
人気エリアごとの魅力と高額売却に繋がる理由をいくつか紹介します。
軽井沢は標高950～1,200mの高原に位置しており、涼しい気候が特徴です。軽井沢における7月の平均気温は21.4℃であり、避暑地として有名だといわれているのです。（東京における7月の平均気温は28.3℃）
また、カラマツやミズナラ、コナラなどの樹木によって軽井沢が覆われており、自然が豊かです。毎年多くの観光客が訪れるスポットとして白糸の滝や雲場池などがあり、美しい景観を楽しむことができます。
スーパーマーケットや飲食店、テニスコートなどリゾート地としての環境が整っていることも、軽井沢が人気の理由の一つだと考えられるでしょう。
上皇明仁さまと上皇后美智子さま（元天皇皇后両陛下）が、軽井沢のテニスコートでテニスをして親睦を深めたというエピソードもあります。このエピソードは後に「テニスコートの恋」と名付けられ、当時大きな話題となりました。
真夏でも涼しく、店舗や施設などの環境が整っているため、軽井沢は別荘地として高く評価されているのです。軽井沢の別荘であれば高値で取引できるかもしれません。
実際に売りに出されている軽井沢の別荘詳細と売却価格は以下の通りですので参考にしてみてください。
物件に詳細と売却価格から、築30年に近く、最寄り駅から離れている別荘でも2,000万円以上の価格で販売されていることがわかります。
軽井沢の別荘は、築年数や最寄り駅からの距離などあまり関係なく、エリア自体が人気があるので売却価格も比較的高くなる傾向があります。
八ヶ岳は日本百名山の一つであり、山の麓から湧き出る水は日本名水百選に指定されるほど、豊かな自然に恵まれています。
実際に山を登ることができるため、登山が好きな人にとっては魅力的なエリアだといえるでしょう。
他にも、羊や馬などの動物とふれあえる「まきば公園」や、紅葉の名所として有名な「東沢大橋」などの人気スポットがあります。
八ヶ岳の周辺地域における平均気温は7月で23.4℃であり、涼しい気候であると考えられます。
自然の魅力を体感でき、過ごしやすい気候が八ヶ岳にある別荘の価値を高めているのかもしれません。
実際に売りに出されている八ヶ岳の別荘詳細と売却価格が以下の通りですので参考にしてみてください。
物件の詳細と売却価格から、建物面積が広い物件は売却価格が高く設定されているということが読み取れます。
③と④の物件詳細を比べてみると、築年数は売却価格にさほど影響を与えていません。
そのため、築年数が古い物件や最寄り駅から遠い物件だとしても、極端に売却価格を下げる必要はないかもしれません。
安曇野から北アルプスを一望でき、田園風景も広がっています。日本の美しい原風景の中で、穏やかな時間を過ごしたい人にとっては、魅力的な別荘地といえるでしょう。
日本の原風景が広がる安曇野ですが、車で15～20分ほど移動すれば、ショッピングセンターや市役所など生活に困らない環境が充実していることも、選ばれる理由の一つかもしれません。
また、安曇野は有明温泉や安曇野温泉、みさと温泉などの温泉施設が豊富にあるため温泉地としても有名で、天然温泉付きの別荘もあります。
温泉が好きな人や大自然の中で余暇を楽しみたいという人などは、安曇野の別荘を高く買い取ってくれるかもしれません。
実際に売りに出されている安曇野の別荘詳細と売却価格が以下の通りですので参考にしてみてください。
まずは①と②の物件を比較してみましょう。
①の物件は②の物件に比べて、最寄り駅から遠く建物面積も狭いですが、温泉がついており売却価格も高いです。
①と②の売却価格の差は、温泉の有無によるものだと考えられます。
次に、①と③の物件を比べると、どちらの物件も温泉がついており、最寄り駅からの距離もほとんど同じです。
③の物件は築年数が浅いですが、①の売却価格よりも1,600万円低くなっています。
①と③の売却価格の差は、建物面積の広さに関係しているといえるでしょう。
つまり、安曇野の別荘を高く売るとしたら、「温泉付きであること」と「建物面積が広いこと」が売却価格を上げる要素になるかもしれません。
那須高原の八幡ツツジ群落は、環境省が認定する「かおり風景百選」の一つに指定されており、毎年20万本ものツツジが咲くことで有名です。
また、簑沢（みのさわ）彼岸花群生地は、夏から秋へ移り変わる時期が最も見頃であり、自然を楽しめるスポットが多くあります。
那須高原における7月の平均気温は22.7℃であり、比較的涼しい気候です。
標高が高い地域では、冬になると多くの雪が降り積もるため、スキーやスノーボードなどが楽しめます。
那須高原は一年を通して自然を楽しめる地域といえるので、別荘地として需要が高いと考えられます。
実際に売りに出されている那須高原の別荘が以下の通りですので参考にしてみてください。
①と②の物件を比べると、①の物件は建物の面積が広いですが、②の物件は最寄り駅から比較的近いです。築年数に関してはほとんど同じです。
２つの物件における比較から、物件の面積によって価格が決められていると考えられます。
③と④の物件を比較した場合、最寄り駅からの距離はあまり変わりませんが、③の物件は築年数が浅く、建物面積が広いです。
売却価格は③物件の方が④の物件よりも1,250万円も高く販売されています。
つまり、那須高原の別荘における売却価格は、建物の広さや状態が影響していると考えられるでしょう。売却価格を少しでも上げるためには、日頃から建物のメンテナンスをしておくことも大切かもしれません。
別荘を売る場合、売却価格が気になる人も多いでしょう。
まず、一般的な物件では、駅からのアクセスが良い、病院や役所などが周辺にあって生活がしやすいなどの要素があることによって価格相場が上がります。
しかし別荘の場合、売却価格は市場や季節のトレンドに大きく左右されます。
なぜなら別荘というもの自体、生活に無くてはならないものというわけではなく、休暇や余暇のための娯楽物件だからです。
別荘の価格相場を調べるには、周辺エリアの物件がどのくらいの価格で売り出されているかを知ることが大事です。
しかし、いくら近い地域にあるからといっ、て一般住宅と別荘のようなリゾート物件では売却価格が異なるケースも多いです。
ですので、リゾート物件を専門として扱っている「東急リゾート」や「日本マウント」などの不動産サイトのサービスを利用するとよいでしょう。
リゾート物件を専門として扱っている「東急リゾート」のサイト内にある「周辺売出相場検索」というサービスを利用するのも良い方法かもしれません。
このサービスでは別荘のエリアを選択して絞り込むと「別荘の広さと価格」、「別荘の間取りと価格」から売り出されている別荘を探すことができます。
分布表のようになっているため、広さと価格別に売り出されている数が分かりやすくなっています。
中古別荘・田舎物件専門取扱店の「日本マウント」に掲載されている別荘などの物件情報は、エリアから絞り込むことはもちろん、こだわりポイントから探すこともできるのが特徴です。
例えば、富士山が見える、薪ストーブがある、工房やアトリエとして利用できるなどのこだわりから別荘を絞り込むことができます。
自分が売りたいと思っている別荘と同じ特徴を持った別荘を探し、売り出し価格を参考にすると、よりリアルな価格相場を知ることができるかもしれません。
参照：日本マウント
別荘を高く売りたい場合は、できるだけ多くの不動産会社に査定を依頼して、最も高い査定額を提示してくれた不動産会社に依頼するのがおすすめです。
しかし、不動産会社に1社ずつ問い合わせて査定額を確認するのでは、膨大な手間や時間が必要になるため、効率がよくありません。
いますぐ別荘を高く売れる不動産会社を知りたい場合、全国1,600社以上の不動産会社による査定額が一気に調べられる「一括査定サイト」が便利です。
「一括査定サイト」を利用することで、次のようなメリットが得られます。
以下のフォームから「一括査定サイト」の無料査定が受けられます。一括査定の結果、最も査定額の高い不動産会社に相談することで、管理費ばかりかかっていた別荘を素早く・高値で売却できます。
別荘を売る不動産会社を選ぶとき、具体的にどのような点で判断すればよいでしょうか？
具体的にあげられる例としては、次の2つがあります。
上記のポイントを見つつ、担当者の雰囲気や質問に対する態度などにも注目しましょう。
別荘の売却では不動産会社の力量が重要なのはもちろんですが、担当者との相性も非常に大切です。
別荘などの不動産は一般的な住宅物件とは違って地域性なども売却に影響してきます。そのため、物件の所在地域に対応しているのかがとても重要です。
買取業者によっては別荘自体は買取可能でも、対応地域は関東のみなどとしていることもあり、地方にある別荘の買取が拒否されることもあります。
不動産会社のホームページなどを閲覧して、どの地域までの別荘を扱っているのかをよく確認しておくとよいでしょう。
不動産のホームページなどで、取り扱い実績を確認することも大切です。
実績は不動産会社の経験そのものといえます。別荘には一般的な査定方法が通用しないことが多いため、経験の差が顕著にあらわれます。
売却の可否や価格にも影響するので、実績・事例の数を比較して、なるべく経験値が高い不動産会社を選ぶようにしましょう。
住居の住み替えとは異なり、別荘の購入希望者は全国から募ることになるため、インターネットによる集客力も大切です。
いくら地元の情報に強い不動産会社でも、ネットによる集客力がなければ全国に向けて物件情報を発信できないので、購入希望者が集まりにくい傾向にあります。
レインズだけではなく不動産情報のポータルサイトやホームページなども活用している、インターネット上での集客力が高い不動産会社を選ぶとよいでしょう。
別荘などの不動産売却は、基本的に以下のような流れでおこなわれます。
それぞれ、どのようなことをするのかを知っておくとよいでしょう。
不動産を売却する際、まずは不動産会社に物件の売値はどのくらいの金額になるのかの査定を依頼します。
査定の方法は「簡易査定」と「訪問査定」の2種類の査定方法があります。
| 方法 | 解説 |
|---|---|
| 簡易査定 | 物件のヒアリングだけで査定する |
| 訪問査定 | 実際に現地に訪れて査定する |
「簡易査定」は机上査定ともよばれ、現地に訪問することなく、物件の立地や土地の広さ、マンションなどは階数や方角など、書類上の情報を基に査定価格を算出します。
時間をかけずにおおよその査定価格を把握できるのが「簡易査定」のメリットです。
「訪問査定」は名前の通り、実際に現地に足を運び、建物の状態や近隣の状況、周辺地域の雰囲気などを詳細に確認し査定価格を算出します。
訪問査定は時間こそかかりますが、実際の売買価格に近い査定額を算出できます。
別荘に限らず、不動産をなるべく高く売るには複数の不動産会社に査定を依頼して、価格を比べるのがベストです。
しかし、複数の不動産会社と直接やり取りをして査定を依頼するのは手間がかかり、非効率といえるでしょう。
そのため、複数の不動産会社に査定してもらえるオンラインの無料一括査定を利用することをおすすめします。一括査定なら、大手から地元密着型まで全国1,600社以上の不動産会社による査定額を一気に比較できます。
査定額を比較すれば、あなたの所有する別荘を最も高値で売却できる不動産会社がすぐにわかるので、まずは以下のフォームから無料の一括査定に申し込んでみてください。
売主が不動産会社に売却の依頼をした際、さまざまな仲介業務が発生します。
このときにどのようなサービスを受けるか、それによる仲介手数料はいくらになるのかなどを両者間で明確化しておく契約を結ぶ必要があります。
このことを媒介契約といい、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐために行われる契約です。
一括査定で信頼できる不動産会社を見つけたら、契約を交わし不動産を売却します。
仲介業者に不動産売却を依頼する場合、媒介契約というものを結びます。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は1社のみに売却の依頼をする契約形態となりますが、「一般媒介契約」は複数の業者に依頼することができます。
複数の業者に依頼することで、物件が多くの人の目に触れ、売れる可能性が高まります。また、売主が自分で買主を見つけて契約をすることもできます。
一般媒介契約で売れやすい良質な物件の売却依頼を出すと、業者間で競争売買をすることもあるので、物件をより高い価格で売却できる場合もあります。
物件を売るための活動をします。売却活動の主な内容は広告活動が基本ですが、不動産会社が物件の売却を受けたときは、「レインズ」という不動産業者向けのデータベースに物件情報を登録します。
なぜ「レインズ」に登録するのかというと、多くの不動産業者はこのレインズに登録された物件を参照し、お客様に物件を紹介します。
そのため、レインズに情報を登録しておくことで、データベースを通じて登録物件が多くの買主の目に触れる可能性が高まります。
レインズの登録の他には、店頭に物件情報の掲示、DM（ダイレクトメール）の送付、チラシのポスティングなどの広告活動を行います。
不動産会社が自社のサイトを所有している場合は、物件情報を載せ、インターネット広告として掲載するような活動も行います。また、買主に実際の物件を見てもらうため、物件の案内をすることも売却活動のひとつです。
買主が「購入をしたい」という意思を表明したときに、売主と物件に関する条件や価格など、さまざまな確認と交渉をおこないます。
その上で、両者合意となった場合は「売渡承諾書」と「購入申込書（買取証明書）」が発行され、売買契約に進みます。
参照：不動産流通推進センター
売主と買主が売渡の取り決めを、明確な形にするために行うのが、売買契約となります。
売買契約には、契約に対する保証金の役割を担う「手付金」というものがあります。この「手付金」は、売買契約を結んだあとに、買主が一部先払いという形で代金を支払います。
万が一、売買契約の破棄などが起こった場合、買主都合で破棄した場合は「手付金はそのまま売主に支払い」、売主都合で破棄した場合は「手付金に加え、同額の金額を買主に支払い（手付金の倍の金額）」となります。
不動産会社が売主の場合は、受け取る手付金は売買代金の20％以内と定められており、手付金が一定額以上となる場合は「手付金の保全措置」をとらなければなりません。
この保全措置ですが、手付金を受け取った不動産会社が倒産し、買主に手付金が返還されないなど、さまざまなケースによって買主が損失することを防ぐための役割を担います。
参照：SUUMO(スーモ)
売買契約が成立したあとは、手付金を差し引いた物件の残代金の支払いと引渡しを行います。
物件の引渡し時は、売主と買主が立ち会いのもと、契約書に記載されている通りの状態か、設備などに不備がないか、など物件の最終確認をします。
その後、買主は銀行か不動産会社で残代金の決済を行い、売主は領収書と物件の鍵を渡します。
別荘の売却時には、建物の設計や土地の広さなどが評価され、査定額が決まります。
物件を売却するときに知っておきたい仕組みや、注意点などを説明します。
ランニングコストとは、設備や建物を維持するために必要となるコストで、不動産に関しては、「年間の固定資産税」「都市計画税」「管理費」「修繕積立金」などが当てはまります。
リゾート地域に建築されている別荘や物件は、以上のようなランニングコストが高い傾向にあるので、いずれ売却をする予定で購入するという場合は、よく検討のうえ購入したほうがよいでしょう。
ランニングコストの固定資産税に関して、別荘やマンションなどは、100平方メートルを超えるような大きな部屋があったり、オーナーのこだわりで高級な資材が使用されていたりすると家屋の評価が高くなります。
また、リゾート地域ならではの土地の特徴があり土地の評価が高いなどが理由で、固定資産税が高くなる場合もあります。（逆に低くなる場合もあります）
別荘の場合、管理体制のある地域では「管理費」などを徴収される場合があります。別荘の管理では、所有者が行うことのできる修繕、補修以外に、所有者自身で行うことができない管理（地域の景観を保つなど）もあります。
そのため、所有者とは別の人が別荘や周辺環境を管理、整備をしている場合は、その分の管理費が徴収される場合もあるでしょう。
掃除や手入れをしていない状態の物件は、業者の評価も低くなり、売却する際のモチベーションにもつながってきます。業者からの評価が低いと、物件の成約率にも関わってきます。
また、買主から「ハウスクリーニングをするので、その費用分だけ値引きしてください」などと言われ、数十万円引かれることもあるので注意が必要です。
そのため、別荘を売却するときには、買主からの印象をよくするために掃除をしておきましょう。特に浴室や洗面台などの水回りは綺麗にしておくことをおすすめします。
別荘に限らず不動産の売却には時間がかかるため、すぐに売却したくても最低でも数カ月はかかると考えておきましょう。
不動産の査定から始まり、媒介契約を結び、物件を引渡すまでには通常3～6カ月程度かかりますが、購入希望者が見つからなければ、それ以上の時間がかかります。
すぐに売れるだろうと安心せず、あらかじめ、数カ月かかることを見越して別荘売却の計画を立てましょう。
誰しも別荘を高値で売りたいと考えるでしょうが、相場よりも価格が高すぎる別荘は、よほどのメリットがない限り売れません。
富裕層が気まぐれで購入してくれる可能性もありますが、そういったケースは少ないでしょう。
別荘を売るときには、その地域の相場などをしっかりと調べた上、相場よりも若干安い価格で売り出すと、興味をもってくれる人は増えるでしょう。
「日本マウント」など、地方の中古別荘やリゾート物件などを取り扱っている不動産会社のサイトでさまざまな別荘の売買情報を見て、価格の参考にするのもよいですね。
参照：日本マウント
別荘を売却するときには、「譲渡所得税」という税金が発生します。
譲渡所得税は、自身が所有している資産を譲渡することで得る所得に対してかかる税金です。
土地や建物だけではなく、株式、宝石、船舶など、国税庁が定める諸々の資産が課税対象となっています。
譲渡所得税については以下の記事を参考にしてみてください。
昨今の経済状況から別荘を所有する人は昔と比べて少なくなり、別荘を売りたい人は、なかなか買主がみつからずに悩むこともあるでしょう。
別荘を所有するのに維持費や管理費がかかるという点も早く売りたい理由のひとつにあります。
別荘の売却は、一般的な物件と比べて少し工夫が必要な場合があります。シンプルな間取りにリフォームしたり、立地の魅力を宣伝することで、別荘を高値で売却できるかもしれません。
また、別荘を売却する際の手続きや契約の流れ、注意点などをあらかじめ把握しておくことも大事です。
こだわって建てた別荘が、また違う人の人生を豊かにすることができたら嬉しいですね。
