不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
飲食店などの店舗を経営している人の中には、居抜き物件としての売却を検討している人もいることでしょう。
居抜き物件として売却する場合、内装や設備などをそのままの状態で店舗を売却できます。解体工事が不要であり、撤去直前まで営業を続けられるというメリットがあります。
しかし、一方で「買主がなかなか現れずに売却が難航する可能性がある」のようなデメリットがあるのも確かです。
そのため、居抜き物件を売却する場合、メリットやデメリットを把握したうえで、売却を成功させるための対策を講じておくことが大切です。
当記事では、居抜き物件を売却するメリットやデメリットとともに、売却を成功させるための対策や売却の流れなど網羅的に情報を解説していきます。居抜き物件の売却を検討している場合には参考にしてみてください。
居抜き物件の売却には、さまざまなメリットがあります。居抜き物件を売却するメリットの例としては、下記が挙げられます。
居抜き物件はそのままの状態で売却が可能です。通常の不動産売却とは異なり、すぐに閉店できるうえに撤退費用を抑えられるため、居抜き物件の売却はリスクを減らせる方法といえるでしょう。
ここからは、居抜き物件を売却するメリットについて、それぞれ詳しく解説していきます。
一般的な不動産であれば、売却をする前に物件の修繕や設備の撤去などが必要です。そのため、修繕や撤去のためにコストをかけなければならず、店舗によっては解体工事も必要になることもあります。
しかし、居抜き物件であれば、そのままの状態で売却が可能です。そのため、設備の修繕や撤去にコストをかけることなく、解体工事も不要で物件を売却できるメリットがあります。
なお、居抜き物件においては、売主だけでなく買主にもメリットがあります。たとえば、飲食店を居抜き物件として売却する場合、買主は設備や客席などをそのまま使用できるため、初期費用を抑えることもできるのです。
居抜き物件を売却する場合、店舗を買主に譲渡する直前まで営業を続けられるメリットもあります。
通常であれば物件を売却する場合、撤退してから買主に引き渡すまでに撤去工事がおこなわれます。そのため、撤去工事の期間を考慮しつつ撤去日を計画したうえで、店舗を営業しなければなりません。
一方、居抜き物件は撤去工事期間を考慮する必要がありませんので、閉店後すぐに引き渡すことが可能です。「閉店ギリギリまで営業したい」「空家賃を支払いたくない」というオーナーにとって大きなメリットといえます。
居抜き物件を売却する場合、買主から造作譲渡料を受け取れるのが一般的です。
造作譲渡料とは、店舗に設置している設備を譲渡したときに買主から売主に支払われるお金のことです。
基本的に、買主は居抜き物件に残されている設備も含めて、物件を買い取ります。そのため、厨房設備・エアコン・照明・排気ダクト・椅子・テーブル・看板など、物件に残されている設備も買取の対象になるのが一般的です。
ただし、設備がリース品である場合、譲渡するにはリース会社と交渉する必要があります。まずはリース会社に造作譲渡の可否について確認しましょう。
居抜き物件の売却にはさまざまなメリットがある一方で、デメリットもあります。売却後にも支障をきたすデメリットもあるため、居抜き物件の売却はデメリットも踏まえて検討するべきです。
居抜き物件の売却におけるデメリットには、下記が挙げられます。
ここからは、居抜き物件を売却するデメリットについて、それぞれ詳しく解説していきます。
居抜き物件の売却を検討している場合、赤字が続いているケースもあることでしょう。その場合、買主がなかなか現れずに売却活動が難航してしまうと、営業赤字が長引いてしまう可能性があります。
メリットとしても解説しましたが、居抜き物件はそのままの状態で売却が可能です。これを踏まえれば、そのままの状態でも買いたいという人が買主になるため、居抜き物件の場合は買主となる後継の店舗の業種が限定されやすいです。
そのため、業種が特殊であったり、転用しにくい設備だったりすると、居抜き物件が売れ残ってしまう可能性もあるのです。その場合、買主が現れるまで営業を続けることを強いられてしまうことも考えられます。
居抜き物件は内装や設備をそのまま買主に引き継ぐので、どうしても前の店のイメージが残りやすいです。
店名や従業員は別でも内装や設備がそのままだと、客側はリニューアルや系列店の開店だと勘違いしてしまうかもしれません。
買主が「前の店のイメージ」を嫌い、購入をためらう場合もあります。居抜き売却ではなくスケルトン解体後の売却を求められるケースもあるでしょう。
居抜き物件の場合、スタッフに対して閉店の告知をするよりも先に、売却の募集広告を打ち出す必要があることもあるでしょう。仮に閉店の計画が告知よりも先に知られてしまった場合、従業員との信頼関係にキズがつくことも否定できません。
居抜き物件を売却するにあたっては、広く募集広告を出すことがほとんどですが、閉店告知よりも先にスタッフに感づかれてしまった場合、早期退職や給与の支払いの件でトラブルが起きてしまうおそれもあります。
労働基準法では、飲食店舗を閉店する場合、閉店の30日前までに閉店告知をしなければいけないと定められています。
しかしながら、閉店ギリギリまで営業する居抜き物件では、早めに閉店告知をすることで、従業員の士気が下がることも考慮しなければいけません。
買主を探すときは、プライバシーを保護してくれる不動産会社に依頼したり、信頼のおけるスタッフだけに相談しておくなど、綿密に閉店計画を立てていくことが大切です。
居抜き物件売却のおおまかな流れは、下記のとおりです。
ここからは、居抜き物件売却のおおまかな流れについて、各工程ずつ解説していきます。
居抜き物件にリース設備がある場合、契約内容を確認しておきましょう。設備のリース契約が続いている場合、そのままの状態で売却することはできません。
設備がリース品である場合、譲渡するにはリース会社と交渉する必要があります。まずはリース会社に造作譲渡の可否について確認しましょう。
また、居抜き物件の契約内容を確認しておくことも大切です。貸主への解約予告の期間が定められているケースもあるため、物件の契約書をまずは確認してみてください。
居抜きで売却する物件によっては、オーナーとの契約で売主に現状回復義務が生じるケースがあります。
原状回復とは、物件を使用したことで発生した破損や損傷を回復させることです。現状回復義務が生じる場合には、その店舗を借りている人が退去時に破損や損傷した部分を修繕しなければいけません。
原状回復義務に関しては具体的な法規制はありませんが、国土交通省が裁判事例や取引実務を取りまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を示しています。
主に賃貸住宅を対象としたガイドラインなので店舗物件にはそぐわない部分もありますが、基本的な考え方として参考になります。
賃借人が負担すべき原状回復は「故意・過失、善管注意義務違反により損傷した箇所」と「通常の使用を超えるような使用による損耗」です。具体的には、次のようなものがあげられます。
普通に使用するうえで劣化した箇所においては、修繕せずとも退去できます。
契約内容によって判断は異なるので、原状回復については売却を依頼する不動産会社や弁護士などに相談してみるとよいでしょう。
参照：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて」
契約内容を確認した後は、居抜き物件の売却を依頼する業者に相談をして、売却計画を立てます。まずは、査定をしてもらうために、査定日を決めて売却担当者が現地を訪れ店舗状況を調査します。
査定額は「売却条件」「立地」「設備状況」「周辺店舗」などを考慮して算出されます。
査定後は、オーナーと担当者が図面を見ながら売却に向けて打ち合わせをします。貸店舗の場合は、貸主の承諾を得るための話し合いが必要です。
また、従業員への閉店告知・店舗の売上・造作の価格などを考慮しながら、売却戦略を考えていきます。
居抜き物件の売却計画を立てた後は、買主を募集するための広告を作成しましょう。
ウェブサイトを使い広範囲に幅広く募集するのか、特定の顧客だけに絞り限定的に広告するのか、売主の事情に合わせた募集をおこないます。4. 購入希望者が現れた際に店舗の内見を行う
居抜き物件の買主を募集するにあたって、内見の希望者が現れることもあるかもしれません。
その場合、閉店後など営業に支障が出ない時間帯に店舗の内見を行いましょう。内見では、設備などの確認や物件の価格交渉、入居日の調整を話し合います。
居抜き物件は買主が限定されているため、購入希望者は少ないかもしれませんが、いつ内見がおこなわれてもいいように、店舗内は清潔にしておきましょう。
貸店舗でも、所有権者の許可さえあれば居抜き物件として売却可能です。この場合、建物を売るのではなく、造作（内装や設備）と賃借権（店舗を借りる権利）を売却することになります。
しかし、自分の独断だけでは売却ができません。居抜き物件を売却する場合、貸店舗の所有者であるオーナーから許可を得る必要があります。
仮にオーナーからの許可を得ずに居抜き物件を売却した場合、賃貸借契約に違反すると予測されます。その場合、オーナーとのトラブルが起きることだけでなく、居抜き物件の買主にも悪影響を及ぼすリスクがあり、売買契約が解消されてしまうことにもなりかねません。
居抜き物件を売却する場合、契約締結の前までにはオーナーから許可を得るようにしてください。
オーナーから許可をもらった後は、居抜き物件の造作譲渡契約の手続きを進めます。その際には、まず買主と物件のオーナーで面会をして、問題がなければ売主と買主で契約を進める流れです。
なお、造作譲渡契約の際には、居抜き物件にある備品などをどの程度譲渡するのかなども決定する必要があります。買主と売主で認識がズレていると、後にトラブルが起こる可能性もあるため、買主とは十分に話し合いをしておきましょう。
造作譲渡契約を締結させた後は、居抜き物件の決済と引き渡しを行います。引き渡しの際には、居抜き物件に問題がないかどうかを買主に確認してもらう必要があるため、可能な限り清掃を行っておくのがよいでしょう。
問題がないと判断されれば決済が行われ、その後は居抜き物件の鍵を買主に渡して売却が完了します。
居抜き物件に限った話ではありませんが、不動産の売却価格はその物件の条件や需要などによって決定されます。物件それぞれで条件や需要などは異なるため、居抜き物件の売却価格を一概にいうことはできません。
なお、居抜き物件の売却価格を判断するための要素は、ある程度共通する項目があります。その例としては、下記が挙げられます。
| 立地 |
・人通りが多いエリアか ・周辺には多くのテナントが出店しているか |
|---|---|
| 規模 |
・開口が広いか ・適切な広さか |
| 清潔感 |
・グリーストラップにヘドロはないか ・排水管や排気ダクトに油汚れはないか |
店舗としての使いやすさが物件の価値を決めます。駅チカ物件や大通りに面した立地というような「ここにお店を出したい」と思わせる立地にある物件は、設備が古くても価値は高くなる傾向があります。
また、居抜き物件においては、必ずしも大規模な店舗が必要とされている訳でもありません。
30～50坪のような広い店舗よりも、10～20坪程度の小規模タイプの方が「少人数で切り盛りしやすい」「開業資金が少なくてすむ」というメリットがあるため、買主がつきやすくなります。
このように居抜き物件の価格は、設備のグレードだけで決まるのではありません。買主に「使いやすさ」をアピールできれば、価値を高められるでしょう。
居抜き物件を少しでも高く売却するための対策には、下記が挙げられます。
買主にとって使いやすい設備や内装であれば、居抜き物件の価値が高まるのが一般的です。逆に、汚れが目立ったものや機能的に劣化したものは、買主によい印象を与えません。
清掃が行き届いているものや不具合がなく比較的新しい設備があれば、売却金額が高くなることもあります。設備は日ごろから丁寧に扱い、隅々まで掃除するように心がけましょう。
居抜き物件は同業者に売ってこそ価値が高まると考えられますが、同業者でもサービス内容が違えば需要は低くなります。
例えば、ファミレスとバーでは、同じ飲食店でも椅子やテーブルなど、内装の雰囲気はまったく違うでしょう。居抜きの価値は「いかに前店舗の状況を次に活かすか」に尽きるのです。
できるだけ壊さずに、現状のまま営業するためには、買主の業種と既存の造作がマッチしているかどうかが重要です。
販売活動をおこなうときは、買主の業種やニーズを配慮し、選別しながら慎重に打診していくようにしましょう。
貸店舗を居抜き物件として売却する場合、物件の契約を解約するタイミングを見極めることも大切です。
買主を探すよりも先に解約を申し出ると、買主が決まらないまま退去日を迎えてしまう可能性があります。そして、退去日が迫っていることを口実に、買主から値下げ交渉があれば、その条件を飲まざるを得ない状況にもなりかねません。
そのため、居抜き物件の売却を検討している場合、買主がみつかるまではオーナーに解約を申し出ないのもテクニックの1つです。買主が見つからなかったり、納得する価格で売却できなかったりするときは、そのまま営業を続けることもできます。
ほとんどの不動産会社で居抜き物件売却の仲介をおこなっていますが、居抜き物件をなるべく高く売却するためには、複数の不動産会社に査定をしてもらい、査定額を比較するのがおすすめです。
しかし、1つ1つの不動産会社に査定依頼を出すと、膨大な時間と手間がかかってしまいます。なるべく時間をかけず、スムーズに居抜き物件を売りたいという人も多いと思います。
そこで、オンラインの一括無料査定で、複数の不動産会社に査定額を出してもらうとよいでしょう。
一括査定なら、大手不動産会社から地元密着型の不動産会社まで一度に査定可能で、好条件を出してくれるところがすぐにわかります。
下記の査定フォームでは、全国の不動産会社から高額で買取・仲介してくれるところを調べられますので、ぜひ活用してください。
居抜き物件を売却する場合、売主は税金などの費用を支払う必要があります。その例としては、下記が挙げられます。
ここからは、居抜き物件の売却にかかる税金や費用について解説していきます。
不動産会社に仲介を依頼して居抜き物件を売却する場合、その業者に仲介手数料を支払うのが一般的です。
仲介手数料の金額は不動産会社によって異なりますが、上限額は宅地建物取引業法で定められています。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格×5％＋消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 売買価格×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売買価格×3％＋6万円＋消費税 |
仲介手数料は、居抜き物件の売却金額から差し引かれて支払われるのが一般的です。場合によっては数万円〜数十万円になることもあるため、居抜き物件の売却を依頼する不動産会社を決めた後は、仲介手数料がどの程度かかるのかを相談しておくのが良いでしょう。
印紙税とは、不動産を売却する際に売り手と買い手の間で交わす不動産売買契約書に対して課税される税金のことです。居抜き物件の売却価格に応じた印紙を貼る形で印紙税を納めます。
| 売却金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超える～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円を超える～100万円以下 | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超える～500万円以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超える～1千万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円を超える～5千万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円を超える～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超える～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超える～10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超える～50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
たとえば、居抜き物件が1,000万円で売れた場合、通常収入印紙の金額が1万円となります。
なお、不動産売買の印紙税には軽減措置が設けられており、平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成された売買契約書であれば、軽減率が適用されます。居抜き物件の売却金額が2,000万円で軽減措置がとられた場合、収入印紙の金額が1万円から5,000円になります。
居抜き物件に限らず、不動産売却によって利益が出た場合には原則譲渡所得税を納めなければなりません。譲渡所得税は個人でも算出することは可能ですが、簡単に算出できるわけではなく、手順を踏んで算出していく必要があります。
譲渡所得税の算出は、居抜き物件の売却によって得られた利益である「譲渡所得」の計算から始めます。譲渡所得は「買い手から受け取った金額－（居抜き物件の取得費＋譲渡にかかった費用）」の式で算出可能です。
たとえば、「取得費2,000万円」「譲渡費用150万円」「売却金額3,000万円」の場合を想定すれば、「3,000万円ー（2,000万円＋150万円）＝850万円」と計算できます。この際、譲渡所得が0になるケースもあり、その場合は売却による利益が出ていないため譲渡所得税はかかりません。
次に、譲渡所得に一定の税率をかけて、譲渡所得税を算出します。一定の税率は、不動産の所有期間によって下記のように変わります。
| 所有期間 | 所得税率 |
|---|---|
| 5年超 | 15％ |
| 5年以下 | 30％ |
先ほどの条件である譲渡所得が850万円であれば、所有期間が5年以下の場合は「850万円×30％＝255万円」、所有期間が5年を超えていれば「850万円×15％＝127.5万円」と算出します。
なお、不動産会社では、「譲渡所得税が発生するかどうか」「確定申告でどのような手続きをするのか」などを相談できる場合もあります。居抜き物件を売却する場合、譲渡所得税や確定申告についても相談しておくとよいでしょう。
売却活動を進めていくなかで、居抜き売却が難しいと判断することもあると思います。
その場合、居抜きにせず売る方向に転換することも一つの手です。たとえば、スケルトン物件として売却する方法が挙げられます。
スケルトン物件売却とは、設備や内装などを撤去してから売却することです。そのため、スケルトン物件として売却するときには、撤去工事が必要です。
設備や内装を完全に撤去することもできますし、空調やトイレだけを残すという一部撤去工事も可能です。これについては、売主・買主の希望に合わせて工事をおこなえます。
スケルトン物件は1からレイアウトを考えやすく、以前のテナントイメージもなくなることから、居抜き物件よりも買主候補者が多い傾向にあります。
一方で、撤退工事が必要になるため、工賃や空家賃などコストがかかるというデメリットもあります。
スケルトン物件の売却に切り替えるときは、退去日から逆算し「いつまでに撤去をおこなえばいいのか」「いつまで店舗を借りていればいいのか」など、しっかりスケジュール調整をしていきましょう。
居抜き物件の売却には買主と売主の両方にメリットがあります。しかし、「買主の業種が制限されやすい」「内装や設備などがそのままになるため店のイメージが払拭しにくい」といったデメリットもあるため、居抜き物件を売却する場合には対策を講じておくことが大切です。
また、貸し物件の場合は大家の承諾が必要になりますので、独断で売却せずに事前に承諾を得ることを覚えておきましょう。
居抜き物件の売却は、スケジュール調整・買主と貸主との交渉がとても重要です。専門的なノウハウを熟知する不動産会社と協力して、売却を成功させましょう。
