不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
家や土地などの不動産を売却する場合、仲介手数料や税金といったさまざまな費用がかかります。
しかし「どのような費用がいくらかかるのか？」を正確に把握していない人も多いでしょう。
不動産売却にかかる費用は大きく分けて6種類あり、さまざまな制度を利用すれば、安く抑えることも可能です。
とはいえ、不動産売却にかかる費用はケースごとに異なるので、まずは一括査定を利用して、仲介手数料無料の不動産業者などを探すことをおすすめします。
「費用がいくらかかるか？」「どうすれば費用を抑えられるか？」といった点について、不動産業者からアドバイスをもらえば、費用を抑えてお得に不動産を売却できるでしょう。
不動産を売る場合、売却前〜売買契約成立後まで、売主には各種費用がかかります。
不動産売却にかかる費用は、大きく分けて以下の6種類です。
| 費用の種類 | 金額 |
|---|---|
| 仲介手数料 | (売却額×3％＋6万円) +消費税 |
| 印紙税 | 1,000円〜数万円 |
| 抵当権抹消費用 | 5,000円~2万円 |
| ローンの返済費用 | ローン残債 +手数料1~3万円 |
| 所得税・住民税・復興特別所得税 | 譲渡所得の39.63%または20.315% |
| その他費用 | ケースによる |
さらに状況に応じて、追加で発生する費用もあります。
それぞれの費用について、1つずつ解説していきます。
まずは売却の仲介をしてくれた不動産業者に支払う仲介手数料です。
仲介手数料とは、不動産業者に売却の仲介を依頼する場合にかかる費用で「宅地建物取引業法」に基づき定められています。
仲介手数料は、売買契約を結んだ際や不動産を引き渡して売却が完了した際に支払うのが一般的です。まずは仲介業者と売買契約を結んだ際に仲介手数料の半分を支払い、残り半分は不動産を引き渡して売却が完了した際に支払うことも多いですが、支払い時期は仲介業者との合意によります。
仲介手数料には「宅地建物取引業法」に基づき、不動産の売却価格に応じた上限額が定められています。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格 × 5% + 消費税 |
| 200万円〜400万円以下の部分 | 売却価格 × 4% + 消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格 × 3% + 消費税 |
仲介手数料の金額は上限内で仲介業者によって異なりますが、一般的には上限額いっぱいの仲介手数料を請求する仲介業者が多いです。
なお仲介手数料には消費税がかかるため、注意しましょう。
不動産を売却する際、売却価格に応じた仲介手数料の上限は以下のとおりです（消費税抜）。
| 売却価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 1,000,000円 | 55,000円 |
| 2,000,000円 | 110,000円 |
| 3,000,000円 | 154,000円 |
| 4,000,000円 | 198,000円 |
| 5,000,000円 | 231,000円 |
| 6,000,000円 | 264,000円 |
| 7,000,000円 | 297,000円 |
| 8,000,000円 | 330,000円 |
| 9,000,000円 | 363,000円 |
| 10,000,000円 | 396,000円 |
売却価格から仲介手数料を計算するのは若干手間がかかるため、上記の早見表をぜひ参考にしてみてください。
印紙税とは、不動産売却時に売主と買主間で交わす不動産売買契約書に対して課税される税金のことで、その売却価格に応じた印紙を貼る形で納めます。
2014年4月1日から2027年3月31日までに作成された不動産売買契約書について、印紙税は軽減税率の適用を受けられます。
軽減税率を受けた際、売却価格に応じた印紙税は以下のとおりです。
| 売却金額 | 印紙税 |
|---|---|
| 10万円〜50万円以下 | 200円 |
| 50万円〜100万円以下 | 500円 |
| 100万円〜500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円〜1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円〜1億円以下 | 3万円 |
| 1億円〜5億円以下 | 6万円 |
| 5億円〜10億円以下 | 16万円 |
| 10億円〜50億円以下 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 48万円 |
印紙税を納税しない場合、3倍の過怠税が課されてしまいます。
また印紙を貼った後、消印されていない場合も印紙税と同額の税金を納めなければならないため注意しましょう。
抵当権抹消登記の費用とは、住宅ローンなどの完済後に不動産を担保から外す際におこなう抵当権抹消登記という手続きにかかる費用です。
抵当権とは、住宅ローンを借りる際に担保にした不動産へ設定される権利で、ローン完済後に抵当権を抹消しなければ、法的には抵当権が残った状態になります。抵当権を抹消しておかないと、担保にされた不動産をが競売にかけられる可能性がありますが、完済後はそのようなリスクはなくなります。
抵当権抹消登記を司法書士などへ依頼する場合の費用は、手数料も含めて5,000円〜2万円程度です。
また個人で抵当権の抹消を手続きする場合、1,000円程度で済ませることも可能です。
ただし、抵当権抹消手続は複雑でむずかしいため、基本的には司法書士などの専門家へ任せることが一般的です。
もし不動産の購入時に住宅ローンを利用しており、まだ残債がある場合は不動産を売却する前に完済しましょう。
住宅ローンを完済するには、金融機関に対してローン残債を一括で繰上げ返済する必要がありますが、このときローン残債に加えて手数料もかかる点に注意しましょう。
繰上げ返済の手数料は、以下のように手続きする方法によって異なります。
| 金融機関 | 窓口 | 電話 | ネット |
|---|---|---|---|
| 三菱UFJ銀行 | 32,400円 | 21,600円 | 16,200円 |
| 三井住友銀行 | 21,600円 | 10,800円 | 5,400円 |
住宅ローンの繰上げ返済は、手数料の安いネット経由で申込むとよいでしょう。
不動産を売却して利益が出た場合は、「譲渡所得税」という税金を確定申告で支払う必要があります。
譲渡所得税とは、不動産売却で得た利益に課税される税金の総称で、具体的には「所得税」と「住民税」を指します。
| 所得税 | 不動産の売却益に対して課税される |
|---|---|
| 住民税 | 前年の所得に対して税率がかかる |
不動産の売却価格から購入金額・売却にかけた費用・特別控除額を差し引いても利益が残る場合、その利益を「譲渡所得」といいます。
この譲渡所得に対して、所得税・復興特別所得税・住民税が課税されます。
ここまで、不動産売却時に必ず負担する費用を解説しました。
それ以外にも、必要に応じて不動産売却時に以下の4種類の費用を負担するケースもあります。
| 費用 | 金額 |
|---|---|
| 引越し費用（家族世帯の場合） | 約15～20万円 |
| ハウスクリーニング費用 | 約5～20万円 |
| 測量費 | 約30～80万円 |
| 解体費用 | 約80〜180万円 |
| 必要書類の発行費用 | 約300円 |
それぞれの費用や金額について、1つずつ見ていきましょう。
マイホームを売却する場合、物件を引渡すまでの間に新居へ引越しする必要があります。
引越し費用は荷物の量や運ぶ距離によっても異なりますが、4〜5人家族であれば15〜20万円程度はかかると考えておきましょう。
また仮住まいに済む場合、仮住まいへの引越し費用と、新居への引越し費用で二重に引越し費用を負担しなければならない点に注意が必要です。
物件が古くなっている場合、売却前にフローリング・キッチン・お風呂などのリフォームをした方が良いケースもあります。
フローリングのリフォームであれば、そこまで費用はかかりませんが、キッチンやお風呂のリフォームする場合、100万円程度はかかってしまいます。
ですので、高額な費用がかかるリフォームはせずに、安価で済むハウスクリーニングのみを施して売却したほうがよいでしょう。
ハウスクリーニングであれば、費用が5~20万円程度で済むうえ、不動産を購入した買主が自由にリフォームできるというメリットもあります。
不動産を売却する際、隣地の所有者との境界トラブルを避けるために、自分の土地と隣地の境界を確定しておきましょう。
近年では境界トラブルへの警戒が強くなった結果、境界が確定している土地でないと購入しない買主が多くなっています。
境界確定や測量にかかる費用は、行政の立合いの有無などでも変わりますが、30~80万円程度が相場です。
なお境界確定や測量にかかる費用は、基本的に売主が負担する場合が多いです。
一戸建ての築年数が古い場合、建物を解体して更地として売る方法もあります。
築年数の古い中古住宅は資産価値が低く、建物の建替えが必要になるケースも少なくありません。
そうした場合、建物を解体した後の更地として売り出せば、不動産を購入した買主が解体費用を負担せずに済むので、建物を残したまま売却する場合よりも売れやすいです。
解体費用の坪単価は建物の構造によって、以下のように異なります。
| 建物の構造 | 解体費用 |
|---|---|
| 木造 | 3〜4万円／坪 |
| 鉄骨造 | 4〜5万円／坪 |
| 鉄筋コンクリート造 | 5〜6万円／坪 |
さらに建物の建築面積にもよりますが、解体費用は約80万円〜180万円くらいと考えておきましょう。
| 建築面積 | 解体費用 |
|---|---|
| 40坪 | 80万円〜120万円程度 |
| 50坪 | 100万円〜150万円程度 |
| 60坪 | 120万円〜180万円程度 |
不動産売却では、次のような必要書類の提示を求められる可能性が高いです。
これらの必要書類が手元にない場合、市役所などで再発行しなければなりません。
書類の種類によって変わりますが、再発行にかかる費用相場は約300円程度です。
ここまで不動産売却にかかる費用を解説しましたが、なるべく安く抑えたい人も多いはずです。
仲介手数料や各種税金が安くなる方法・制度を理解しておけば、不動産売却にかかる費用は節約できます。
この項目では、仲介手数料と各種税金を安く抑える方法を順番に解説します。
仲介手数料に下限はないので、不動産業者の選び方次第では、仲介手数料を安く抑えることが可能です。
ちなみに不動産業者と交渉して仲介手数料を値引きすることもできますが、手数料の値引き交渉によっては販売活動に影響が出る場合があるため注意が必要です。
不動産売却時の仲介手数料を抑えるには、2種類の方法があります。
それぞれの方法について、1つずつ解説していきます。
1つ目は、仲介手数料無料の不動産業者に売却を依頼する方法です。
近年では、仲介手数料を無料としている不動産業者も多いので、そうした業者に売却を依頼すれば、不動産売却にかかる費用を節約できます。
ただし、不動産業者が売却を仲介する際、手数料無料だと業者にとって利益がないので、売主・買主の両方とも手数料無料になることはまずありません。
売主の仲介手数料が無料の場合、その分を上乗せして買主が業者に支払う仕組み取っている場合もあるので、購入希望者がそれを嫌った結果、不動産が売却しにくくなる可能性がある点には注意しましょう。
2つ目は、仲介業者ではなく買取業者に不動産を売却する方法です。
いわゆる不動産業者には、売主と買主の不動産売買を仲介する「仲介業者」と、自社で物件を直接買取する「買取業者」の2種類があります。
| 仲介業者 | 買主を探して不動産を売却する |
|---|---|
| 買取業者 | 不動産を自社で直接買取する |
仲介業者で必要となる仲介手数料とは、買主を探すための売却活動にかかる費用なので、買主を探す必要のない買取業者に不動産を売却する場合、仲介手数料は必要ありません。
買取業者の場合、仲介手数料が必要ないだけでなく、買主を探す手間も省けるので、仲介業者よりも早く不動産を売却できるというメリットもあります。
ただし、買取業者に売却する場合は、一般的に市場価格よりも売却価格が低くなる傾向があるため、スピード重視か価格重視かを慎重に検討することが大切です。
「一括査定サイト」を利用すれば、仲介手数料無料の不動産業者を一目で見つけられて便利なので、ぜひ無料査定を申し込んでみるとよいでしょう。
不動産売却で発生する税金について、一定条件を満たせば負担を減らせます。
不動産売却における税金を安く抑えるには、4種類の制度があります。
| 長期譲渡所得 | 譲渡所得税に軽減税率が適用される |
|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 譲渡所得が最大3,000万円まで控除される |
| 10年超所有軽減税率の特例 | 譲渡所得税が軽減税率になる |
| 特定居住用財産の買い換え特例 | 譲渡所得税の納税を先延ばしできる |
それぞれの制度について、1つずつ解説していきます。
不動産売却により課税される譲渡所得税は、物件の所有期間により「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられて、以下のように税率が異なります。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 所有期間 | 5年以下 | 5年超 |
| 所得税 | 30% | 15% |
| 住民税 | 9% | 5% |
| 復興特別所得税 | 0.63% | 0.315% |
| 合計 | 39.63% | 20.315% |
つまり、売却したい不動産の所有期間が5年超であれば、譲渡所得税が安くなるのです。
不動産の譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断されます。
例えば、2016年4月1日に購入した不動産を2021年4月1日に売却した場合、2021年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得です。
不動産を売却して利益を得た場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除されます。
つまり、不動産の売却益が3,000万円以下であれば税金は一切かかりません。
「3,000万円特別控除」が適用される条件は、次のとおりです。
不動産の所有期間が10年を超える場合、軽減税率の特例を適用できます。
譲渡所得のうち6,000万円以下の部分のみ、長期譲渡所得の税率が通常の20%から14%まで低くなります。
例えば、不動産の譲渡所得が9,000万円の場合、6,000万円には税率14%が適用されて、残りの3,000万円には通常税率の20%が課税される仕組みです。
ただし、この控除制度を利用すると、後述する「特定居住用財産の買い換え特例」が利用できなくなる点に注意しましょう。
不動産売却と同時に居住用不動産を購入して住み替える際、譲渡所得税の納税期限を延長できます。
ただし、譲渡所得税が免除されるわけではなく、取得した新居を売却する際に上乗せして2回分がまとめて課税されるため注意しましょう。
また、買い換え特例を利用する場合、以下のような一定条件を満たす必要があります。
不動産を売却して赤字になっても、原則として不動産売却による損失は、原則として給与所得といった他の所得との損益通算が認められません。
損益通算とは、損失が出た場合に他の所得からその損失を差引くことで、課税対象となる所得が抑えられるので、結果的に税金が少なく済ませられます。
加えて、その年の所得よりも損失が上回る場合、最長3年間までは翌年以降に繰り越して、再び所得から差引くことも可能です。
ここまでは不動産を売却する際にかかる費用について解説しました。
しかし場合によっては、売却後に費用が戻ってくるケースもあります。
売却後に戻ってくる費用は主に以下の4種類です。
それぞれの費用について、1つずつ見ていきましょう。
住宅ローン保証料とは、万が一借主が返済不能や延滞した場合などに備えてローンを組む場合に結ばれる保証契約のための費用です。
ローンの対象となる物件の売却が決まり、住宅ローンの繰上げ返済がおこなわれた場合、それに伴いこの保証も不要となります。
よって保証契約時に支払われた保証料のうち、残存期間に相当する分が精算されて返金されます。
返金額についてはローンを組んだ金融機関で確認可能です。
家などを購入した際、火災保険や地震保険に加入している人も多いでしょう。
不動産を売却すると、すでに払った火災保険や地震保険の保険料に対して残った期間に相当する分が返金されます。
保険料の返金を受けるには、不動産を売却した旨を保険会社に知らせて保険を解約する必要があるため、忘れずに手続きしておきましょう。
マンションを売却した場合、管理費と修繕積立金が精算されて戻ってきます。
戻ってくる金額については、契約時までの分を日割り計算で計算して、該当分を買主から精算してもらえます。
通常は仲介業者の方で精算してもらえますが、もし精算されない場合は忘れずに依頼しておきましょう。
不動産を引渡した日以降の固定資産税と都市計画税については、基本的に買主が支払うことになっています。
固定資産税と都市計画税はそれぞれ毎年1月1日現在の所有者が負担するため、引渡し日以降の分を日割り計算して不動産業者が買主に請求してくれます。
日割り計算のルールについては関東と関西で異なり、関東の基準日は1月1日、関西の基準日は4月1日とされる場合が一般的です。
最後に不動産を売却するまでの流れを軽くおさらいしましょう。
不動産を売却する際、以下の順に取引をおこないます。
不動産を売却するまでの流れを、1つずつ見ていきましょう。
まずは売りたい不動産の売却価格を調べるために、不動産業者へ査定を申し込みましょう。
インターネットなどを参考に自分で売却価格を予想するのもよいですが、不動産業者の査定を受けたほうがより早く正確な売却価格を把握できます。
不動産業者へ査定を依頼すれば、広さ・間取り・築年数などの条件から似たような物件の売却価格を参考に、あなたの不動産の査定額を出してもらえます。
より良い不動産業者と契約するためにも、査定は1社だけでなく必ず複数社へ依頼しましょう。
しかし、不動産業者と1社ずつ直接やり取りするのは、手間も時間もかかってしまいます。
そのため、インターネットの一括査定サイトを利用して、現実的な査定をしてくれる不動産業者を探すとよいでしょう。
一括査定サイトを利用すれば、大手から地元密着型まで全国1,600以上の不動産業者へ一気に査定を申し込めます。
査定結果は2分でわかるので、気になった不動産業者へ直接相談して、不動産の売却価格や仲介手数料を聞いてみましょう。
不動産業者を選ぶ際のコツですが、まず売却する自宅と同じ種類や条件で多くの実績やノウハウのある会社を選ぶようにしましょう。
例えば、不動産業者といっても賃貸物件に強い会社や物件の販売に強い会社、さらに投資用物件を専門に扱う会社などでも売買方針やセールス方法に大きな違いが見られます。
同様に都心の高級マンションや高級一戸建ての販売実績が豊富な会社と郊外の物件しか取り扱ったことがない会社では自ずと期待できる成果が異なるでしょう。
過去の販売実績などは会社のホームページで確認し、また担当者に直接会って話をしてみることでもその会社の強みや得意とする分野がわかります。
さらに不動産業者を絞り込むにはその会社の具体的な売却活動を確認し、こちらの希望に対して親身になって相談にのってくれそうな担当者のいる会社を選びます。
売却活動については指定流通機関であるレインズへの登録はもちろんのこと、新聞の折込み広告や不動産ポータルサイトへの掲載、オープンハウスの開催など予定される売却活動の内容について聞いてみましょう。
このようなステップを踏んでこれはという不動産業者が見つかったら、その会社と仲介のための媒介契約を交わします。
この媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれにメリットやデメリットがありますのでその違いを理解した上で契約するようにします。
まず、一般媒介契約はその特徴として不特定多数の不動産業者と契約できる点が挙げられます。一つの業者に縛られることなく、買主を探してくれそうな複数の業者に仲介を依頼することができます。
また、後ほどご紹介する専任媒介契約や専属専任媒介契約と違って、自分で買主を見つけてきて、その買主と契約することもできます。
契約期間についても特に制限はなく、好きな期間を定められます。反対にデメリットとしては指定流通機関であるレインズへの物件登録義務や定期的な営業報告義務がありません。
次に専任媒介契約と専属専任媒介契約ですが、一般媒介契約と異なり特定の不動産業者のみと締結する契約になります。契約期間は法律で最長で3カ月という決まりがあり、通常は3カ月間の縛りがあります（更新も可能）。
また自分で買主を見つけてきたような場合でもその買主と契約することができないという制約があります。
しかし、その一方で特定の会社と契約することで契約期間内は販売に専念できますので売却活動を積極的に展開してくれます。
せっかく販売活動をおこなっても他社に契約されてしまうリスクのある一般媒介契約と違い、折込み広告などの宣伝費用をかけて成約に結びつけようという努力が期待できます。
また、一般媒介契約と違ってレインズへの物件登録の他、定期的な営業報告義務がありますので販売活動の状況について随時知ることができます。
デメリットとしては販売に消極的な会社や実績面で劣る会社と契約したような場合でも上述の3カ月という契約期間があるためにその会社に縛られるリスクがあることです。
契約にあたってはそれぞれの契約の特徴をよく理解した上で締結しましょう。
媒介契約を結ぶといよいよ不動産業者の販売活動が始まることになります。内覧希望者があれば不動産業者の担当者とスケジュールを調整して対応します。
ときおり「指値」と呼ばれ、購入希望者がいくらなら買ってもよいという購入希望価格を提示してくる場合もあります。
このような値引き交渉については不動産業者の担当者と希望条件などについて相談しましょう。条件面で納得できれば売却の意思表示をしていよいよ売買契約に入ります。
この際に買主から売却価格の概ね5％～10％の手付金を受け取ります。
売買契約が無事済んだら引渡し手続きとなります。買主が現金購入する場合などを除き、たいていは住宅ローンを組む場合がほとんどです。
よって引渡しに際しては買主の契約する金融機関の店舗で司法書士も介在して抵当権の抹消手続きや売却代金の振込み、ローン決済などがすべて同時におこなわれます。
ローンの繰上げ返済をする場合でも抹消書類など全ての手続きは仲介している不動産業者が代行してくれます。すべての決済が完了すると鍵を渡して引渡しが完了します。
不動産を売却する際は「どのような費用をどれくらい負担するのか？」を事前に知っておくことが大切です。
さまざまな制度を利用すれば、不動産売却にかかる金額を安く抑えられる可能性もあります。
売却後に取り戻せる金額もあるので、不動産売却にかかる金額・利用できる制度を把握しておくことの重要性は非常に高いです。
不動産売却にかかる費用のせいで損をしないためにも、まずは不動産業者に相談して、かかる費用・利用できる制度は把握しておきましょう。
