不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
マンションや一戸建てを売却するときに、住んだまま売却することは可能です。売却するには、購入を検討する内見者を自宅に招き、実際の間取りや水回り、日当たりや隣接建物との距離感などを見てもらい、購入か否かの検討をしてもらいます。
もちろん、内見時には不動産会社の担当者が立会いをするので、内見自体の段取りなどを心配する必要はありません。一方で、「居住中の家を他人に見られるのは考えられない」「居住中で荷物が多くある家よりも、引っ越して空き家にしたほうが売却しやすいのでは？」と、思う人もいるでしょう。
この記事では、住んだまま家を売ることのメリット・デメリット、スムーズに売却を進めるコツ、少しでも高く売れる方法などを解説します。家の売却手法である「住んだまま家を売る」ことについて、理解を深めていきましょう。
自宅に住んだまま家を売ることは可能です。しかし、自分が普段生活している空間に面識のない内見者が来訪し、家の中をくまなく見学されることについて若干抵抗を感じる人も多いでしょう。
よって、売却前に退去し空き家にしてから売却する方法もありますが、この場合仮住まい住居への引っ越しの手間や費用、賃貸住宅を借りるのに多額の初期費用が掛かります。つまり、住んだまま家を売らざる得ないケース、若しくは仮住まい費用を節約するためなどにより住んだまま家を売るケースはあります。
ここでは、住んだまま家を売るメリット・デメリットを紹介していきます。
まず、住んだまま家を売るメリットは、以下のとおりです。
一つ目は、売買契約前に買主と接見できます。
中古不動産の売買では、一般的に買主は物件を内見して購入か否かを判断します。よって、住んだまま家を売るためには、内見者が来るときに居住者である売主の立会いが必須です。よって、売主は予め買主になる可能性がある全ての人と会うことができます。
売主としても、愛着のある家を大事に使ってくれる人に売却したいと思います。買主が決まったときに予めどんな人であるのかをわかっていることは、取引を進める上では安心材料の一つになるでしょう。
二つ目は、内見者に家の魅力を伝えやすいことです。
一般的に内見者への案内は、不動産会社の担当者が行うため、売主本人が直接内見者に案内することはありません。しかし、間取りや設備以外に、季節ごとの日当たりの時間やマンションであれば眺望の良さ（富士山が見えるなど）など、そこに住んでいる人にしかわからない情報もたくさんあります。
つまり、住んだまま家を売ることで、内見者に家の魅力を伝えるチャンスがあります。これにより内見者への印象が良くなること、予め内見者と話しができたことでお互いの親交が深まり、そのまま契約になるケースもあるでしょう。
三つ目は、売却代金を買換え不動産の購入費用に充てられます。
住んだまま家を売る方法は、売り先行型の売却であるため、売却資金を買換え不動産の購入資金に充てることが可能です。これにより、資金の移動が分かりやすいというメリットがあります。
四つ目は、常に綺麗な状態で内見者に見せることができます。
普段から住んでいる家であるということは、掃除などは日常的に行っているケースが多いでしょう。また、家は人が住まなくなると急激に内装や外装（一戸建てのみ）の傷みが進行するケースがあります。これは、人が住んでいる家は、常に窓やドアの開け閉めをすることで適度に外気を取り込み、家の中の空気の入れ替えができています。
しかし、人が住んでいない家は空気の循環が滞り、どことなく内装などの傷みが生じることや、庭木や雑草などが伸び放題となってしまい、物件自体の心象を悪くするケースがあります。よって、住んだまま家を売ることで、日常的な掃除やメンテナンスができているので、常に綺麗な状態で見せられるメリットがあります。
続いて、住んだまま家を売るデメリットは、以下のとおりです。
一つ目は、内見毎に立会いが必要な点です。
住んだまま家を売ることになるので、原則家の所有者がいなければ不動産会社も案内できません。よって、内見希望者が集中する土曜や日曜は、売却先が決まるまで予定を入れないようにします。
なお、冠婚葬祭などの大事な予定の場合があるときには、予め不動産会社に伝えておきます。
二つ目は、プライベートな空間をあかの他人に見られてしまうことです。
売却する家とはいえ、現状のプライベートな空間を見ず知らずの他人に見られることにストレスを感じる人もいるかもしれません。よって、内見者が来るときには誰に見られても良いように、室内に散乱する物は収納部分に納めるなど整理整頓します。
また、床は埃やゴミがないように綺麗に掃除し、水回りは水垢やカビなどの汚れがないようにしておきます。なお、内見者は売主の許可なく、部屋内を見ることはありません。また、収納部分やキッチン・浴室などの水回りを見ることがありますが、居住中の家であるため通常は控えめな見学になることが殆どです。
つまり、見た目綺麗な状態にしていれば、内見自体に問題はありません。
三つ目は、生活感が出過ぎるとイメージダウンになることもあります。
例えば、玄関部分に靴が散乱している、キッチンシンクに洗う前のお皿やフライパンが散乱している、浴室に子供用のおもちゃがあるなど、今の居住者の生活感が出過ぎていると他人の家というイメージ拭いきれません。
よって、この家を数千万円出して購入するというマインドになりづらくなるので、生活感が出過ぎないように適度に整理整頓しておくことが必要です。
四つ目は、内見毎に家族の協力が必要です。
内見時、売主の立会いは一人が良いでしょう。内見者も他人の家の上がり込むことに引け目を感じているなかで、家族総出で立会いとなると、なかなか内見自体も落ち着いてできません。
よって、内見者が来るときだけは、立会い人以外の家族には外出、若しくはマンションであればラウンジなどの共用部に移動してもらうなど、家族の協力が必要です。
住みながら家を売る人には、各々に事情があります。ここでは、主な理由について紹介します。
まずは、確実に売却できてから引っ越ししたいという、いわば堅実派の意見になります。
二重ローンが組める年齢や年収であったとしても、ローン負担や維持費の負担増に不安を覚えたり、そもそもいつ売れるかわからないという不安があります。また、仮住まいすることで引っ越し代や仮住まいの契約の費用負担が勿体ない、という意見もあるでしょう。
つまり、このような堅実且つ節約志向の人の場合には、売り先行且つ住みながら売却という選択があります。
次に、買い替え先のローンとのWローンがそもそも難しい場合です。
そもそもWローンが資金的に難しければ、売り先行で売却するしかありません。また、空き家にして売却する選択肢もありますが、費用負担面から考慮し、住んだまま売却を選択するケースが多いでしょう。
最後は、家を売らないと買い替え資金を捻出できないことです。
売却資金を買い替え先に充当する場合には、売り先行で売却するしかありません。ローンではなく現金で買換え不動産を購入する場合などには、住んだまま売却するケースがあります。
住んだまま家を売るときには、スムーズに売却を進めるコツがあります。以下に、５つのコツを紹介します。
一つ目は、内見前は綺麗に掃除や整理整頓することです。
これらは先述にて紹介はしていますが、内見者に対し物件の印象を少しでも良くするには、綺麗な状態で見せることが最も重要になります。よって、内見前は部屋の各所の整理整頓、床や水回りは綺麗な状態にしておきます。また、水回りなどの汚れが酷い場合には、ハウスクリーニングを入れるのも良いでしょう。
とにかく物件の綺麗さがスムーズに売却が進む、一番の基礎となります。内見前は徹底的に掃除を行い、綺麗な状態にしておきます。以下は、特に気を付けたいポイント2つです。
先述でも触れていますが、水回りは特に念入りに掃除します。頑固な水垢やカビなどは素人では、なかなか落とすことはできないため、ハウスクリーニングを依頼するのも良いでしょう。
なお、水回りを念入りに掃除するのは、水回り（特に浴室や洗面）は直接肌が触れる箇所にもなるので、他の生活空間に比べて清潔さが求められるからです。
次に、部屋内の臭いなどにも気を付けることです。人は意外と臭いに敏感な生き物で、快適な生活環境に臭いがない空間は欠かせません。
住み慣れた家の臭いには、気づかないケースが多いことから、念のため内見前には消臭剤やアロマオイルを設置するなど、臭いには気を付けておきましょう。
二つ目は、売却活動中にプライベートな予定を入れないことです。
内見希望は、主に土日に集中します。よって、売却先が決まるまでは週末の旅行などのレジャー関係の予定は控え、内見者を招くことに集中するようにしましょう。
なお、売却活動は、買主が見つかるまで続きます。つまり、内見者はなるべく多く集めた方が、買主が見つかる確率が高まり、結果的にスムーズに売却が進む可能性が高まります。内見者を多く集めるには、売主の協力なくしてできることではありません。
三つ目は、内見時の案内は不動産会社に任せることになります。
住んだままの家の案内では、不動産会社より売主のほうが詳しく案内できることは明らかです。しかし、不動産会社は物件案内のプロであり、一定の描いた道筋のもと内見者への案内を進めているケースがあります。
よって、内見者から質問があること以外、原則案内は不動産会社に任せるようにしましょう。
四つ目は、内見者への挨拶はしっかりと行うことです。
内見者へ良い印象を与えるのは、物件の良さだけではありません。内見に立ち会う以上、売主の心象も大事になります。よって、内見者が自宅を訪れた際は、最低限の挨拶とおもてなしはしっかりと行うようにしましょう。
今後、内見者が購入を決める時に、売主に対しても良い印象があれば安心して取引を進められます。
最後は、部屋内の電気は全て点灯しておくことです。これは、内見者に少しでも物件として良い印象を持ってもらう方法となります。
内見時に暗い部屋を見ても、絶対によい印象は持ちません。例えばマンションの場合、北側の部屋は暗くなってしまいます。そこで、予め電気を点灯することや、カーテンを開けて自然光を取り込むことでなるべく明るい状態で見せるようにします。
これらにより、内見時に少しでもよい印象を与えることができ、購入を決めてくれる可能性が高まります。
この章では、住んだまま家を売るのが向いている人について紹介していきます。一つでも当てはまる項目があれば、売却方法は住んだまま家を売るという選択で良いでしょう。
なお、資金的に売り先行が必須の場合は、住んだまま家を売らざる得ない状況になります。よって、向いていないと思ってもこの方法を実践するしかありません。
一つ目は、居住中の家を見せても何とも思わない人です。
プライベートな空間を人に見せても、特にストレスや嫌な思いをすることがない、若しくは多くの内見者を招くことに抵抗がない人になります。普段から自宅に友人を招く機会が多いなど、他人が来る機会が多ければこのように思う人が多いでしょう。
二つ目は、常に部屋が綺麗で他人に見られても恥ずかしくない人になります。
部屋を見られるのを嫌がる人のなかには、いつも部屋が散らかっており、他人に見せるのは恥ずかしいという思いの人が多いようです。一方で、常に部屋が綺麗な人は、ゴミや埃などが床にな、物は整然と収納に収まり、インテリアにも拘っているケースがあります。
このような人は、どちらかというと「人にも見せたい自慢の部屋」ということが多いようです。よって、常に部屋を綺麗にしている人は、住んだまま家を売るときに抵抗がないケースがあります。
三つ目は、在宅率が高く、内見自体に立会いがしやすい人です。
これは、物理的に立会いが常に可能か否かの問題になります。例えば、一人暮らしで仕事が忙しく、休みも殆どないような人は内見の立会い自体が難しいでしょう。一方で、家族で住み片方が専業で家事をする家庭であれば、在宅率は高くなります。
よって、住んだまま家を売るには在宅率の高い人が向いています。
住んだまま家を売るときに、少しでも高く売る方法が４つあります。住んだまま家を売る際には、ぜひ実践して欲しい事柄ばかりです
一つ目は、周辺の相場をあらかじめ調査しておくことです。
周辺の相場を確認しておくことで、今後査定を受ける際に査定額の善し悪しを判断できます。また、おおよその相場観を掴めることで、相場の範囲内での高値圏での売却にチャレンジできます。これにより、うまくいけば高値で売却できる可能性が高まります。
なお、周辺相場を調べるには、以下のツールの利用がおすすめです。全て、無料で利用できるサイトになります。
二つ目は、一括査定サイトを利用するなど、複数社の査定を得ることです。
周辺相場を踏まえたうえで、最低3社程度の査定は受けます。複数社の査定を受けることで、各社の見解の違いが微妙にあること、実際の売却見込み額が分かること、売却の依頼ができる不動産会社が分かります。
また、あらかじめ相場観を掴んでいるので、安すぎる査定や高すぎる査定を排除でき、満足のいく売却を進めることが可能です。よって、相場の調査と複数社の査定を組み合わせることで、少しでも高値での売却を追求できます。
三つ目は、繁忙期に売却することになります。
不動産売買の繁忙期とは、一般的に3月頃の春先と10月～11月の秋口です。このような時期は、会社の転勤など人の異動が多く、新生活に向けて物件の引き合いが強くなります。
よって、一つの物件に対し購入検討者が集中することや、物件を検討する人が多くなるため、不動産価格を他の時期より高く設定しやすくなります。
最後は、周辺の売却物件が少ないときに売却活動することです。
周辺に売り物件が少なければ、物件の希少性が増し高値売却を追求できます。一方で、周りに多くの物件が出ている状況で売却活動すると、物件間の競争が起き大抵は割安感のある物件から売れていきます。
よって、売却に時間が掛かることや売却が長引くと、売れない不安が微妙な焦りを生み、大幅な値引きを受けてしまうことがあります。つまり、周辺に競合となる物件が少ないほど、検討者の分母が大きくなるため、高値売却の可能性を追求できます。
住んだまま家を売る方法に、リースバックがあります。リースバックとは、住んだまま家を不動産会社等に売却し所有権は手放すものの、そのまま賃貸借契約を結ぶことで住み続ける方法となります。
一般的にリースバックは、高齢者が老後の生活資金確保などに利用するケースを思い浮かびますが、特に年齢制限はありません。よって、最近では買い換えのために短期リースバック制度を使うケースがあります。
短期リースバックのメリットは、売却の目途が立ち、ローン完済ができる、買換え物件の引渡しを受けるまでのタイムラグを解消できます。よって、リースバックで売却を早めに行っても仮住まいする必要はないため、安心して買い替えを進められます。
なお、短期リースバックの場合、売却金額は相場並みであるケースはないため（売却額は買主となる不動産会社等の査定や賃料設定により異なる）、多額の住宅ローンが残っている場合には利用が難しいというデメリットもあります。
ここでは、リースバック利用のメリット・デメリットについて解説していきます。リースバックの利用は、将来的に相続人に影響が及ぶことがあるため、これらはしっかりと理解し進めるようにしましょう。
リースバックのメリットは、下記5つになります。
一つ目は、売却後もそのまま居住できます。
これがリースバック利用の最大のメリットと言えるでしょう。売却しても引っ越す必要がないため、余計な手間や費用負担がなく、お手軽に売却を進められます。
二つ目は、纏まった資金を手に入れられます。
リースバックは、不動産会社等への売却となるので売買契約後には多額の現金が入ります。なお、売却額は物件自体の評価や賃料の設定などにより変わってきます。よって、リースバックで売却する際には、複数社に査定を取るようにしましょう。
三つ目は、不動産会社への売却のため、売却活動はありません。
一般的に住んだまま家を売ると、内見時は必ず立会いがあります。内見の立会いは買主が決まるまで行う必要があるため、売却先が決まるまで土日等には予定を入れづらくなります。
一方で、リースバックは不動産会社等への売却のため、内見者を自宅に招くことはなく立会いの手間はありません。
四つ目は、売却したことを周囲に知られにくいです。
リースバックでは、売却はするもののそのまま居住ができるため、売却したことに近所の人が気づくことはまずないでしょう。よって、売却後もこれまでと同様に近所付き合いなどができます。
最後は、固定資産税などの負担が不要となります。
売却で家の所有権を移転しているので、固定資産税や都市計画税の負担がなくなり家の維持費負担が軽くなります。月の支出が少なくなる分、貯蓄やレジャー関連、趣味のお金に充てることもできるでしょう。
リースバックのデメリットは、下記3つになります。
一つ目は、賃料の支払いがあります。
リースバックは売却で纏まった資金が手に入る代わりに、賃料の支払いがあります。また、売却額と賃料支払いには相関関係があり、例えば賃料が安い設定のときには売却額は低め、反対に賃料設定が高いときには売却額は高めに設定されます。
よって、リースバックにてどの程度の纏まった資金が必要になるのかを予め決めたうえで、売却先を選ぶようにしましょう。
二つ目は、ずっと住めるわけではありません。
一般的にリースバックは、2年程度の定期借家契約となり、期間満了毎に再契約し期間延長していく形態となります。よって、貸主に再契約を断られれば、退去するしかありません。
よって、住んだまま家を売却できるものの、その後に居住できる期間は限られているため、次の引っ越し先を決める際のつなぎ期間と考えても良いでしょう。
三つ目は、DIYなど家自体に手を加えることが難しくなります。
売却により所有権を手放しているため、建物の持ち主は貸主です。よって、勝手に修理や補修など手を加えることはできずに、全て貸主の許可が必要になります。つまり、これまで自由に行っていた家の中のDIYがしにくくなるでしょう。
「住んだまま家を売る」ことは、可能です。これには、メリット・デメリットがありますが、そもそも売り先行の場合には住んだまま家を売るのが基本となります。よって、Wローンが厳しい、売却資金を買換え資金にするときには、住んだまま家を売ることについてよく理解し挑むようにしましょう。
なお、リースバックは、売却後もそのまま居住できること、売却に対する手間や不安がないことなどから便利な制度です。このような制度をうまく使いながら、買い替えをスムーズに進めるのも良いでしょう。
