不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
築30年の一戸建てを所有している人のなかには、物件の売却を検討している人もいるでしょう。その場合「物件に資産価値はあるのか」「そもそも売却できるのか」などと考えるかもしれません。
築30年の一戸建てであっても、リフォームをしたり業者に買い取ってもらったりすることで、売却できる可能性はあります。また、ポイントやコツを実践すれば、築30年であっても物件を高値かつ早期で売却することにも期待できます。
当記事では、築30年一戸建ての売却方法を解説していきます。売却金額の相場や高額で売るためのコツも解説するため、築30年の一戸建てを売却する際には参考にしてみてください。
結論、築30年の一戸建てであっても売却は期待できます。
国土交通省が公表する「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」には、築年数に応じた資産価値の下落率が記載されています。
国土交通省のデータを参考にすると、築30年の木造戸建住宅は資産価値が10％程度まで下落していることがわかります。10％程度とはいえ、築30年の木造戸建住宅には価値がある以上、決して売れないとは言い切れないのです。
また、不動産を売却するにはポイントがあります。そのポイントを実践することで、築30年の一戸建てを売却できる可能性を高めることが可能です。
さらに、不動産をスムーズに売却するための方法もあるため、それも合わせて実践すれば早期の売却にも期待できます。
築30年の一戸建てを売却したい場合、売却のポイントやスムーズに売るための方法を確認したうえで、可能な限り対策を講じて売却活動に臨んでみてください。
なお、築30年の一戸建てを売却するポイントについては「築30年の一戸建てを売却する5つの方法」、スムーズに売るための方法については「築30年の一戸建てをスムーズに売却するコツ」の見出しで解説していきます。
国土交通省が公表する「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」にも記載されているように、戸建住宅の場合は築20年を超えると資産価値がほぼ0になるのが一般的です。これを踏まえると、築30年の一戸建ての場合、建物部分の価値はほぼ0になると考えられます。
建物部分に価値がない一戸建ての場合、土地部分の資産価値によって売却金額が決定されます。築30年の一戸建てを売却する際には、建物部分ではなく土地部分の資産価値を把握したうえで、売却金額の目安を確かめておくとよいでしょう。
のちほど解説しますが、建物の構造や設備次第では建物部分にも価値がつく場合もある一方、築30年の一戸建ての売却金額は、土地部分の資産価値で決まるのが一般的です。
土地の資産価値は下記などの要因で決定されます。
たとえば、防災面に優れており需要高いエリアにある物件であれば、土地部分の資産価値は高いのが一般的です。この場合、築30年の一戸建ても高値で売却できる可能性はあります。
なお、固定資産税評価額を参考にすれば土地の資産価値の目安を調べられます。固定資産税評価額は固定資産税納税通知書に記載されており、土地を所有している場合は市区町村から毎年送付されます。
土地部分の価値を把握しておきたい場合、固定資産税納税通知書を確認してみるとよいでしょう。
築30年の一戸建てであっても、建物の構造や設備などによっては建物部分の価値が認められるケースがあります。具体的には下記のようなケースが該当します。
たとえば、定期的にメンテナンスを行っており、外壁や水回りなどの設備の劣化が少ない建物であれば、売却後にも買い手がそのまま使用できることが見込まれ、資産価値を認められることもあります。
実際に建物部分の価値が認められるか否かは、不動産会社の判断によって決定されます。建物部分に価値があるかを調べたい場合、不動産会社に査定を依頼してみるとよいでしょう。
なお、不動産会社に査定を依頼する場合、所定時間2分かつ無料で依頼できる「不動産一括査定」を試してみてください。
不動産流通機構が運営する「REINS」が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」には、築26年〜30年までの中古戸建住宅の売却価格の平均は3,333万円であると記載されています。
不動産の資産価値はその物件によって異なるため一概にはいえませんが、築30年の一戸建ての売却金額の相場は3,000万円程度であるといえるでしょう。
なお、REINSの同データからは、中古戸建住宅の成約率が築21年から右肩下がりになっていることもわかります。築年数が経過するごとに売却の可能性は下がるのが一般的であるため、可能な限り早めに売却活動を始めるのが得策です。
築30年の一戸建てを売却する場合、所有している物件の売却相場を把握しておくことが重要です。相場を把握しておかなければ、適正な価格で一戸建てを売れない可能性があります。
築30年の一戸建ての売却価格の相場を調べる方法には、下記が挙げられます。
築30年の一戸建てを売却する場合、所有している物件の売却相場を事前に把握しておきましょう。
築30年の一戸建ての売却相場を調べる方法には、似た条件の物件を探すことが挙げられます。似た条件の物件の成約価格がわかれば、所有している物件の売却金額の目安にもなります。
成約価格を調べる際には、不動産流通機構が運営する「REINS」を活用するのがおすすめです。REINSには、不動産の売買取引情報が蓄積されており、不動産会社だけでなく一般の方にもこれらの情報が無料公開されています。
REINSで不動産の取引情報を確認する手順は下記のとおりです。
築30年の一戸建ての売却相場を調べたい場合、REINSの公式サイトを参考にしてみてください。
築30年の一戸建てにおける売却相場を調べる方法には、国土交通省が提供している「不動産取引価格情報検索」も挙げられます。
不動産取引価格情報検索とは、土地や建物などの取引価格相場を調べられる機能のことです。不動産の実際の成約価格も掲載されているため、同じエリアかつ間取りなどの条件が似ている物件の成約価格が載っていれば、所有している物件の売却金額の目安となります。
不動産取引価格情報検索で成約情報を調べる手順は、下記のとおりです。
まずは国土交通省が運営している「土地総合情報システム」にアクセスが必要です。こちらでは土地の成約情報を調べられる機能もあるため、築30年の一戸建ての売却相場を知りたい際に活用してみてください。
築30年の一戸建てを売却する方法には、下記の5つが挙げられます。
これらの方法を試すことで、築30年の一戸建ても売却できる可能性はあります。それぞれ異なるメリットとデメリットがあるため、希望にあった方法を探してみてください。
不動産の購入を検討している人のなかには、建物だけでなく土地そのものを探している人もいます。そのような人をターゲットとして、土地をメインに「古家付きの土地」として買い手を募ることで、築30年の一戸建ても売却できる可能性はあります。
また、比較的状態のよい一戸建てであれば、築30年であっても住居を探している人に売却できることも考えられます。この場合、建物の解体にかかる手間や費用を省きつつ売却することも可能です。
ただし、築浅の物件のほうが築古よりも需要が高いことから、古家付きの土地として買い手を募る場合は、売却できるまでに時間がかかることが予想されます。また、古家を売却する場合、契約不適合責任（※）に問われるリスクもあります。
古家付きの土地として買い手を募る場合、売却までにある程度時間がかかることを踏まえたうえで、購入希望者が現れた際には物件の不具合などを明確に伝えるようにしましょう。
土地のみであればさまざまな用途に活用できるため、建物を解体して土地だけで買い手を募ることで築30年の一戸建ても売却できる可能性はあります。
前述のとおり、築30年の一戸建ての場合、資産価値が10％以下であるのが一般的です。
資産価値が低い一戸建ては、需要が低く買い手がつかないことも予測されます。そのため、築30年の一戸建てを売却する場合、建物部分は解体して土地のみで買い手を募ったほうが需要が高いと考えられ売却できる可能性があるといえるのです。
状態が悪い一戸建てを所有している場合には、解体したうえでの売却を検討してみてもよいでしょう。
ただし、一戸建ての解体には費用と時間がかかります。あくまで目安ですが、木造の場合は約4〜5万円、鉄骨造は約6〜7万円、鉄筋コンクリート造は約6〜8万円が1坪の解体費用の相場といわれています。
この相場を踏まえて、30坪の一戸建てを想定して解体費用の目安をまとめましたので参考にしてみてください。
築30年の一戸建てを解体して土地だけで売る場合は、売却を急いでおらず、解体にかかる費用を用意できる場合に検討してみてください。
リフォームやリノベーションがされている一戸建てであれば、購入後に買い手がそのまま住むことが可能です。このような物件は、居住に悪影響を与えうるような物件よりも買い手がつきやすいと考えられます。
そのため、リフォームやリノベーションをした一戸建てであれば、築30年であっても売却できる可能性はあるといえます。
ただし、築30年の物件は築浅よりも資産価値が低いのが一般的であり、基本的には需要が低く買い手がつきづらいです。必ず売れるわけではないため、築30年の一戸建てを売却する場合、無理にリフォームやリノベーションをするのは避けましょう。
基本的に不動産会社は仲介だけでなく、物件の買取にも対応しています。そのため、築30年の一戸建てを売却する場合、仲介ではなく不動産会社に買取を依頼することも1つの手です。
不動産会社に買い取りを依頼する場合、買い手を募るための活動が不要なため、比較的早く物件売買が完了します。また、不動産会社のなかには築古の不動産買取を専門とする業者もあるため、そのような業者であれば他社よりも高値で売却できる可能性もあります。
ただし、不動産会社に買取を依頼する場合、仲介で売却するよりも売却金額が安くなるのが一般的です。
不動産会社は利益を出すために、買い取った物件を解体、建て替え、リフォームを行ったうえで再販売します。そのため、解体などにかかる費用を考慮したうえで、物件の買取価格が設定されます。
あくまで目安ですが、買取依頼をした場合の売却価格は市場価格の5割〜8割程度です。仲介で売却する場合よりも3割〜5割程度価格が安くなることが予測されます。
築30年の一戸建てを不動産会社に買い取ってもらう場合、早期で売却できる代わりに、仲介よりも売却金額が低くなることを踏まえて業者に依頼しましょう。
なお、買取を依頼する場合の売却金額の目安は、不動産会社に査定を依頼することで把握できます。ひとつの業者に依頼するよりも、複数の不動産会社に査定をしてもらうことで、一戸建ての売却金額の相場感をつかめます。
築30年の一戸建ての売却金額相場を知りたい場合、所要時間2分かつ無料で複数の業者に査定を依頼できる「不動産一括査定」を試してみてください。
築30年の一戸建てを売却する方法には、空き家バンクの利用も挙げられます。
空き家バンクとは、地方自治体が空き家の情報を発信し、物件を探している人に情報提供をする仕組みのことです。空き家の所有者であれば地方自治体の公式サイトに物件の情報を掲載でき、物件の購入希望者を募ることが可能です。
空き家バンクは無料で利用できるため、費用をかけずに築30年の一戸建ての買い手を募れるメリットがあります。
また、空き家バンクの利用者は空き家を売りたい人と空き家を探している人がほとんどであるため、ほかの方法よりも買い手がつきやすいことが予測されます。
ただし、空き家バンクはすべての地方自治体で用意されているわけではありません。
空き家バンクを利用して築30年の一戸建てを売りたい場合、国土交通省の公式サイト「全国地方公共団体空き家・空き地情報サイトリンク集」を参考に、物件のあるエリアで空き家バンクを利用できるのかを確かめてみるとよいでしょう。
築30年の一戸建ては、新築の物件よりも資産価値が低いのが一般的です。また、前述したように築30年ともなると建物自体の資産価値はほぼ0であることが予測され、基本的には土地部分の価値や立地、設備などが売却金額を決定する要因となります。
そのため、築30年の一戸建てを売却する場合、高値で売れるように物件のよさをアピールして買い手を募ることが大切です。アピールポイントの例には、下記が挙げられます。
築30年の一戸建てを売却する場合、所有している物件のよさを洗い出したうえで、それをアピールポイントとしつつ売却活動をしてもらうようにしてみてください。
築30年の一戸建てをスムーズに売却するには、下記のようなコツがあります。
早期での売却をかなえるためにも、築30年の一戸建てを売却する場合にはこれらのコツを実践してみることも検討してみてください。
不動産会社に仲介を依頼して物件を売る場合、家具などは事前に撤去しておくことが望ましいです。家具などの残置物があると、買い手がつきづらくなるのが一般的です。
また、残置物の撤去には費用がかかり、その費用をかけることと築30年の一戸建ての資産価値を考慮すると、そもそも不動産会社に仲介を依頼できない可能性も否定できません。
築30年の一戸建てを売却する場合、家具などを残さずに売却活動を始めるようにしましょう。
ホームインスペクションとは、住宅診断士によって行われる業務のことです。所有している一戸建ての劣化状況や不具合の有無などをプロに診断してもらえます。
物件の状況を明確にしたうえで売却活動を行えるため、買い手からの信頼を得られることも考えられます。また、築30年の一戸建てのアピールポイントを洗い出す際にも診断結果を活用できます。
なお、ホームインスペクションを依頼する場合、その分費用や時間がかかります。一般的には目視による調査で5万円〜7万円程度の費用がかかり、約2週間の期間がかかるのが目安となります。
築30年の一戸建てを売却する場合、費用と時間に余裕があればホームインスペクションをすることも検討してみるとよいでしょう。
ホームインスペクションの依頼方法については、日本ホームインスペクターズ協会の公式サイト「住宅診断（ホームインスペクション）を依頼したい」を参考にしてみてください。
経年劣化によって状態が悪い物件は、買い手がつきづらくなるのが一般的です。築30年の一戸建てを売却する場合、状態を少しでも回復させたうえで買い手を募るのがよいでしょう。
その際には、買い手が注目しやすい箇所から優先的に修繕していくのがおすすめです。たとえば、物件の外からも状態を確認できる外壁や、内覧の際に見られがちな水回りなどが挙げられます。
修繕には費用と時間がかかるため無理にリノベーションを行う必要はありませんが、築30年の一戸建てを売却する際には、可能であれば水回りや外壁といった箇所の修繕を検討してみてください。
不動産会社にはそれぞれ得意としている物件があり、なかには築古の物件を得意とする不動産会社もあります。
そのような不動産会社であれば、ほかの業者に依頼するよりも高値かつ早期で築30年の一戸建てを売却できる可能性があります。
築古戸建ての売買実績があるかどうかは、不動産会社の公式サイトから確認できるのが一般的です。築30年の一戸建てを売却する場合、複数の業者の公式サイトを確認したうえで、築古戸建ての売買実績の豊富な不動産会社に依頼するようにしてみてください。
築30年の一戸建てを売却する場合、さまざまな税金がかかります。
ここからは築30年の一戸建てを売却する際にかかる税金をそれぞれ解説していきます。築30年の一戸建てを売却する場合、事前に税金がどの程度かかるのかを把握しておくとよいでしょう。
一戸建てにかかわらず、不動産を売買する際には売買契約書の作成が必要です。
この売買契約書は、印紙税の課税対象である課税文書に該当します。そのため、築30年の一戸建てを売却する場合、売買契約書に必要な印紙税がかかります。
印紙税は不動産の成約価格によって変動し、下記のように定められています。
| 成約価格 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超える～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円を超える～100万円以下 | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超える～500万円以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超える～1千万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円を超える～5千万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円を超える～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超える～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超える～10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超える～50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
参照：国税庁「「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について」
たとえば、築30年の一戸建てを3,000万円で売却する場合、通常2万円の印紙税がかかります。ただし、令和4年4月1日から令和6年3月31日までに物件を売買する場合は軽減税率が適用され、この場合は印紙税が2万円から1万円になる仕組みです。
なお、不動産売買において、契約書は売り手と買い手で最低2通必要です。売買契約書1通につき1枚収入印紙が必要になり、基本的には売り手と買い手がそれぞれ印紙の費用を負担します。
築30年の一戸建てを売却する場合、少なくとも売買契約書1通分の印紙税がかかることを覚えておきましょう。
築30年の一戸建てを売却する場合、さまざまな費用がかかります。これらの費用には消費税がかかるものもあります。
| 消費税がかかる費用の例 | 各費用の目安 |
|---|---|
| 不動産会社への仲介手数料 | 不動産の売却金額の3％〜5％程度 |
| 司法書士に支払う依頼料 | 1万円〜2万円程度 |
たとえば、不動産会社への仲介手数料が100万円であった場合、10％の消費税率がかかるため、10万円の消費税が必要です。
築30年の一戸建てを売却する場合、不動産会社や司法書士に依頼する際、消費税を含めてどの程度の金額がかかるのかを相談しておくとよいでしょう。
なお、消費税は消費される商品やサービスに課される税金であり、一般的な不動産売買では課税されませんが、事業レベルで不動産売買をする場合は課税対象となります。
具体的には、売り手が年間売上1,000万円以上の課税事業者の場合、売買する不動産の売却金額に消費税がかかる仕組みです。
年間売上1,000万円以上の課税事業者である場合は、さらに消費税がかかるためどの程度の支払いが必要なのかも算出しておくとよいでしょう。
築30年の一戸建てを売却する場合、所有権移転登記・抵当権抹消登記などの登記を行うのが一般的です。その登記を行う際には、「登録免許税」を税務署に支払う必要があります。
登録免許税とは、不動産の所有権移転や抵当権設定などの登録手続きにかかる税金のことです。一戸建ての売却時に、登録免許税の課税対象となる登記は以下のとおりです。
| 種類 | 解説 | 計算式 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記(土地) | 土地の所有権を売主から買主に移す登記 | 固定資産税評価額×1.5％ |
| 所有権移転登記(建物) | 建物の所有権を売主から買主に移す登記 | 固定資産税評価額×0.3％ |
| 抵当権抹消登記 | 住宅ローン完済時に抵当権を抹消する登記 |
1,000円 (不動産1個につき) |
参照:国税庁「登録免許税の税額表」
所有権移転登記の際には、売却する不動産の固定資産税評価額に一定の割合をかけた登録免許税を支払わなければなりません。
固定資産税評価額とは、不動産を所有している場合に課せられる「固定資産税」を決定する基準となる評価額のことです。固定資産税評価額は各市区町村が定められており、納税通知書や固定資産税評価証明書から確認できます。
また、抵当権抹消登記の際には、不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかります。一戸建てを売却する場合は土地と建物がそれぞれ課税対象となるため、合計2,000円を支払う必要があります。
譲渡所得税とは、不動産の売却によって得た利益（譲渡所得）に課税される税金のことです。具体的には、所得税や住民税、復興特別税などの税金が該当します。
築30年の一戸建ての売却においては、物件売買によって利益が出た場合、譲渡所得に応じて譲渡所得税がかかります。譲渡所得は下記の計算式で算出が可能です。
そして、譲渡所得に一定の割合をかけることで譲渡所得税の金額は算出できます。割合は一戸建てを所有している期間によって下記のように変動する仕組みです。
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63% |
|---|---|
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.32% |
| 10年超（10年超え所有軽減税率適用） | 14.21% |
参照元：国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」「長期譲渡所得の税額の計算」「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
たとえば、譲渡所得が500万円で、一戸建てを10年超所有している場合の譲渡所得税は「500万円×14.21%＝71万500円」と計算できます。
なお、一戸建ての売却にかかる譲渡所得税の詳細については、税務署に相談すれば調べてもらえます。築30年の一戸建てを売却する場合、売却によってどの程度の譲渡所得税がかかるのかを事前に調べておくとよいでしょう。
築30年の一戸建てを売却する場合、基本的には譲渡所得税がかかります。その場合、下記の控除制度が適用されれば、譲渡所得税を抑えることが可能です。
ここからは築30年の一戸建てを売却する際に利用できる控除制度をそれぞれ解説していきます。譲渡所得税を抑えるためにも、築30年の一戸建てを売却する場合は利用できる制度がないかを確かめておくとよいでしょう。
自宅として使用していた一戸建てを売却する際、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用される場合があります。この特例が適用されれば、譲渡所得が最大3,000万円まで控除されます。
譲渡所得は譲渡所得税を決定する要素の1つであり、金額が多ければ多いほど税金も高額になる仕組みです。特例によって最大3,000万円まで譲渡所得が控除されれば、大幅に譲渡所得税を減らせたり、場合によっては税金が発生しなかったりすることもあります。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例が適用された場合、譲渡所得税は下記の式で算出が可能です。
たとえば、5,000万円で一戸建てを購入し、譲渡費用を200万円かけて6,000万円で売却した場合を想定します。
通常は「6,000万円ー（5,000万円＋200万円）＝800万円」が譲渡所得となりますが、特例が適用されればこの金額がさらに下がります。800万円の控除を受けられた場合、譲渡所得は0円になるため譲渡所得税はかかりません。
なお、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例が適用されるのは、下記の要件を満たしている場合です。
参照:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
3,000万円の特別控除の特例を申請する場合、書類を用意したうえでさまざまな手続きを行う必要があります。築30年の一戸建てを売却する場合、依頼する不動産会社に特例の適用のために必要な書類や手続きを聞いておくとよいでしょう。
築30年の一戸建てを売却する際には、売却価格が500万円以下の場合に「低未利用土地を譲渡した場合の特別控除」が適用されるケースがあります。この特例が適用されれば、譲渡所得から100万円までの金額が控除されます。
低未利用土地とは、何の用途にも利用されていない、もしくは利用の程度が周辺地域のなかで劣っている土地のことです。築30年の一戸建てにおいては、居住や事業などに使われていない、またはほぼ使っていない空き家同等の物件が該当し得ます。
低未利用土地を譲渡した場合の特別控除を利用するには、下記の要件を満たしている必要があります。
参考：国税庁「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」
なお、税務署では、低未利用土地を譲渡した場合の特別控除に関する相談や申請手続きが可能です。
築30年の一戸建てを売却する場合、「この特例が適用されるのか」「申請にはどのような手続きが必要なのか」といったことを所有している土地を管轄する税務署の担当者に聞いておくとよいでしょう。
築30年の一戸建ての場合、建物部分の資産価値はほぼ0なのが一般的であり、基本的には土地部分や設備などが売却金額を決定する要因となります。立地条件がよかったり、リフォームをしたりすることで、築30年の一戸建てであっても売却できる可能性はあります。
とはいえ、築浅の物件よりも買い手がつきづらいのは事実です。売却活動に難航した場合、仲介ではなく不動産会社に買取を依頼することも1つの手です。
その場合、なるべく高値で一戸建てを売却するために、最も高い査定額を提示してもらえた不動産会社に依頼するとよいでしょう。
不動産会社の査定を比較したい場合、所要時間2分かつ0円で複数社に一括査定を依頼できる「不動産一括査定」を試してみるとよいでしょう。
