不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
「築50年近い家を親から相続し、家に戻る予定もないので管理や処分に困っている」という人は少なくありません。
建物には法定耐用年数というものがあり、築50年近いものは税務上の資産価値がほぼゼロと評価されるのが一般的です。
築50年ともなると老朽化による雨漏りや腐食などの恐れもあり、住宅として活用・売却するためにはリフォームやリノベーションが必要なケースも多いでしょう。
築年数の古い家の取扱実績がある不動産会社を探すには、なるべく多くの査定依頼をして売却条件を比較するのがおすすめです。築古物件は一般的な物件とは査定の考え方が異なるため、複数社の査定額を比較することで、適正な相場感をつかみやすくなります。仲介・買取それぞれの査定を取ったうえで、自分の状況に合った売却方法を選ぶことが現実的です。
築50年近い家を売る方法としては、次の3種類が考えられます。
現状のままであれば、手間や費用をかけずに売却できます。
一方で、リフォームやリノベーションをしたり、更地にしてから売却する場合、手間や費用がかかるため損をしてしまう恐れもあります。
まずは、それぞれの売却方法を詳しく見ていきましょう。
築50年の家でも建物の状態が著しく悪くなければ、リフォームせずに現状のままで売れるケースもあります。
なぜなら、「昔ながらの住宅に住みたい」や「リフォームやリノベーションをして、理想の住宅を実現したい」という買主もいるからです。
現状のままで売却できれば、建物をリフォームや解体する費用もかからないうえ、買主側としても購入後すぐに入居できるメリットもあります。
ただし、一般的に築50年の建物は税務上の資産価値がほぼゼロと評価され、実勢市場でも建物部分の評価が低くなる傾向にあります。そのため、土地の資産価値を中心に売却価格を決めるケースがほとんどです。
また、実務上の重要な課題として、買主側が住宅ローンを組みにくいという点も忘れてはいけません。木造住宅の法定耐用年数（22年）を大幅に超えているため、銀行の住宅ローン審査では「法定耐用年数－築年数」で借入期間を判断する金融機関では融資が極めて困難です。
結果として、買い手は「現金一括で購入できる投資家」や「DIYでリノベを楽しむ層」「自己資金が潤沢な層」に限定されることが多く、需要が狭まる点に注意が必要です。
戸建てやマンションなど、住宅の資産価値は税務上「法定耐用年数」によって評価され、築年数が古くなるほど税務上の資産価値が低下していきます。
なお、これはあくまで税務上の評価であり、実際の市場では築22年を超えても建物の状態次第で一定の価値が認められるケースもあります。法定耐用年数は減価償却の計算や金融機関の融資審査で参照される指標で、不動産の市場価格と完全に一致するわけではない点に留意しましょう。
古家付き土地を売却する際は、土地のみの売却価格になるケースが多い傾向にあります
しかし、建物の資産価値がゼロだとしても、住宅としての機能が失われるわけではないため、絶対に売却できないとは限りません。
法定耐用年数は本来、減価償却の計算や金融機関の融資審査の指標として使われるものです。実際の不動産取引でも参考にされますが、絶対的な指標というわけではないといえます。
参照：国税庁「平成30年分確定申告書等作成コーナーよくある質問」
経年劣化によって古くなってしまった家でも、キレイにリフォーム・リノベーションすることで資産価値の評価が上がり、査定価格も高くなるかもしれません。
また、物件の老朽化が目立つ箇所や設備を新しいものに交換することで、買主に良い印象を与えることが可能です。
例えば、床や畳などが傷んでいたり、お風呂やキッチンなどの汚れや不具合が目立つという場合は売却前に新しいものに交換しておくとよいでしょう。
その結果、家をそのままの状態で売る場合よりも高く売却できることもあります。
ただし、リフォーム・リノベーションに費用をかけても、売却益で回収しきれなければ赤字になってしまいます。リフォーム・リノベーションをおこなう前には、不動産会社に一度相談しておくとよいです。
不動産売却において、建物を解体して「更地」にすると、買主がすぐに家を建てられるため需要が広がり、売りやすくなる傾向があります。
しかし、建物の解体には数百万円単位の費用がかかるため、土地の売却価格から解体費用を差し引いた手取り額（利益）が、古家付きで売却した場合を上回るかどうかの慎重なシミュレーションが必要です。必ずしも更地にした方が手元に多くのお金が残るとは限らない点に注意しましょう。
一方で、家を解体せずに売り出すと、解体費用や修繕費などを理由に大幅な値下げ交渉を持ちかけられてしまうケースがあります。
また、雨漏りやシロアリ被害など劣化・損傷が激しい場合は、ますます需要が下がってしまいます。ボロボロの建物をそのまま売り出すより、取り壊してしまったほうが売りやすくなるでしょう。
建物の解体費用は次の計算式で算出されます。
建物の構造によっても費用が異なり、築50年の家に多い木造住宅の場合、一坪あたり「2〜4万円」が相場とされています。近年は人件費や産業廃棄物処理費の高騰により、解体費用は上昇傾向にあります。
ただし、これはあくまで目安です。実務的な感覚として、解体費用は以下のような条件によって上下します。
想定外の費用が発生することも珍しくないため、解体を検討する際は複数の解体業者から見積もりを取ったうえで判断するのが安全です。
建物を解体するときの注意点については、以下の記事も参考にしてください。
更地にする前に、家が「再建築不可物件」ではないか調べる必要があります。
建築基準法第43条第1項では「建物の敷地は、原則として4m以上の幅員の道路に2m以上接しなければならない」という接道義務が定められています。この接道義務を満たしていない土地の場合は、新しい建物を建てられません。
法律の制定・改正前に建てられた物件の場合、現在の基準に合わなくなって再建築ができなくなる物件が少なくありません。
再建築不可物件の建物を更地にしてしまうと、新たに建物を建築できないため、不動産の価値が大きく下がってしまいます。
なお、再建築不可物件の詳しい条件や再建築を可能にする方法については、次の関連記事も参考にしてください。
住宅用地における固定資産税は軽減措置の特例が設けられており、本来課税される金額が以下のように減額されます。
しかし、建物を解体して更地にすると、この軽減措置が適用されなくなります。
具体的には、200㎡以下の部分は最大で6倍、200㎡を超える部分は最大で3倍の固定資産税が課税される可能性があります。
一般的に更地は売れやすいと言われていますが、売却に時間がかかってしまうと、固定資産税の負担が大きくなります。
この固定資産税が跳ね上がるリスクは、「解体工事のタイミング」を調整することで、ある程度回避することは可能です。
固定資産税は「毎年1月1日時点」の状況でその年1年分の税額が確定するので、12月に家を壊して更地で年を越すと、翌年分の税金が一気に最大6倍になります。一方、「1月2日以降に解体」すれば、更地としての重い税負担を回避したまま売却を進めることができます。
とはいえ、増税のリスクを懸念するのであれば、いきなり更地にするのではなく「更地渡し可」として売出し、建物を残したまま売却活動をおこなうのが現実的です。
ただし、建物を空き家として残す場合は、売却まで適切に管理しなければなりません。2023年12月13日施行の改正空家対策特別措置法により、「管理不全空家」というカテゴリーが新設されました。自治体から「管理不全空家」として勧告を受けると、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が跳ね上がります。
そのため、建物を残す場合でも最低限の管理（草刈り・通気・点検など）は必要です。
築年数の古い家を売りたい場合、築古物件の取扱実績がある不動産会社を探すことが重要です。
実務上、築古物件の売却戦略は新築・築浅物件とはまったく異なります。築古を扱い慣れていない不動産会社の場合、適正価格より大幅に低い査定が出るケースや、そもそも査定を断られるケースも少なくありません。
適正価格を把握するためには、複数の不動産会社に査定を依頼して価格を比較するのが有効です。査定を依頼する際は、必ず複数社に依頼したうえで、査定額そのものよりも「どのような根拠で価格を算出しているか」を確認することが重要なポイントです。
仲介と買取の両方の査定を取り、価格を優先するか、スピードや手間のなさを優先するかなど、自分の状況に合わせて売却方法を選びましょう。
家を相続しても、すぐに売却できるというわけではありません。
売却前には、次の手続きや準備をする必要があります。
家をスムーズに売却したいのであれば、早めに手続きや準備を終わらせておきましょう。
相続登記をおこなっておらず被相続人名義のままの場合、相続した物件を売却できません。
亡くなった被相続人名義の物件は所有者が不在という状況となり、誰もその不動産に関する権利を主張できないためです。
なお、2024年4月1日からは相続登記が義務化されており、相続によって不動産を取得した相続人は、所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請を行わなければなりません。正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
家を売却したい場合はもちろん、活用予定がない場合でも、早めに相続登記を済ませておきましょう。
不動産売買において、物件は空室の状態で引き渡すことが基本です。
買主に家を内覧してもらう際に不用品が溢れていると、物件の印象が悪くなってしまい契約に至らない可能性もあります。
そのため、家で使用していた家財や遺品などは売却前に処分しましょう。
なお、一般の個人に仲介で売却する場合は、売主の費用負担で家財をすべて処分し「空室（空家）」にして引き渡すのが基本です。
ただ、築50年の家では遺品の量が膨大になり、片付け費用だけで数十万円かかることも珍しくありません。もし片付けの手間や費用を省きたい場合は、家財を残したまま「現状有姿」で買い取ってくれる専門の買取業者へ売却するのも、有効な選択肢です。
不動産売却時には、土地の境界を測量して土地面積を明確にしておくことが基本です。
築50年近い物件の場合、隣地との境界を示す「境界標」が消失していたり、お互いの塀や屋根が越境していたりするなど、境界があいまいになっているケースが多々あります。
境界が未確定のままだと、購入後のご近所トラブルを懸念して買主から敬遠されたり、住宅ローンの審査が通らなかったりする原因となります。そのため、売却前に確定測量をおこない、隣地との境界や権利関係を明確にしておくことが重要です。
実務的な感覚として、隣地所有者の立ち会いと同意が必要な確定測量は、費用として50万円〜100万円程度、期間として1〜3ヶ月程度かかるのが目安です。隣地所有者と連絡が取れないケースや、境界をめぐって意見が対立しているケースでは、さらに時間と費用がかかることもあります。
築50年の家のように長期間境界確認が行われていない物件では、早めに土地家屋調査士に相談し、確定測量の見通しを立てておくのが安全です。
相続後の家をどうするかについて、親族全員が納得できるまで話し合っておくとよいでしょう。
その理由は、早く売却したほうがいいと考える人もいれば、家を残して受け継ぐべきだと考える人もいるからです。
意見が対立している中で、家を売却してしまうと争いの原因になってしまいます。
誰かが移り住むケースもありますが、それぞれが持ち家をもっていたり地元を離れて仕事をしている場合など、誰も家に住まない・住む予定もない場合も多いでしょう。
空き家のまま放置してしまうと、管理費や維持費、固定資産税が発生してしまいます。
家の売却を考えているのであれば、親族に対して売却すべき理由を伝えて、合意を得ることが大切です。
相続した築50年の家を売却する場合、要件を満たすことで「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が適用されます。
なお、2024年1月1日以降の売却分から制度改正が入っており、相続人が3人以上の場合は控除額の上限が一人あたり2,000万円に減額されます。複数人で相続したケースでは、特例の適用前に税理士に確認しておくと安心です。
次の項目から「特例の対象となる居住用財産」と「特例を受けるための条件」について解説していきます。
参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
特例の対象となる居住用財産とは「相続されるまで被相続人が住宅用として使用していた物件」であり、以下の3つの要件をすべて満たすものです。
2の「区分所有建物登記されていない建物」とは、簡単にいうとマンションのような集合住宅以外の建物です。戸建てであれば要件を満たします。
3の「被相続人以外の人が住んでいないこと」は、被相続人以外の人が事業用に使っている場合も要件から外れてしまうので注意しましょう。
特例を受けるためには、売却に関する条件も満たしている必要があります。
例えば、2024年5月1日に家を相続したとすると、相続開始の日から3年を経過する日（2027年5月1日）の属する年の12月31日、つまり2027年12月31日までに売却すれば、特例を受けられる可能性があります（売却価格が1億円以下であるとき）。
また、「建物付きでの売却」と「更地での売却」で、それぞれ別の売却条件も定められています。
建物付きで、売却する場合の売却条件は次のとおりです。
更地として、売却する場合の売却条件は次のとおりです。
耐震基準については、1981年6月1日に新耐震基準が定められました。1981年5月31日以前に建てられた家の場合、現在の耐震基準を満たしていない可能性が高いです。
従来は売主が耐震リフォームや解体を行ったうえで売却する必要がありましたが、2024年1月1日以降の売却分からは、買主が売却後に耐震リフォームや解体を行う場合でも特例の対象となる改正が入っています。この改正により、売主の負担が大きく軽減されました。
ただし、特例の適用には細かな要件があるため、適用可否は事前に税理士に確認しておくと安心です。不動産会社と税理士の両方に相談しながら売却活動を進めるのが現実的です。
築50年の家は建物の法定耐用年数を大幅に超えており、税務上・実勢市場ともに資産価値が低くなりがちです。
しかし、売却方法によっては資産価値の評価が上がり、想定より高値で売れるケースもあります。
また、2024年4月1日施行の相続登記義務化により、相続不動産は所有権の取得を知った日から3年以内の登記申請が必要となっています。相続の手続きや準備を早めに済ませておき、親族と話し合って売却の合意を得ておくことで、スムーズに売却できます。
売却方法には主に「現状売却」「リフォーム・リノベーション後の売却」「更地での売却」の3種類があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。また、不動産会社による「仲介」と「買取」の選択肢もあるため、築古物件の取扱実績がある不動産会社に相談したうえで、自分の状況に合った売却方法を選びましょう。
仲介・買取の両方の査定を取り、価格・スピード・手間のバランスを比較したうえで判断するのが現実的です。
