不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
「相続した土地を売却したいけど、どういった税金が課税されるのか気になる」「結局いくら税金を取られるの？」など、相続した土地を売却したい気持ちはあるものの、税金に関して不安があり一歩踏み出せないという人もいるのではないでしょうか。
たしかに、土地の売却時にはさまざまな税金がかかります。ケースによっては、予想より多くの税金が課税されることもあるでしょう。
この記事では、相続した土地を売却する際にかかる税金の種類や節税対策について解説します。税金以外にかかる費用や土地を売却する際の注意点なども紹介しているため、ぜひ最後までご覧ください。
相続した土地を売却したときにかかる税金は以下の5種類です。
それぞれ順番に解説します。
登録免許税は、登記手続きの際にかかる税金です。土地の所有者を亡くなった人（被相続人）から相続人に変更するための「所有権移転登記（相続登記）」を申請するときにかかります。
「登記」とは、不動産の存在そのものや所有権、債権といった権利を所有する人の情報を「登記簿」と呼ばれる帳簿に記録する手続きです。土地の所有者が被相続人のままでは売却できないため、土地を相続したら必ず相続登記を行わなければなりません。
登録免許税の税額は土地の評価額によって異なります。土地の評価額×税率で求められ、最後に100円未満を切り捨てます。
なお、税率は所有権移転登記の原因ごとに定められており、相続によって行う場合は0.4%です。たとえば、相続した土地の評価額が3,000万円なら、以下のように計算します。
評価額は、毎年6月ごろに市区町村から送られてくる「固定資産税の納税通知書」や、市区町村役場で取得できる「固定資産評価証明書」などで確認できます。登録免許税の納付方法は現金納付が原則とされていますが、登録免許税の額が3万円以下であるなど、ケースによっては収入印紙を貼り付けて支払う方法も認められています。
印紙税とは、契約書や領収書などの課税文書を作成する際にかかる税金です。相続した土地に限らず、不動産売買の際には無用なトラブルを避けるため、売買契約書を作成するのが一般的です。
印紙税額は売買契約書に記載された契約金額によって異なり、契約金額が1万円未満であればかかりません。しかし土地の売買が1万円未満で行われるケースはあまり考えられないため、土地の売却＝印紙税がかかると思っておいてもよいでしょう。
契約金額と印紙税は以下のとおりです。
| 不動産売買契約書に記載された契約金額 | 1通・1冊にかかる印紙税額 |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 |
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 |
| 50万円超え100万円以下 | 1,000円 |
| 100万円超え500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超え1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円超え1億円以下 | 6万円 |
| 1億円超え5億円以下 | 10万円 |
| 5億円超え10億円以下 | 20万円 |
| 10億円超え50億円以下 | 40万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 |
| 契約金額の記載がないもの | 200円 |
参照：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
たとえば相続した土地の評価額が3,000万円だった場合、2万円の印紙税がかかります。「税金」といっても、納付書を用いて金融機関などで支払うものではありません。
売買契約書に収入印紙を貼り付け、売主・買主の両方または片方がその収入印紙に消印すれば納付したことになります。つまり2万円の印紙税がかかるケースでは、売買契約書に2万円分の収入印紙を貼り付け、消印する必要があるのです。
なお、印紙税は契約書1部ごとにかかります。売買契約書を2部作成した場合は、それぞれに収入印紙を貼り付けなければなりません。
譲渡所得税とは、資産を譲渡した際に発生する所得に対して課される税金です。計算した結果、利益が出なければ譲渡所得税はかかりません。
しかし、利益が出た場合は譲渡所得税の対象です。この「資産」には不動産も含まれるため土地の売却も譲渡所得税の対象になりますが、土地が山林の場合は譲渡所得の対象にはなりません。譲渡所得税を求めるためにはまず譲渡所得を求め、そのうえで税額を計算する必要があります。
譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。
「買主から受け取った金額」には金銭だけでなく、ものや権利も含まれます。その場合はものや権利の時価がそのまま「買主から受け取った金額」になります。
特別控除は、一定の要件をクリアした場合に適用されるものです。たとえば平成21年、22年に取得した土地を売却したときには2,000万円、空き地や空き家、空き店舗が存在する土地をいう「低未利用地」を売却した場合は100万円の控除を受けられるなど、さまざまな控除があります。
課税譲渡所得金額を算出したら、次は譲渡所得税額の計算です。計算方法は以下のとおりです。
以下のように、税率は土地を売却する年の1月1日時点で、その所有期間が5年以下であるか5年を超えているかによって異なります。
| 土地の所有期間 | 税率 |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30% |
| 5年超（長期譲渡所得） | 15% |
たとえば譲渡所得が500万円、土地の所有期間が6年のケースなら、譲渡所得税は75万円（500万円×15%）です。重要なのは、「土地の所有期間」とは相続してからの期間ではなく、被相続人の所有期間も含めた期間である点です。相続したあとすぐに売却した場合でも、被相続人が5年を超えて所有していれば長期譲渡所得の税率で計算できます。
参照：国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
住民税は、土地の売却によって利益を得たときに発生する税金です。利益が出なければ課税されることはありません。計算方法は以下のとおりです。
譲渡所得税と同様に、税額は譲渡所得に税率をかけることで求められます。土地を売却する年の1月1日時点で、その所有期間が5年以下であるか5年を超えているかによって税率が異なる点も同様です。税率は以下のとおりです。
| 土地の所有期間 | 税率 |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 9% |
| 5年超（長期譲渡所得） | 5% |
たとえば譲渡所得が500万円、土地の所有期間が6年のケースなら、譲渡所得税は25万円（500万円×5%）です。
また、「土地の所有期間」には、相続してからの期間だけでなく被相続人が所有していた期間も含めます。相続してからの所有期間が5年を超えていなくても、被相続人の所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得の税率で計算できます。
参照：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
参照：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興を目指すための税金です。2013年から2035年までの間、所得税の納税義務者全員に課せられます。土地の売却によって発生した譲渡所得も対象になり、短期譲渡所得、長期譲渡所得にかかわらず2.1%の復興特別所得税がかかります。
計算方法は以下のとおりです。
譲渡所得税額に2.1%をかけた金額が復興特別所得税です。たとえば、譲渡所得税額が500万円だった場合の復興特別所得税額は10万5,000円（500万円×2.1%）です。
参照：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
参照：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
相続した土地を売却する際に使える税金対策には、相続して3年以内のケースが対象のものと、相続して3年以降のケースが対象のものがあります。そのうち「相続して3年以内」に利用できる税金対策は以下のとおりです。
それぞれ紹介します。
なお、相続した土地を3年以内に売却すると節税できる特例については、「相続した土地は3年以内の売却で節税！税計算と軽減制度を解説」の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
相続して3年以内に使える税金対策の1つは、3,000万円の特別控除です。ここでいう3,000万円の特別控除とは「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」のことを指し、「空き家特例」とも呼ばれます。相続や遺言によって取得した空き家またはその敷地を、平成28年4月1日から令和9年12月31日の間に売却した場合、譲渡所得額から最大3,000万円控除されます。
ただし控除を受けるためには、さまざまな要件を満たさなければなりません。まず、相続や遺言によって取得した空き家が以下の要件にあてはまる必要があります。
被相続人が1人で暮らしており、被相続人が亡くなったことによって空き家になってしまったという状況が必要です。ただし、被相続人が介護施設に入所していたなどの理由で亡くなる直前に居住できなかったときでも、一定の要件を満たせば「被相続人が居住していた」ものと認められます。
区分所有建物とは、たとえばマンションやビルなどのように、1棟の建物内にある部屋それぞれが別の人の所有になっている建物のことをいいます。
なお、控除を受けるためには上記の要件を満たしたうえで、さらに以下の要件をクリアしなければなりません。
「特別の関係」には、ほかにも生計をともにする親族や売却後の空き家で同居する親族、内縁関係、自身や親族が経営する法人なども該当します。
参照：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例」
相続して3年以内に使えるもう1つの税金対策は、「取得費加算の特例」を利用することです。取得費加算の特例とは、相続開始の翌日から3年10カ月以内に相続財産を売却した際、相続税の一部を譲渡所得計算時の「取得費」に加算できる制度で、正しくは「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいます。
特例が利用できれば、譲渡所得税を軽減できる可能性があります。ただし譲渡所得のみに適用される特例であるため、たとえば株式を譲渡した際に発生する事業所得や雑所得などは対象になりません。特例を利用するための要件は以下のとおりです。
相続や遺言によって財産を取得した人で、さらに相続税が課税されていなければ、取得費加算の特例は適用できません。また、相続開始の翌日から3年10カ月以内に売却する必要があります。計算方法は以下のとおりです。
事例にあてはめてみましょう。
上記のケースを計算式にあてはめると、以下のようになります。
上記の例では、750万円が取得費に加算できます。
参照：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
相続して3年以降でも、以下のように相続した土地の売却時に使える税金対策はあります。
それぞれ順番に解説します。
相続した土地が、もともと平成21年、22年に取得されていれば、土地にかかる譲渡所得税額から1,000万円控除できます。これを「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」といいます。譲渡所得税額が1,000万円未満であればその金額がそのまま控除額になるため、譲渡所得はかかりません。
控除を受けるための要件は以下のとおりです。
ポイントは被相続人が「土地をいつ取得しているか」です。取得した時期がわからなくても、当時の売買契約書や土地の権利証、法務局で誰でも取得できる「全部事項証明書」などで確認できます。一度確認してみるとよいでしょう。
参照：国税庁「No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」
売却した土地が低未利用土地であれば、長期譲渡所得から100万円を控除できる「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」の適用を受けられる可能性があります。「低未利用土地」とは、空き家や空き店舗の敷地となっている土地や空き地のことです。譲渡所得税額が100万円未満であればその金額がそのまま控除額になるため、譲渡所得はかかりません。
適用を受けるための要件は以下のとおりです。
「分筆」とは、1つの土地を分割し、複数の土地をつくりだすことです。
売買金額が500万円以下の土地なら、多くのケースが特例の対象に該当します。市街化区域などでも売買金額が800万円以下であれば適用対象になるため、検討してみるとよいでしょう。
参照：国税庁「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」
相続した土地を売却する際の流れは以下のとおりです。
流れに沿って解説します。
遺産分割協議とは、相続人が2人以上いる場合に、被相続人の相続財産をどのように分けるかについて相続人全員で話し合うことです。遺言書があれば遺言の内容に従いますが、有効な遺言書がない場合や、あったとしても記載されていない財産があるときなどは遺産分割協議を行います。
話し合いがまとまったら、協議内容を書面にした「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員が署名・実印での押印をします。注意しなければならないのは、「相続人全員で行う必要がある」ことです。たとえば、1人でも欠けていると協議は成立しません。
また、相続人全員で協議を行ったケースでも、相続財産の分け方について1人でも反対していると成立しない点にも注意が必要です。どうしても話し合いが進まないときや相続人同士でもめてしまっている場合は、できるだけ早い段階で弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
なお、相続人全員が1ケ所に集まらなくても遺産分割協議は行えます。電話やZoomなどによるリモートでも問題ありません。遠方に住んでいる、高齢で長距離の移動が難しいなどの理由で集まれない相続人がいるなら、リモートによる方法を検討してみるとよいでしょう。
遺産分割協議書を作成したら、土地の所在地を管轄する法務局に相続登記（所有権移転登記）を申請します。相続登記とは、登記上の土地所有者を被相続人から相続人に変更するための手続きです。
土地所有者が被相続人のままでは売却できないため、売却前に相続登記を申請し、所有者を変更する必要があるのです。相続登記をせず放置している間に、ほかの相続人が自分の持分のみ登記して売却してしまうケースや、相続人が亡くなることで相続関係が複雑化してしまう可能性も考えられるためできるだけ早く行ったほうがよいでしょう。
また、相続登記は令和6年4月1日から義務化されます。相続・遺言によって不動産の所有権を自分が取得したことを知った日から3年以内、遺産分割協議が成立していれば協議が成立した日から3年以内に相続登記をしなければなりません。
正当な理由なく怠れば、10万円以下の過料を科される可能性があります。忘れずに申請しましょう。
ただし、登記申請には多くの書類を揃える必要があります。さらに、不備があれば何度も申請先である法務局に足を運ばなくてはならないため、自分で申請するにはハードルが高いかもしれません。平日仕事がある人やなかなか時間が取れない人は、登記の専門家である司法書士に依頼することをおすすめします。
相続登記の必要書類は以下のとおりです。
相続登記は、管轄の法務局ごとに申請する必要があります。たとえば、土地が千代田区のみにあるならその管轄である東京法務局に対して申請するだけで済みますが、渋谷区にも土地を持っている場合は別途渋谷出張所にも申請しなければなりません。
相続登記が完了したら、登記が完了したことを証明する「登記完了証」と、昔でいう権利証にあたる「登記識別情報通知」が発行されます。どちらも再発行できないため、大切に保管しておきましょう。
相続登記完了後はいよいよ売却が可能です。不動産会社に相談し、物件調査や査定を受けましょう。不動産会社に仲介してもらい、買主が現れたら売却します。
相続人が2人以上いるときは、土地の売却で得た現金を相続人同士で分割します。現金の分け方は遺産分割協議の際に決めた割合どおりです。相続人が1人なら分割のしようがないため不要です。
なお、土地を売却した際にかかるさまざまな税金は、相続人それぞれが納める必要があります。
相続した土地を売却する際の注意点は以下のとおりです。
それぞれ解説します。
なお、土地売却の流れや注意点については「土地売却の流れは？掛かる費用や注意点を徹底解説！」の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
土地を売却したあと、「契約不適合責任」を問われないよう注意しましょう。場合によっては、買主から損害賠償請求や契約解除をされるおそれがあるためです。
契約不適合責任とは、売却した商品に欠陥や不具合があるなど、実際の状態と契約内容が適合しない場合に売主が負う責任のことをいいます。土地であれば、以下のような理由から契約不適合責任を問われることが考えられます。
故意ではなかったとしても、「知らなかった」では済まされないこともあります。トラブルにならないためにも、売却の際は事前調査を行い、本当に売却しても問題がない土地であるかどうかを確認しなければなりません。
土地の売却時にかかる費用を把握しておく必要があります。土地を売却する際には、予想以上に多くの費用がかかることがあるためです。先述した登録免許税や印紙税、譲渡所得税以外にも、以下のような費用がかかります。
| 不動産会社の仲介手数料 | 不動産会社による |
|---|---|
| 相続人の戸籍謄本または抄本 | 450円 |
| 被相続人の戸籍謄本 | 450円 |
| 相続人・被相続人の除籍・改製原戸籍謄本 | 750円 |
| 相続人・被相続人の戸籍の附票 | 200〜400円 |
| 相続人の住民票 | 200〜300円 |
| 被相続人の住民票除票 | 200〜300円 |
| 相続人の印鑑証明書 | 200〜300円 |
| 土地の全部事項証明書 | 480〜600円 ※登記情報は332円で取得可能 |
| 固定資産評価証明書 | 300〜400円 |
| 司法書士への報酬（相続登記を依頼した場合） | 事務所による ※相場は5〜10万円程度 |
一般的に、土地を売却するときは不動産会社への仲介手数料が発生します。仲介手数料の上限額は以下のように法律で定められているため、まともな会社であれば上限額を超えて請求されることはありませんが、不動産会社によって金額が異なります。事前に確認しておいたほうがよいでしょう。
| 売却金額のうち200万円以下の部分にかかる金額 | 土地の売却金額×5%（＋消費税） |
|---|---|
| 200万円超〜400万円以下の部分にかかる金額 | 土地の売却金額×4%（＋消費税） |
| 400万円を超える部分にかかる金額 | 土地の売却金額×3%（＋消費税） |
参照：旧建設省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
予想以上に費用がかかるのは戸籍関係です。1通1通は少額ですが、すべての相続人を調査する必要があるため高額になるケースも珍しくありません。また、相続人が多い場合や転籍を繰り返しているが相続人がいる場合なども戸籍の通数が増え、大量の戸籍を取得しなければならなくなる可能性があります。
土地の登記状況を確認するための全部事項証明書は、窓口請求とオンラインとで手数料が異なります。オンラインで請求し、法務局の証明書発行窓口での受け取りに指定すると480円で取得できるため、費用を抑えたいならオンラインでの請求がおすすめです。
さらに、法務省の登記情報提供制度を利用してネット上で取得する「登記情報」なら、全部事項証明書と同じ内容のものが332円で取得できます。全部事項証明書が法務局に認証された証明書であるのに対し、登記情報には認証がありませんが、登記の状況を確認するだけであれば十分でしょう。
なお、住民票や印鑑証明書、戸籍の附票、評価証明書は自治体によって手数料が異なります。取得の際は、市区町村役場のホームページで確認しましょう。
念頭に置いておく必要があるのは、「必ずしも相続した土地がすべて売却できるとは限らない」という点です。中には、需要が極端に低く買主が見つからない土地やいわく付き、訳ありの物件など、相続した土地が売れないケースもあります。
なかなか買い手がつかない場合は、不動産会社に買い取ってもらうのも1つです。不動産会社に買い取ってもらう場合の詳細については、次項で詳しく解説します。
先述のとおり、売却したいと思った土地がすべて売れるとは限りません。中には売却が困難なケースもあります。ここでは、不動産会社に買い取ってもらう方法や土地を活用して収益を得る選択肢など、相続した土地の売却が困難な場合の対処法について解説します。
相続した土地の売却が困難な場合、不動産会社に買い取ってもらうという手もあります。先述のように、買い手が見つからないような土地でも、相手が不動産会社なら買い取ってもらえる可能性があるためです。
ただし、不動産会社であればどの会社でもよいわけではありません。土地を買い取ってもらうなら、不動産買取を専門としている会社に依頼しましょう。不動産買取専門の業者であれば、一般的な不動産会社が避けるような訳あり物件でも取り扱っていることもあります。
なお、査定の依頼は1社1社行ってもよいですが、おすすめは一括査定です。一括であれば一度に複数の不動産会社に査定を依頼できるため、1社ずつコンタクトを取る必要がありません。また、比較検討しやすい点も一括査定ならではのメリットです。
方向性を変え、売却ではなく土地活用で収益を得るのも1つです。土地活用の方法には、たとえば以下のようなものがあります。
上記のように、土地を活用し、収益を得る方法があります。うまくいけば、持て余していた土地を有効活用できます。
ただし、土地の状況や場所によって向き不向きがある点には注意が必要です。たとえば人里離れた山奥にマンションを建てたところで、入居者は期待できません。駅や商業施設、飲食店などがないところにコインパーキングをつくっても、なかなか利用されないでしょう。
そのほか、都市計画法や農地法といった法律の絡みで建物が建てられないケースなどもあるため、計画が実現可能なのかどうかを事前に確認する必要があります。
土地の処分方法や活用方法については、「土地の処分方法3つ！処分できない土地の活用方法5選も紹介」の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
相続した土地を売却する際には、さまざまな税金がかかります。それに加えて、不動産会社の仲介手数料や戸籍・住民票といった証明書発行手数料など、多くの費用がかかることを覚えておきましょう。
記事の中でも解説したとおり、税金に関しては譲渡所得税額から一定の金額を控除できる制度がいくつかあります。利用できるものは積極的に利用し、少しでも納税の負担を減らしましょう。
