不動産売却を高くスムーズに！
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不動産の売買契約を結んだ時に発生するのが、売主に対して支払う「手付金」です。
手付金には「契約が成立したことの証」としての側面と「売買代金の一部」という側面があります。
買主都合で売買契約を解除する場合、手付金は放棄することが原則です。ただし、不可抗力の契約解除は「取り決め次第」で手付金が返還されます。
売買契約を解除したいと考えたときは、最初に契約書の内容を確認しましょう。取り決めの内容から、どのようなケースで手付金の返還が可能であるか判断する必要があります。
また、自己都合による契約解除であっても、交渉次第で手付金返還が認められるかもしれません。不動産問題に詳しい弁護士へ相談して、適切な対処をしてもらいましょう。
手付金は、買主が売主へ支払う契約金です。売買契約の締結時に、売買代金の一部を支払うことをいいます。
具体期には、下記3つの重要な役割をもっています。
| 証約手付 | 「契約が成立したことの証拠」としての役割。 |
|---|---|
| 解約手付 | 契約の解除料としての役割。買主は手付金の放棄（手付流し）を、売主は手付金を倍にして返還（手付倍返し）すれば、契約を解除できる。 |
| 違約手付 | 違約金としての役割。買主が契約に違反した場合、損害賠償とは別に手付金が没収される。 |
手付金の相場ですが、個人間で売買する場合、法律で制限されていません。
しかし、金額が小さすぎれば手軽に解約できてしまい、契約の意味をなさなくなってしまいます。逆に金額が大きすぎれば、当事者双方に大きな負担となってしまいます。
そのため、不動産の売買契約では、手付金は「売買代金の5％～20％」の範囲内で決めるケースが一般的です。
なお、不動産会社が売主になる場合は、法律で売買金額の20％以内と決められています。
宅地建物取引業法第38条
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。出典：e-Govポータル「宅地建物取引業法第38条」
契約そのものに問題があって解除する場合、手付金は返還されます。
例えば、騙されたり脅されたりして結んだ契約や、相手方が契約内容を守らない「契約不履行」が発生した時です。
しかし「自己都合」による契約解除の場合、手付金は放棄しなければなりません。
自分の都合だけで契約を解除した場合、支払った手付金は返還されません。
しかし、自分の意思ではどうすることもできない「不可抗力」による解除だと、返還されるケースもあります。
代表的な例として、下記のケースがあります。
ちなみに、一見不可抗力に思える「転勤が理由で契約を解除するケース」は、実際には不可効力とみなされません。
それぞれのケースについて、詳しく見ていきましょう。
住宅ローンの審査が未承認になれば、買主は残りの代金の決済ができないので、売買契約を解約するしかありません。
このような場合、契約書に「住宅ローンが未承認であったときは手付金を返還する」と明記されていれば、支払ったお金が返ってきます。
このように、住宅ローンの審査が通らなければ契約を白紙に戻せる特約のことを「住宅ローン特約」といいます。
ただし、逆にいえば売買契約書に住宅ローン条項の記載がないと、手付金は戻ってきません。住宅ローン特約が記載されているかどうかは、契約前に必ず確認しておきましょう。
地震や津波など、予期せぬ災害で引き渡し前に建物が損傷しても、原則として売主に修繕などの責任はありません。
つまり、買主側が災害を理由に契約を解除しても、手付金は返還されません。
ただし、契約書に「双方に責任がない場合の損失は、引き渡し前は売主が、引き渡し後は買主が負担する」という特約を盛り込むことは可能です。
上記のような特約があれば、災害による損失の修繕を売主に請求できます。損失の程度によっては、手付金を返還してもらったうえで契約解除も可能です。
会社員の場合、自分が望んだわけでもない「会社都合の転勤」で不動産の売買を解約したいというケースがあります。
しかし、残念ながら「転勤」は法律的には不可抗力とみなされません。転勤を理由にした売買契約の解除は、あくまでも買主側の自己都合です。
その転勤が自分で望んだものであろうと、勤務先からの指示であろうと、どちらも買主には全く関係のない話だからです。
もし、転勤を理由にした契約解除が常に認められるとなれば、買主が勤務先とウソの転勤話をでっち上げることで、簡単に契約を反故にできます。
このような契約解除権の濫用や悪用を防ぐため、転勤の場合は不可抗力と認められないのです。
自分の都合で不動産契約を解除する場合、手付金を放棄すれば契約を解除できると先に述べましたが、それには期限が存在します。
もし「手付金を放棄すれば無制限に契約を解除できる」となれば、相手方に大きな損害を与えてしまうことになりかねないからです。
売主と買主、双方の利益を保護するため、契約の解除は「相手方の一方が契約の履行に着手するまで」にしなければなりません。
「契約の履行」がどのような行為を指すのかは、個々のケースによります。例としては、下記のものがあげられるでしょう。
ちなみに「自分は履行の着手をしたが、相手方はしていない」というような場合、自分から手付金放棄による契約解除を行うことはできます。
手付金の放棄によって契約を解除できる期日については、売買契約書で明確に定めるケースもあります。これを「手付解除期日」といいます。
通常は、売買契約締結日から1週間前後で設定するのが一般的です。ただし、売主・買主の話し合いで決めることもできます。
手付解除期日を過ぎたあとに解除したくなった場合は、契約書に記載されている「違約金」を支払っての解除となります。
違約金の相場としては、売買代金の20％前後です。
いずれにしても、売買契約後にキャンセルをすれば金銭的な痛手は避けられないので、慎重に検討してから売買契約を交わすことを心がけましょう。
手付金が「解約手付」としての性質をもつ以上、自己都合の契約解除で返還してもらうことは原則できません。
「◯日以内に解約すれば手付金を返還する」という取り決めがあれば別ですが、契約時にそこまで細かく話し合うケースは稀といえるでしょう。
しかし、それはあくまで法律上の話です。相手方や不動産会社の判断次第では、返還してもらえる可能性もあります。
必ず取り返せるとは限りませんが、まずは交渉をしてみましょう。手付金返還交渉をするときのコツについて、紹介していきます。
不動産の引き渡しまで日がない状態で解約となれば、売主も計画が狂い、大変な損害を受ける可能性があります。その場合、交渉に応じてくれる可能性は極めて低くなるでしょう。
しかし、早い段階であれば交渉に応じてくれる可能性があります。できるだけ早めに返還交渉を申し入れましょう。
悩んでいる間に手付解除期日を過ぎてしまえば、違約金も支払う必要が出てきます。
無理を承知で手付金の返還をお願いするのですから、相手方への伝え方も一工夫する必要があります。
ポイントは「ごり押しをせず、感情に訴えかける」ことです。
担当者も人間ですから、高圧的な態度で無理な要望を通そうとする客の言うことなど、聞く耳を持ってはくれないでしょう。
「こちらの都合で大変申し訳ない」と、自分に責任があることを前置きに返金を願い出れば、相手も話を聞き入れてくれる可能性があります。
手付金の返還交渉が可能かどうかは、個々の状況や解約の事情によって異なります。
「自分の状況で返還してもらえるのかわからない」「不動産業者と交渉するのは不安」といった場合は、不動産問題に詳しい弁護士へ相談してみましょう。
弁護士なら法律の観点から的確なアドバイスが可能であり、必要であれば返還交渉の代行も任せられます。
買主の自己都合で売買契約を解除する際、手付金は放棄するのが原則です。
しかし、契約内容や解除の理由、もしくは相手方との交渉で、返還してもらえる可能性もあります。
1人で悩まず、できるだけ早く弁護士へ相談しましょう。弁護士なら、適切な返還交渉が可能です。
