不動産売却を高くスムーズに！
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一戸建ての売却相場は、築年数による影響が大きく、古ければ古いほど値下がりします。
しかし、築10年となると、築浅というほど新しくもなく、築古というほど古くもありません。築10年の一戸建てがいくらで売れるのか、悩んでいる人もいるでしょう。
結論からいうと、築10年の木造一戸建ての建物価値は、新築時より約50％減となるのが目安です。土地は年月が経ってもそれほど価格変動をしないので、おおむね「一戸建ての値下げ=建物の値下げ」と考えましょう。
なるべく高く売るためには、不動産会社を比較し、もっとも高値で売れる業者を見つけることが重要です。不動産会社によって100万円以上の差がでる場合もあるので、少なくとも3社以上は比較することをおすすめします。
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築年数の経過による一戸建ての価格低下は、国土交通省が作成した築年数による建物価格の低下率である程度わかります。
画像引用：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」[/caption]
上記のグラフは、不動産会社の多くが査定の基準として使う不動産流通近代化センターのマニュアルと、減価償却※による価値低下の2つを戸建て・マンションごとに表したものです。木造戸建ては、築10年で50％前後まで下がっています。
※減価償却：税制上の資産価値を、使用する年月に応じて減じていく計算方法。税申告や住宅ローンの申請などで重要となる。
土地は大幅な価格変動が起きにくいので、築10年の一戸建てがいくらで売れるか知りたいときは、建物価格が50％減った価格を計算することで目安がわかります。
例えば、新築時に土地1,500万円、建物1,000万円だったとすると、次のように計算します。
築10年の一戸建ての価値が新築時より下がるのには、理由があります。ここでは、代表的な理由3つを紹介していきます。
一つ目は、建物の価値が下がっていくからです。
例えば木造一戸建ての法定耐用年数※は、22年と決められています。新築時の価値を100とすると築10年では先述でお伝えしている通りに約50％減です。
※耐用年数：税制において、会計上の「資産の使用期間」を定めたもの。木造住宅は原則22年だが、あくまで会計のために設けられた期限であり、物理的な耐久期限とは異なるので注意。
また、その後も緩やかに価値は減少していき、築20年では約90％減、築22年でほぼ0円となります。つまり、法的には築22年を超えた木造一戸建ての建物分の価値はなく、土地分のみの価値が残るということです。
ただし、法定耐用年数はあくまで税法上の基準であり、期限を過ぎても適切に管理されていれば居住可能です。また、建物のコンディションや付加価値（歴史的建造物など）によっては、法定耐用年数を超えていても高値で取引されるケースがあります。
二つ目は、新築志向が根強く、不動産としての需要が低いからになります。
日本国内では依然として新築住宅を求める消費者が多く、新築住宅が価格的に手を出せない場合に中古の築浅物件を好む傾向が根強くあります。
中古不動産市場では、一般的に築年数が経過するごとに不動産としての需要が減少していくため、その分不動産価格も安くなっていきます。よって、総じて一戸建ての価値は新築時より減少してしまいます。
三つ目は、居住するにあたり設備機器の交換など面倒な工事が多くあるからです。
一戸建ては築10年経過すると、屋根や外壁、給湯器などの設備機器に経年劣化が生じ、順次交換や補修工事が必要なケースがあります。
購入し居住となると交換・補修工事などの費用負担の他に、工事業者の選定や手配など面倒な部分が多くあります。よって、不動産市場では買主に検討自体を敬遠されてしまいやすくなるのです。
検討者が築浅物件に比べると少なくなる分、価格を安くなってしまいます。また、築10年程度の中古一戸建てを検討する人は、築浅物件と比べて割安感を求めている人が殆どであるため、市場のニーズ的にも安くしないと売れないという実情があります。
値下がりする理由を紹介しましたが、そもそも一戸建てはどのような基準で評価されるのでしょうか？
代表的なの評価方法としては、下記の2つがあげられます
それぞれ詳しい内容を見ていきましょう。
取引事例比較法とは、査定を算出したい一戸建てと過去の取引事例を比較し、点数化する方法です。
具体的には、過去の取引事例を100点とし、土地の形状や接道状況などを比較し優劣を決めていきます。さまざまな項目の点数を合計した結果、100点を超えれば取引事例より高評価、下回れば低評価となります。
実際の査定では、複数の取引事例を使って平均を算出したり、固有条件や市場相場の補正をおこなったりして、最終的な査定額を算出します。
原価法は、査定する一戸建てを取り壊し、再建築価格（全く同じものを現在価値で建設したとするといくらかになるか）を計算する方法です。
物価が新築当時より上がっていれば査定額が高くなりますし、物価が下がっていれば査定額は安くなります。再取得ができない建材があれば、同じ品質の代替品を参照します。
再建築価格をだした後、経年劣化による価値の低下を差し引きます。差し引く金額は、建物や設備の状態を見るか、耐用年数を基準に計算するのが基本です。
ここからは、新築価格別に、築10年でどれだけ価格が下がるか、具体的なシミュレーションをしていきましょう。2,000万円、3,000万円、4,000万円の3パターンを計算します。
シミュレーションする際に重要なのは、土地と建物の価格比率です。土地がほとんど値下がりしない以上、建物の価格比率が高いほど一戸建て全体の値下がり幅を大きくなります。
価格比率は物件によって異なりますが、下記図のようにおおむね「土地3:建物7」もしくは「土地4:建物6」が一般的です。
参照：住宅金融支援機構「フラット35利用者調査 2021年度集計表」
この項目では、土地の価格は変わらないと仮定して、「土地3:建物7」と「土地4:建物6」の2通りでシミュレーションをしていきます。
新築価格が2,000万円の場合、土地と建物の価格はそれぞれ次のようになります。
築10年で建物価格が50％まで下がったとすると、一戸建て全体の価格シミュレーションは次の通りです。
おおむね1,300万円~1,400万円程度が、新築価格2,000万円の一戸建てが築10年経ったときの価格相場です。
ただし、新築価格2,000万円は一般的な相場より安いため、建材にグレードの低いものを使っている場合があります。グレードの低い建材だと劣化するのも早いため、さらに値下がりする可能性もあるでしょう。
新築価格が3,000万円の場合、土地と建物の価格はそれぞれ次のようになります。
築10年で建物価格が50％まで下がると、一戸建て全体の価格シミュレーションは次の通りです。
おおむね1,950万円~2,100万円程度が、新築価格3,000万円の一戸建てが築10年経ったときの価格相場です。
地域にもよりますが、3,000万円台なら新築価格として平均的なので、建材のグレードによる影響もそれほど多くないでしょう。
新築価格が4,000万円の場合、土地と建物の価格はそれぞれ次のようになります。
築10年で建物価格が50％まで低下すると、一戸建て全体の価格シミュレーションは次の通りです。
おおむね2,600万円~2,800万円程度が、新築価格3,000万円の一戸建てが築10年経ったときの価格相場です。
4,000万円は新築価格としても余裕のあるプランを立てやすいので、建材のグレードを上げやすく、想定より高値で売れるケースもあるでしょう。
ここからは、一戸建て家の価値を左右する事項について、より詳しく解説していきます。一戸建ての価値を決めていくのは、主に下記5つの事項です。
一つ目は、最寄り駅までの徒歩分数です。
首都圏などに居住する人の多くは、最寄り駅から電車に乗り通勤しています。よって、都心部に直結する路線の駅までの徒歩分数は、家の価値を左右していきます。
例えば、徒歩5分以内の駅近物件であれば、建物が築20年超であったとしても、不動産自体の需要が高いエリアであるため家の価値は下がりづらくなります。
二つ目は、生活利便施設があるかなどの周辺環境です。
不動産を求める人は、大抵その土地周辺の利便性も重視しています。近隣にスーパーやコンビニ、ドラッグストアなど日常生活に欠かせない施設があるかです。
また、小さな子供がいる世帯であれば、保育園・小学校、図書館など教育に関係する施設が近いなどもあります。このように利便性が高いエリアに立地する一戸建ては、需要が高く価値は維持しやすくなります。
三つ目は、土地の形や前面道路との接道状況です。
まず、一戸建ての土地は整形地が好まれます。理由は歪な土地よりも整形地のほうが日常的に使いやすく、建て直しもしやすいからです。また、前面道路との接道が長いと敷地内に入りやすくなります。特に、接道が長い角地は人気があります。
一方で旗竿地や接面道路と高低差があるような土地は、敷地内に入りにくいことと、高低差がある土地は擁壁などの維持管理などがあるため、人気はありません。よって、土地は整形地で間口が長いと評価は高め、一方で間口が狭く敷地に入りにくい土地は評価低めとなります。
四つ目は、建物の構造です。
一戸建ての構造は主に木造か鉄筋コンクリート（RC）になります。建物の価値として維持がしやすいのは、法定耐用年数が長いRCとなるので、同じ立地や広さであればRCのほうが評価は高めです。
五つ目は、間取りや広さがニーズに合致するかです。
例えば、首都圏などの郊外では一般的に4LDKの一戸建てが好まれます。よって、このようなエリアで3LDKタイプの広さが狭い一戸建て、若しくは5LDK以上の広い間取りの一戸建てはニーズが少ないため、価格が多少安めに設定されることがあります。
一戸建ての売却を考えるなら、下記の理由から築10年の一戸建ては売り時であると言えます。
それぞれの理由を詳しく解説していくので、売却を迷っている場合は、判断の参考にしてみましょう。
一つ目は、今後更に価値が下がる可能性が高いからです。
先述した通り、一戸建ては建物価値と不動産需要が築年数経過ごとに減少していくため、今後も価値は落ち続けていくのが一般的となります。
売却を迷っているうちに値下がりは続くので、不動産の価格は「今現在」が最高値です。よって、不動産の売却は「売りたいと思ったときが売り時」といえます。
二つ目は、大規模なリフォームは必要ないケースが多いからです。
築10年の一戸建ては、設備機器の交換工事や外壁などに経年劣化などにより、部分的な補修工事が必要となるケースはあります。
しかし、築10年程度であれば快適性を損なうような重要な欠陥や損傷があるケースは少なく、購入後に大規模な工事が必要となるケースは少ないでしょう。
よって、多少工事は必要になるものの、購入後に直ぐに住めるような状態が多いことから、建物としては売り時と言えます。
三つ目は、家のデザインや内装に古めかしい印象がないからになります。
築10年であれば、まだ新しい建築技術やデザインにて作られたものが多く、築古物件のような陳腐化したイメージをもたれません。若い人でも受け入れやすい外装や内装デザインになっています。
よって、デザイン性から購入を敬遠されるケースは少なく、耐震性や耐風性・耐火性にも優れた住宅であることがほとんどです。
築10年の一戸建てはさまざまな観点から安心安全の住宅であることが多く、買主にはより検討しやすい物件になっています。
四つ目は、築浅物件に比べると割安感があるからです。
築10年の一戸建ては、築浅物件に比べて割安感があり、多くの人にとって購入しやすい金額帯であることが多くあります。築古というほど古くもないので、今後も10年、20年と住み続けられます。
居住できる年数の長さと割安感のバランスから、中古住宅市場でも一定の需要を得られるでしょう。
五つ目は、買主が住宅の税制優遇が使え、購入自体を検討しやすいからです。
住宅ローン控除や住宅取得等贈与の特例などでは、利用時の一戸建ての築年数要件は20年以内とされています。よって、築10年であれば問題なく利用ができ、税制的にお得となるケースが多いのです。
なお、築年数が20年を超えていても、新耐震基準に適合しているなど一定の要件を満たせば税制優遇を受けられます。築10年だと、このような煩わしい手続きが不要で税制優遇を受けることが可能です。
築10年なら中古住宅として売却しやすいといえますが、さらに高く売るコツとして、次の5つがあげられます。
これらのコツを押さえて、価値を最大限引き出した価格で売却できるようにしましょう。
一つ目は、予め周辺相場を調査しておくことです。周辺相場を調査する方法としては、下記があります。
レインズマーケットインフォメーションは、不動産流通支援機構（レインズ）が提供する情報サイトで、日本国内の不動産取引履歴を閲覧できます。都道府県や市町村を検索するとその地域の売買事例や近年の売却傾向などを閲覧できます。
土地総合情報システムは国土交通省が監修するサイトで、レインズマーケットインフォメーション同様に過去の売却事例を閲覧できます。
不動産ポータルサイトは、いま売り出されている物件の価格を調べるのに便利です。自分の売却物件がある地域で、不動産がいくらぐらいで売り出されるかチェックできます。
ただし、不動産の価格は細かい状況や売り出すタイミングによって大きく変わるので、上記の方法では大体の目安しかわかりません。
そこでおすすめなのが一括査定サイトで、複数の不動産会社に査定を依頼し結果を比較することで、平均的な物件価格を判断することが可能です。不動産ぼのプロが算出した価格なので、精度の高い相場を知ることができます。
二つ目は、査定は複数社に依頼することです。先述した一括査定のように、複数の査定を比較することで、もっとも高値で売れる不動産会社がわかります。
不動産会社の査定額は、各社の知識・経験・売買ルートなどで変わります。物件と相性の良い優良業者であれば、他社と比べて数百万円以上の高値で売れることもあるでしょう。
また、査定の比較は、価格以外にも次のようなメリットがあります。
上記3つのなかで一番のポイントは、不動産や売買についてより深く理解した状態で売却活動を始められることです。不動産売却の流れや仕組みなどを理解することで、スムーズな売却が可能になります。
複数社の査定を比較するなら一括査定査定を使うのが手っ取り早いですが、サイトを選ぶときは全国対応かつ提携企業数が多いところを利用しましょう。不動産会社の候補が多いほど、優良業者を見つけやすくなります。
三つ目は、内見時は綺麗な状態にしておくことです。
売却活動における内見は、購入か否かが決まる大事な段階となります。内見に来た人に少しでも良い印象を与えるには、できる限り綺麗な状態で見せるほかにありません。
よって、居住中であれば住戸内は整理整頓し、水回りは水垢やカビがないようにしておくなど、内見前にしっかり手入れしておくことが大切です。
特に、水回りは肌が接触するなどするため清潔感が求められます。汚れが酷ければハウスクリーニングを入れて入念に綺麗にすることも検討しましょう。
四つ目は、繁忙期に売却活動することです。
一般的に不動産の繁忙期は、春先の3月～4月、秋口の10月から11月になります。このような繁忙期は買主が積極的に動く時期であり、売買が活発となるため、価格が少々高めでも売却が進む可能性があります。
五つ目は、周辺に新築物件の分譲がないときに売却することです。
周辺に新築物件が販売されていると、中古物件はどうしても割安感を求められてしまうため、高値で売るのはむずかしくなってしまいます。
近くで新築物件が売り出されている場合は、少し時期をずらして売り出すとよいでしょう。
築10年の一戸建てを売却するときには、注意すべき事項があります。ここでは、主な注意すべき点3つを紹介します。
一つ目は、住宅ローンの残債に注意することです。
築10年の一戸建てを住宅ローンで購入していた場合、まだ多額のローンが残っていることが多くあります。
不動産を売却し買主に引き渡すときには、ローンに附帯される抵当権を抹消する必要があるため、売却資金などでローンを完済する必要があります。
よって、一戸建て売却前には、ローン残額を売却資金などで完済できるかを確認しておきます。資金繰りが難しい場合には、売却を延期することも考えましょう。
二つ目は、契約不適合責任に注意することです。契約不適合とは、買主が購入前に思った物件と異なる場合に売主に追及できる権利です。
中古の一戸建てを売却する場合、売主は買主に対し契約不適合責任を負い、買主は物件の不適合具合による代金減額請求や契約解除などが認められています。「契約内容に合っているか」が重要なポイントなので、売主はできる限り物件の状態を買主に伝えなければいけません。
しかし、素人の売主が物件の状態を正確に伝えるのはむずかしいため、昨今では住宅診断（インスペクション）を使うケースが増えています。住宅診断とは、一級建築士などの住宅の専門家が物件の状態を調査するサービスです。
例えば、素人では確認が難しい外壁や屋根裏、壁の中や床下などで、構造体の腐食やシロアリ、施工不良等があれば指摘していきます。また、設備機器についても不良があれば交換を提案するなど、引き渡し後に契約不適合にてトラブルとならないようにさまざまな助言を行います。
住宅診断をおこなえば、建物の現状を把握し、予め改修工事をするなど契約不適合を回避できるようになります。
三つ目は、居住中にリフォームや修繕した箇所は不動産会社や買主に伝えておくことです。
リフォームなどをした箇所や時期など、物件に関する詳細な情報を全て開示しておけば、買主に安心感を与えられます。
なお、リフォーム履歴があると、築年数による価格低下を抑えられる可能性があります。結果として、通常より高く売れるケースもあるでしょう。
ただし、売却のためにリフォームをする場合は、慎重な検討が必要です。大規模なリフォームをしてしまうと、売値の上乗せよりリフォーム費用のほうが高額になるので、売却できても赤字になってしまいます。
築10年経過した木造一戸建ての建物価値は、概ね新築時50％減となります。一戸建て全体の下落率は土地と建物の内訳にもよりますが、建物分が半分になることからおおむね価値は算出可能です。
なお売却を考えるのであれば築10年の一戸建ては売り時と言えます。その代表的な理由は、今後もさらに価値が下がり続けるからであり、今が最も高く売れる時期であるからです。
さらに、一戸建て売却時には査定を複数社に依頼することや繁忙期に売却活動するなど、さまざまな工夫をすることで少しでも高く売れる可能性が高まります。少しでも良い状態で売却できるよう、迷っているなら早めに売却するのがおすすめです
