不動産売却を高くスムーズに！
空き家・訳あり不動産も対応
相続や長期間の居住などによって築60年の一戸建てを所有している場合、物件を売却できるのかが気になる人もいるでしょう。
築60年の一戸建てでも売却できる可能性はあります。確かに築浅の物件に比べて買い手はつきづらいですが、解体やリフォームといった対策を講じることで築60年の一戸建てを売却できる可能性は高まります。
当記事では、築60年の一戸建てでも売却を期待できる理由や、その対策について解説していきます。売却の流れや注意点、売却によってかかる税金の節税対策についても解説していくので、築60年の一戸建ての売却を検討している場合は参考にしてみてください。
築60年の一戸建てであっても、売却できないわけではありません。下記の理由から築60年の一戸建ても売却できる可能性はあります。
ここでは、築60年の一戸建てでも売却できる可能性がある理由について解説していきます。築60年の一戸建ての売却を検討している場合は参考にしてみてください。
不動産の購入を検討している人のなかには、建物だけでなく土地そのものも探している人もいます。そのような人をターゲットとして、土地をメインに「古家付きの土地」として買い手を募ることで、築60年の一戸建ても売却できる可能性はあります。
また、比較的状態のよい一戸建てであれば、住居を探している人に売却できることも考えられます。この場合、物件の解体にかかる手間や費用を省きつつ、築60年の一戸建てを売却することも可能です。
ただし、築浅の物件のほうが築古よりも需要が高いことから、古家付きの土地として買い手を募る場合は、売却できるまでに時間がかかることが予想されます。また、古家を売却する場合、契約不適合責任（※）に問われるリスクもあります。
古家付きの土地として買い手を募る場合、売却までにある程度時間がかかることを踏まえたうえで、購入希望者が現れた際には物件の不具合などを明確に伝えるようにしましょう。
土地のみであればさまざまな用途に活用できるため、建物を解体して土地だけで買い手を募ることで築60年の一戸建ても売却できる可能性はあります。
一戸建ての資産価値は、築年数によって変動します。築年数が経過すればするほど資産価値が下がるのが一般的であるため、築60年の一戸建ての場合、建物自体の資産価値は低いといえます。
実際に、国土交通省が公表する「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」をみても、築年数が22年を超えた戸建住宅は資産価値が10％程度まで下がることがわかります。
資産価値が低い一戸建ての場合、需要が低く買い手がつかないことも予測されます。そのため、築60年の一戸建てを売却する場合、建物部分は解体して、土地のみで買い手を募ったほうが売却の可能性はあるといえるのです。
とくに状態の悪い一戸建てを所有している場合には、解体したうえでの売却を検討してみてもよいでしょう。
ただし、一戸建ての解体には費用と時間がかかります。あくまで目安ですが、木造の場合は約3〜4万円、鉄骨造は約6〜7万円、鉄筋コンクリート造は約6〜8万円が1坪の解体費用の相場といわれています。
この相場を踏まえて、30坪の一戸建てを想定して解体費用の目安をまとめましたので参考にしてみてください。
解体して土地だけで売る方法は、売却を急いでおらず、解体にかかる費用を用意できる場合に向いているといえるでしょう。
リフォームや修繕が施されている一戸建てであれば、買い手がそのまま住めるため、修繕されていない物件よりも買い手がつきやすいと考えられます。そのため、リフォームや修繕をした一戸建てであれば、築60年であっても解体不要で売却できる可能性はあります。
とはいえ、築60年の物件は資産価値が低いのが一般的であり、基本的には需要が低く買い手がつきづらいことには変わりません。リフォームをすれば必ず売れるわけではないため、築60年の一戸建てを売却する場合、無理にリフォームや修繕を行うのは避けましょう。
一戸建ての売却先は、個人だけでなく不動産会社もあります。築60年の一戸建てを売却する場合、不動産会社に買取を依頼することも1つの手です。
不動産会社に買い取ってもらう場合、買い手を募るための活動が不要なため、比較的早く物件売買が完了します。また、不動産会社のなかには築古の不動産を専門とする業者もあるため、そのような業者であれば他社よりも高値で売却できる可能性もあります。
ただし、不動産会社に買取を依頼する場合、仲介で売却するよりも売却金額が安くなるのが一般的です。
不動産会社は買い取った物件を解体、建て替え、リフォームを行ったうえで再販売して、利益を出すことを目的としています。そのため、解体などにかかる費用を考慮したうえで、物件の買取価格を設定しています。
あくまで目安ですが、買取依頼をした場合の買取価格は市場価格の5割〜8割程度です。仲介で売却する場合よりも3割〜5割程度価格が安くなることが予測されます。
築60年の一戸建てを不動産会社に買い取ってもらう場合、早期で売却できる代わりに、仲介よりも売却金額が低くなることを踏まえて業者に依頼しましょう。
国土交通省が公表する「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」にも記載されているように、戸建住宅の場合は築20年を超えると資産価値がほぼ0になるのが一般的です。これを踏まえると、築60年の一戸建ての場合、建物部分の価値はほぼ0になると考えられます。
建物部分の価値がない場合、売却金額は土地部分の資産価値で決定されます。築60年の一戸建てを売却する場合、建物部分ではなく土地部分の価値から売却相場を把握しておくとよいでしょう。
築60年の一戸建てを売却する際には、下記の注意点を把握しておきましょう。
築60年の一戸建てを売却する場合、所有する土地の境界線を明確にしておくことが重要です。売却できるのは所有する土地部分のみであり、これを明確にしておかなければ、隣接する土地を所有する人とトラブルが起きる可能性があります。
所有する土地の境界線を明確にするには、土地家屋調査士や不動産会社へ測量を依頼するのが一般的です。測量を依頼して、境界確認書や土地測量図を作成してもらうことで、所有する土地部分を明確にできます。
基本的には1日で測量は完了しますが、場合によってはさらに時間がかかることも考えられるため、築60年の一戸建ての境界線を明確にする際には時間に余裕を持って依頼をするようにしましょう。
土地によっては、解体して更地にした後に新たな建物を建てられない土地である「再建築不可物件」があります。土地自体が建築基準法の接道義務を満たしていない場合に、再建築不可物件とみなされるのが一般的です。
再建築不可物件の場合、家を建て替えることができないため、買い手が見つかりづらくなることが予想されます。また、再建築不可物件と知らずに一戸建てを解体してしまうと、土地部分の利用用途が限られるため、この場合も売却が難しくなるのが一般的です。
所有する土地が再建築不可物件かどうかは、土地がある役所の建築関係の部署に相談することで確認できます。築60年の一戸建てを売却する場合、役所に出向いて再建築不可物件かどうかを事前に確かめておきましょう。
不動産売買において、物件の売り手は契約不適合責任を負う可能性があります。
契約不適合責任とは、売買した不動産が契約内容に合っていない場合、売り手が負わなければならない責任のことです。
たとえば、契約時には明確にされていなかったシロアリ被害や雨漏りなどが物件の引き渡し後に発覚した場合、売り手は契約不適合責任に問われる場合があります。
契約前に物件の状態を明確に買い手へ伝えたうえで、売買契約書に免責を記載しておくことで、契約不適合責任に問われるリスクは減ります。築60年の一戸建てを売却する場合、買い手に物件の状態を伝えて、売買契約書に免責を記載するようにしましょう。
築60年の一戸建てを売却する場合、大まかには下記のような流れとなります。
まずは不動産会社に査定をしてもらい、依頼したい業者と媒介契約を結びます。不動産会社に売却活動を行ってもらい、買い手が見つかれば売買契約を締結したうえで物件を引き渡す流れです。
手続きをスムーズに行うためにも、築60年の一戸建てを売却する場合、売却までの流れを把握しておくとよいでしょう。
築60年の一戸建てにかかわらず不動産を売却する場合、まずは不動産会社に査定をしてもらう必要があります。査定のみであれば無料で行ってもらえるのが一般的で、不動産会社によっては依頼した当日のうちに査定が完了します。
査定によって物件の売却金額の目安として査定額を提示してもらえ、この金額は不動産会社によって変わります。
査定自体は複数社に依頼することも可能であり、査定額を比較して最も高い金額を提示してもらえた不動産会社を探すためにも、複数の業者に査定を依頼するのが得策です。
複数の不動産会社に査定を依頼する場合、所要時間2分かつ0円で一括査定を依頼できる「不動産売却一括査定」を試してみるとよいでしょう。
査定によって依頼する不動産会社を決めた後は、その業者との媒介契約の締結が必要です。
媒介契約とは、不動産業者に物件売買の仲介を依頼するための契約のことです。不動産売買において、媒介契約には3種類があります。
| 種類 | 内容 |
|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に仲介を依頼できる |
| 専任媒介契約 | 不動産会社1社に仲介を依頼するが、自分で買い手を探して物件売却も可能 |
| 専属専任媒介契約 | 不動産会社1社のみに仲介を依頼する契約。不動産会社が見つける買い手にのみ物件を売却できない |
媒介契約の種類は、仲介を依頼する不動産会社が1社に限られるか、複数社にも依頼できるかによって変わります。複数に依頼したい場合は一般媒介契約、1社のみでもよい場合は専任媒介契約または専属専任媒介契約となります。
また、1社のみに依頼する場合でも、自分で買い手を探せるか否かで媒介契約の種類が変わります。締結する媒介契約の種類は不動産の所有者が決められ、自分の希望にあった種類で媒介契約を締結することが重要です。
なお、媒介契約のメリットやデメリットなどについては、「媒介契約は3種類どれがいい？メリット・デメリットや契約内容の違いを解説」の記事で詳しく解説しています。自分に合った契約種類を見つけたい場合には、参考にしてみてください。
媒介契約を締結した後は、一戸建ての買い手を探す売却活動が不動産会社によって行なわれます。基本的には不動産会社が売却活動を行ないますが、売り手が対応するべきこともあります。
一戸建てを売却できるまでには、購入希望者の内覧が行われます。内覧の際に悪い印象を持たれてしまうと買い手が購入に至らないことも考えられるため、事前に可能な限り物件の清掃を行っておくことが重要です。
また、不動産の売却までには6か月程度かかるのが一般的であるため、一戸建てを売却できるまでのスケジュール管理をしておくことも大切です。築60年の一戸建てを売却する場合、依頼した不動産会社の担当者に売却までの目安を尋ねておき、それをもとにスケジュールを立てておくとよいでしょう。
売却活動によって買い手が見つかった後は、その人と売買契約を締結させます。契約の際には売買契約書が不動産会社によって作成され、書類には下記のような内容が記載されています。
売買契約書には、物件の売買代金や支払日、引き渡し日などが記載されています。不動産売買は契約内容をもとに行われるため、トラブルを避けるためにも買い手と話し合ったうえで各事項を定めておくことが重要です。
とくに、売買代金や手付金の額、支払日などの金銭に関わる事項については、十分に買い手と話し合って定めておきましょう。
売買契約を締結した後は、物件の引き渡しとなります。引き渡しを行なう日は、売買契約が締結する際に売り手と買い手が話し合うことで決定できます。
引き渡し日には買い手から手付金を除く売買代金の支払いが行われ、売り手は鍵と物件の引き渡しが必要です。また、売買した一戸建ては引き渡し日に買い手の所有する物件になるため、それまでに所有権移転の手続きが必要です。
所有権移転の手続きは基本的に物件の買い手が行ない、一戸建てのある地域を管轄する法務局で行えます。
所有権移転の手続きの際にはさまざまな書類が必要になるため、築60年の一戸建てを売却する場合、手続き時に必要な書類についても不動産会社の担当者に尋ねておくとよいでしょう。
なお、築60年の一戸建てを高く売りたい場合、「【旧耐震基準の一戸建て・マンションの売却】高く売るための4つのコツ」の記事からコツを確認しておくことも検討してみてください。
不動産を売却する場合、売却によって得られた利益に応じて税金が発生します。築60年の一戸建ての場合、築浅の物件よりも売却益は得られないと考えられるため、税金も低くなると予想されます。
とはいえ、利益が出れば税金はかかるため、築60年の一戸建てを売却する場合は発生する税金と節税方法を把握しておくとよいでしょう。
譲渡所得税とは、不動産の売却によって得た利益（譲渡所得）に課税される税金のことです。譲渡所得は下記の計算式で算出が可能です。
譲渡所得税は、一戸建ての売却による収入金額から物件の取得や譲渡にかかった費用を差し引いた金額に課税されます。譲渡所得が多ければ多いほど譲渡所得税は増えますが、収入金額が取得費や譲渡費用を上回った場合は譲渡損失となり、譲渡所得税は発生しません。
譲渡所得税が発生する場合、譲渡所得に一定の割合をかけることで税額を算出できます。割合は一戸建てを所有している期間によって下記のように変動する仕組みです。
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63% |
|---|---|
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.32% |
| 10年超（10年超え所有軽減税率適用） | 14.21% |
参照元：国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」「長期譲渡所得の税額の計算」「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
たとえば、一戸建ての所有期間が10年を超えている場合、割合は14.21%となります。
なお、一戸建ての売却にかかる税金の詳細については、税務署に相談することでも調べられます。築60年の一戸建てを売却する場合、売却によってどの程度の譲渡所得税がかかるのかを事前に調べておくのもよいでしょう。
築60年の一戸建てを売却する場合、下記のような節税対策があります。
節税対策を講じることで譲渡所得税を0円にできる場合もあります。築60年の一戸建てを売却する場合、これらの節税対策を講じることも検討してみてください。
自宅として使用していた一戸建てを売却する際、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用される場合があります。この特例が適用されれば、譲渡所得が最大3,000万円まで控除されます。
譲渡所得税は譲渡所得が多ければ多いほど高額になるため、特例が適用されれば大幅な節税にも期待できます。居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例が適用された場合、譲渡所得税は下記の式で算出が可能です。
たとえば、3,000万円で一戸建てを購入し、譲渡費用を100万円かけて4,000万円で売却した場合を想定します。
通常は「4,000万円ー（100万円＋3,000万円）＝900万円」が譲渡所得となりますが、特例が適用されればこの金額がさらに下がります。仮に900万円までの控除を受けられれば、譲渡所得は0円になり、譲渡所得税はかかりません。
なお、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例が適用されるのは、下記の要件を満たしている場合です。
参照:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
3,000万円の特別控除の特例の適用には、さまざまな書類が必要です。築60年の一戸建てを売却する場合、依頼する不動産会社に特例の適用のために必要な書類を尋ねておくとよいでしょう。
築60年の一戸建てを売却する場合、売却価格が500万円以下であれば「低未利用土地を譲渡した場合の特別控除」が適用されるケースがあります。この特例が適用されれば、譲渡所得から100万円までの金額が控除されます。
低未利用土地とは、何の用途にも利用されていない、もしくは利用の程度が周辺地域のなかで劣っている土地のことです。築60年の一戸建てにおいては、居住や事業などに使われていない、またはほぼ使っていない空き家同等の物件が該当し得ます。
低未利用土地を譲渡した場合の特別控除を利用するには、下記の要件を満たしている必要があります。
参考：国税庁「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」
低未利用土地を譲渡した場合の特別控除の申請先は、所有している土地を管轄する税務署です。特別控除に関する相談も可能なため、築60年の一戸建てを売却する場合、この特例を利用できるかどうかを税務署に相談してみるのもよいでしょう。
築60年の一戸建ては新築の物件に比べて、需要が低く売れづらい物件といえます。場合によっては、売却活動をしても買い手が見つからないことも考えられるため、築60年の一戸建てが売却できない場合の対処法を講じておくことも重要です。
築60年の一戸建てを売却する場合、売却活動が上手くいかなかった時のためにこれらの対処法も把握しておくとよいでしょう。
前述したように、築60年の一戸建ては建物部分の資産価値がほぼ0であるのが一般的です。土地のみであれば資産価値があることも考えられるため、建物を解体することも1つの手です。
建物を解体するメリットとしては、「土地として売り出しや貸し出しができる」「税金や維持管理費といった建物部分のコストを削減できる」といった点が挙げられます。
一方、解体にはある程度の費用がかかるデメリットもあります。木造の場合は約4〜5万円、鉄骨造は約6〜7万円、鉄筋コンクリート造は約6〜8万円が1坪の解体費用の相場といわれています。
また、解体をすると固定資産税の特例措置を受けられなくなるため、今以上に税金が高くなるのが一般的です。
場合によっては固定資産税が数倍になることもあるため、築60年の一戸建てを解体する場合、解体する場合のコストとしない場合のコストを比較検討しておくようにしましょう。
前述したように、リフォームされている一戸建てであれば、買い手がそのまま住めるため買い手がつきやすいと考えられます。この場合、一戸建てを解体せずに売却できるため、解体にかかる費用や手間を省けるメリットがあります。
一方、リフォームするデメリットとして、費用がかかることが挙げられます。また、リフォームをしたとしても、築浅の物件よりも比較的安値で売却となる可能性もあり、希望どおりの金額で一戸建てを売れないこともあるため注意が必要です。
築60年の一戸建てを売る場合、リフォームによってどの程度の売却金額を見込めるかを不動産会社の担当者に相談しておくこともよいでしょう。
不動産会社によって得意としている物件は変わります。なかには築古の物件を得意とする不動産会社もあるため、築60年の一戸建てを売る場合はこのような業者に依頼するのがおすすめです。
その場合、下記のような選び方を参考にしてみてください。
ここでは、築60年の一戸建ての売却に強い不動産会社の選び方について解説していきます。
不動産会社のなかには、訳あり物件の買取を得意としている業者もあります。訳あり物件は買い手がつきづらいのが一般的ですが、このような業者であれば訳あり物件も買い取ってもらえることに期待できます。
また、訳あり物件に強い業者であれば、物件をそのままの状態でも買い取ってもらえる可能性もあります。この場合、リフォームや修繕にかかるコストを削減しつつ、築60年の一戸建てを売却することが可能です。
ただし、不動産を買い取ってもらう場合、仲介よりも売却価格が下がるのが一般的です。仲介よりも3割程度下がった金額が目安となります。
とはいえ、仲介よりも売却しやすいため、買い手がつかずに売却活動が難航した際には、訳あり物件に強い会社へ依頼することを検討するとよいでしょう。
不動産会社には、それぞれ得意とするエリアがあります。地域に密着した業者であれば、大手不動産会社が買い取らないような物件でも、ニッチなニーズに合わせて買い取ってもらえる可能性はあります。
築60年の一戸建てを売却する場合、大手の不動産会社だけでなく、近所にある中小の不動産会社に相談することも検討してみてください。
築60年の一戸建てであっても、建物付きの土地として売り出したり、不動産会社に買い取ってもらったりすることで、売却できる可能性はあります。
築60年だと建物自体の価値はほぼ0であるのが一般的ですが、土地自体には価値があるため、立地や広さなどの条件次第では高値で売れる可能性も0ではありません。
とはいえ、築浅の物件よりも買い手がつきづらいのは事実です。売却活動に難航した場合、仲介ではなく不動産会社に買取を依頼することも1つの手です。
その場合、なるべく高値で一戸建てを売却するために、最も高い査定額を提示してもらえた不動産会社に依頼するとよいでしょう。
不動産会社の査定を比較したい場合、所要時間2分かつ0円で複数社に一括査定を依頼できる「不動産一括査定」を試してみるとよいでしょう。
