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再建築不可物件の売却を検討している場合、「再建築不可物件はどれくらいの価格で売れるのだろう」のように考えて、売却相場を知りたい人もいることでしょう。
結論からいえば、再建築不可物件の売却相場は通常物件の50％〜70%程度と一般的に言われています。しかし、不動産の売却金額は立地や状態、築年数といったさまざまな要素から決定されるため、「再建築不可物件は〇〇円が売却金額になる」のように断言することはできません。
「アクセスがよく駅からも近い」「リフォームしていて状態がよい」といった物件であれば、再建築不可物件であっても通常の物件とほぼ同等の金額で売却できることも考えられます。
当記事では、再建築不可物件の売却相場が安くなりやすい理由から、査定のポイントや買取価格の目安を調べる方法、物件を高値で売るためのコツまで解説していきます。再建築不可物件の売却を検討している場合には参考にしてみてください。
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前提として、不動産の売却価格は立地や築年数といった物件の条件によって決定されるため、査定をしない限りは実際の金額を一概にいえません。
とはいえ、再建築不可物件は通常物件と比べて制限が多い物件です。そのため、通常物件よりも売却金額が安くなりやすく、あくまで目安ですが通常物件の50%〜70%程度が再建築不可物件の買取相場といわれています。
再建築不可物件の売却を検討している場合、基本的には通常物件よりも売却金額が安くなると考えて売却活動を行うとよいでしょう。
不動産の売却価格には、需要の高さが関わります。具体的には、需要が高い物件は売却価格が高くなり、需要が低い物件は価格が安くなるのが一般的です。
再建築不可物件の売却相場が安くなりやすい理由を一言でいえば、需要が低くなりやすいことが大きな原因です。再建築不可物件の需要が低くなりやすい理由には、下記が挙げられます。
ここからは、再建築不可物件の需要が低くなりやすい理由をそれぞれ詳しく解説していきます。
そもそも再建築不可物件とは、建築基準法の第43条で定められた「接道義務」を満たしていない土地や、その土地に建っている家屋のことです。
災害時における避難経路や緊急車両の進入経路を確保することを目的として定められています。
接道義務を満たしていない物件は再建築不可物件と扱われてしまい、義務を満たさない限りは新たに建物を建てられません。その場合、建物の建て替えはもちろん、増築や改築、大がかりなリフォームも行えないのです。
物件の購入を検討している人は、個人や家族などと長期的に住むためのマイホームを探しているのが一般的です。建て替えや改築などを行えない再建築不可物件は現状問題なく居住できていたとしても、築年数がかさむにつれて老朽化が進み、いずれは居住が難しくなる可能性が高いです。
また、地震などの災害によって建物が倒壊してしまった場合、再建築不可物件の土地には新たに建物を建てられないため、所有者は住居を失ってしまうおそれもあります。
つまり、老朽化が進んでも大がかりな修繕ができない点や災害による倒壊リスクなどがあることから買い手の需要が低くなり、一般的に再建築不可物件は通常の物件よりも資産価値が安くなってしまうのです。
前述したように再建築不可物件は、接道義務を満たしていない物件を指します。接道義務は1950年に制定された建築基準法によって定められています。
そのため、再建築不可物件は接道義務が定められる1950年よりも前に建築されているのが一般的です。
不動産の価値は築年数によっても左右され、築古であればあるほど物件の資産価値は下がり、それに応じて売却金額も安くなります。1950年よりも前に建築された物件であれば、築年数は70年を超えているため、通常の物件よりも売却金額が安くなってしまうのです。
なお、国土交通省が公表するデータでは、築年数に応じて資産価値が下記のように下がることがわかります。
国土交通省のデータでは、木造の戸建住宅の場合、築年数が25年を超えた辺りから資産価値が10％程度まで落ちることがわかります。再建築不可物件の場合は築70年を超えているのが基本であるため、資産価値は元々の金額の10％以下であると予測されます。
不動産を購入する場合、多くの人は住宅ローンを組んで資金を用意するでしょう。しかし、再建築不可物件の場合は住宅ローンを組むのが難しいです。
住宅ローンを利用するには、購入する物件を担保とする必要があります。担保にできるのは借入する金額に見合った価値のある資産であり、万が一返済が滞った場合に担保にしている資産の所有権を借入先の金融機関に移すことで補完されます。
再建築不可物件は通常の物件よりも資産価値が低いのが一般的であるため、基本的には金融機関から担保として認められません。そのため、再建築不可物件を購入するには、現金で一括購入することが強いられてしまうのです。
物件を現金一括で購入できる人は限られてしまうことから、自然に需要も低くなり、再建築不可物件の資産価値も低くなってしまうのです。
築年数が古い建物であっても、リフォームやリノベーションをすることで資産価値をある程度回復させられます。しかし、再建築不可物件は大がかりな修繕ができないため、これらの方法で資産価値を回復させられません。
当然建て替えもできないことから、再建築不可物件に住み続けると、いずれ構造上に限界がきてしまうと考えられます。
不動産の購入を検討している人は、基本的に長期で住める物件を探しています。そのような人にとって、構造上限界がきても修繕ができない物件はリスクの高い物件だといえるのです。
そのため、再建築不可物件は買い手がつきづらくなるのが一般的であり、売却相場も安くなりやすくなってしまいます。
再建築不可物件の買取価格は、不動産会社や買取業者が行う査定によって決定されます。業者によって査定の内容や基準などは異なると考えられますが、一般的には下記が査定のポイントになります。
ここからは、再建築不可物件においての査定のポイントをそれぞれ解説していきます。
そもそもですが、再建築不可物件は土地そのものを指す言葉です。そのため、再建築不可物件を所有している場合、「土地に建物が建っていない」というケースも考えられます。
建物が建っている場合、建て替えなどは行えないといえども、居住自体はできるのが一般的です。一方、再建築不可の土地の場合、新たに建物を建てられないため、活用方法がさらに限られてしまいます。
そのため、基本的には建物が建っている再建築不可の土地のほうが査定額は高くなると考えられます。
当然ですが、不動産の資産価値は物件の状態によっても左右します。状態がよければ高値での売却を期待できますが、状態が悪い物件だと買取金額が安くなるのが一般的です。
再建築不可物件における物件の状態の良し悪しは、「現状でも居住が可能か」が基準となります。状態の良し悪しの具体例には、下記が挙げられます。
| 具体例 | |
|---|---|
| 状態がよい |
・すでにリフォームがされていて、水回りがきれいな状態 ・空調や電気などの設備が問題なく使用できる ・内装や外壁がきれいな状態を保っている ・シロアリ被害がない ・建物自体が傾いていない |
| 状態が悪い |
・水回りが汚れている、または使用できない ・空調や電気などの設備に使用できないものがある ・内装が汚れている ・外壁が剥がれている ・シロアリ被害がある ・建物自体が傾いている |
たとえば、水回りが汚れていたり使用できなかったりする物件の場合、それらを修繕するためのリフォームなどが必要になります。この場合、現状から居住可能にするには水回りがきれいな物件よりも修繕のための費用や手間がかかるため、その分売却金額も下がってしまうのです。
なお、再建築不可物件であっても、建物の構造を変えずに増築とならない範囲内であればリフォームを行えます。
水回りや設備の修繕をするだけでも売却金額が高くなる可能性はあるため、再建築不可物件を高値で買い取ってもらいたい場合には物件を修繕することも検討してみるとよいでしょう。
不動産の資産価値を決める要因には、物件の立地も該当します。いわゆる「立地がよい物件」であれば、再建築不可物件であっても高値で買い取ってもらえる可能性があります。
立地がよい物件の例には下記が挙げられます。
基本的に立地のよさには、生活の利便性が関わります。駅までが近い物件や商業施設が近くにある物件は生活の利便性が高く需要もあるため、再建築不可物件であっても比較的高値で買い取ってもらえると考えられます。
反対に、駅や商業施設までが遠い物件や治安の悪いエリアにある物件は、買い手がつきづらく通常の物件よりも買取金額が安くなる傾向があります。
再建築不可物件の買い手には、リフォームすることを前提としている人も少なくありません。そのため、リフォームをした場合にはどの程度の費用がかかるのかが査定のポイントにもなり得ます。
リフォームの費用は物件や設備の劣化具合などによって変動します。「設備が壊れている」「建物の劣化が激しい」といった場合、リフォーム費用が高額になりやすく、売却金額が安くなると考えられます。
「通常の物件よりも安くなるのはわかったけど実際にはいくらで売れるの？」などと考えている人もいることでしょう。
再建築不可物件が実際にいくらで売れるのかは、業者に依頼をして売買契約をするまではわかりません。しかし、下記を試すことで、所有している再建築不可物件の買取価格の目安を調べられます。
あくまで目安ですが、これらの方法を試すことで、所有する物件の立地や状態などを加味したうえでの買取金額を把握することが可能です。再建築不可物件の売却を検討している場合、買取価格を調べる方法をまずは試してみるとよいでしょう。
再建築不可物件の買取価格の目安を調べる方法には、複数の買取業者に査定を依頼することが挙げられます。
基本的に買取業者は、物件の無料査定に対応しています。査定では物件の状態や立地などを考慮したうえで、「売却をする場合はこの程度の金額で買い取ります」といった意味合いで査定額を提示してもらえます。
実際の買取金額とは異なる場合もありますが、目安としてであれば買取業者の査定額を参考にするのがよいでしょう。
なお、再建築不可の査定は、1社だけでなく複数の買取業者に依頼するのが得策です。査定額を決定する基準は買取業者によって異なるため、1社だけに依頼しても買取金額の目安をつかみきれない可能性があります。
場合によっては「ほかの買取業者に依頼したほうが高く買い取ってもらえた」ということにもなりかねないため、再建築不可物件の買取金額を知りたい場合、複数の買取業者に査定をしてもらい、それぞれの査定額から目安を把握しておくとよいでしょう。
条件が似ている物件の買取実績を調べることも再建築不可物件の買取価格の目安を調べる方法の1つです。立地や築年数、面積などの条件が近い物件の買取実績があれば、所有する再建築不可物件がどの程度の金額で買い取ってもらえるのかの目安となります。
物件の買取実績を調べる方法には、下記が挙げられます。
まずは買取業者が公表している買取実績を確認する方法が挙げられます。基本的に買取業者は自社の公式サイトにて買取実績を公表しているため、そのなかから条件が似ている物件情報を参考にしてみるとよいでしょう。
また、「REINS（レインズ）」や「土地総合情報システム」を活用するのも1つの手です。これらは不動産の売買取引情報が掲載されており、地域や物件種別を指定して買取実績を調べられます。
買取業者の公式サイトよりも取引情報が豊富であり無料で検索できるため、「なかなか所有する物件に似た情報がない」という場合にREINSや土地総合情報システムを活用してみるとよいでしょう。
ここまでで解説したように、再建築不可物件の買取相場は通常の物件よりも低くなりやすいです。また、大規模修繕ができないうえに住宅ローンが組みづらいことから、不動産会社に仲介を依頼しても買い手がつきづらいと考えられます。
とはいえ、「なんとか高く物件を買い取ってもらえないか」「なるべく早く物件を売却したい」などと考えることでしょう。その場合、再建築不可物件を専門とする買取業者に依頼するのが得策です。
買取業者は買い取った物件をリフォームしたうえで賃貸物件として運用したり、不動産投資家に売却したりする目的で物件を購入します。一般の買い手のように居住が目的ではないため、再建築不可物件であっても買い取ってもらえることに期待できます。
また、再建築不可物件を専門とする買取業者に依頼する場合、下記のようなメリットがあります。
ここからは、再建築不可物件の売却を専門の買取業者に依頼するメリットを解説していきます。
不動産を仲介で売却する場合、売却活動によって買い手を探す必要があり、一般的には3か月〜6か月程度の期間がかかるといわれています。
一方、買取業者であれば依頼した業者が買い手となるため、仲介のような売却活動が不要です。あくまで目安ですが、買取であれば数週間〜1か月程度で売却できるのが一般的です。
さらに、再建築不可物件を専門とする買取業者であれば、経験やノウハウによってほかの買取業者よりも早く売却できる可能性もあります。場合によっては数日程度で売却できるため、「すぐにでも再建築不可物件を売却したい」という場合に向いています。
仲介で不動産を売却するには、買い手が見つかることが前提となります。再建築不可物件のように需要が低くなりやすい物件は買い手が見つかりづらく、仲介での売却は難しいと考えられます。
一方、再建築不可物件を専門とする買取業者であれば、買い取った物件を活用するノウハウがあると予測されるため、仲介で売れなかった物件であっても買取に期待できます。
「売却の可能性を少しでも高めたい」という場合は、再建築不可物件を専門とする買取業者への依頼を検討してみてください。
仲介で再建築不可物件を売却する場合、売り手は契約不適合責任が問われる場合があります。不動産売買における契約不適合責任とは、売買した物件が契約内容に適さない場合、売り手が負担しなければならない責任のことです。
たとえば、再建築不可物件を仲介で売却できた場合、契約前には発覚していなかった雨漏りやシロアリ被害が起きたとします。
この場合、再建築不可物件の売り手は契約不適合責任を問われて、雨漏りとシロアリ被害の修繕費用として数十万円から数百万円程度を負担しなければなりません。また、場合によっては損害賠償や売買契約の解除を求められることもあります。
しかし、買取業者への依頼であれば、「契約不適合責任を一切負わない」という条件で再建築不可物件の売買契約が成立するのが一般的です。その場合、売買契約後に雨漏りなどが発覚したとしても、それに対する責任を負う必要はありません。
再建築不可物件の場合、築年数が70年を超えている物件が多いと予想されます。築年数がかさめばかさむほど、物件の欠陥が起きやすくなり、それを知識のない状態で見抜くのは難しいです。
買取業者であれば契約不適合責任が免責されるのが一般的であるため、売り手にとっても有利な条件で再建築不可物件を売却できます。この点からも再建築不可物件を売却するのであれば、専門の買取業者に依頼するべきといえるのです。
再建築不可物件を売却するのであれば、少しでも高く買い取ってもらいたいと考えることでしょう。専門の買取業者に依頼することも高値で売るための方法といえますが、依頼する業者を選定することでさらに高額で売却できることが期待できます。
依頼する専門の買取業者を選ぶ際には、下記のテクニックを実践してみるとよいでしょう。
専門の買取業者を探す際には、最も高い査定額を提示してもらえた業者に依頼することが大切です。
前述したように、査定額を決定する基準は買取業者によって異なります。そのため、複数社に査定を依頼すると、各社の査定額にばらつきが出る可能性があります。
これによって最も高い査定額を提示してもらえた業者を見つけることができ、その業者に依頼することで他社よりも高値で再建築不可物件を買い取ってもらえると考えられるのです。
買取業者は無料査定に対応しているのが一般的です。手間に感じてしまうかもしれませんが、高値で売却するためにも、再建築不可物件を売却する前には複数の買取業者に査定を依頼してみてください。
再建築不可物件を売却する場合、複数の買取業者に査定を依頼したうえで、それぞれの業者を比較検討することが重要です。その際には各買取業者の査定額だけでなく、担当者の対応も見ておくようにしましょう。
買取業者を利用すれば、必ず質の高いサービスを受けられるわけではありません。場合によっては自社の利益を優先している業者に遭遇してしまい、再建築不可物件の売却で損をしてしまうことも考えられます。
たとえば、契約を急かしてくる担当者に遭遇したケースが挙げられます。ほかの買取業者と査定額を比較しておけばより高い価格で売却できるにもかかわらず、担当者から「すぐに契約して売却したほうがいい」などと急かされたために物件を売却してしまうことも考えられます。
ほかには、担当者の連絡対応が遅いケースです。査定額は他社よりも高く提示してもらえたのに担当者からの連絡が遅く、「早く物件を売りたいのになかなか契約に進まない」ということも考えられます。
再建築不可物件を売却する際には、誠実に対応してもらえる担当者を探すことも大切です。高い査定額を提示してもらえた場合であっても即決はせずに、各買取業者の担当者の対応も比較したうえで依頼先を決めるとよいでしょう。
再建築不可物件の専門業者であっても、必ず物件を買い取ってもらえるとは限りません。また、希望している金額で必ず売却できるともいえません。
そのため、「専門の買取業者から買取を断られた」「予想よりも査定額が低かった」などと、専門の買取業者以外の方法で再建築不可物件の売却を考えている人もいるかもしれません。
このような場合、下記のような方法で再建築不可物件を活用することを検討してみてください。
ここからは、再建築不可物件を専門業者以外の方法で活用する方法について、それぞれ解説していきます。
再建築不可物件も、建築申請が必要なほどの工事が必要でなければリフォームが可能です。リフォームをすれば建物自体の資産価値を回復できるうえに、需要を高められるのが一般的であるため、再建築不可物件を賃貸物件として活用することも1つの手です。
数十万円〜数百万円ほどの費用がかかるケースも想定されますが、入居者を募れば毎月の収入源にもなり得るため、「立地がよい」「人気のエリアにある」といった場合は賃貸物件として活用することも視野に入れてみるのもよいでしょう。
再建築不可であるのは接道義務を満たしていないのが主な原因です。そのため、接道義務を満たすことで再建築可能にすることも可能です。
再建築可能にするための対策としては、下記が挙げられます。
再建築可能な物件にすれば通常物件と同じように売却や活用ができます。専門業者への売却が難しければ、接道義務を満たすための対策を取れないかを検討してみるのもよいでしょう。
場合によっては、「価格が安いなら売却したくない」のように考える人もいるかもしれません。
そのように考えて再建築不可物件を放置するのは避けてください。再建築不可物件を放置することには下記のようなリスクがあるためです。
ここからは、再建築不可物件を放置するリスクをそれぞれ解説していきます。
前述したとおり、不動産の資産価値は築年数によっても変わります。放置を続ければその分築年数もかさみ、資産価値も下がる一方であるため、いまよりもさらに売却金額も安くなるのが一般的です。
また、放置が続けば建物自体の老朽化も進みます。老朽化が進むほど需要が下がりやすく、「今なら売れたのに老朽化が進みすぎて買取自体を断られてしまった」といったことにもなる可能性があるのです。
再建築不可物件は接道義務を満たさない限り、建て替えや修繕などを行えません。そのため、災害によって建物自体が傾いたり、浸水したりしたとしても、基本的には修繕ができません。
将来的に建物が倒壊してしまう結末が待っているのが再建築不可物件であるとも言えるため、使用予定がないのであれば放置を続けるのではなく、売却などの方法で処分することを考えましょう。
再建築不可物件を放置したことで近隣住民に被害をもたらした場合、損害賠償を請求される可能性もあります。このケースには、「災害によって建物が倒壊した」「暴風で屋根が近隣の家に飛ばされてしまった」などが該当します。
損害賠償請求が認められると、数千万円〜数億円もの大金の支払いが必要なケースも稀ではありません。万が一のためにも、再建築不可物件はなるべく早く処分してしまうことをおすすめします。
再建築不可物件を所有している人のなかには、物件が空き家状態になっている人もいるかもしれません。空き家として放置を続けると、自治体から「特定空き家」に認定されるリスクがあり、その場合は固定資産税が最大6倍になります。
特定空き家とは、近隣に影響を及ぼすおそれがあり早急な処理が必要な空き家のことです。特定空き家として認定される判断基準は以下のとおりです。
簡単にいえば、「数年間出入りをしていない」「掃除や手入れをまったくしていない」といった場合、特定空き家として指定されてしまい、固定資産税が最大6倍になる可能性があるのです。
また、特定空き家として認定されると、行政から物件を適切に管理するように助言・指導が行われます。助言や指導を無視してしまうと、最終的には50万円以下の過料に処されるので注意が必要です。
法律などで制限されているわけではないため、再建築不可物件は絶対に売却できないというわけではありません。需要が低くなりやすく仲介では売れづらいため、「通常物件よりも現実的な売却方法が狭まる」というのが実情です。
また、通常物件よりも買取相場は安くなり、一般的には通常物件の50％〜70％程度が再建築不可物件の売却相場と言われています。
物件の立地や状態によっては高値で買い取ってもらえることもあるため、まずは買取業者の査定や買取実績などを活用して、所有する物件の買取価格の目安を把握しておくことが重要です。
なお、再建築不可物件を専門とする買取業者であれば、高値かつ早期での売却に期待できます。再建築不可物件の売却を検討している場合、専門の買取業者に依頼することも視野に入れてみるとよいでしょう。
