再建築不可物件の買取相場は？高く売るためのポイントや物件の価値を調べる方法も解説

再建築不可物件を所有している場合、「再建築不可物件の売却金額はどれくらいになる？」「そもそも再建築不可物件は売れる？」などと考えている人もいるでしょう。

再建築不可物件は建物の建て替えができない物件であり、すでに建っている建物を解体すると、その土地には建物を二度と建てられません。増築や改築もできないことから資産価値が低くなるのが一般的で、売却価格の相場は通常の物件の50%〜70%程度といわれています。

とはいえ、実際の売却金額は物件の立地や状態によって決まるため、通常の物件の50%〜70%程度というのはあくまでも目安でしかありません。「アクセスがよく駅からも近い」「リフォームしていて状態がよい」といった物件であれば、再建築不可物件であっても通常の物件と同等の価格で売却できることもあります。

当記事では、再建築不可物件の買取相場や実際の売却金額を調べる方法を解説していきます。

なお、再建築不可物件を専門とする買取業者であれば、高値かつ早期での売却に期待できます。専門の買取業者についても解説しているので、再建築不可物件の売却を検討している場合は参考にしてみてください。

再建築不可物件の買取相場は一概にいえない

冒頭でお伝えしたように、再建築不可物件の買取相場は通常物件の50%〜70%といわれています。この数値はあくまで目安であって、実際の売却金額は物件ごとで異なるため、再建築不可物件の買取相場は一概にいえないのが実情です。

とはいえ、再建築不可物件は通常の物件よりも買取金額が安くなるのが一般的です。その理由には下記が挙げられます。

• 建て替え・増築・改築ができないため
• 物件のほとんどは築年数が古いため

不動産の売却金額は、その物件の資産価値に応じて決定されます。資産価値を決定する要因はさまざまありますが、その1つには築年数が挙げられます。

再建築不可物件の場合、築年数が古い物件がほとんどであることから、資産価値が低く売却金額も安くなると予想されるのです。

また、築年数が古い物件でも、建て替えや改築などを行うことで資産価値を高められます。しかし、建て替えや増築、改築ができない再建築不可物件はこれらの方法で資産価値を高めることができないために、売却金額が安くなってしまうのです。

ここからは、再建築不可物件の買取金額が通常の物件よりも安くなりやすい理由をそれぞれ詳しく解説していきます。

建て替え・増築・改築ができないため

そもそも再建築不可物件とは、建築基準法の第43条で定められた「接道義務」を満たしていない土地や、その土地に建っている家屋のことです。

接道義務を満たしていない物件は再建築不可物件と扱われてしまい、義務を満たさない限りは新たに建物を建てられません。その場合、建物の建て替えはもちろん、増築や改築、大がかりなリフォームも行えないのです。

物件の購入を検討している人は、個人や家族などと長期的に住むためのマイホームを探しているのが一般的です。建て替えや改築などを行えない再建築不可物件は現状問題なく居住できていたとしても、築年数がかさむにつれて老朽化が進み、いずれは居住が難しくなる可能性が高いです。

また、地震などの災害によって建物が倒壊してしまった場合、再建築不可物件の土地には新たに建物を建てられないため、所有者は住居を失ってしまうおそれもあります。

つまり、老朽化が進んでも大がかりな修繕ができない点や災害による倒壊リスクなどがあることから買い手の需要が低くなり、一般的に再建築不可物件は通常の物件よりも資産価値が安くなってしまうのです。

物件のほとんどは築年数が古いため

前述したように再建築不可物件は、接道義務を満たしていない物件を指します。接道義務は1950年に制定された建築基準法によって定められています。

そのため、再建築不可物件は接道義務が定められる1950年よりも前に建築されているのが一般的です。

不動産の価値は築年数によっても左右され、築古であればあるほど物件の資産価値は下がり、それに応じて売却金額も安くなります。1950年よりも前に建築された物件であれば、築年数は70年を超えているため、通常の物件よりも売却金額が安くなってしまうのです。

なお、国土交通省が公表するデータでは、築年数に応じて資産価値が下記のように下がることがわかります。

出典：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

国土交通省のデータでは、木造の戸建住宅の場合、築年数が25年を超えた辺りから資産価値が10％程度まで落ちることがわかります。再建築不可物件の場合は築70年を超えているのが基本であるため、資産価値は元々の金額の10％以下であると予測されます。

ちなみに、築年数が古い物件であっても、リフォームやリノベーションをすることで資産価値をある程度回復させられるのが一般的です。しかし、再建築不可物件は大がかりな修繕ができないため、これらの方法で資産価値を回復させることもできないのです。

再建築不可物件の買取価格は立地や家屋の状態によっても左右される

前述のとおり、再建築不可物件の場合、通常の物件よりも売却価格が安くなるのが一般的です。

その理由は建て替えなどができない点と築年数の古さから資産価値が下がってしまうことにありますが、立地や家屋の状態によっては再建築不可物件でも資産価値が認められることもあります。

ここからは、再建築不可物件でも資産価値があるケースを「物件の立地」「物件の状態」ごとに解説していきます。「再建築不可物件でも高く売れるケースはない？」という場合は参考にしてみてください。

物件の立地

不動産の資産価値を決める要因には、物件の立地も該当します。いわゆる「立地がよい物件」であれば、再建築不可物件であっても高値で買い取ってもらえる可能性があります。

立地がよい物件の例には下記が挙げられます。

• 駅までの距離が近い
• デパートなどの商業施設が近くにある
• 病院や学校などの施設が近くにある
• 物件があるエリアの治安がよい

基本的に立地のよさには、生活の利便性が関わります。駅までが近い物件や商業施設が近くにある物件は生活の利便性が高く需要もあるため、再建築不可物件であっても比較的高値で買い取ってもらえると考えられます。

反対に、駅や商業施設までが遠い物件や治安の悪いエリアにある物件は、買い手がつきづらく通常の物件よりも買取金額が安くなる傾向があります。

物件の状態

当然ですが、不動産の資産価値は物件の状態によっても左右します。状態がよければ高値での売却を期待できますが、状態が悪い物件だと買取金額が安くなるのが一般的です。

再建築不可物件における物件の状態の良し悪しは、「現状でも居住が可能か」が基準となります。状態の良し悪しの具体例には、下記が挙げられます。

	具体例
状態がよい	・すでにリフォームがされていて、水回りがきれいな状態 ・空調や電気などの設備が問題なく使用できる ・内装や外壁がきれいな状態を保っている ・シロアリ被害がない ・建物自体が傾いていない
状態が悪い	・水回りが汚れている、または使用できない ・空調や電気などの設備に使用できないものがある ・内装が汚れている ・外壁が剥がれている ・シロアリ被害がある ・建物自体が傾いている

たとえば、水回りが汚れていたり使用できなかったりする物件の場合、それらを修繕するためのリフォームなどが必要になります。この場合、現状から居住可能にするには水回りがきれいな物件よりも修繕のための費用や手間がかかるため、その分売却金額も下がってしまうのです。

なお、再建築不可物件であっても、建物の構造を変えずに増築とならない範囲内であればリフォームを行えます。

水回りや設備の修繕をするだけでも売却金額が高くなる可能性はあるため、再建築不可物件を高値で買い取ってもらいたい場合には物件を修繕することも検討してみるとよいでしょう。

再建築不可物件は買取価格が低くなるうえに買い手がつきづらい

再建築不可物件は通常の物件よりも買取価格が低くなりやすいだけでなく、買い手がつきづらいのが一般的です。

買い手がつきやすいかどうかは、買い手の需要の高さが関わります。

ここまででお伝えしたように、再建築不可物件は基本的に通常の物件よりも資産価値が低いため、需要も低くなるのが一般的です。需要が低い物件であれば、通常の物件よりも買い手がつきづらく売れ残りやすいと考えられるのです。

さらに、再建築不可物件の場合は、下記の理由からも買い手がつきづらくなると予測されます。

• 購入時に住宅ローンが組みづらい
• 大幅なリフォームやリノベーションができない

つまり、資産価値が低いだけでなく、これらの要因も絡んでいるため、再建築不可物件は通常の物件よりもさらに買い手がつきづらいといえるのです。ここからは、再建築不可物件は買い手がつきづらい理由をそれぞれ解説していきます。

購入時に住宅ローンが組みづらい

不動産を購入する場合、多くの人は住宅ローンを組んで資金を用意するでしょう。しかし、再建築不可物件の場合は住宅ローンを組むのが難しいです。

住宅ローンを利用するには、購入する物件を担保とする必要があります。担保にできるのは借入する金額に見合った価値のある資産であり、万が一返済が滞った場合に担保にしている資産の所有権を借入先の金融機関に移すことで補完されます。

再建築不可物件は通常の物件よりも資産価値が低いのが一般的であるため、基本的には金融機関から担保として認められません。そのため、再建築不可物件を購入するには、現金で一括購入することが強いられてしまうのです。

物件を現金一括で購入できる人は限られてしまうことから、仮に再建築不可物件を購入したい人が現れても、住宅ローンを利用できない点から購入を諦めてしまうことも考えられるのです。

大幅なリフォームやリノベーションができない

前述したように、再建築不可物件は大幅なリフォームやリノベーションができません。当然建て替えもできないことから、再建築不可物件に住み続けると、いずれ構造上に限界がきてしまうと考えられます。

不動産の購入を検討している人は、基本的に長期で住める物件を探しています。そのような人にとって、構造上限界がきても修繕ができない物件はリスクの高い物件だといえるのです。

基本的には修繕や建て替えができる物件のほうが購入されやすい観点からも、再建築不可物件は買い手がつきづらいと考えられます。

再建築不可物件の買取価格を調べる方法

「通常の物件よりも安くなるのはわかったけど実際にはいくらで売れるの？」などと考えている人もいるでしょう。

再建築不可物件が実際にいくらで売れるのかは、業者に依頼をして売買契約をするまではわからないのが実情です。しかし、下記を試すことで、所有している再建築不可物件の買取価格の目安を調べられます。

• 複数の買取業者に査定を依頼して売却価格の目安をつかむ
• 条件が似ている物件の買取実績を調べる

あくまで目安ですが、これらの方法を試すことで、所有する物件の立地や状態などを加味したうえでの買取金額を把握することが可能です。再建築不可物件の売却を検討している場合、買取価格を調べる方法をまずは試してみるとよいでしょう。

複数の買取業者に査定を依頼して売却価格の目安をつかむ

再建築不可物件の買取価格を調べる方法には、複数の買取業者に査定を依頼することが挙げられます。

基本的に買取業者は、物件の無料査定に対応しています。査定では物件の状態や立地などを考慮したうえで、「売却をする場合はこの程度の金額で買い取ります」といった意味合いで査定額を提示してもらえます。

実際の買取金額とは異なる場合もありますが、目安としてであれば買取業者の査定額を参考にするのがよいでしょう。

なお、再建築不可の査定は、1社だけでなく複数の買取業者に依頼するのが得策です。査定額を決定する基準は買取業者によって異なるため、1社だけに依頼しても買取金額の目安をつかみきれない可能性があります。

場合によっては「ほかの買取業者に依頼したほうが高く買い取ってもらえた」ということにもなりかねないため、再建築不可物件の買取金額を知りたい場合、複数の買取業者に査定をしてもらい、それぞれの査定額から目安を把握しておくとよいでしょう。

条件が似ている物件の買取実績を調べる

条件が似ている物件の買取実績を調べることも再建築不可物件の買取価格を調べる方法の1つです。立地や築年数、面積などの条件が近い物件の買取実績があれば、所有する再建築不可物件がどの程度の金額で買い取ってもらえるのかの目安となります。

物件の買取実績を調べる方法には、下記が挙げられます。

• 買取業者の公式サイトで公表された買取実績を確認する
• REINS（レインズ）を使う
• 土地総合情報システムを使う

まずは買取業者が公表している買取実績を確認する方法が挙げられます。基本的に買取業者は自社の公式サイトにて買取実績を公表しているため、そのなかから条件が似ている物件情報を参考にしてみるとよいでしょう。

また、「REINS（レインズ）」や「土地総合情報システム」を活用するのも1つの手です。これらは不動産の売買取引情報が掲載されており、地域や物件種別を指定して買取実績を調べられます。

買取業者の公式サイトよりも取引情報が豊富であり無料で検索できるため、「なかなか所有する物件に似た情報がない」という場合にREINSや土地総合情報システムを活用してみるとよいでしょう。

専門の買取業者であれば再建築不可物件でも買い取ってもらいやすい

ここまでで解説したように、再建築不可物件は通常の物件よりも買取金額が低くなるのが一般的です。また、大規模修繕ができないうえに住宅ローンが組みづらいことから、不動産会社に仲介を依頼しても買い手がつきづらいと考えられます。

仲介以外でも再建築不可物件を売る方法には下記のようなものも挙げられますが、土地の購入費用が必要であったり、隣人との友好関係が必要であったりするため、基本的にはいずれもおすすめできる方法ではありません。

• セットバックによって道路の幅員を広げて再建築可能にしたうえで売却する
• 隣地の購入によって再建築可能にしたうえで売却する
• 特定行政庁に許可申請を提出して建築許可をもらったうえで売却する
• 隣人に売却する

とはいえ、「なんとか高く物件を買い取ってもらえないか」「なるべく早く物件を売却したい」などと考えることでしょう。その場合、再建築不可物件を専門とする買取業者に依頼するのが得策です。

買取業者は買い取った物件をリフォームしたうえで賃貸物件として運用したり、不動産投資家に売却したりする目的で物件を購入します。一般の買い手のように居住が目的ではないため、再建築不可物件であっても買い取ってもらえることに期待できます。

また、買取業者への依頼であれば、買い手を探すための活動が不要なため、仲介よりも早く物件を売却できるのが一般的です。あくまで目安ですが、基本的には1週間から1か月程度で再建築不可物件を売却できます。

さらに、再建築不可物件を専門とする買取業者であれば、買い取った物件を運用または再販して利益を生み出すためのノウハウがあるため、一般の買取業者よりも高値かつ早期で買い取ってもらえるメリットもあります。

再建築不可物件を売却したい場合、専門の買取業者に依頼することを検討してみてください。査定自体は無料であるのが一般的であるため、まずは査定のみ依頼してみることもおすすめです。

買取業者に依頼すれば契約不適合責任が免責されるのが一般的

仲介で再建築不可物件を売却する場合、売り手は契約不適合責任が問われる場合があります。

不動産売買における契約不適合責任とは、売買した物件が契約内容に適さない場合、売り手が負担しなければならない責任のことです。

たとえば、再建築不可物件を仲介で売却できた場合、契約前には発覚していなかった雨漏りやシロアリ被害が起きたとします。

この場合、再建築不可物件の売り手は契約不適合責任を問われて、雨漏りとシロアリ被害の修繕費用として数十万円から数百万円程度を負担しなければなりません。また、場合によっては損害賠償や売買契約の解除を求められることもあります。

しかし、買取業者への依頼であれば、「契約不適合責任を一切負わない」という条件で再建築不可物件の売買契約が成立するのが一般的です。その場合、売買契約後に雨漏りなどが発覚したとしても、それに対する責任を負う必要はありません。

再建築不可物件の場合、築年数が70年を超えている物件が多いと予想されます。築年数がかさめばかさむほど、物件の欠陥が起きやすくなり、それを知識のない状態で見抜くのは難しいです。

買取業者であれば契約不適合責任が免責されるのが一般的であるため、売り手にとっても有利な条件で再建築不可物件を売却できます。この点からも再建築不可物件を売却するのであれば、専門の買取業者に依頼するべきといえるのです。

再建築不可物件を専門の買取業者に高く買い取ってもらうテクニック

再建築不可物件を売却するのであれば、少しでも高く買い取ってもらいたいと考えることでしょう。専門の買取業者に依頼することも高値で売るための方法といえますが、依頼先を選定することでさらに高額で売却できることが期待できます。

依頼する専門の買取業者を選ぶ際には、下記のテクニックを実践してみるとよいでしょう。

• 最も高い査定額を提示してもらえた業者に依頼する
• 信頼できる業者や担当者に依頼する

最も高い査定額を提示してもらえた業者に依頼する

専門の買取業者を探す際には、最も高い査定額を提示してもらえた業者に依頼することが大切です。

前述したように、査定額を決定する基準は買取業者によって異なります。そのため、複数社に査定を依頼すると、各社の査定額にばらつきが出る可能性があります。

これによって最も高い査定額を提示してもらえた業者を見つけることができ、その業者に依頼することで他社よりも高値で再建築不可物件を買い取ってもらえると考えられるのです。

買取業者は無料査定に対応しているのが一般的です。手間に感じてしまうかもしれませんが、高値で売却するためにも、再建築不可物件を売却する前には複数の買取業者に査定を依頼してみてください。

信頼できる業者や担当者に依頼する

再建築不可物件を売却する場合、複数の買取業者に査定を依頼したうえで、それぞれの業者を比較検討することが重要です。その際には各買取業者の査定額だけでなく、担当者の対応も見ておくようにしましょう。

買取業者を利用すれば、必ず質の高いサービスを受けられるわけではありません。場合によっては自社の利益を優先している業者に遭遇してしまい、再建築不可物件の売却で損をしてしまうことも考えられます。

たとえば、契約を急かしてくる担当者に遭遇したケースが挙げられます。ほかの買取業者と査定額を比較しておけばより高い価格で売却できるにもかかわらず、担当者から「すぐに契約して売却したほうがいい」などと急かされたために物件を売却してしまうことも考えられます。

ほかには、担当者の連絡対応が遅いケースです。査定額は他社よりも高く提示してもらえたのに担当者からの連絡が遅く、「早く物件を売りたいのになかなか契約に進まない」ということも考えられます。

再建築不可物件を売却する際には、誠実に対応してもらえる担当者を探すことも大切です。高い査定額を提示してもらえた場合であっても即決はせずに、各買取業者の担当者の対応も比較したうえで依頼先を決めるとよいでしょう。

まとめ

再建築不可物件でも売却できないわけではありません。買い手が現れれば仲介でも売却が可能で、専門の買取業者に依頼すれば確率高く物件を買い取ってもらえます。

ただし、相場が50％〜70％といわれているように、再建築不可物件の買取金額は通常の物件よりも安くなるのが一般的です。

物件の立地や状態によっては高値で買い取ってもらえることもあるため、まずは買取業者の査定や買取実績などを活用して、所有する物件の買取価格の目安を把握しておくことが重要です。

なお、再建築不可物件を専門とする買取業者であれば、高値かつ早期での売却に期待できます。再建築不可物件の売却を検討している場合、専門の買取業者に依頼することも視野に入れてみるとよいでしょう。